Processo nº 663/2015
Acordam em conferência na Secção Cível e Administrativa no Tribunal de Segunda Instância da RAEM:
I
Sociedade de Investimento Imobiliário A, S.A. veio requerer contra B, ambas devidamente identificadas nos autos, acção especial de rectificação judicial ordinária, prevista no artº 121º e s.s. do Código do Registo Predial, pedindo que fosse ordenado o cancelamento do registo da aquisição do direito resultante da concessão por arrendamento, incluindo a propriedade de construção, da fracção G16 do 16º andar do prédio sito em Macau, na Baia da XX.
Citada, veio a requerida opor-se à requerida rectificação.
Devidamente tramitada a acção, veio afinal a ser proferida a seguinte sentença julgando improcedente a acção:
一、案件敍述（Relatório）
聲請人A置業發展股份有限公司，法人住所位於澳門Avenida XX, XX, XX.º andar“XX＂，根據《物業登記法典》第121條及續後條文的規定，於2014年8月20日-------------------------------------------
向本法院提起本司法更正案
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聲請人在起訴狀中主要指出，由於利害關係人B就涉案“G16＂獨立單位的預約買賣合同所作的取得臨時登記（登錄編號25XXXXG）的相關基礎文件不符合《物業登記法典》第41條所規定的形式要件（因缺乏公證認定，即使第7/2013號法律的生效亦未見使之成為可作出物業登記的憑證），故其認為有關取得登記屬根據不足以作為被登記事實的法定證據的憑證所繕立的登記，應基於該登記不適當繕立而屬無效，因而請求命令取消該取得登記（見卷宗第3至17頁）。
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根據《物業登記法典》第122條第3款的規定，物業登記局代局長作出了卷宗第24至31頁的意見書，認為有關取得臨時登記完全屬有效，故本司法更正理由應被裁定為不成立。
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根據《物業登記法典》第117條及第123條第1款的規定，本法院傳喚了利害關係人B以便其提出反對。
利害關係人於法定期間內提出了反對，認為聲請人的請求缺乏法律理據，故應否決其的請求，並應維持有關取得權利的登記，有關反對載於卷宗第56至72頁，具體內容在此視為完全轉錄。
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訴訟前提（Pressupostos Processuais）：
本法院對此案有管轄權，本案的訴訟形式恰當。
雙方當事人享有當事人能力、訴訟能力、正當性及訴之利益。
不存在妨礙審理本案的實體問題的抗辨、無效或其他先決問題的情況。
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二、理由說明（Fundamentação）
根據本卷宗所載的書證資料，以下的重要事實獲得證實（Factos Provados）：
1. 於2013年7月16日，利害關係人B聲請對坐落於澳門XX名為XX地段的物業（“XX - Zona XX - Lote XX”, s/n，登錄於物業登記局第BXX簿冊第81頁，物業標示編號為2XXX5，其分層所有權設定憑證屬臨時性質，登錄編號為3XXX2）的“G16＂獨立單位作取得登記（見卷宗第44至51頁）。
2. 根據物業登記局第FXX簿冊第174頁的登記編號2XX3，上述建築物建於以租賃方式批出的土地，有關租賃批地期限為由1991年7月30日起計25年。
3. 上述登記聲請以“G16＂獨立單位的預約買賣合同作為依據，有關合同
於2011年4月19日由聲請人A置業發展股份有限公司（預約出售人）與利害關係人B（預約買受人）以私文書方式訂立，並附隨於2011年4月25日收訖的有關印花稅繳納憑單（見卷宗第39、40及43頁）。
4. 在上述預約買賣合同中，聲請人代表及利害關係人的簽名均無經過公證認定。
5. 對於涉及因租賃批地而取得權利包括建築物所有權的取得登記，以性質屬臨時性登錄的方式登錄於利害關係人的名下，登錄編號為25XXXXG，當中載有第7/2013號法律第10條第3款的表述（見卷宗第49頁）。
6. 透過2014年5月29日的編號XX2的申請，之前登記於聲請人名下的上述物業的分層所有權臨時登記（登記日期為2013年5月30日，申請編號XX8）轉為確定（見卷宗第45至48頁）。
7.於2014年7月23日，聲請人以登記屬無效為由，向物業登記局聲請就利害關係人的上述取得登記作出更正，以及對登錄編號25XXXXG的登記作更正待決的附註。
8. 為著《物業登記法典》第120條第1款規定的效力，利害關係人已獲通知上述更正聲請。
9. 透過物業登記局於2014年8月11日發出的第106/CRP/2014號公函，聲請人於2014年8月13日獲通知物業登記局代局長於2014年8月11日所作出的拒絕其更正聲請的批示，有關批示的內容在此視為完全轉錄（見卷宗第18至20頁）。
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法律適用（Motivação de Direito）：
本法院現作出如下分析及審理。
在本案中，聲請人基於利害關係人B就涉棄“G16＂獨立單位預約買賣合同所作的取得臨時登記（登錄編號25XXXXG）的相關基礎文件不符合《物業登記法典》第41條所規定的形式要件（因缺乏公證認定），故認為該依據第7/2013號法律第10條第3款所作出的有關取得登記屬不適當繕立而屬無效，且不認同物業登記局代局長所指在該法律生效前訂立的在建樓宇的承諾轉讓或承諾設定負擔的法律行為的物業登記有一套例外的登錄制度，因而請求命令取消該取得登記。
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根據已證事實，涉案的預的買賣合同於2011年4月19日訂立。
為此，我們首先需要了解涉案預約買賣合同在第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》生效前（該法律於2013年6月1日生效）是否具備成為登記憑證的形式要件。
《物業登記法典》第41條（未出具法律行為之憑證前之取得及抵押）規定：
「一、取得權利或設定意定抵押權之臨時登記，在未出具該等法律行為之憑證前，係根據所有人或權利人之聲明作出。
二、聲明人之簽名應當場認定，但在登記局公務員面前簽署者除外。
三、取得或抵押之臨時登記，亦得根據轉讓或設定負擔之預約合同作出，只要簽署該合同之人之簽名係經當場認定。」
事實上，由於載於作為登記基礎或憑證的涉案預約買賣合同之上的當事人簽名並沒有經過任何認定，倘若單純根據第7/2013號法律生效前的角度來考慮，毫無疑問，按照上述《物業登記法典》第41條第3款結合同法典第17條b項的規定，國不符合法定的有關形式要件，有關當事人明顯不得以該預約買賣合同進行涉案單位的取得臨時登記，假使有關（臨時）登記被繕立了亦屬無效。
由此可見，涉案預約買賣合同在第7/2013號法律生效前缺乏成為登記憑證的形式要件，不能成為作為有關取得臨時登記的法定憑證或依據。
然而，我們之後需要了解的是，在第7/2013號法律生效前訂立的涉案預約買賣合同在該法律生效後，是否可為成為作出有關物業（取得）登記的憑證或依據，即使不符合《物業登記法典》第41條（尤其第3款）亦然？易言之，在不符合《物業登記法典》第41條的情況下（沒有公證認定立約人的簽名），涉案預約買賣合同在第7/2013號法律生效後是否可基於該法律第26條（尤其第1款）而按該法律第10條作出物業登記？
事實上，這正正是本案須解決的核心問題。
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為了解決此問題，我們須先了解第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》的立法目的。
第7/2013號法律第1條明確規定了該法律是為了規範“在建樓宇的承諾轉讓及承諾設定負擔的法律行為，以理順市場運作、增加透明度、保障交易各方合法權益＂。
為了達到上述目的，第7/2013號法律明確規定了在建樓宇的承諾轉讓及承諾設定負擔的法律行為（即包括預約買賣）必須符合若干條件後方能為之，如在涉及預約買賣或承諾轉讓在建樓宇的情況下，必須包括土地工務運輸局的預先許可（該法律第4條）、以遵守若干形式要件及載有若干必要事項的預約買賣合同作為憑證（第6條及第7條）、律師確認（第8條）、公證認定（第9條）及物業登記（第10條）。
由於第7/2013號法律於2013年6月1日起生效，故根據《民法典》第11條所規定的法律在時間上適用的一般原則，該新法律只適用於其生效後所作出的法律行為，換言之，該新法律的適用一般來說並不會影響在其生效前已作出的法律行為的有效性。其實，第7/2013號法律本身在第3條第2款第（1）項前半部份的“本法律不適用於在本法律生效前作出的法律行為＂亦已有所反映，但這當然不妨礙該項後半部份所指的第26條規定（過渡規定）的優先適用。
在本案中，涉案的預約買賣合同於2011年4月19日訂立，當時第7/2013號法律尚未生效，對“樓花＂作出預約合同行為仍沒有關於形式或實際有效性方面的專門規定，實際上只要符合《民法典》內關於預約合同的一般制度或規定便屬有效（如欲賦予有關合同物權效力，則須特別按《民法典》第407條為之）。
