Processo n.º 682/2014
(Recurso Cível)
Data : 5/Março/2015
ASSUNTOS:
- Contrato-promessa
- Execução específica e tradição da coisa
- Mora e Incumprimento
- Resolução e incumprimento definitivo
SUMÁRIO :
1. Se a A promete comprar a B uma fracção por um milhão e logo no acto paga a totalidade daquele preço e B passa-lhe uma procuração para que aquele possa celebrar a escritura quando lhe aprouver e lhe dá poderes para fazer negócio consigo mesmo, se passam 3 anos e A nada faz, não pode, apenas, porque entretanto B revogou a procuração, pretender a execução específica do contrato e subsidiariamente a resolução do mesmo, devendo A colocar B em mora, pois, não obstante, ele pode, por ele, celebrar ainda a escritura
2. Não exige a lei que o recurso à execução específica esteja dependente de ter havido tradição da coisa, nas situações em que não tenha havido convenção em contrário. O que o artigo 820º, n.º 2 do CC determina é que mesmo havendo convenção em contrário, ainda é possível a execução específica se tiver havido tradição da coisa.
3. Não havendo simples mora de B, à míngua de interpelação admonitória por banda de A, muito menos haverá incumprimento definitivo, pressuposto da resolução contratual.
4. Pressuposto da execução específica – art.º 820.º, n.º 1, do Código Civil - é, no caso, a existência de mora, e não o incumprimento definitivo.
5. O sinal vale como cláusula penal compensatória, que impõe a rescisão do contrato-promessa por incumprimento definitivo, não valendo como cláusula penal moratória, se não convertida naquele incumprimento nos termos do artigo 797º.
6. O interesse do credor na prestação que para este fim há que aferir é o que decorre de um juízo objectivo e de normalidade sobre as circunstâncias que precedem a acção. Não o meramente subjectivo, que está obviamente evidenciado no próprio pedido de execução específica.
O Relator,
João A. G. Gil de Oliveira
Processo n.º 682/2014
(Recurso Civil)
Data : 5/Março/2015
Recorrente : A
Recorrido : B
ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DE SEGUNDA INSTÂNCIA DA R.A.E.M.:
I - RELATÓRIO
1. A Autor, na acção em que se julgou improcedente o seu pedido de execução específica ou de resolução de contrato-promessa que celebrara com o Réu, B, vem interpor recurso, alegando em síntese conclusiva:
A. A douta Sentença recorrida de fls. 69 a 74 errou de Direito na apreciação e subsunção dos factos alegados pelo Autor, ora Recorrente, que foram todos dados como provados.
B. De facto, o Réu/Recorrido não contestou, não se fez representar em juízo e não infirmou nenhuma alegação ou afirmação do Autor/Recorrente, nem se pronunciou sobre o teor dos documentos submetidos nesta lide,
C. Devendo assim ser tomada em consideração a revelia do Réu ao longo de todo o processo, depois de regularmente citado, pelo tribunal.
D. A Sentença recorrida viola, desde logo, e quanto à alegada falta da mora debitoris do Réu/Recorrido, as normas dos artigos 766°, 768° a contrario sensu, 787°, 788° a contrario sensu, 793°, o número 1 e alínea a) do número 2, ambos do artigo 794° e todos do CC;
E. De facto, a obrigação do Réu/Recorrido tinha e tem prazo certo, como/resulta da Cláusula 3ª do Contrato-Promessa junto como o Documento n.º 3 da P.I.;
F. O prazo certo é o dia 11 de Outubro de 2010.
G. Desde essa data e até hoje, o Réu/Recorrido encontra-se em mora e em incumprimento perante o Autor, ora Recorrente.
H. Nessa Cláusula 3ª do Documento n.º 3 junto com a P.I., resulta que no momento em que do recebimento pela Parte B (o promitente-comprador, Parte B, aqui Autor/Recorrente) da quantia referida nas Cláusulas 1ª e 2ª do mesmo contrato-promessa, a Parte A (o promitente-vendedor, aqui Réu/Recorrido) obriga-se, entre outras obrigações aí indicadas a: assinar a escritura pública de compra e venda a fim de transferir a titularidade do imóvel para a parte B; e, entregar a fracção à Parte B.
I. Ou no original do clausulado: "3. 乙方支付上述款項時,甲方必須: (…) c) 簽立買賣公證書將出售之物業轉至乙方名下: 及d) 將該單位(…)”.
J. Aliás, a própria Sentença recorrida reconhece que" a obrigação do Réu estava vencida no próprio dia da celebração do contrato-promessa." - fls. 71 dos autos.
