合同應予切實履行 商家棄租鋪位被判向業主支付補償

      原告是位於澳門殷皇子大馬路的“澳門廣場”商業中心一樓某個商鋪的業主。2006年，原告與第一被告簽訂了租賃合同，雙方約定，原告將該鋪位出租給第一被告以經營電話用品和服裝店，第一被告每月須向原告支付8,850澳門元的租金和1,372澳門元的管理費，租約由2006年3月16日開始，為期兩年。合同中還規定，於首年租賃期內，原告不得提前終止租約，而第一被告若想提前終止租約，必須提早三個月以書面通知，並支付按剩餘租賃期之租金計算的補償金。由第二年起，任何一方欲提前終止租約，可提前三個月書面通知對方。然而，第一被告從2006年5月份開始便不再繳納租金或管理費，並且對原告的多次催告均置之不理。2007年1月，第一被告以書面告知了原告由於生意慘淡想要提前終止租約的想法。雖然原告極力反對，但最終第一被告還是於2007年1月8日離開了相關單位。於是原告針對第一被告及其妻子(第二被告)向初級法院提起訴訟，尋求以司法途徑追索債權。

      初級法院透過判決裁定原告的訴訟理由部分成立，判處兩被告向其支付由2006年5月至2007年1月的欠繳租金和因延遲繳納租金而導致的損害賠償共計138,856.00澳門元，欠繳的物業管理費共12,348澳門元外加15%的租約中所訂定的延遲利息，此外兩被告還須按合同規定向原告支付相當於13個月租金的提前終止租約的補償金共計119,475.00澳門元。

      兩被告不服，上訴至中級法院，聲稱在雙方簽訂租賃合同之時，原告大力宣傳將會有LV、ZARA等大品牌進駐“澳門廣場”，以此作為吸引商家租用其鋪位的籌碼。然而事實上，這些大品牌並沒有進駐該商業中心，而原告也沒有兌現其為商家招徠客源的承諾，因此沒有履行《民法典》第977條b項所規定的“確保承租人能按租賃物之原定用途享益”的義務。另外兩上訴人還認為存在作出訂立合同的決定所依據的情形遭受非正常變更的情況，導致租約應根據《民法典》第433及第430條的規定予以解除。以此為由，請求中院裁定原審判決無效，上訴勝訴。

      中級法院合議庭對案件進行了審理，指出，一方面上述在上訴陳述中所提到的事實並非明顯事實，需要當事人主張及證明，否則法院不能在其基礎上作出裁判，另一方面租約中也沒有條款規定原告作為出租人有義務為商業中心作推廣，吸引客源。另外，第一被告在答辯中也沒有指出該事實是導致其決定承租涉案鋪位的決定性原因，相反，案中倒是認定了原告確實將鋪位的享益權讓與了第一被告，但後者卻沒有按時繳納租金和管理費。因此，原審法院裁定第一被告及其妻子須按合同規定向原告支付相關欠款和補償金的決定是正確的。

      基於以上的理由，合議庭裁定上訴理由不成立，維持了被上訴判決。

      參閱中級法院第613/2010號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2014年6月17日