轉賣車位冀從中獲利 未能履約被罰雙倍定金

       2004年5月7日，陳某與馮某訂立書面合同，分別承諾以總價233,000.00港元購買和出售位於澳門新口岸新填海區某大廈的四個車位。陳某於訂立合同當場向馮某支付了116,500.00港元，並於三天後支付了餘下的款項。同年5月27日，陳某與馮某再次訂立書面合同，承諾以總價216,000.00港元購買和出售位於同一大廈的另外三個車位，陳某當場即支付了全部的款項。實際上，在訂立上述兩份合同之時，馮某並不是這七個車位的所有權人，但他向陳某出示了購買相關車位的預約合同，承諾在三個月的時間內取得相關車位的所有權，並與陳某訂立正式的買賣合同。然而，在上述期限內馮某並未能成功購得相關七個車位，導致無法履行將車位轉讓給陳某的承諾，而陳某也因多次催告不成而最終失去了購買相關車位的興趣。

      陳某向初級法院民事庭提起通常宣告程序給付之訴，請求法院判處馮某因確定不履行預約買賣合同而向其支付雙倍定金926,288.00澳門元，或向其返還定金463,140.00澳門元，附加法定利息。另外，還請求法院判處被告向其支付從裁判轉為確定之日開始計算每日1,000.00澳門元的強迫性金錢處罰。初級法院裁定原告訴訟勝訴，認定原告在兩份預約買賣合同中向被告支付的三筆數額分別爲116,500.00港元、116,500.00港元和216,000.00港元的款項具有定金性質，判處被告向原告返還雙倍定金共計898,000.00港元(相當於924,940.00澳門元)，以及從2009年11月4日起開始計算的延遲利息，但駁回了支付強迫性金錢處罰的訴訟請求。

      被告不服，上訴至中級法院，認為其與原告訂立的實際上是讓與法律地位的合同，而不是原審法院所認定的預約買賣合同。通過這兩份合同，被告將自己在其與相關車位的原預約出售人訂立的預約買賣合同中的預約買受人地位讓與了原告。隨著這兩份合同的訂立，被告的所有權利和義務都自動宣告消滅和解除，因此，不應向原告作出任何賠償。

      中級法院對案件作出了審理，指出澳門《民法典》第418條及後續條文所規定的讓與法律地位的合同指的是雙務合同中的一方當事人在對方同意的情況下將自己在該合同中的全部權利和義務轉移給第三人的合同。然而從原被告之間所訂立的合同的內容來看，任何一個具有一般審慎度的人能夠從中理解到的符合雙方當事人所共同期待的目標的合理意思都是：被告在當時暫未取得相關七個車位所有權的情況下，承諾在某個確定的時間以某個確定的價格將它們出售給原告，而且沒有對這個交易的完成設置任何的條件。在訂立這兩份合同的過程中，相關車位的原預約出售人與原告並沒有任何的接觸，也沒有介入原告與被告所建立的新合同關係，更沒有表示同意，因此原告與被告之間的合同不可能是讓與法律地位的合同，而是預約買賣將來之財產的合同。

      中級法院認為，在預約買賣將來之財產的合同中，預約出售人有義務採取必要措施以確保本約買賣合同能夠按照雙方所約定的條件成功訂立，也就是說，要確保預約買受人能夠按照約定的條件取得預約出售人所承諾出售的財產。這個措施既可以是預約出售人從所有權人那裡取得相關財產，以便與預約買受人訂立本約買賣合同，也可以是預約出售人通過談判說服所有權人，以便其直接與預約買受人按照預約合同中所約定的條件訂立買賣合同。

      被告沒有在與原告約定的日期，即2004年8月7日和2004年8月27日之前履行自己的承諾，使得原告失去了購買相關車位的興趣，導致合同最終無法被履行，因此必須按照《民法典》第436條第2款的規定，向原告返還雙倍定金。

      基於此，合議庭裁定上訴敗訴，維持了原審裁判。

      參閱中級法院第104/2013號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2014年11月6日