K. Cumprindo o ónus do número 2 do artigo 598° do CPC, deveria ter-se considerado o Réu/Recorrido em mora desde 11 de Outubro de 2010 até hoje, encontrando-se ultrapassado há muito a data ou o prazo para a celebração da escritura pública, marcada logo que fosse cumprida a prestação do Autor, ora Recorrente, pelo que deve proferir-se sentença que decrete a execução específica do contrato-promessa, suprindo a declaração negocial do faltoso, inadimplente, aqui o Réu/Recorrido, nos termos do número 3 do artigo 436° do CC.
L. Há, mesmo uma contradição entre o que é afirmado na sentença a fls. 71 e acima reproduzido ("a obrigação do Réu estava vencida no próprio dia da celebração do contrato-promessa") e o decidido adiante, quando a sentença conclui que: "Pois, o que se verifica é apenas o seguinte: a partir de 11 de Março de 2010, o Réu ficou obrigado de celebrar o contrato prometido com o Autor. Nada mais. Assim, não obstante vencida a obrigação do Réu, este só se constitui em mora se tiver sido interpelado." - fls. 72 da decisão recorrida.
M. Poder-se-ia falar em falta de prazo certo ou de data para o cumprimento do Réu/Recorrido se as partes nada tivessem clausulado quanto à data de celebração do contrato definitivo.
N. No entanto, como se transcreveu acima, no dia do pagamento da totalidade do preço por parte do Autor/Recorrente, a contraparte tem de cumprir a sua parte e celebrar a escritura pública e entregar o imóvel àquele o que não fez.
O. Só não haveria interpelação do Autor/Recorrente se não tivesse sido fixada data para o inadimplente promitente-vendedor (o Réu/Recorrido) cumprir, o que não é o caso.
P. Está clausulada, assim, a data ou o prazo certo para a outorga da escritura pública, que é o dia 11 de Outubro de 2010, pois nesse dia o Autor/Recorrente pagou a totalidade do preço do imóvel (HKD$1.000.000,00 - um milhão de dólares de Hong Kong), e assim o Réu/Recorrido encontra-se em mora nos termos da alínea a) do número 2 do artigo 794º do CC, desde aquela data e até ao presente,
Q. Precisamente ao invés do decidido na Sentença recorrida a fls. 71v e 72 dos autos, que ora se recorre.
R. Erra igualmente o douto Tribunal a quo na subsunção dos factos que faz aplicando erradamente as normas legais ao caso concreto decidendo, quando afirma que não existe incumprimento definitivo por parte do Réu/Recorrido, mesmo após ter revogado a Procuração outorgada a favor do Autor/Recorrente, documento junto com a P.I. como documento n.º 4 que permitia a este último dispensar aquele na celebração do contrato prometido,
S. Pois a revogação da Procuração traduz um comportamento concludente do Réu/Recorrido de não querer cumprir o contrato prometido.
T. É uma declaração negocial extintiva do Réu/Recorrido que demonstra de forma inequívoca que não pretende cumprir com o contrato definitvo.
U. Tal declaração negocial de revogação unilateral denota uma vontade do Réu/Recorrido de incumprimento definitivo, nos termos, designadamente, dos artigos 787°, 788°, 790° (regras gerais) e dos artigos 436° e 820°, todos do CC (aqui aplicáveis ao contrato-promessa).
V. Tanto a mora como o incumprimento definitivo, desde que, neste último caso, ainda haja interesse do credor adimplente no cumprimento da promessa, permitem o recurso à execução específica (números 1 e 2 do artigo 820° do CC).
W. A obrigação do Réu/Recorrido está vencida desde 11 de Outubro de 2010.
X. E, ainda hoje, encontra-se por cumprir.
Y. Não existem quaisquer elementos nos autos ou fora dos mesmos que permitam ao Réu/Recorrido justificar o seu incumprimento perante o Autor/Recorrente.
Z. Ademais, a sentença recorrida decidiu ainda que não se sabem os motivos da revogação da Procuração a favor do Autor e que tal conduta do Réu pode não ser necessariamente um acto que manifesta inequivocamente tal vontade de incumprir definitivamente a sua obrigação - fls. 73v e 74 dai decisão recorrida;
AA. Ora, chamado a juízo com a presente acção o Réu/Recorrido nada disse (revelia operante) nem justificou as razões da revogação da procuração a favor do Autor, ora Recorrente.
BB. Em caso de dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita (artigo 437º do CPC).
CC. A não outorga da escritura pública do contrato definitivo, a revogação da procuração e a não contestação, resposta ou contraditório por parte do Réu/Recorrido na presente lide devem ser lidos e interpretados pelo Tribunal recorrido como uma declaração de incumprimento definitivo por parte do Réu/Recorrido.
DD. Errou o douto Tribunal a quo, nos termos do número 2 do artigo 598º do CPC, ao absolver o Réu, quando os factos constantes dos autos necessariamente implicariam a sua condenação, até pela confissão de todos os factos e documentos trazidos a juízo pelo ora Recorrente.