因此，對於涉案的預約買賣合同，在沒有賦予其物權效力的情況下，由於已符合了《民法典》第404條第1款和第2款結合第870條規定，故即使有關合同中的立約人的簽名沒有經公證認定，在第7/2013號法律生效前，該合同在形式上或實質上均已屬有效。
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然而，第7/2013號法律第26條（尤其第1款）的適用會否使在該法律生效前的沒有公證認定簽名的涉案預約買賣合同由有效變成無效，因而不能按同法律第10條件出涉案物業單位的取得登記？
在充份尊重不同及更佳見解的前提下，根據《民法典》第8條關於法律解釋的規定，本法院認為答案應是否定的。為此，我們可從以下數方面作出分析以得出有關結論。
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第一，第7/2013號法律第26條（過渡規定）第1款明確規定了“在本法律生效前已就在建樓宇的一部分作出的承諾轉讓或承諾設定負擔的法律行為繼續有效，但就餘下部份作出該等法律行為時須遵守本法律的規定＂（劃線為我們所加）。
對於在上述規定中特別清晰及明確地指出了在第7/2013號法律生效前已作出的預約買賣行為在該法律生效後仍然有效的做法，我們認為這種效力上的承認無可否認地體現出立法者實際上旨在將此類在該法律生效前已訂立的預約買賣合同的有效性等同於在該法律生效後才訂定的預約買賣合同的有效性，即將前者如同後者般看待。
涉及該法法案的第一常設委員會第2/IV/2013號意見書中的第（八）點第1項解釋了“在本法律生效前已經作出的與在建樓宇有關的承諾轉讓或承諾設定負擔的法律行為繼續有效，其效力不受本法律的影響＂，即新法律對該等法律行為不具有追溯效力。然而，對於某一個在建樓宇的剩餘部份作出該等行為時（即在第7/2013號法律生效後），才需要遵守新法律的規定，如律師確認、公證認定等關於合同的形式要件及合同的必要事項等。所以，在第7/2013號法律生效後，即使涉案的預約買賣合同中的立約人簽名沒有經公證認定，這也不會影響該合同已有的有效性。
那麼，既然涉案的預約買賣合同在第7/2013號法律生效後仍屬有效，而新法律本身的立法目的又是為了理順市場運作、增加交易透明度及保障交易各方的合法權益，因此，從第7/2013號法律第26條第1款的表述方式結合該法律的立法目的此角度而言，我們認為，涉案的預約買賣合同在第7/2013號法律生效後理應可根據同法律第10條進行有關登記。
試想想，倘若不容許在第7/2013號法律生效前已訂立且已屬有效的預約買賣合同（倘若未經公證認定立約人簽名）進行有關登記，社會大眾又如何能透過有關登記制度知悉該等預約買賣合同的存在，以達致增加交易透明度及保障各方合法權益等目的？！由於在第7/2013號法律的立法過程中或之前已存在大量僅以普通私文書製作且未經公證認定簽名的預約合同，故此，除了應有的尊重外，我們難以認為謹慎及精明的立法者並不知悉或並沒有注意到有關情況，而不對該等情況繼續作出保護。
因此，本法院相信，立法者明顯不會僅將新法律生效後才訂立的預約買賣合同或所作出的承諾轉讓或承諾設定負擔的法律行為作為該法律規範及保護的對象，而是也應包括在新法律生效前已有的預約買賣合同。倘若不是如此理解，我們可以想像得到，市場上的物業或地產行業的運作者及潛在買家均無條件透過該新法律的機制知悉上指已大量存在的預約合同及其相應預約買受人，那麼會導致極容易產生訴訟爭拗的風險。這樣的話，第7/2013號法律的立法目的便不能完全及全面達到，大大削弱其立法效用，失去該法律存在的應有意義。
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第二，第7/2013號法律第26條第6款亦明確規定了“如在本法律生效前已訂立預約買賣合同，當嗣後讓與合同地位或承諾設定負擔時須遵守本法律的規定，但關於預先許可、律師確認及合同的必要事項的規定除外＂。
事實上，在第7/2013號法律生效前，不僅涉及“樓花＂的預約買賣合同僅須遵守《民法典》中關於預約合同的一般制度，關於有關合同的權益轉讓方面，亦僅須透過適用合同地位讓與的一般規定或再以另一後續的預約合同方式為之，沒有在“樓花＂的有關權益轉讓上設定任何限制。
然而，第7/2013號法律第26條第6款卻反映了對於在該法律生效前已訂立的預約買賣合同，倘若其在新法律生效後作出合同地位的嗣後讓與或承諾設定負擔時，則須遵守新法律的若干規定，當中包括第9條所規定的公證認定。
根據第7/2013號法律第9條第2款第（1）項的規定，當存在非以預約出售人、合同地位讓與人或預約設定負擔人的名義所作的臨時取得登記時，公證員須拒絕對立約人的簽名作出公證認定。換言之，假如預約買受人的名字沒有被臨時登記或因任何原因不獲或無法進行臨時登記（即倘若如聲請人所認為般，在本案中作為預約買受人的利害關係人B的名字不應獲臨時登記），公證員便會拒絕該人嗣後以預約出售人身份欲對有關“樓花＂的預約買賣合同所進行的續後權益轉讓作出公證認定。如此，基於第7/2013號法律第6條第3款和第4款的規定，未獲公證員進行公證認定的嗣後讓與合同地位或轉移的法律行為便屬無效。可見，按照這樣的理解，倘若本案利害關係人的名字不應或不可獲臨時登記，這便會直接影響（甚至可以說是剝奪了）該預約買受人對其從在新法律生效前所訂立預約買賣合同中取得的權益自由作出續後的轉移行為的合理期望。
然而，除了應有的尊重外，本法院認為，這顯然不應是我們所持的理解，因為立法者實際上應沒有也理應不可能有上指剝奪預約買受人權益及合理期望的意圖。原因在於，如上所述，立法者沒可能不知悉或沒有預見到在第7/2013號法律生效前已存在的大量未經公證認定簽名且僅以普通私文書製作的預約合同，而不對該等情況繼續作出保護。因此，從第7/2013號法律第26條第6款的角度去看，對於第26條第1款此過渡規定所特別指出的在新法律生效前已訂立的預約買賣合同（即使未經公證認定立約人簽名）仍具備有效性，也可體現出有條件按同法律第10條（尤其第3款）的規定對該合同進行有關取得登記，排除了《物業登記法典》第41條所規定的一般制度的補充適用。
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第三，第7/2013號法律第26條第4款規定了“如發展商按第2款的規定申請設定分層所有權的臨時登記時提交所有在法律生效前經其參與訂立的預約買賣合同、讓與合同地位的合同及預約設定負擔的合同的認證繕本而申請登記有關法律行為，則設定分層所有權的臨時登記的手續費減少百分之十＂。
同時，第7/2013號法律第26條第5款也明確規定了“對在本法律生效前已訂立的預約買賣合同、讓與合同地位的合同及預約設定負擔的合同，在下列情況下所作出的登記豁免繳納手續費：（一）發展商按第4款規定申請登記；（...）＂。
事實上，第7/2013號法律第26條第4款和第5款正正具體反映出立法者在立法的過程中從沒有忽略過在新法律生效前已訂立的預約買賣合同及相應讓與合同地位的合同的存在，因為該等規定呼應了同條第1款所指在新法律生效前所訂立的預約合同的有效性。
特別值得我們留意及強調的是，第7/2013號法律第26條第5款所規定的內容實際上已反映及體現了在新法律生效前已訂立的預約買賣合同（即使未經公證認定立約人簽名）仍具備有效性，且可按同法律第10條（尤其第3款）的規定進行有關取得臨時登記。理由在於，第7/2013號法律第26條第5款規定了由發展商及非發展商（即包括預約買受人）對在新法律生效前已訂立的預約買賣合同及讓與合同地位的合同進行取得登記以獲得豁免繳納手續費的情況。
倘若發展商按新法律第26條第4款的規定申請對在新法律生效前的預約買賣合同進行登記，即只要有關發展商在同條第2款所規定的期間內申請作分層所有權的臨時登記，其便僅須在作該登記申請時提交上述在新法律生效前的相關預約買賣合同的認證繕本（即使有關合同未經公證認定簽名，因沒要求“經公證認定的預約買賣合同的認證繕本＂），這樣便可使有關預約買賣合同得以獲得取得登記（該法律第10條第1款及第3款），並獲豁免繳納有關登記的手續費。
由此可見，立法者規定了由發展商對在新法律生效前的預約買賣合同所作的取得登記申請時，僅需要提交有關合同的認證繕本（便可獲豁免有關手續費），根本不需其他形式要件及手續（即沒有要求有關合同須經公證認定立約人簽名）。
當然，並非每項在建樓宇或分層建築物的發展商均會主動按新法律第26條第5款的規定對在新法律生效前的預約買賣合同進行有關取得登記。然而，當涉及是由非發展商之人（如有關預約買賣合同的預約買受人）在法定期間內就同樣的合同進行有關取得登記時（以便同樣可獲豁免有關手續費），試想想，難道其所獲得的待遇或相應的處理方法就竟會與由發展商為之時的要求有所不同（除非法律明確規定者，但立法者在制定第7/2013號法律時沒有這項取態）？！預約買受人必須先公證認定有關預約買賣合同中的立約人的簽名方可進行有關取得登記，以符合新法律第26條第5款的規定？！
除了應有的尊重外，本法院認為，上述理解顯然不應是我們所持的立場，因為精明的立法者根本不會容許這種不公平及區別對待的產生。如上所述，既然發展商對在新法律生效前的預約買賣合同作取得登記申請時，僅需要提交有關預約買賣合同的認證繕本，且又沒有要求有關合同須經公證認定，那麼，在對待發展商及預約買受人均應以相同標準為之的情況下，後者（正如本案利害關係人）實際上也有條件排除適用《物業登記法典》第41條的規定，直接依據第7/2013號法律第10條第1款及第3款進行有關取得登記——僅需以有關預約買賣合同（即使未公證認定簽名）作為依據，並以提交有關合同的認證繕本為之——，並在符合該新法律第26條第5款所規定的期間內享有相關登記手續費的豁免。
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在此，須強調的是，我們並非要全盤否定《物業登記法典》第41條的存在價值，因為其總能確保某些法律行為在具備一定程度公信力的情況下方可獲登記，但我們對本案問題有上述謹慎及客觀的分析和理解，實際上也不會妨礙任何利害關係人仍可以透過質疑有關登記憑證或依據的真實性的方式，使有關登記被註銷。
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基於以上種種理由及有關論述，並結合登記連續性原則，在充份尊重不同及更佳見解的前提下，本法院認為，在第7/2013號法律生效前訂立的涉案預約買賣合同在該法律生效後，即使未按《物業登記法典》第41條第3款公證認定合同立約人的簽名（因該規定已被排除適用），仍繼續屬有效，且利害關係人可根據（實際上為應根據）該新法律第10條第1款及第3款的規定，以有關預約買賣合同作為涉案物業單位的取得（臨時）登記的憑證或依據。
