Proc. nº 710/2015
Relator: Cândido de Pinho
Data do acórdão: 12 de Novembro de 2015
Descritores:
-Arrendamento
-Prazo para denúncia
-Art. 1039º, do Código Civil
-Indemnização pelo atraso na restituição da coisa
SUMÁRIO:
I. Para efeitos do prazo de denúncia do contrato de arrendamento, conforme previsto no art. 1039º do CC, a relevância a ter em conta não é a duração global e efectiva do contrato acrescida de todas as suas renovações, mas singularmente a do contrato ou a da sua última renovação.
II. Mesmo na hipótese de contratos de duração inferior a um ano (alíneas c) e d), cit. art.), por exemplo, nada obsta a que seja feita a denúncia nos prazos ali estabelecidos, ainda que a eficácia da denúncia se transfira somente para o termo do prazo de dois anos por via do art. 1038º, nº2.
III. Cessado o contrato de arrendamento, a indemnização devida pela não restituição do local arrendado à senhoria consiste no pagamento da renda (valor locatício da fracção).
IV. Tal indemnização será, porém, elevada para o dobro a partir do momento em que o senhorio proceder à interpelação com vista à restituição do prédio, sem que o inquilino a esta proceda.
Proc. nº 710/2015
Acordam no Tribunal de Segunda Instância da R.A.E.M.
I – Relatório
B (B) solteira, maior, de nacionalidade chinesa, titular de Bilhete de Identidade de Residente Permanente de Macau nº XXXXXXX(X), residente em Macau, Bairro de ......, Avenida de ......, complexo habitacional “...... Fa Un”, bloco ..., edifício “...... Kok”, ...º andar “...”, moveu no TJB (Proc. nº CV3-14-0028-CPE) acção de despejo contra C (C), casado, de nacionalidade chinesa, titular de Bilhete de Identidade de Residente Permanente de Macau nºXXXXXXX(X), residente em Macau, na Travessa da ...... No...., edifício “......”, ...º andar “...” (actualmente com numeração policial ...º andar “...”), com fundamento em falta de pagamento de rendas.
*
Não tendo o réu apresentado contestação, foram reconhecidos os factos articulados pela A. e, na oportunidade foi proferida sentença, que julgou improcedente o pedido de despejo e de restituição da fracção dada de arrendamento ao R., procedente o pedido de condenação de Mop$ 60.500,00 a título de indemnização, e improcedentes os demais pedidos.
*
É contra tal sentença que a autora interpôs o presente recurso, em cujas alegações formulou as seguintes conclusões:
«I. No dia 15 de Agosto de 2014, a recorrente intentou uma acção de despejo contra o Réu C.
II. O Tribunal a quo, por sentença de 17 de Fevereiro de 2015, julgou parcialmente improcedente a acção intentada pela recorrente.
III. O Tribunal a quo julgou improcedentes, em parte, os pedidos da recorrente pelos motivos seguintes:
1. A respectiva relação locativa durou mais de seis anos. A comunicação da denúncia feita pela recorrente ao Réu não observou o prazo de antecedência legalmente previsto para o efeito (180 dias), pelo que a denúncia feita pela recorrente não produziu o efeito de fazer cessar o contrato.
2. Com base nisso, o Tribunal a quo entendeu que ainda não cessou o contrato de arrendamento em apreço, razão pela qual o Réu não está obrigado a restituir a fracção arrendada, não assistindo à recorrente o direito de exigir ao Réu uma indemnização pelo atraso na restituição da fracção arrendada desde Junho de 2014.
IV. O Tribunal a quo, ao assim entender, incorreu em erro na interpretação e na aplicação da lei.
V. Antes de mais, está expressamente previsto no art.º 1039.º, n.º 2 do Código Civil que a respectiva antecedência se reporta ao fim do prazo do contrato (caso não haja renovação) ou da renovação.