EE. Decidiu-se, ainda, na decisão recorrida que “O Réu pode, em vez disso, participar no acto e outorgar, ele próprio, a respectiva escritura pública, cumprindo, assim, a obrigação." - fls. 73 da decisão posta em crise pelo recurso;
FF. Ora, se desde 11 de Outubro de 2010 até à data o Réu/Recorrido nunca se manifestou nesse sentido nem de forma implícita, como é que pode o douto Tribunal a quo inferir que o fará agora, mesmo não se tendo pronunciado nesse sentido, nem quando judicialmente interpelado?
GG. Vai longe demais o douto Tribunal recorrido na livre apreciação (presunção simples, hominis, do julgador, natural, de primeira aparência, judicial, toda ela ilidida pela prova constante destes autos) que faz, da prova produzida indo para além da sua livre convicção, quando toda a prova existente vai em sentido contrário ao decidido pelo douto Tribunal a quo.
HH. Revogada a procuração em 30 de Outubro de 2013, a presente acção deu entrada em Juízo em 26 de Novembro de 2013 (menos de um mês depois daquele acto concludente por parte do ora Recorrido), o que demonstra da parte do Recorrente que o mesmo ainda mantém interesse na realização da prestação, ainda que coactivamente.
II. Feita a interpelação judicial para cumprir o Réu/Recorrido aos autos nada disse.
JJ. Pelo que a obrigação do Réu/Recorrido se encontra vencida desde 11 de Outubro de 2010 até à data presente, e ainda por cumprir.
KK. Por outro lado, também se pode inferir que a acção proposta pelo ora Recorrente é uma interpelação judicial para o devedor/Réu/Recorrido cumprir com a sua prestação obrigacional, nos termos do número 1 do artigo 794º do CC.
LL. Aliás e tendo em conta que o regime do sinal e da execução específica em Macau têm um campo de acção mais amplo do que as normas originárias do contrato-promessa tal como constam do anterior Código Civil de 1966, dúvidas não restam de que é desnecessário "transformar a mora em incumprimento definitivo", tanto mais que o Autor/Recorrente na P.I. mantém o interesse na realização (coactiva) da prestação da contraparte.
MM. Face à prova (que se crê seja exuberante) evidenciada pelo Autor, ora Recorrente, a Sentença recorrida erra de direito, devendo ser anulada nos termos dos números 1 e 2 do artigo 598º do CPC,
NN. E ser, assim, revogada a decisão recorrida e substituída por outra que decrete a execução específica do contrato promessa (números 1 a 3 do artigo 820º do CC e o número 3 do artigo 436º do mesmo diploma legal) / ou e apenas subsidiariamente, no caso de não ser possível o cumprimento da promessa, requer-se que o Réu/Recorrido seja obrigado a prestar o montante recebido a título de sinal e princípio de pagamento recebido no dobro (segunda parte do número 2 do artigo 436º do CC e artigo 435º do mesmo diploma legal) do montante prestado pelo promitente-comprador, ora Recorrente, no montante de HKD$2.000.000,00 ou o equivalente de MOP$2.060.000,00, acrescido das custas judiciais e juros legais devidos.
Termos em que se requer o provimento do presente recurso, revogando-se a decisão recorrida e condenando-se o Réu e Recorrido como foi peticionado nos autos.
2. B, réu do presente caso, ora recorrido, mais bem identificado nos autos, contra-alega, em suma:
- O recorrente interpôs o recurso por estar inconformado com a decisão do presente caso, datado de 19 de Maio de 2014;
- No entanto, na petição do recurso não se encontrou novo conteúdo nem se produziu nova prova documental;
- Os motivos invocados pelo recorrente têm a ver designadamente com o erro no reconhecimento de facto, daí que põem em dúvida a livre apreciação da prova feita pelo Tribunal;
- Pelo que o recurso é improcedente.
- O recurso interposto pelo recorrente carece da garantia de defesa dos direitos legítimos;
- Acresce que existe simulação no contrato-promessa de compra e venda do imóvel em causa, faltando designadamente a vontade real dos contraentes de realizar verdadeiramente a compra e venda do imóvel;
- Isso pode ser provado pelo facto de não assinatura da escritura de compra e venda do imóvel três anos após a celebração do respectivo contrato-promessa no ano 2010.
- Uma vez que o contrato-promessa e a procuração trata-se apenas duma garantia do empréstimo.
- Do negócio simulado não resulta os requisitos da execução específica nem os da indemnização em dobro, porque o mesmo é nulo - vide artigo 232.º do Código Civil.
- O recorrente deduziu a acção bem sabendo o respectivo facto e interpôs o presente recurso por estar inconformado com a decisão recorrida;
- O recorrido entende que os motivos do recurso apresentados pelo recorrente abusam do regime do recurso e visam perturbar o recorrido.