因此，本法院認為，對涉案“G16＂獨立單位的預約買賣合同所作的取得臨時登記（登錄編號25XXXXG）屬依法繕立及有效，沒有聲請人所指的無效或不適當之處，因而裁定聲請人所提出的本司法更正理由不成立，否決其請求。
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三、決定（Decisão）
綜上所述，本法院裁定聲請人A置業發展股份有限公司所提起的本司法更正理由不成立，否決其請求。
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訴訟費用由聲請人承擔。
著令登錄及通知。
適時將本判決告知物業登記局 (《物業登記法典》第124條）。
Inconformada, a requerente veio recorrer da sentença para esta segunda instância, concluindo e pedindo:
A. Com o seu entendimento, o douto Tribunal a quo violou as regras de aplicação das leis no tempo, definidas pelo artigo 11.° do CC, em particular, o princípio da não retroactividade e, em consequência, aplicou erradamente o disposto na alínea 1) do n.º 2 do artigo 3.°, bem como o n.º 1 do artigo 26.° da Lei n.º 7/2013;
B. A sentença recorrida viola a presunção legal de que o intérprete soube exprimir o seu pensamento em termos adequados;
C. Resulta claro da letra do n.º 3 do artigo 8.° do Código Civil e do teor da própria sentença recorrida, que ao falar no n.º 1 do artigo 26.º da Lei n.º 7/2013 de validade contratual e não em suficiência de título para servir de base ao registo, o legislador não o fez por não saber exprimir o seu pensamento, mas porque o soube fazer em termos adequados;
D. O legislador não confundiu, nem quis confundir, validade com registabilidade, pois quando no artigo 26.° disse que os contratos de pretérito se mantinham válidos, não quis dizer que estes passavam a ser bons para registo, nos termos do artigo 10.° da referida Lei n.º 7/2013;
E. O legislador afirmou expressamente no n.º 1 artigo 3.° da Lei n.º 7/2013 que a mesma não se aplica aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor e não dispensou de reconhecimento notarial aqueles que nos termos do seu artigo 26.° viessem a ser inscritos no registo predial;
F. A sentença recorrida viola a unidade do sistema jurídico;
G. O Ilustre Conservador e com ele o douto Tribunal a quo, admitem como válido o registo do contrato promessa a pedido do promissário, desvalendo a posição do promitente que o artigo 41.° do CRP protegia;
H. O douto Tribunal a quo não pode aproveitar o documento particular, considerando a intervenção do notário substantivamente irrelevante, admitindo o registo da transferência do direito com base na mera declaração de que este foi celebrado, ln casu, em 2011, dois anos antes de ter sido admitido a registo, a 16 de Julho de 2013;
I. Com a sua interpretação, o douto Tribunal a quo permite que o Ilustre Conservador dispense o arquivamento exigido pelo n.º 3 do artigo 9.° da nova lei, a que está obrigado o notário depois de efectuado o reconhecimento notarial e até impedir a emissão das respectivas certidões nos termos da alínea g) do n.º 1 do artigo 6.° e do n.º 1 do artigo 171.° do Código do Notariado;
J. A interpretação do Tribunal a quo não atende ao enquadramento da nova lei, e não leva "sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico" como manda o n.º 1 do artigo 8.° do CC, nem tão-pouco do sistema registrai;
K. O douto Tribunal a quo quis vislumbrar no pedido da Recorrente o que o legislador de 2013 visou penalizar e impedir, incorrendo em excesso de pronúncia, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 571.° do CPC;
L. Neste processo especial, não se discute a validade do contrato, nem tem de se discutir, cabendo apenas ao requerente ou autor alegar os factos constitutivos do direito que invoca, nos termos do n.º 1 do artigo 335.º do Código Civil;
M. E não conheceu de tais factos porque estes não lhe foram, nem tinham que ser oferecidos, pois não se pediu ao douto Tribunal a quo que se pronunciasse sobre a validade do contrato, porquanto a Recorrente limitou-se a pedir, tanto e só, que fosse cancelado um registo nulo com base na insuficiência do título que lhe serviu de base;
N. Num processo especial de rectificação de registo, como o previsto nos artigos 121.° e seguintes do CRP, o requerente apenas tem de alegar, sob pena de ineptidão ou improcedência do pedido, factos que demonstrem a insuficiência do título que serviu de base ao registo que pretende ver rectificado ou cancelado;
O. Por essa razão, a Recorrente não alegou, nem tinha de o fazer, por o presente processo especial não ser a sede própria, que o contrato promessa já se encontra resolvido por Notificação Judicial Avulsa de 22 de Maio de 2014, ou que as partes acordaram no direito da Recorrente à resolução convencional discricionária, também chamado direito ao arrependimento - cfr. cláusula 2.2 do contrato;