VI. E diversamente do que entendeu o Tribunal a quo, o prazo de antecedência para efectuar a denúncia não se calcula com base na duração total do contrato de arrendamento (desde o início até ao fim do contrato, a duração do contrato acrescida da duração das renovações).
VII. Além disso, caso seguíssemos o entendimento do Tribunal a quo, não teriam sentido as alíneas c) e d) do n.º 1 do art.º 1039.º do Código Civil. VIII. Porque do disposto no art.º 1038.º, n.º 2 do Código Civil se conclui que, para que o senhorio possa denunciar o contrato de arrendamento, é necessária uma duração mínima de dois anos do contrato.
IX. Se a esta acrescesse a duração das renovações, o prazo de antecedência exigido para a comunicação nunca seria inferior a 90 dias, e não haveria possibilidade de se aplicarem as alíneas c) ou d), que estabelecem para a comunicação uma antecedência de 30 dias e de um terço do prazo, respectivamente, o que, evidentemente, vai contra a mens legistoris.
X. Neste sentido, vejam o Acórdão do TSI, de 22.03.2012, processo n.º 731/2011, e o Acórdão do T8I, de 25.04.2013, processo n.º 105/2013.
XI. Neste caso concreto, a recorrente e o Réu renovaram o contrato de arrendamento por períodos sucessivos de sete meses e mantiveram tal relação locativa por mais de seis anos.
XII. Portanto, a comunicação da denúncia efectuada pela recorrente com antecedência de 90 dias observou o prazo de antecedência legalmente fixado para o efeito, pelo que a denúncia já produziu o efeito de fazer cessar o contrato, devendo o Réu despejar e restituir à recorrente a fracção autónoma em causa.
XIII. Por outro lado, o Tribunal a quo julgou improcedente o pedido da recorrente de indemnização pelo atraso na restituição da fracção arrendada desde Junho de 2014, apoiando-se, principalmente, no fundamento de que, em virtude do não preenchimento pela respectiva denúncia dos requisitos legais, ainda não cessou o contrato de arrendamento, razão pela qual o Réu não está obrigado a restituir o locado XIV. Como se referiu atrás, a comunicação da denúncia efectuada pela recorrente reúne, manifestamente, os requisitos legais, devendo considerar-se cessado o contrato de arrendamento em apreço.
XV. Por isso, o Réu tem a obrigação de restituir a fracção autónoma arrendada, mas, de facto, não a cumpriu.
XVI. De acordo com o art.º 1027.º do Código Civil, o Réu é obrigado a pagar à recorrente as rendas referentes ao período desde a data da cessação da resolução locativa até ao momento da restituição do locado, além da respectiva indemnização.
XVII. Ou seja, o Réu é obrigado a pagar à recorrente as rendas devidas desde Junho de 2014 até à restituição da fracção autónoma arrendada, e a respectiva indemnização.
Face ao exposto, pede a V. Ex.ª para julgar procedentes os fundamentos de facto e de direito constantes da presente motivação do recurso e, consequentemente, revogar a sentença proferida pelo Tribunal a quo em 17 de Fevereiro de 2015 que absolveu o réu do pedido e julgar procedentes todos os pedidos formulados pela recorrente na petição inicial. Pede que se faça valer a justiça!»
*
O réu não respondeu ao recurso.
*
Cumpre decidir.
***
II – Os Factos
A sentença recorrida deu por assente a seguinte factualidade:
«A Autora é proprietária da fracção autónoma sita na Travessa da ......, n.º ..., Edf. ......, ...º andar, ... (ora com o n.º ...-...), Macau. O prédio em que se integra tal fracção autónoma encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1XXXX. E a aquisição está inscrita sob o n.º 16XXXX.
Em 28 de Dezembro de 2007, a Autora celebrou com o Réu um contrato de arrendamento, nos termos do qual aquela deu de arrendamento a este a fracção autónoma supramencionada, pelo período compreendido entre 5 de Janeiro de 2008 e 4 de Agosto de 2008, mediante a renda mensal de MOP$2.800,00.