- De forma que determine o recorrido a gastar tempo, energia e dinheiro, nomeadamente honorários ao defensor, taxa de justiça e as despesas com o acompanhamento do caso por parte do trabalhador.
- Nestes termos, o recorrido tem direito ao recurso subordinado, exigindo o pagamento por parte do ora recorrente da procuradoria de segunda instância e da taxa de justiça do todo o processo.
- Porque as despesas acima referidas são causadas pelo acto do recorrente.
- Pelo que o recurso subordinado interposto pelo recorrido deve ser procedente e deve o ora recorrente ser condenado no respectivo pagamento.
3. Foram colhidos os vistos legais.
II - FACTOS
Vêm provados os factos seguintes:
- O Réu é proprietário da fracção autónoma para habitação designada por “H14”, do 14º andar “H”, com o valor matricial de MOP$229,900.00 do prédio sito em……, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° XXXXX, inscrito na matriz predial sob o número XXXXX.
- Em 11 de Outubro de 2010, o Autor celebrou com o Réu um contrato promessa de compra e venda através do qual o último prometeu vender a referida fracção autónoma ao primeiro, pelo preço de HK$1.000.000,00.
- A escritura definitiva de compra e venda da fracção, por seu lado, deveria, de acordo com a cláusula 3ª, alínea c) do contrato, ser celebrada após o pagamento integral do preço.
- O autor, com a celebração do contrato promessa, pagou ao réu, a título de sinal e pagamento integral do preço do imóvel, HK$1.000.000,00, devendo, por isso, a escritura pública de compra e venda ser outorgada logo a seguir à celebração daquele.
- A fim de dar cumprimento ao contrato, o réu, na mesma data, outorgou a favor do autor uma procuração através da qual conferiu poderes a este para, em sua representação, administrar, vender e dispor do imóvel.
- Procuração através da qual podia o autor, em representação do réu, quando julgasse conveniente, vender a si próprio a fracção.
- Até 30 de Outubro de 2013, porém, o autor não exerceu o referido poder, data em que o réu, sem consentimento do primeiro, revogou a dita procuração.
III – FUNDAMENTOS
1. Somos a sufragar quase na íntegra a fundamentação expendida na douta sentença recorrida.
Por isso mesmo passamos a transcrever quanto aí se exarou:
“Com fundamento no alegado incumprimento culposo do contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma prometida vender pelo Réu, o Autor vem pedir que seja proferida a declaração de vontade que o Réu prometera emitir ao celebrar o contrato-promessa de compra e venda em 11 de Outubro de 2010.
Pretende, portanto, a execução específica desse contrato-promessa.
A título subsidiário, pede que a resolução do contrato bem como a condenação do Réu no pagamento do dobro da quantia entregue a este.
Conforme os factos assentes, em 11 de Outubro de 2010, entre o Autor e o Réu foi celebrado um contrato através do qual esta prometeu vender àquele a fracção autónoma "H14" do 14° andar, sita no prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° XXXXX pelo preço de HK$1,000,000.00.
Ensina Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 7ª edição, Almedina. Coimbra, 1991, pg. 312, que "O contrato-promessa é assim a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma dela, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato."
Idêntica noção consegue-se retirar da primeira norma constante da subsecção intitulada "Contrato-promessa" do CC, mais especificamente o artigo 404°, n° 1, deste mesmo Código. Segundo esse preceito, "A convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis ... "
Analisados os factos provados, não restam dúvidas de que o negócio jurídico estabelecido é, de facto, um contrato-promessa de compra e venda, pois as partes acordaram celebrar no futuro um contrato de compra e venda de um determinado imóvel por um determinado preço.
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Posto isto, urge apurar se o Réu incumpriu o contrato-promessa celebrado em 11 de Outubro de 2010.
Segundo o Autor, o Réu incumpriu esse contrato porque não outorgou a escritura pública de compra e venda apesar de as partes terem acordado celebrá-lo depois do pagamento integral do preço e de o Autor ter feito este pagamento no próprio dia da celebração do contrato-promessa. Além disso, alega o Autor que o Réu, para dar cumprimento ao contrato-promessa, no mesmo dia, passou uma procuração ao Autor que lhe permitiria celebrar a escritura pública de compra e venda em representação do Réu a fim de vender a fracção autónoma ao próprio Autor quando julgasse conveniente, procuração esta revogada pelo Réu em 30 de Outubro de 2013.
Pela análise dos factos assentes, verifica-se que as partes acordaram, efectivamente, em celebrar o contrato definitivo depois do pagamento da totalidade do preço e que o Autor procedeu a este pagamento no dia da celebração do contrato-promessa.
Assim, a obrigação do Réu estava vencida no próprio dia da celebração do contrato-promessa.
*
Nos termos do artigo 820°, n.º 1, do CC, "Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso se não oponha a natureza da obrigação assumida."