P. De resto, a sua discussão não cabe nos presentes autos, nem a Recorrente pretende suscitá-los - que, aliás, sempre estaria, como sabido, subtraída à apreciação do Tribunal ad quem -, mas que apenas aqui se referem para demonstração lógica do facto de que o Tribunal a quo, face à natureza e escopo limitado do processo especial de rectificação de registo não dispunha;
Q. Ao fazê-lo, sustentado na conclusão de que o contrato permanece válido, o Tribunal a quo, com o devido respeito, que é muito e merecido, sobrepôs-se à vontade das partes contratantes, atribuindo-lhes retroactivamente um desiderato - permitir o registo provisório da promessa - que, todavia, nenhuma delas quis à data da celebração daquele;
R. É que o contrato celebrado deve produzir os efeitos que, à altura da sua celebração, ambas as partes quiseram que produzisse. Nem mais, nem menos. E nenhuma delas quis, então, levá-lo a registo, nem sujeitá-lo a eficácia real;
S. Ao pronunciar-se sobre a validade do contrato promessa, a sentença recorrida foi para além dos efeitos limitados pela vontade da Recorrente e autora, violando o princípio do dispositivo, cuja manifestação se encontra nos artigos 5.°, 407.°, 408.°, 564.°, n.º 1 e 571.°, n.º 1, todos do CPC - está, por isso, a douta sentença recorrida ferida também de nulidade, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 571.° do CPC;
T. O Tribunal a quo decidiu em total detrimento dos elementos literal, sistemático, histórico e teleológico da Lei n.º 7/2013, afastando, em particular, a aplicação da alínea 1) do n.º 2 do artigo 3.° e do n.º 1 do artigo 26.° da Lei n.º 7/2013;
U. Tal desaplicação arreda os princípios basilares e orientadores do direito registrai, em sede de registo predial, desde logo, (i) o princípio da legalidade, (ii) o princípio do trato sucessivo, (iii) o princípio da eficácia declarativa, (iv) o princípio da instância e o (v) da fé pública registrai ou presunção de verdade e exactidão, e, ainda, o princípio da segurança e certeza jurídicas;
V. A sentença recorrida viola o princípio da legalidade, plasmado no artigo 59.° do CRP, também chamado de qualificação, em que assenta a própria credibilidade do sistema do registo predial e estruturante do direito registrai de Macau;
W. Com a sua decisão, o conservador mais não fez do que inscrever no registo um facto que não estava contido no documento apresentado: a vontade das partes em sujeitá-lo a registo - nem do promitente, nem do promissário; nem em conformidade com a lei nova, nem em conformidade com a lei anterior;
X. Ao não declarar o cancelamento do registo indevidamente lavrado, o douto Tribunal a quo, mantém uma situação que viola as regras definidas pela lei e, assim, confere fé pública a um acto que não preenche todos os requisitos legais para a ter;
Y. O princípio do trato sucessivo em que se baseia a aquisição tabular e a fé pública do registo sai ferido com a decisão recorrida, pois reconhece um direito susceptível de ser transmitido que não existe;
Z. Os resultados legais e práticos da decisão recorrida vêm, por isso, colocar na cadeia do trato sucessivo do registo da fracção uma peça que, tanto por razões formais como materiais, deveria inexistir: um registo nulo e indevidamente lavrado;
AA. À data da celebração do contrato, nenhuma das partes pretendia atribuir-lhe eficácia real, sujeitá-lo a um registo que nada tem de provisório e que, mais até do que o tornar oponível a terceiros, quase o investe de um efeito atributivo, para além dos efeitos ad probationem do registo;
BB. Isto é, a Recorrida não adquiriu nenhum direito real através do contrato promessa, o seu titular era e continua a ser a Recorrente, mas da sua inscrição no registo, ao abrigo da Lei n.º 7/2013, resulta a aquisição do direito real pela Recorrida;
CC. Por conseguinte, ainda que, ao tempo da celebração do contrato, fosse admissível o seu registo, o que não se concede, nenhuma das partes contratantes poderia prever que o seu registo provisória produzisse, sem mais, tais efeitos;
DD. Pois deste novo regime resulta não só um registo provisório que se renova automaticamente como a oponibilidade a terceiros nos termos gerais, entendida como eficácia real;
EE. As partes não convencionaram nem quiseram convencionar a atribuição de tais efeitos;
