賣方不守承諾被判解除合同 買方無意再買獲償雙倍定金

      2007年3月28日，A與一對夫妻B和C訂立了一份預約買賣合同，根據合同，雙方分別承諾以2,850,000.00港元的價格購買和出售位於南京街某大廈的一個獨立單位，條件是房屋在出售時不能存有任何的負擔或債項，並且須處於空置狀態。當時A共向B和C支付了570,000.00港元的定金，並承諾餘款2,280,000.00港元在簽訂買賣公證書當日再行支付。在去律師樓排定了日期之後，B和C通知A買賣公證書將在2007年5月28日簽訂。然而，由於在此期間A得知有人在初級法院針對B和C提起了一個以其承諾購買的獨立單位為標的物的預約買賣合同特定執行之訴，因此，A最終並沒有在5月28日出現在律師樓。之後，B和C再要求A於2007年6月20日前往律師樓簽契，但A仍沒有如期赴約。

      A對B和C提起通常訴訟程序給付之訴，請求初級法院宣告兩被告出於完全歸咎於自身的原因而沒有履行對其的債務，宣告預約買賣合同因對方的確定及過錯不履行而解除，並判處兩被告向其返還雙倍定金和支付延遲利息。兩被告則提出答辯及反訴，請求駁回原告的訴訟請求，並且判處原告向其等支付因辦理排期簽契手續而花費的4,316.00澳門元，同時宣告因原告不履行合同而失去己支付的定金。

      初級法院透過2009年11月5日的判決裁定原告訴訟理由成立，宣告解除預約買賣合同，判處兩被告向原告返還雙倍定金共計1,140,000.00港元，並駁回了兩被告針對原告的反訴請求。之後兩被告上訴至中級法院，但被裁定敗訴。

      兩被告仍不服，向終審法院提起上訴，指被上訴的合議庭裁判存在審判錯誤和違反法律的瑕疵，此外還因違反了澳門《民事訴訟法典》第571條第1款b、c及d項的規定而無效。

　　終審法院在對案件作出審理後認為，本案的核心在於查明是否出現了債權人，即預約買受人已經喪失購買相關不動產的興趣的情況。由於預約售賣人(B和C)在簽訂預約買賣合同時承諾確保房屋在出售時不存在任何負擔或債項，而在約定的簽訂買賣公證書當日，由第三方預約買受人針對兩被告提起的同樣是以本案涉案單位為標的物的預約買賣合同特定執行之訴仍然未有最終裁判，兩被告實際上並沒有履行當初的承諾，因而構成了遲延。而從客觀上來看，任何一個具有中等智力、警覺及審慎度的人，如果被放到原告的位置，都不會再有興趣去簽訂買賣涉案獨立單位的公證書，否則就會面臨即便支付了2,280,000.00港元的餘款但購買不動產的願望仍然落空的風險，而顯而易見是沒有人願意冒這個風險，因此必須認為原告已經在客觀上喪失了購買不動產的興趣。根據《民法典》第797條第1款a項的規定，這已構成第790條所指的債務不履行。

      而鑒於債務的不履行是由可被歸責於兩被告的原因所導致的，必須認定原告有權解除涉案的預約合同並要求雙倍返還定金—《民法典》第436條第2款。

      基於以上的理由，終審法院裁定上訴敗訴。

      參閱終審法院第9/2013號案之合議庭裁判。

 終審法院院長辦公室

2014年5月14日