Segundo João Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 2010, nu Edição Revista e Aumentada, Almedina, pgs. 161 e 162, " ... o pressuposto da chamada execução especifica do contrato-promessa é a mora e não o incumprimento definitivo."
Afigura-se, no entanto, que mesmo nos casos de incumprimento definitivo, pode haver lugar à execução específica desde que, obviamente, a prestação a que o devedor está adstrito ainda seja possível e o credor ainda mantinha interesse na prestação.
Urge, portanto, aquilatar se houve mora ou incumprimento definitivo.
*
No que se refere à mora, dispõe o artigo 794° do CC que "1. O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir. 2. Há, porém, mora do devedor, independentemente de interpelação: a) Se a obrigação tiver prazo certo,' b) Se a obrigação provier de facto ilícito, ou c) Se o próprio devedor impedir a interpelação, considerando-se interpelado, neste caso, na data em que normalmente o teria sido. 3 ..... 4 ....."
É manifesto que a situação sub judice não se enquadra nas citadas alíneas b) e c).
Resta analisar se se está perante a hipótese prevista na alínea a).
Está apurado que as partes acordaram que o contrato definitivo seria celebrado depois do pagamento integral do preço o qual foi feito no próprio dia da celebração do contrato-promessa.
Ora, por aí não se vê que não foi estipulado um prazo certo, designadamente uma data concreta em que ou até ao qual as partes celebraria a escritura pública de compra e venda da fracção autónoma. Pois, o que se verifica é apenas o seguinte: a partir de 11 de Março de 2010, o Réu ficou obrigado de celebrar o contrato prometido com o Autor. Nada mais.
Assim, não obstante vencida a obrigação do Réu, este só se constitui em mora se tiver sido interpelado.
Nada consta dos factos assentes sobre isso inclusivamente tentativas feitas pelo Autor para exigir o cumprimento por parte do Réu.
Nesta base, não se pode dizer que o Réu está em mora.
*
Dispõe o artigo 797°, n.ºs 1 e 2, do CC que "1. Considera-se para os efeitos constante do artigo 790º como não cumprida a obrigação se, em consequência da mora: a) O credor perder o interesse que tinha na prestação; ou b) A prestação não for realizada dentro do prazo que, por interpelação, for razoavelmente fixado pelo credor. 2 ..... "
Dessa norma vê-se que o incumprimento nele previsto assenta na mora do devedor no cumprimento da sua obrigação. Afastada a mora do Réu, nunca se pode concluir que houve incumprimento definitivo nos termos desse preceito.
*
Consta, porém, dos factos assentes que o Réu, para dar cumprimento ao contrato-promessa, no dia da celebração deste contrato, passou uma procuração ao Autor que lhe permitiria celebrar a escritura pública de compra e venda em representação do Réu a fim de vender ao próprio Autor a fracção autónoma quando julgasse conveniente, procuração esta revogada pelo Réu em 30 de Outubro de 2013.
Segundo Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, vol. II, 5ª edição, pg. 91. "Devem ser de igual modo incluídos no núcleo das situações de não-cumprimento definitivo (ou de falta definitiva de cumprimento) os casos em que, sendo a prestação ainda possível com interesse para o credor, o devedor declara a este não querer cumprir."
Julga-se que a essa situação deve-se equiparar aquela outra em que o devedor, por qualquer acto, manifesta inequivocamente tal vontade de incumprir definitivamente a sua obrigação.
Poderá, então, considerar-se a revogação da procuração um acto que inequivocamente manifesta a vontade de não cumprir o contrato-promessa tendo especialmente em conta que a mesma permitiria ao Autor celebrar consigo mesmo a venda prometida?
Julga-se que não.
Senão, vejamos.
Não constam da matéria assente as circunstâncias em que a procuração foi revogada. Está apenas assente que a revogação teve lugar 3 anos depois da data da sua emissão.
É importante saber das demais circunstâncias em que ocorreu a revogação porque, entre a data em que o Autor podia, munido da procuração, adquirir o imóvel e a mesma foi revogada, já se passaram três anos. Nada consta dos factos assentes sobre o que, entretanto, aconteceu designadamente se o Réu teve outro comportamento demonstrador da sua vontade de incumprir, se o Autor procurou saber junto do Réu o motivo da revogação, etc.
Assim, é difícil concluir que a revogação tinha necessariamente por finalidade impedir que o Autor venha a adquirir o imóvel. É que, a procuração era apenas um instrumento que dispensaria a intervenção do Réu. O Réu pode, em vez disso, participar no acto e outorgar, ele próprio, a respectiva escritura pública cumprindo, assim, a obrigação. Daí a relevância dos factos relativos à reacção do Autor depois de se saber da revogação da procuração e aos actos praticados pelas partes antes e depois da revogação.
Pelo que, não se pode extrair da revogação uma vontade de incumprir por parte do Réu e assim considerar definitivamente incumprido o contrato-promessa.