FF. Nos termos do artigo 34.º do CRP, salvo nos casos especialmente previstos na lei, o registo não pode ser efectuado oficiosamente mas apenas a requerimento dos interessados, sobre quem recai o ónus de carrear para o processo os elementos necessários para a decisão do conservador;
GG. O registo não era obrigatório antes da entrada em vigor da Lei n.º 7/2013 e continua a não o ser após a sua vigência, como bem esclarece o Parecer n.º 2/IV/2013, da 1.a Comissão Permanente da Assembleia Legislativa, sobre a Proposta de lei intitulada "Regime Jurídico da Promessa de Transmissão de Edifícios em Construção", a pgs. 105 e seguintes;
HH. O processo não foi instruído com documento que atestasse a vontade das partes de registar o contrato promessa, como exigido antes da Lei n.º 7/2013, nem com documento que cumprisse os requisitos que esta impõe;
II. Não se pode aceitar que, contrariamente ao que impõe a fé pública do registo, o douto Tribunal a quo venha permitir que o registo do contrato promessa produza aquilo que as partes não quiseram produzir com a celebração do contrato, substituindo com a legalidade registrai o que a legalidade substancial não permite.
JJ. Ao recusar declarar a nulidade do registo in casu, o douto Tribunal a quo, com o devido respeito, mantém uma presunção que não devia existir no sistema registral, conferindo fé pública a um facto inscrito com base em título insuficiente.
KK. A douta sentença de fls. 169 a 174v., ora recorrida, é nula, nos termos do artigo 571.°, n.º 1, alínea d) do CPC, e viola o artigo 7.°, a alínea b) do artigo 17.º e os artigos 34.°, 37.°,41.° e 59.°, todos do CRP, o artigo 8.°, o artigo 11.°, o n.º 1 do artigo 402.° e o n.º 1 do artigo 407.° do CC, o artigo 5.º e o n.º 1 do artigo 564.° do CPC e, ainda, a alínea 1) do n.º 2 do artigo 3.°, o artigo 10.° e o n.º 1 do artigo 26.° da Lei n.º 7/2013 e, bem assim, os princípios da legalidade, do trato sucessivo, da eficácia declarativa, da instância e da fé pública registrai ou presunção da verdade e exactidão do registo, bem como o princípio da segurança e certeza jurídicas.
Nestes termos, e nos mais de Direito aplicáveis, deve o presente recurso ser julgado procedente, sendo, em consequência, revogada a douta sentença de fls. 169 a 174v, ora recorrida, por ser nula, nos termos do artigo 571.°, n.º 1, alínea d) do CPC, e por violação do artigo 7.°, da alínea b) do artigo 17.º e dos artigos 34.°, 37.°, 41.º e 59.°, todos do CRP, do artigo 8.°, do artigo 11.°, do n.º 1 do artigo 402.° e do n.º 1 do artigo 407.º CC, do artigo 5.º e do n.º 1 do artigo 564.° do CPC e, ainda, da alínea 1) do n.º 2 do artigo 3.°, n.º 3 e n.º 4 do artigo 6.°, do n.º 3 do artigo 10.° e do n.º 1 do artigo 26.° da Lei n.º 7/2013 e, bem assim, dos princípios da legalidade, do trato sucessivo, da eficácia declarativa, da instância, da fé pública registrai ou presunção da verdade e exactidão do registo e da segurança e certeza jurídicas, e substituída por outra que determine o cancelamento do registo de aquisição do direito resultante da concessão por arrendamento, incluindo a propriedade de construção, da Fracção dos autos a favor da Recorrida, conforme consta da inscrição n.º 25X.XXXG, por ser nulo e ter sido indevidamente lavrado, assim se fazendo a costumada
JUSTIÇA!
A requerida respondeu ao recurso pugnando pela improcedência do mesmo.
II
Foram colhidos os vistos, cumpre conhecer.
Antes de mais, é de salientar a doutrina do saudoso PROFESSOR JOSÉ ALBERTO DOS REIS de que “quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão” (in CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ANOTADO, Volume V – Artigos 658.º a 720.º (Reimpressão), Coimbra Editora, 1984, pág. 143).
Conforme resulta do disposto nos artºs 563º/2, 567º e 589º/3 do CPC, são as conclusões do recurso que delimitam o seu objecto, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras e as que sejam de conhecimento oficioso.
Conforme se vê nas conclusões do recurso, a recorrente imputou à sentença ora recorrida a nulidade por excesso de pronúncia.
Por sua vez, a recorrida suscitou, nas contra-alegações, as questões da alegada ilegalidade da alegação pela recorrente dos factos novos e da apresentação de um documento novo em sede de recurso, no âmbito da questão da alegada nulidade por excesso de pronúncia.
Todavia, só se tornará necessária a apreciação das tais invocadas nulidades se se mantiver a sentença recorrida, ou pelo menos, a solução jurídica consubstanciada na sentença recorrida, ou se precisarmos de atender os factos novos e o documento novo trazidos pela recorrente para a solução de mérito.
