海一居小業主獲判解除預約買賣合同

　　一名購買了“海一居”樓花的小業主(原告)針對“海一居”的發展商保利達洋行有限公司(被告)向初級法院民事法庭提起通常訴訟程序宣告之訴，請求宣告解除其與被告訂立的預約買賣該樓盤某獨立單位的合同，並判處被告向其返還已支付的款項及利息。

　　初級法院對案件作出審理。

　　合議庭主席指出，原告以澳門《民法典》第431條第1款作為解除預約買賣合同的依據，該款規定的解除合同的要件有四項，分別為：1) 當事人作出訂立合同之決定所依據的情勢發生非正常變遷；2) 該變遷損害了其中一方當事人；3) 要求受損害一方當事人履行債務將嚴重違反善意原則；4) 超越因訂立合同所應承受之風險範圍。

　　在本案中，原告於2012年11月與被告訂立預約買賣合同，合同中規定，“由已完成上蓋工程的第一層住宅起計壹仟貳佰(1200)個工作晴天交樓”。這是一個極為不確定的完工期限。從這1200天中扣除週日、假期以及雨天，可以推測這個期限大概相當於四年。再考慮到完成第一層住宅的時間不應超過一年，合理的判斷是單位應在訂立預約買賣合同之後的五年內交付使用。換言之，樓盤應在2017年年底前建成。然而實際情況卻是，被告不但沒有建成樓宇，相反，相關批地還在2016年1月被政府宣告失效。

　　合議庭主席認為，批地被宣告失效和由此引發的司法訴訟無疑是合同雙方在訂立買賣樓花的預約合同時所意想不到的，因此不論從主觀上還是客觀上來看，都屬於非正常情況。另外，現在距離原被告雙方訂立預約買賣合同已經過去了五年多，情況依然和當初訂立合同時一樣，根本沒有開工，而目前雙方仍在等待被告針對行政長官宣告批地失效的決定提起的司法訴訟的最終結果。即便被告最終取得勝訴並重新取得土地的批給，等樓宇建成最少也要再需要三年半的時間。這種巨大的不確定性使得要求預約買受人即原告繼續信守一個不知將來能否實現的承諾已經逾越了善意原則的限度，同時又由於它妨礙了原告去購買其它單位而損害了其利益。最後，從經驗法則判斷，所發生的這些變故已經完全超出了合同本身所蘊含之風險的範疇，因此應認為已滿足《民法典》第431條第1款所規定的全部要件，可以基於情勢的變遷而解除合同。

　　在解除合同的效果方面，它等同於合同被宣告無效或被撤銷，即應將已受領之一切給付返還。原告在訂立預約買賣合同時和之後向被告支付的總額相當於2,025,804.00澳門元的款項，被告應全部予以返還，同時還應支付自其被傳喚之日(2016年12月5日)起開始計算的遲延利息。由於所涉及的不動產買賣行為屬於被告一方的商行為，在計算利息時須按《商法典》第569條第2款規定在法定利率上附加2%的額外利率。

　　綜合以上理由，初級法院民事法庭裁定原告提起的訴訟勝訴，宣告解除原被告之間訂立的預約買賣合同，並判處被告向原告返還其所收取的2,025,804.00澳門元的款項，附加自傳喚被告之日起開始計算直至完全支付為止的遲延利息。

　　據了解，初級法院民事法庭受理了多起“海一居”樓花小業主(原告)針對“海一居”的發展商保利達洋行有限公司(被告)提起的通常訴訟程序宣告之訴。

　　參閱初級法院第CV1-16-0101-CAO號案的裁判。

終審法院院長辦公室

2018年1月29日