*
Por não se poder afirmar que o Réu está em mora ou que o Réu incumpriu definitivamente o contrato-promessa a que se referem os presentes autos, não assiste ao Autor o direito de exigir a execução específica.
Improcede, pois, o pedido de execução específica.
*
Quanto ao pedido de resolução do contrato e consequente condenação do Réu no pagamento do dobro do preço já pago, preceitua o artigo 426°, n.º 1, do CC "É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção."
Por outro lado, estipula o 790° do CC que "1. Tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse ao cumprimento da obrigação. 2. Tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização, pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro."
A resolução peticionada pelo Autor funda-se no incumprimento contratual contratual imputado ao Réu.
Já se disse que não se podia afirmar que o Réu tinha incumprido o contrato-promessa.
Assim, também não pode proceder o pedido de resolução e de pagamento do dobro do que o Réu prestou. “
2. Tirando a parte em que se afirma que há uma insuficiência de factos para se apurar da razão do incumprimento - não que isso não seja verdade -, mas sem que se retire dessa incompleição de apuramento da matéria de facto qualquer relevância capaz de inverter o sentido da decisão, o enquadramento jurídico acima desenvolvido afigura-se-nos correcto.
A grande questão que realmente se coloca é a de saber por que razão, tendo o autor em seu poder uma procuração com a qual podia ter concretizada a venda da fracção por que razão o não fez, deixou as coisas arrastarem-se por três anos até que o promitente vendedor entendeu revogar essa procuração.
Estamos de acordo que essa revogação não significa necessariamente vontade de incumprir. O réu pode muito bem efectivar a venda sem ser através da procuração.
É verdade que a partir da data do contrato-promessa, em que o preço foi integralmente pago, a escritura podia ser marcada e realizada. Mas para tanto era necessário que o autor interpelasse o réu nesse sentido.
Não o fez e também a citação na presente acção não pode valer como interpelação nesse sentido, pois, primeiramente tem de se dar a possibilidade ao vendedor de realizar voluntariamente a escritura de venda. Sem isso não se pode avançar para a execução específica.
A partir da data do contrato-promessa, momento em que o Autor pagou integralmente o preço, cabia-lhe pedir ao promitemtente vendedor que marcasse a escritura ou, tendo na sua posse uma procuração que o habilitava a tal bem podia ter realizado a escritura, isto enquanto a procuração não foi revogada. A partir desse momento teria de colocar o promitente vendedor em mora, interpelando-o à celebração da escritura.
3. Vem agora - só agora - em sede de contra-alegações de recurso, o réu explicar das razões porque não foi feita a escritura, contando uma história – isto, porque resta demonstrar o que afirma -. Justificando as razões para a não celebração do contrato-prometido.
Ora, com está bem de ver, esta alegação é totalmente irrelevante, pois o Réu não contestou a acção, não podendo agora, nesta fase, alegar matéria nova que só neste momento traz ao processo - artigos 410º, 562º, 567º do CPC. Se o recorrido alega vicissitudes post contractum, pretensamente relativas à autonomia e a liberdade contratuais em sede do cumprimento é nesse âmbito que as condutas devem ser apreciadas e já não em sede da validade do contrato.
Não valorar em termos sancionatórios eventual inadimplemento da contraparte, nada disso tem a ver com a consideração ou não de uma invalidade contratual absoluta.
4. Também, contrariamente ao sustentado, pelo recorrido, não exige a lei que o recurso à execução específica esteja dependente de ter havido tradição da coisa, nas situações em que não tenha havido convenção em contrário. O que o artigo 820º, n.º 2 do CC determina é que mesmo havendo convenção em contrário, ainda é possível a execução específica se tiver havido tradição da coisa.
5. Importa apurar se estamos perante uma qualquer situação de incumprimento, definitivo ou não, gerador de execução específica ou de resolução do contrato.
O sinal vale como cláusula penal compensatória, que impõe a rescisão do contrato-promessa por incumprimento definitivo, não valendo como cláusula penal moratória, se não convertida naquele incumprimento nos termos do artigo 797º.
O incumprimento definitivo do contrato-promessa encontra-se pela verificação de situações (declaração antecipada de não cumprir, termo essencial, cláusula resolutiva expressa, impossibilidade da prestação e perda de interesse na prestação) que a induzam.
Não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse ou de utilidade corresponde à realidade das coisas.
Termo essencial é aquele em que, não havendo satisfação até ocorrer, se cai no incumprimento definitivo; não essencial, aquele que conduz à mora do devedor. Há que interpretar o contrato celebrado e indagar se as partes quiseram sujeitar o negócio a um termo essencial, ou seja a um termo peremptório e se esse termo corresponde à data prevista para a celebração da escritura, não descurando a eventualidade de ponderar o incumprimento e a sua conversão em definitivo, face ainda às razões relativas à perda de interesse contratual, independentemente da subordinação de um contrato a um prazo certo.