Portanto, passemos por cima da invocada nulidade e das questões suscitadas, entremos directamente na apreciação da questão de fundo.
No fundo, a única questão sobre a qual temos de nos debruçar é a de saber se, em face da Lei nº 7/2013, é permitido o registo do contrato, já celebrado antes da entrada em vigor dessa lei sem o reconhecimento notarial das assinaturas dos contraentes, que tem por objecto aquisição do direito resultante da concessão por arrendamento, incluindo a propriedade de construção de um edifício em construção.
Ora, sobre a mesma questão, este Tribunal já se pronunciou recentemente em vários Acórdãos, nomeadamente no Acórdão de 16JUL2015, tirado no processo nº 266/2015, donde consta a fundamentação nos termos seguintes:
2 - «(…) - Discute-se, então, no presente recurso se a Lei supra citada permitiria ou não o registo provisório a que se refere a inscrição nº 254.495G lavrado a favor do requerido, (…).
Vejamos o que dizem as disposições legais.
É efectivamente nulo, segundo o art. 17º, nº1, al. b), do CRP, o registo que “tiver sido lavrado com base em título insuficiente para a prova legal do facto registado”.
Esta questão da prova assume particular importância, na medida em que “Só podem ser registados os factos constantes de documentos que legalmente os comprovem” (art. 37º, nº1, do CRP).
Ou seja, o que está em causa é um título “suficientemente” comprovativo do facto registando.
Claro está que a declaração negocial é importante, pois é nela que se descobre a densificação do acto jurídico e, portanto, do direito em apreço, mas as assinaturas mostram-se, neste plano do registo, elementos ainda mais reveladores da intenção subjacente, sendo como que o garante de uma paz para o comércio jurídico.
É nessa senda que se alcança o disposto no art. 41º do CRP, ao prescrever a necessidade de reconhecimento presencial das assinaturas dos declarantes/outorgantes. Atente-se no seu conteúdo:
«1. O registo provisório de aquisição de um direito ou de constituição de hipoteca voluntária, antes de titulado o negócio, é feito com base em declaração do proprietário ou titular do direito.
2. A assinatura do declarante deve ser reconhecida presencialmente, salvo se for feita perante o funcionário da conservatória.
3. O registo provisório de aquisição ou de hipoteca pode também ser feito com base em contrato-promessa de alienação ou de oneração, com reconhecimento presencial da assinatura dos outorgantes».
Ora, estamos seguros que as assinaturas apostas neste contrato-promessa não foram objecto de reconhecimento presencial. Parece ser, por isso, firme que à sombra do CRP estar-se-ia perante um título insuficiente, que não permitiria o registo provisório.
Todavia, o registo foi feito sob a expressa e declarada égide da Lei nº 7/2013!
Poderia sê-lo?
*
(…) – A lei nº 7/2013, de 27/05 veio regular os negócios jurídicos que tenham por objecto a promessa de transmissão de edifícios em construção, bem como a sua promessa de oneração. E introduziu parâmetros e critérios mais apertados, tendo em vista, precisamente, a regularização do funcionamento do mercado imobiliário, o reforço da transparência das suas transacções e a garantia dos legítimos direitos e interesses dos contratantes (cfr. art. 1º).
De acordo com este diploma, os negócios jurídicos de promessa de transmissão e oneração de edifícios em construção obedecem a determinadas regras:
a) Sob pena de nulidade, só podem realizar-se após autorização prévia da Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes, adiante designada por DSSOPT (art. 4º);
b) Os contratos de promessa são titulados por documento particular com as assinaturas reconhecidas notarialmente (art. 6º, nºs 2 e 3; 9º);
c) Os contratos devem conter determinados elementos, sob pena de anulabilidade (art. 7º, nº1);
d) O conteúdo do contrato deve estar em conformidade com o disposto na lei, o que deve ser declarado por advogado (art. 8º)
É claro que esta lei não se aplica aos negócios jurídicos celebrados antes da sua entrada em vigor (art. 3º, nº2, al. 1)). No entanto, excepcionalmente haverá que ter em conta o disposto no art. 26º (art. 3º, nº2, al. 1), “fine”).
O que contém o art. 26º? A resposta está na sua epígrafe: disposições transitórias.
Vejamos o seu conteúdo integral:
«1. Mantêm-se válidos os negócios jurídicos de promessa de transmissão ou oneração sobre parte do edifício em construção celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, devendo, todavia, os negócios jurídicos sobre a parte restante do edifício obedecer ao disposto na presente lei.
2. Caso hajam sido celebrados negócios jurídicos de promessa de transmissão ou oneração de edifícios em construção, antes da entrada em vigor da presente lei, sem que o registo provisório de constituição de propriedade horizontal tivesse sido efectuado, deve o promotor do empreendimento requerer o registo em causa no prazo de 90 dias a contar da entrada em vigor da presente lei.
3. Após o decurso do prazo referido no número anterior sem que tivesse sido requerido o registo provisório de constituição de propriedade horizontal, qualquer interessado nos negócios jurídicos de promessa de transmissão ou oneração de edifícios em construção celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, pode requerer o registo em causa, sendo os emolumentos suportados pelo promotor do empreendimento.
4. O promotor do empreendimento goza de redução de 10% dos emolumentos de registo provisório de constituição de propriedade horizontal, desde que, aquando do pedido, nos termos do n.º 2, apresente a pública-forma de todos os negócios jurídicos em que tenha intervindo, e que tenham sido celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, relativos aos contratos-promessa de compra e venda, contratos de cessão da posição contratual e contratos-promessa de oneração.
5. Está isento de emolumentos o registo dos contratos-promessa de compra e venda, contratos de cessão da posição contratual e contratos-promessa de oneração, celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, nas seguintes situações:
1) O promotor do empreendimento requeira o registo nos termos do n.º 4;
2) Caso o registo provisório da constituição de propriedade horizontal de edifício em construção tenha sido efectuado antes da entrada em vigor da presente lei, seja requerido o registo no prazo de 1 ano a contar da data de entrada em vigor da presente lei;
3) Caso o registo provisório da constituição de propriedade horizontal tenha sido requerido nos termos do n.º 2 ou n.º 3, seja requerido o registo no prazo de 1 ano a contar da data de realização do registo provisório.
6. Relativamente aos contratos-promessa de compra e venda celebrados antes da entrada em vigor da presente lei, a cessão da posição contratual ou promessa de oneração supervenientes estão sujeitas às disposições da presente lei, excepto o disposto sobre autorização prévia, confirmação por advogado e elementos necessários do contrato».
Deste artigo, destaquemos duas normas: a do nº1 e a do nº6.
