以買賣合同掩飾代物清償交易 虛偽行為被宣告無效

      1997年9月15日，乙及其妻子丙與庚置業有限公司及丁銀行有限公司訂立了一份“樓宇買賣按揭承諾借款合約”。透過這份合同，乙丙二人與庚公司分別承諾以5,875,060.00港元的價格購買和出售位於澳門南灣某大廈的獨立單位A21和車位C28，同時，丁公司向乙丙二人批出4,000,000.00港元的貸款，以資助他們取得上相關單位及車位。在訂立該合同當日，乙丙取得了相關單位的鑰匙，之後對單位進行了裝修並在此居住，而且繳納了相關的物業管理費。2001年6月1日，庚公司透過買賣公證書，聲明以已收取的1,200,000.00澳門元和60,000.00澳門元的價款將上述獨立單位A21和車位C28出售給辛公司。2001年8月16日及17日，辛公司又透過買賣公證書，聲明以已收取的1,240,000.00澳門元和60,000.00澳門元的價款將獨立單位A21及車位C28出售給甲。但實際上，不論是辛公司還是甲，都沒有在買賣行為中向賣方支付合同中所聲明的價款，也沒有派人或親自去相關單位查看物業的保養狀況。

      乙丙和丁針對庚、辛及甲提起訴訟，請求宣告眾被告間訂立的涉及A21及C28的買賣合同因虛偽而無效，或裁定針對有關買賣提起的債權人爭議理由成立，確認眾原告請求返還相關單位的權利，又或者宣佈解除眾原告與庚訂立的預約合同，並判後者支付雙倍定金。

      初級法院作出判決，裁定訴訟理由部分成立，宣告解除乙丙與庚之間訂立的預約買賣A21及C28的合同，判處庚向乙丙支付雙倍定金11,750,120.00港元，附加法定利息。

      乙丙和丁不服，向中級法院提起上訴。中院裁定上訴勝訴，宣告關於獨立單位A21及車位C28的買賣合同因屬虛偽行為而無效，命令取消在登記局所作的有關登記以及其他可能在此之後作出的登記，宣告乙丙為有關不動產的所有人，並判處庚支付倘有的取消有關抵押的費用。

      甲不服，向終審法院提起上訴。

      終審法院對案件作出了審理。首先，有關上訴人所提出的沒有迹象顯示庚向辛及辛向甲出售A21及C28的交易屬虛偽行為的理由，合議庭指出：根據已經認定的事實，庚與辛通過訂立買賣涉案不動產的公證書，實際上想要實現的是一項代物清償交易，因此在他們所作的意思表示和真實意思之間存在不一致；而從辛沒有向庚支付價金，以及庚也不曾向辛要求支付價金來看，當事人之間明顯存在虛偽合意；最後，庚與辛在清楚知道有關不動產是庚與他人訂立的買賣預約合同的標的物，已全額支付價金且不動產被占用的情況下，仍訂立買賣相同不動產的公證書，這顯示出庚辛之間存在欺騙第三人的意圖，因此，庚與辛之間的交易屬於虛偽行為。按照同樣的邏輯，甲在訂立買賣公證書前從未試圖確認有關不動產的保養狀況，且在得知有關不動產正被乙丙占用和使用的情況下仍然無動於衷，因此可以認定辛與甲之間的交易也屬虛偽。根據《民法典》第232條第2款的規定，這些行為無效。該理由不能成立。

      上訴人還提出，即使庚與辛之間的法律行為因虛偽而無效，他也因為屬於善意第三人而應該受到《民法典》第235條之規定的保護。對此，合議庭的觀點是：這個法條中的善意指的是第三人在取得有關權利時，無論是否有過錯，確實不知存有虛偽情況；但如果在其在取得權利時，虛偽行為之訴已被提起並被登記，則推定其存在惡意。本案中，上訴人是在眾原告提起虛偽行為之訴前取得不動產，因此不能推定其存在惡意，那麼就要看他對於庚與辛之間的虛偽行為是否不知情。由於上訴人所主張的善意賦予其對抗因虛偽而導致的無效的權利，或者說具有阻礙眾原告所主張的權利具體實現的效力，因此根據舉證責任的一般規則，應由上訴人負責證明。由於上訴人沒能證明他在訂立法律行為時不知存有虛偽情況，因此只能接受對其不利的判決。

      最後，有關上訴人提出的被上訴的合議庭裁判因沒有就隱藏行為的有效性發表意見而無效的問題，合議庭指出，由於上訴人在向中級法院提起的上訴中並沒有提出隱藏行為有效性的問題，同時該問題又不屬於法院依職權必須審理的問題，因此並不存在上訴人所說的遺漏審理。該上訴理由也不成立。

      綜合以上的理由，合議庭裁定上訴敗訴。

      參閱終審法院第69/2014號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2015年5月15日