De acordo com o contrato de arrendamento, o Réu deve depositar a renda na conta n.º 220-2-XXXXX-X do Banco D, aberta em nome da Autora B, até ao dia 5 de cada mês.
Logo depois da celebração do contrato de arrendamento, a Autora entregou a fracção autónoma ao Réu, e este começou a morar ali desde então.
Findo o prazo de arrendamento em 5 de Agosto de 2008, as partes convencionaram verbalmente que o contrato de arrendamento celebrado com o Réu se renovaria por períodos sucessivos de sete meses.
Cada vez que terminou o prazo de arrendamento, as partes renovaram o contrato pela mesma forma.
Na constância do arrendamento, as partes modificaram várias vezes o valor da renda, sendo de MOP5.500,00 o valor actual da renda mensal.
Assim foi até 2013. Em 12 de Agosto de 2013, a Autora, pretendendo ter de volta a sua fracção autónoma, tentou notificar o Réu, por carta registada com aviso de recepção, para lhe entregar a fracção autónoma em causa até 30 de Setembro de 2013.
No entanto, o Réu não recebeu a carta, pelo que a Autora não conseguiu avisá-lo previamente nos termos legais.
Por isso, o contrato de arrendamento celebrado entre as partes foi renovado automaticamente até 3 de Junho de 2014.
A fim de dissolver a relação locativa entre as partes, o escritório do advogado constituído pela Autora, por meio de carta registada, enviou ao Réu comunicações da denúncia do contrato de arrendamento, em 14 de Janeiro de 2014 e em 4 de Março de 2014, respectivamente, as quais não chegaram ao poder do Réu por recusa propositada deste em recebê-las.
Perante isso, o mesmo escritório, a 6 de Março de 2014, entregou pessoalmente ao domicílio do Réu as respectivas correspondências, que foram recebidas pelos seus familiares.
Terminou o prazo em 4 de Junho de 2014, mas o Réu não restituiu à Autora a fracção autónoma arrendada.
Até à proposição da presente acção, a Autora ligava repetidamente para o Réu, com o propósito de o persuadir a restituir a fracção arrendada, sem que, porém, tenha obtido qualquer reacção positiva da parte contrária.
Vencida a renda de Janeiro de 2014, o Réu vinha-se recusando a pagá-la até ao dia 6 de Junho de 2014, data em que acabou por efectuar o pagamento após várias interpelações da Autora.
As rendas respeitantes aos meses de Fevereiro a Junho de 2014 ainda não foram pagas pelo Réu até à data presente.
No dia 25 de Junho de 2014, quando a Autora voltou a telefonar ao Réu para cobrar as rendas em dívida, respondeu este último:
As rendas que te devo, vou pagar quando me apetecer.».
***
III – O Direito
1 – A sentença proferida no TJB julgou improcedente a acção no que se refere ao pedido de despejo e à consequente restituição do apartamento arrendado pela autora ao réu, com fundamento no disposto no art. 1039º, nº1, al. a), do Código Civil. Na óptica do julgador, a autora não teria cumprido o prazo mínimo de antecedência de 180 dias estabelecido na referida disposição legal.
A recorrente, diferentemente, considera que à situação apenas é aplicável a alínea b), do mesmo artigo, que impõe a comunicação da denúncia com a antecedência mínima de somente 90 dias.
Nisso consiste, portanto, o dissídio, a que o presente recurso visa dar resposta.
*
2 – O que sabemos acerca deste contrato?
Sabemos que o contrato foi celebrado em 28/12/2007 para produzir efeitos entre 5 de Janeiro de 2008 e 4 de Agosto desse ano (sete meses), mediante a renda mensal de Mop$ 2.800,00.
Sabemos que, findo o prazo do contrato, as partes acordam verbalmente a renovação do mesmo por períodos sucessivos com a mesma duração de sete meses, o que aconteceu até 3 de Junho de 2014.