O nº1 preceitua que os contratos celebrados antes da entrada em vigor da lei «sobre parte do edifício em construção» se mantêm válidos. E dele resultam, desde logo, duas ordens de considerações:
Em primeiro lugar, trata-se de uma disposição que só se aplica aos contratos de promessa de partes do edifício, nomeadamente, a fracções de residência ou de aparcamento.
Em segundo lugar, e como é evidente, só se manterão válidos os negócios que eram válidos ao tempo da sua celebração. Quer dizer, esta lei não tem virtudes sanatórias de modo a tornar válidos os negócios que sofriam de algum tipo de invalidade.
O nº6 estipula que, em relação aos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da entrada em vigor da lei, a cessão da posição contratual ou promessa de oneração supervenientes ficam sujeitas às disposições da presente lei, excepto quanto à “autorização prévia”, “confirmação por advogado” e “elementos necessários ao contrato”.
Não nos iludamos quanto ao alcance das palavras deste inciso: as disposições da presente lei só se aplicam à cessão da posição contratual e às promessas de oneração (supervenientes) que venham a ocorrer após os contratos de promessa celebrados antes da entrada em vigor da lei 7/2013.
Isto parece querer dizer que as disposições da lei em causa, “a contrario sensu”, não se aplicam directamente aos contratos de promessa, em si mesmos, celebrados anteriormente.
*
......
E assim sendo, se tais contratos eram válidos, assim continuarão a ser, face à nova lei (6º, nº1). Mas, o facto de colherem a sua validade na lei anterior (CRP) não significa que bebam da nova os requisitos da sua registabilidade. Isso não é dito em lado nenhum da lei.
Quer dizer, a conjugação dos nºs 1 e 6 do art. 26º está perfeitamente em consonância com a trajectória do âmbito de aplicação definido no art. 3º, nº2, al. 1).
Ou seja, o novo diploma não se aplica, em princípio (em regra) aos contratos de pretérito, porque assim o estatui imperativamente o art. 3º, nº2, al.1), a não ser nos casos (de excepção) previstos no art. 26º, entre os quais se não prevêem, declarada e expressamente, os contratos de promessa celebrados anteriormente, podendo até dizer-se que, com a literalidade restritiva do nº6, teria querido o legislador intencionalmente afastá-los.
Aliás, se na lei anterior o registo não podia ser feito por falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, mal se perceberia que, à luz do novo diploma - que sabemos entretecido de malhas mais apertadas para controlo do mercado imobiliário especulativo e reforço da transparência, segurança e certeza jurídicas - ele pudesse ser feito, tendo em conta, inclusive, que o próprio artigo 6º até continua a exigir o reconhecimento notarial das assinaturas dos contratantes!
Repare-se que o nº6 do art. 26º referido, exclui expressamente o disposto na lei sobre “autorização prévia” do art. 4º, sobre “confirmação por advogado” do art. 8º e sobre os “elementos necessários do contrato” do art. 7º, mas não exclui o reconhecimento notarial previsto no art. 6º, nº3. Quer dizer, além de o nº6 do art. 26º apenas ter na sua mira as cessões de posição contratual e as promessas de oneração posteriores aos contratos-promessa de compra e venda, em relação a estes (contratos-promessa) não excluiu a necessidade de reconhecimento notarial.
Por conseguinte, estamos seguros que tanto o CRP, como a lei 7/2013 exigem o reconhecimento das assinaturas dos outorgantes (presencial, além; notarial, aqui) e nenhuma interpretação sensata pode legitimar a ideia de que um negócio validamente celebrado ao tempo do CRP bastará para o registo, se tanto o diploma vigente ao tempo da sua celebração, como o actualmente imperante obrigam ao reconhecimento das assinaturas dos contraentes.
Não faria, aliás, o menor sentido – nem isso tem o menor apoio na lei – dizer que só por ser válido, nada já mais obsta ao registo provisório, até porque são coisas diferentes: uma coisa é a validade do negócio, que tem que ser analisada sob o comando das disposições substantivas do Código Civil – outra é a sua registabilidade, que deve obedecer aos comandos das regras registrais prediais.
Aceitar uma diferente interpretação seria o mesmo que reconhecer um anacronismo. Isto é, seria o mesmo que admitir a aplicação da nova lei, porém expurgada do requisito do reconhecimento notarial que ela impõe aos novos contratos celebrados sob o seu império. Ora, nada disso está no articulado da lei em forma de preceito, nem isso emerge, sequer longinquamente, do espírito normativo.
O lapso do recorrente reside, cremos nós, na circunstância de olhar para a “validade” mantida pelo art. 26º, nº1 da Lei 7/2013, como sendo uma fonte excludente dos requisitos da registabilidade.
Mas, como pode ousar ler no texto dessa lei uma tal permissividade, se todo o diploma vai no sentido contrário?!
Olhar para o nº1 do art. 26º dessa forma equivale a aceitar que o legislador, apesar de obrigar ao reconhecimento notarial das assinaturas dos contratantes, quis dar um “bónus” registral aos contraentes dos negócios celebrados ao tempo do CRP, passando uma esponja sobre a exigência contida no art. 41º, que impunha o reconhecimento presencial.
Assim, é de entender que quanto aos contratos-promessa celebrados antes da entrada em vigor da Lei 7/2013, o seguinte:
- Se eles eram válidos, assim continuarão a ser face à nova lei, o que bem demonstra que não houve um propósito de interferir na sua substância e no seu conteúdo;
- As disposições que a nova lei acolhe não se lhes aplicam (art. 3º, nº2, al. 1));
- Aplicam-se as disposições da lei nova apenas no que se refere aos contratos de cessão de posição contratual e promessa de oneração fundados no contrato-promessa (e mesmo assim, com a exclusão alusiva à autorização prévia, confirmação por advogado e quanto aos elementos necessários do contrato (nº6, do art. 26º);
*
......
E não se diga que a interpretação que sufragamos impede a celebração de contratos de cessão da posição contratual ou de promessa de oneração supervenientes, ao contrário do que o afirma o recorrente.
Expliquemo-nos.
Realmente, de acordo com a nova lei, o reconhecimento notarial das assinaturas (art. 6º, nº3) implica um pedido que deve ser acompanhado da respectiva certidão de registo predial (art. 9º, nº1). A tese do recorrente é a de que sem registo prévio, isto é, sem a possibilidade de o promitente comprador efectuar o registo provisório, não há lugar a reconhecimento notarial dos contratos de cessão da posição contratual ou de promessa de oneração supervenientes. E a maioria dos contratos de pretérito celebrados ao abrigo do CRP seriam insusceptíveis de aquisição derivada por uma daquelas vias.