Ora, em face da factualidade que vem comprovada, objectivamente considerando, não estamos perante qualquer das apontadas situações, como bem se observou na douta sentença recorrida.
6. Detenhamo-nos na teleologia que está na origem do instituto da execução específica.
No âmbito da realização coactiva da prestação, e no que concerne aos contratos-promessa, estatui-se no art.º 820, nº 1 do CC que ““Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso se não oponha a natureza da obrigação assumida”.
Sendo pacificamente entendido que a expressão “contraente faltoso” cobre sempre a simples mora ou atraso na prestação1, já não suscita tal unanimidade a ideia de que ela também abarca o chamado incumprimento definitivo e as situações que a ele devem ser equiparadas, isto é, aquelas que, em consequência da mora, e de acordo com o art.º 797 do CC, envolvem a perda do interesse do credor ou o não acatamento de uma interpelação admonitória para o cumprimento em prazo suplementar razoável (recusa tácita); e, bem assim, a recusa implícita ou ostensiva em cumprir (antecipadamente manifestada ou não), ou a impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor, conforme o disposto nos art.ºs 787º e 790º, nº 1 do CC.
A execução específica está limitada ao caso de mora no cumprimento da promessa, ainda que haja quem sustente que se torna necessário o incumprimento definitivo2
Mostra-se paradigmática a Jurisprudência comparada que vai no sentido de que o recurso à execução específica de contrato-promessa de compra e venda de um imóvel por parte do promitente-comprador não é viável se se verificar por parte do promitente-vendedor, incumprimento definitivo do contrato-promessa (v.g. no caso de alienação a terceiro inexistindo eficácia real), ou perda do interesse do credor, sendo pressuposto da execução específica do contrato a mora e não o incumprimento definitivo e que apesar da lei não prever a recusa do cumprimento como causa de extinção da obrigação, é comummente aceite que, havendo recusa inequívoca, concludente, do devedor em cumprir a sua prestação, configurado está o incumprimento definitivo a dispensar, desde logo, a interpelação admonitória do credor.3
Será de privilegiar a interpretação que deixa aberta a porta da execução específica também aos casos em que, sem embargo do incumprimento definitivo do promitente, não houve perda de interesse objectivo do credor e a prestação objecto da promessa é ainda fisicamente e legalmente possível. A inserção sistemática da execução específica no âmbito da Secção epigrafada de Realização coactiva da prestação, e a referência única ao contrato promessa, só podem inculcar que a lei considera essa forma executiva a consequência jurídica natural do não cumprimento (possível) do contrato promessa, visto que é pelo efectivo suprimento por parte do Juiz que se consegue o mesmo resultado que se obteria com a declaração negocial em falta, isto é, com a manifestação da vontade do contraente incumpridor. Como é óbvio, a recusa do cumprimento pelo contraente-promitente não acarreta, por si só, a perda de interesse objectivo na prestação (ou seja, a declaração negocial) do contraente beneficiário da promessa, sendo esta ainda possível.
Persistindo esse interesse do lado do credor da promessa, não há que premiar o infractor, evitando-lhe a execução específica e confinando-o a um mero direito de indemnização, porventura de menos segura concretização.
O interesse do credor na prestação que para este fim há que aferir é o que decorre de um juízo objectivo e de normalidade sobre as circunstâncias que precedem a acção. Não o meramente subjectivo, que está obviamente evidenciado no próprio pedido de execução específica.
Só que no caso vertente, não é pacífico que tenha havido uma negação da obrigação prometida e objectivamente não se divisa que em qualquer momento tenha ocorrido perda de interesse do A. no cumprimento dessa obrigação, tanto assim que existe na realização coactiva do negócio.
Como a declaração negatória do Réu tem o efeito prático de um incumprimento culposo (e mesmo doloso) – na medida em que se configura como uma declaração inegavelmente incompatível com o cumprimento – e sendo ela tão só uma das variantes do inadimplemento definitivo, outras condutas haverá demonstrativas dessa intenção de incumprir, como a venda a negociação com terceiros, há que postular que, só comprovada tal negação por banda do Réu, completado está o substrato fáctico idóneo a desencadear a produção do efeito negocial previsto pelo art.º 820, nº 1, do CC.
7. O Autor nas alegações alude a incumprimento do Réu sustentando que o facto de este ter revogado a procuração é demonstrativo dessa intencionalidade.
Contrato-promessa é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido.
Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial, tratando-se de um “pactum de contrahendo.4
No caso dos autos ao Réu, promitente-vendedor, não competia marcar a data da escritura pública, não tendo sido estipulado qualquer prazo, tanto assim que o promitente comprador foi dotado, desde logo dos meios para fazer a escritura.