E sabemos, por fim, que a denúncia foi apresentada pessoalmente no dia 6 de Março de 2014.
Significa isto que, desde o início do contrato e até ao termo desta última renovação, transcorreu um período de 6 anos, 5 meses e 6 dias.
*
3 – Agora, a legislação aplicável ao caso.
O art. 1038º, nº2, do CC dispõe que o senhorio não goza do direito de denunciar o contrato para o seu termo ou para o termo das suas renovações antes do decurso de 2 anos sobre o início do arrendamento.
Por seu turno, o art. 1039º prescreve:
«1. A denúncia tem de ser comunicada por escrito ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:
a) 180 dias, se o prazo for igual ou superior a 6 anos;
b) 90 dias, se o prazo for igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos;
c) 30 dias, se o prazo for igual ou superior a 3 meses e inferior a 1 ano;
d) Um terço do prazo, quando este for inferior a 3 meses.
2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao fim do prazo do contrato ou da renovação.»
Qual deveria, então, ter sido o prazo da antecedência para a comunicação da denúncia? 90 ou 180 dias? Ou outro, ainda?
Segundo a sentença deveria ser de 180 dias. Para assim o concluir, ateve-se à circunstância de todo o período do contrato e das suas sucessivas renovações ter sido superior a 6 anos, o que, na sua tese, faria incluir a situação de facto na previsão da alínea a), do nº1, do art. 1039º, do CC.
Essa, porém, não é a solução que este TSI vem seguindo, conforme Acórdãos proferidos em 22/03/2012, Proc. nº 731/2011 e de 25/04/2013, Proc. nº 105/2013. Realmente, segundo estes arestos, «O prazo de denúncia de um arrendamento previsto no artigo 1039º do Código Civil refere-se à duração do contrato ou da sua renovação, tal como contratualmente foi estipulado, e não à duração efectiva do mesmo por efeito das sucessivas renovações» (Proc. 731/2011, cit.).
Significa isto, que a relevância a ter em conta não é a duração global e efectiva do contrato acrescida de todas as suas renovações, mas singularmente a do contrato ou a da sua última renovação. Aliás, se se olhar bem para o art. 1038º, nº2 do Cod. Civil, logo se conclui que a denúncia do contrato é feita para o “termo do contrato” ou para o “termo das renovações”. Ou seja, o marco determinante é o fim da duração do contrato ou da renovação. Sendo assim, o limite mínimo para da antecedência fixado no artigo subsequente só faz sentido quando reportado a qualquer daqueles termos.
Aliás, se assim não fosse, tornar-se-iam inaplicáveis as disposições das alíneas c) e d) do art. 1039º quando conjugadas com o nº2 do art. 1038º. Na verdade, se a denúncia não pode ser eficaz antes do decurso do prazo de dois anos sobre o início do arrendamento (nº2, art. 1038º), pareceria impossível que as referidas alíneas pudessem ter algum préstimo. Mas têm. É que os prazos estabelecidos em todas as alíneas do art. 1039º reportam-se ao tempo de duração do contrato e de duração da renovação (consoante os casos) isoladamente, sem ter que se levar em conta todo o tempo efectivo de duração da relação de inquilinato (contrato mais renovações). É por isso que, mesmo na hipótese de contratos de duração inferior a um ano, por exemplo, nada obsta a que a denúncia seja feita no referido prazo, ainda que a sua eficácia se transfira para o termo do prazo de dois anos por via do art. 1038º, nº2 (neste sentido, Ac. do TUI, de 26/11/2008, Proc. nº 50/2007).
Portanto, não se acolhe, quanto a este aspecto, a posição do TJB.
*
4 – Neste caso concreto, o prazo não seria de 180 dias, nem tampouco de 90. Com efeito, o prazo do contrato ou de qualquer das suas renovações não era superior a 6 anos (al. a), do nº1, do art. 1039º), nem igual ou superior a um ano e inferior a 6 anos (al. b), do nº1, do art. 1039º). Era de sete meses, o que configura a situação tipificada na al. c), do nº1, do citado artigo.
