不實申報導致物業登記被推翻 善意第三人的權利未過留驗期不受保護

      A(女)與B於1991年10月22日在福建結婚，婚後育有兩名子女。2005年，B取得住宅X單位，再於2009年1月23日以價格412,800澳門元出售予C、D，同時C、D以X單位向E銀行設定抵押。

      A直至後來才知悉，B在購入單位時向私人公證員稱其婚姻財產制度採用分別財產制，而該單位亦只以B的個人名義登記。基於此，E銀行對上述交易未產生懷疑，批准了C、D的抵押申請。

      2009年7月31日，A向初級法院提起訴訟，指B在未獲配偶同意的情況下轉讓屬夫妻共有的不動產，請求法院撤銷B與C、D所作的不動產買賣行為，同時撤銷對該不動產向E銀行設定的抵押，並要求宣告註銷相關登記。

      初級法院合議庭經審理後，裁定A的訴訟理由部分成立，撤銷上述不動產買賣行為，C、D須返還該不動產，並宣告將該不動產抵押予E銀行的法律行為無效。

      C、D與E銀行對判決不服，向中級法院提起上訴。中級法院合議庭對案件進行了審理。

      合議庭首先指出，在本案中A與B於1991年在中國福建省結婚，根據這一事實適用屬人法的規定，雙方在婚姻存續期間所取得的財產為夫妻共同財產。原審法院以此為據，推翻了B在購入單位時所作登記中註明的婚姻財產制度，各上訴人均未對此結論提出質疑。

      然而上訴人C、D認為，在2003年B購入單位時所作登記中註明其婚姻財產制度為分別財產制，原告並未在本訴訟中對此登記提出註銷的請求，因此原審法院的裁判違反了《物業登記法典》第7條及第8條的規定。合議庭指出，上述規範的立法精神僅在於盡可能確保載於物業登記內的內容與司法裁判之間一致，避免二者出現矛盾，而不能解釋為凡載於物業登記的事實在登記被變更或註銷前均不能受質疑。事實上，在訴訟程序中針對某項載於物業登記的事實提出爭議而沒有同時提出註銷請求，其後果僅使訴訟程序在訴辯書狀階段後不再繼續進行；原審法院雖然沒有按上述規定辦事，但並未影響案件的審查和裁判，不會導致原審判決須被撤銷或改判，因此這部分的上訴理由不能成立。

      上訴人E銀行則認為原審法院並未將其視為應受保護的善意第三人。對此，合議庭認同原審法院就這一問題的審理和結論，按照《民法典》第284條的規定，雖然上訴人E銀行因未知悉瑕疵的存在而屬善意第三人，且其取得登記亦先於無效或撤銷之訴的登記，但仍需滿足法律所訂立的留驗期，即只有在一年的留驗期完成後，無效或撤銷之訴才不能對抗善意第三人。在本訴訟中，被上訴人(原告)在上訴人E銀行作出抵押登記的一年內提起訴訟並完成訴訟登記，因此上訴人E銀行之權利(抵押)不能受到保護，相關法律行為應被宣告為無效。

      綜上所述，合議庭裁定各上訴人的上訴理由均不能成立，維持原判。

      參閱中級法院第21/2014號案之合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2016年2月22日