Por que não fez?
Salvo melhor opinião, não se pode considerar que aquele está em mora, pese embora o latíssimo prazo de que dispôs para aprazar a escritura de compra e venda, encargo que lhe competia quando tinha a procuração e compete agora após a revogação daquela.
Só perante uma recusa se ficará a saber que o promitente-comprador não deseja cumprir.
Mesmo que incumbisse ao Réu a marcação de data para a escritura - e isso não resulta provado -, nada impedia o Autor, que considera que o Réu não marcou a data, de fazê-lo, interpelando-o para o cumprimento. – art.º 797.º, n.º 1, b) do Código Civil.
8. Também o pedido de resolução não pode colher. Parecem até contraditórios os pedidos. Por um lado o Autor quer o cumprimento específico do contrato; por outro quer a sua destruição.
Pressuposto da execução específica – art.º 820.º, n.º 1, do Código Civil – é, no caso, a existência de mora, e não o incumprimento definitivo.
Como se observou no TUI5 “Quanto aos efeitos do não cumprimento, temos que a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (artigo 793.º, n.º 1), enquanto que havendo incumprimento definitivo, além desta obrigação de indemnizar os prejuízos (“O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor” – artigo 787.º do Código Civil),10 tem o credor direito à resolução do contrato se este for bilateral (artigo 790.º, n.º 2, do Código Civil).(…) Pelo contrato-promessa bilateral, as partes obrigam-se a celebrar determinado contrato. (…) Face a esta redacção (semelhante, nos segmentos agora relevantes, ao artigo 442.º do Código Civil de 1966) quase unanimemente se tem entendido que só há lugar à perda do sinal ou à sua restituição em dobro, consoante, respectivamente, o incumprimento caiba a quem prestou o sinal ou a quem o recebeu, quando haja incumprimento definitivo e não simples mora do devedor.
Igualmente, é pacífico que uma das funções do sinal é a determinação prévia (ou forfaitaire) da indemnização devida em caso de não cumprimento. Vimos, por outro lado, a propósito do cumprimento e não cumprimento das obrigações, que, de acordo com o artigo 797.º, n.º 1, do Código Civil, a mora se converte em incumprimento definitivo, ou pela perda do interesse do credor na prestação ou pela interpelação admonitória, pela qual o credor, em caso de mora, concede um prazo suplementar ao devedor, para que este cumpra, seguida da não realização da prestação.
Pois bem, tal mecanismo da alínea b) do n.º 1 do artigo 797.º do Código Civil, aplica-se ao contrato-promessa, por se aplicar à generalidade dos contratos bilaterais e por não haver nenhuma razão séria para não se aplicar a solução ao contrato em questão.
Aliás, devem também, considerar-se aplicáveis ao contrato-promessa as regras respeitantes ao incumprimento definitivo das obrigações, atrás mencionadas, designadamente, as relativas à perda do interesse do credor, ao termo essencial e à declaração do devedor de não querer cumprir.”
Ainda aqui não se observa qualquer das situações justificativas da resolução.
A mora do devedor é o pressuposto de execução específica do contrato-promessa.
Tal mora depende de o devedor ter sido interpelado judicial ou extrajudicialmente para cumprir.
Tal interpelação só pode ser efectuada a partir do momento em que o credor pode exigir a realização da prestação devida.
Mesmo as obrigações de prazo natural, circunstancial ou usual dão lugar a fixação judicial de prazo sempre que o credor não acorde com o devedor quanto ao momento do seu cumprimento.6
Ora, a Ré nem sequer está em mora, pese embora, o lapso de tempo decorrido desde a data da outorga do contrato-promessa.
Não merece, pois, censura, a sentença sob escrutínio.
IV - DECISÃO
Pelas apontadas razões, acordam em negar provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Macau, 5 de Março de 2015,
João A. G. Gil de Oliveira
Ho Wai Neng
José Cândido de Pinho
1 - GRAVATO MORAIS in Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, Almedina, 2009, 109, HENRIQUE MESQUITA ,Obrigações e Ónus Reais, 233; CALVÃO DA SILVA, Sinal e Contrato-Promessa, 154; MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, I, 227;ALMEIDA COSTA, RLJ, 124, 94.
2 - JANUÁRIO GOMES,Temas de Contrato-Promessa, 17; MENEZES CORDEIRO, O novíssimo regime do contrato-promessa) A.VARELA ,Direito das Obrigações, I, 351 e ss.
3 - Ac. do STJ, Proc. n.º SJ20080304002726, de 4/3/2008; AC. do STJ, Proc. n.º 350/09, de 5/7/2009
4 - Galvão Telles, Direito das Obrigações, 6.ª ed., 83.
5 - Ac. n.º 44/2011
6 - Ac. do STJ, de 18.6.1996 CJ/STJ, 1996, II. 53.
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682/2014 16/29