Ora, sendo assim, o prazo para a denúncia seria de 30 dias no mínimo.
E, então, uma vez que o termo dessa renovação ocorreria em 3 de Junho de 2014, a denúncia efectuada em Março desse ano respeitava, por excesso, esse prazo.
Dito isto, o recurso nesta parte merece proceder.
*
5 – A sentença não condenou o réu relativamente às rendas devidas desde Junho de 2014, por ter considerado que a denúncia não podia operar no caso concreto. Ou seja, por o contrato não ter cessado e o réu não ter que restituir o locado à autora.
Todavia, face à fundamentação atrás expendida a propósito da tempestividade da denúncia, é óbvio que o réu tem que ficar incurso no pagamento das rendas a partir dessa data (além da condenação já efectuada na 1ª instância quanto aos meses anteriores) e até à efectiva entrega do local arrendado, porque assim o determina o art. 1027º do CC. Tal indemnização corresponde ao valor da renda (valor locatício da fracção), que será elevada para o dobro, em caso de mora pelo atraso na entrega da fracção.
E incorrerá em mora após a interpelação, sem sucesso, do réu pela autora para a restituição. António Pinto Monteiro e Paulo Videira Henriques, em relação a esta interpelação, depois de findo o arrendamento, asseveraram:
“Recorde-se, por último, que a lei não impõe ao inquilino a saída do locado no exacto instante em que se dá a extinção do arrendamento. E, findo o arrendamento, a indemnização por cada mês de atraso no cumprimento da obrigação de restituição coincide forçosamente com o valor da renda mensal; até ser interpelado para restituir o locado, o arrendatário pode, por isso, ser pouco diligente na mudança.
Ora, para determinar os termos em que o senhorio pode exigir o cumprimento da obrigação de restituição do locado, devemos conjugar as disposições previstas nos artigos 1043 e seguintes com o estabelecido nos artigos 1082 e 1083, ou seja: valem para a restituição do locado na sequência de denúncia, mutatis mutandis, as considerações que ficaram expostas a propósito da interpelação subsequente à resolução do contrato. A denúncia extingue o contrato e, desde a data da extinção, passa a ser exigível o cumprimento da obrigação de restituição do locado; mas enquanto o senhorio não interpelar o arrendatário para este restituir a coisa locada, a indemnização pelo atraso é calculada nos termos do artigo 1045, n.º 1; só após a respectiva interpelação se passa a aplicar o n.º 2 dessa norma. Por seu lado, o acto jurídico de interpelação tem de seguir, obrigatoriamente, os moldes fixados no artigo 1082, n.º 1 e 2” (“in “A cessação do contrato no Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos”, na revista O Direito, Ano 136, 2004, II-III, p. 312).
No mesmo sentido, exigindo-se a interpelação, ver, na RAEM, o Ac. do TSI, de 25/07/2013, Proc. nº 382/2013; e na jurisprudência comparada, o Ac. RP, de 31/01/2007, Proc. nº 0654493.
Também nesta parte, por conseguinte, o recurso procederá.
***
IV – Decidindo
Nos termos expostos, e sem prejuízo do decidido na 1ª instância, aqui não impugnado, acordam em conceder provimento ao recurso e, em consequência:
- Revogar a sentença na parte em que julgou improcedente o pedido de despejo; e
- Decretar o despejo imediato do réu da fracção a este arrendada pela autora.
- Condenar, ainda, o réu no pagamento da indemnização correspondente ao valor da renda, por cada mês de atraso na restituição do arrendado, e que será elevado ao dobro em caso de mora deste após interpelação pela autora.
Custas pelo R.
TSI, 12 de Novembro de 2015
(Relator) José Cândido de Pinho
(Primeiro Juiz-Adjunto) Tong Hio Fong
(Segundo Juiz-Adjunto) Lai Kin Hong
710/2015 1