Mas, sobre isso, apenas nos cumpre dizer o seguinte:
Em primeiro lugar, no que se refere aos contratos-promessa em si mesmos, não se lhes aplicando o regime da nova lei, como dissemos, impor-se-á o reconhecimento presencial, nos moldes do CRP já vistos. Uma vez obtido esse reconhecimento, nada imporá o registo provisório e, dessa maneira, os contratos de cessão contratual ou de promessa de oneração supervenientes, celebrados ao abrigo já da nova lei (art. 26º, nº6) já poderão ser celebrados sem dificuldade com observância do reconhecimento notarial a que alude o art. 9º obtido, uma vez que o reconhecimento notarial que se lhes aplique já pode ser acompanhado do respectivo registo predial.
Em segundo lugar, não nos pode torpedear, pela interpretação, aquilo que é estatuição normativa. Realmente, o intérprete não deve ir à procura de uma solução que a lei rejeita. Se o legislador quis que os contratos de cessão contratual e de promessa de oneração subsequentes a um contrato de promessa celebrados ao abrigo da nova lei fiquem sujeitos às disposições desta, escapa ao poder do julgador saber se a solução é a melhor para os interesses das partes. Nesta matéria o que é preciso é ver se há alguma lógica no aperto da malha, se a restrição a este tipo de negócios tem fundamento. E, quanto a esse aspecto, já vimos que o objectivo é, precisamente, controlar a especulação e fomentar a transparência, a certeza e a segurança jurídicas. Ora, o benefício de um tão grande interesse público não se obtém sem algum sacrifício de alguns interesses privados.
De maneira que, (…), a lei não impede a formalização de tais contratos de cessão de posição contratual ou de promessa de oneração. Simplesmente, obriga as partes a um registo, a partir do qual se obterá a respectiva certidão e o consequente reconhecimento notarial. E aquele registo, reportado que seja a um contrato-promessa celebrado antes da Lei nº 7/2013 implicará, como já se viu, um reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes (art. 41º, nº3, do CRP). Portanto, os promitentes que se encontrem numa dessas situações terão se reconhecer as assinaturas e partir daí já não haverá obstáculos ao accionamento das regras da nova lei para os contratos supervenientes de cessão de posição contratual e de promessa de oneração celebrados já ao abrigo da nova lei.
*
......
No que respeita à invocação da nota justificativa que acompanhou a proposta de lei, bem como ao parecer da AL que precedeu a lei, importa dizer que não passam de meros elementos de interpretação, mas que, por acaso, não têm correspondência directa no articulado da lei. Isto é, aquilo que podia ser um conteúdo normativo a partir desses textos, não foi vazado para o diploma em termos, pelo menos, claros.
Por exemplo, quando na nota justificativa se diz que “relativamente aos edifícios em construção antes da entrada em vigor da presente lei, a respectiva transmissão ou oneração só é permitida depois de ter sido efectuado o registo predial, sob pena de nulidade do contrato” (pág. 5, a fls. 87 dos autos), tal é apresentado com uma tal força dispositiva que mais parece a expressão de um comando normativo. Realmente, não pode prescrever-se a nulidade através de uma simples nota justificativa; a nulidade, sendo uma sanção severa para uma invalidade, tem que estar expressamente prevista. Todavia não vemos a emanação de uma tal sanção no articulado da lei. Apenas encontramos afirmado no art. 10º, nº1, que “Estão sujeitos a registo os negócios jurídicos relativos a promessa de transmissão ou de oneração de edifícios em construção” ou no art. 23º que “Às transmissões ou onerações de edifícios em construção que se pretendem efectuar, seja a que título for, aplica-se com as devidas adaptações o disposto na presente lei”, sem que, no entanto, se estabeleça aí qualquer sanção de nulidade. E, de qualquer maneira, sempre é bom lembrar que são disposições aplicáveis aos negócios posteriores à entrada em vigor da lei.
No que se refere aos negócios de promessa de transmissão ou oneração celebrados antes da entrada em vigor da lei, apenas o nº2 do art. 26º prescreve que se o registo provisório de constituição de propriedade horizontal não tiver sido efectuado, deve o promotor do empreendimento requerê-lo no prazo de 90 dias a contar da entrada em vigor da lei, sendo que, se não o fizer, qualquer interessado nos negócios o pode fazer (nº3, art. 26º).
Ora, esse registo da constituição da propriedade horizontal não estava em causa no caso em apreço, uma vez que ele já se encontrava efectuado pelo empreendedor/requerente.
Portanto, não se pode apelar a regras concernentes a um tipo de registo para daí se extrair efeitos relativamente a outro.
Relativamente ao registo de aquisição a favor do promitente-comprador a que se refere o art. 10º, nº 3 da Lei 7/2013 (esse é o que está em causa) a sua disciplina apenas se aplica aos negócios celebrados após a entrada em vigor da Lei, afigurando-se-nos importante dizer que o art. 9º, nº2 da proposta alternativa citado pelo recorrente nas suas alegações como modo de convencer o tribunal a optar por uma determinada interpretação iluminado pelo espírito e intenção do legislador ou pela mens legistoris – preceito que, relativamente a contratos-promessa celebrados antes da entrada em vigor da lei, pretendia fazer depender a cessão da posição contratual ou a promessa de oneração do registo de aquisição – não passou para o texto do diploma.
Estamos, enfim, de acordo que as normas do art. 26º, nomeadamente a do nº6, têm um carácter excepcional. Mas é, precisamente, por isso mesmo e por causa do art. 10º do Código Civil, que, se nem a analogia é permitida, também a interpretação extensiva se não justifica aqui no sentido que nos é proposto pelo recorrente, uma vez que as razões que invoca concernentes às exigências de segurança e certeza jurídicas neste comércio imobiliário já também implicam, pela nova lei, o reconhecimento notarial das assinaturas, como já vimos»
Não vemos razão para não manter esta tese unanimemente acolhida por este TSI e portanto damos aqui por integralmente reproduzido esse segmento do Acórdão de 16JUL2015 para servir de fundamento do presente Acórdão, julgando procedente o recurso e declarando a nulidade do registo em causa.
Com essa solução, fica prejudicado o conhecimento da invocada nulidade da sentença por excesso de pronúncia, imputada pela recorrente e das questões da alegada ilegalidade da alegação dos factos novos e da apresentação de documentos novos em sede de recurso, suscitadas pela recorrida.
Tudo visto, resta decidir.
IV
Nos termos e fundamentos acima expostos, acordam em:
* Julgar procedente o recurso pela requerente; e
* Declarar a nulidade do registo, sob o nº 25XXXXG da inscrição, a favor da requerida B, da aquisição do direito resultante da concessão por arrendamento, incluindo a propriedade de construção, da fracção G16, do 16º andar do prédio sito em Macau, na Baía da XX, descrito sob o nº 2XXX5, a fls. XX do Livro BXX.
Custas pela recorrida em ambas as instâncias.
Registe e notifique.
RAEM, 12NOV2015
_________________________
Lai Kin Hong
_________________________
João Augusto Gonçalves Gil de Oliveira
_________________________
Ho Wai Neng
Ac. 663/2015-29