Processo n.º 640/2017
(Autos de recurso em matéria cível)
Relator: Fong Man Chong
Data: 13/Junho/2019
ASSUNTOS:
- Oportunidade para corrigir eventuais exactidões das traduções oficialmente feitas
- Dar de arrendamento uma parte comum do Centro Comercial e consequência jurídica
- Ocupação de parte comum do condomínio para fim diverso do mencionado no título constitutivo
- “Revindicação” pelos condóminos de parte comum ilicitamente “arrendada” pela Ré
SUMÁRIO:
I - As inexactidões, incluindo as decorrentes das traduções, podem e devem ser corrigidas em qualquer momento, desde que o Tribunal detectem, ou lhe seja suscitado tal problema e que tenha condições para o fazer! Tanto pode ser durante as diligências (ex. audiência de julgamento) ou mesmo depois de prolação da sentença final. O artigo 570º do CPC é analogicamente aplicável à situação de divergência decorrente de tradução das peças processuais, da autoria dos intérpretes dos tribunais.
II – A Ré alegou que ocupou uma parte comum do condomínio com base no acordo verbal celebrado com o representante da então Companhia de Administração Imobiliária do Edifício em causa, tal acordo não pode ser juridicamente reconhecido por razões diversas.
III - O referido acordo padece de vício de forma e de substância. Vício de forma, porque não obedeceu à forma escrita enquanto um contrato de arrendamento de imóvel, conforme o que se exige o artigo 1302º/1 do CCM. E, tal acordo também foi denunciado mediante notificação judicial avulsa feita pela Recorrente/Autora em 05/09/2013 (artigo 1039º do CCM).
IV - Mesmo que se entenda que tal vício de forma pode ser salvo nos termos do nº 2 do citado artigo do CCM, tal acordo será inválido em termos de substância, porque não respeitou o conteúdo do título constitutivo do condomínio. Tratando-se de parte comum do edifício, e o homem que celebrou tal acordo foi apenas um representante da então sociedade gestora, que não tinha legitimidade substantiva (poder) nem legitimidade adjectiva para intervir neste assunto. Para que tal seja válido, é preciso obter a autorização dos condóminos tal como preceitua o artigo 1321º do CCM.
V – Como nem a então Companhia de Administração Imobiliária DD nem o seu representante tinha o poder para dar de arrendamento da parte comum do referido Centro, tal acordo é substancialmente inválido (artigos 273º, 274º e 395º/1 do CCM).
VI - Com base na delibação e em representação dos condóminos vem a Autora reivindicar a parte comum ocupada pela Ré e pedir desocupação da mesma, este pedido tem de ser atendido por estarem verificados os pressupostos necessários nos termos do artigo 1240º do CCM.
O Relator,
________________
Fong Man Chong
Processo nº 640/2017
(Autos de recurso em matéria cível)
Data : 13 de Junho de 2019
Recorrente : Recurso Final
Condóminos do Centro Comercial (e) Teatro AA (AA戲院商場分層建築物所有人), representados agora pela Comissão de Gestão dos Condóminos do Centro Comercial (e) Teatro AA1 (由AA戲院商場管理委員會代表)) (é designada por Autora)
Recurso Interlocutório
Os mesmos (Autora)
Recorrida : B (B) (Ré)
*
Nota prévia:
Ao estudar a matéria discutida nestes autos, verificamos que certas confusões resultam da divergência da tradução portuguesa (porque o saneador foi elaborado em chinês), tal foi confessado também pelo Juíz Presidente do Colectivo na sua douta sentença, razão pela qual temos de clarificar, antes de mais, certos conceitos ou designações, começando pela designação dos 2 órgãos referidos na Base Instrutória. Relativamente ao primeiro órgão de gestão (já extinto) do Centro Comercial identificado nos autos, a tradução mais correcta para a língua portuguesa é (então) Comissão de Gestão dos Proprietários da Propriedade Horizontal do Centro Comercial/Teatro AA (AA戲院商場分層所有人管理委員會); e relativamente a um outro órgão actualmente existente e em funcionamento, que representa os condóminos, a tradução mais correcta para a língua portuguesa é: Condóminos do Centro Comercial (e) Teatro AA (AA戲院商場分層建築物所有人), representados agora e nestes autos pela Comissão de Gestão dos Condóminos do Centro Comercial (e) Teatro AA (AA戲院商場管理委員會).
Portanto, são estas duas designações que vamos utilizar para marcar a diferença orgânica e também para evitar confusões.
*
Acordam os Juízes do Tribunal de Segunda Instância da RAEM:
I - RELATÓRIO
Condóminos do Centro Comercial (e) Teatro AA (AA戲院商場分層建築物所有人), representados agora e nestes autos pela Comissão de Gestão dos Condóminos do Centro Comercial (e) Teatro AA (AA戲院商場管理委員會), Recorrente, devidamente identificada nos autos, veio interpor dois recursos contra 2 decisões do TJB:
- O primeiro, que é interlocutório, constante de fls. 309 dos autos (datado de 25/01/2017), foi admitido mediante o despacho de fls. 310, tendo a Recorrente alegado que existem divergências ao nível da tradução do despacho saneador em língua portuguesa e pedido correcções, mas o Tribunal recorrido indeferiu o pedido por entender que tal pedido deveria ser apresentado antes do (ou até ao) início da audiência de julgamento, desta decisão a Recorrente discordou e veio recorrer;
- O segundo recurso, contra a sentença final, que, conhecendo do mérito da acção, julgou improcedente o pedido da Autor. Discordando desta decisão final do Tribunal de primeira instância, datada de 27/03/2017, dela veio, em 19/04/2017, recorrer para este TSI com os fundamentos constantes de fls. 346 a 361, tendo formulado as seguintes conclusões :
1) 本上訴標的為原審法庭於2017年3月27日作出如下裁判(卷宗第322至第331頁)，裁定「…Estando em causa partes comuns do condomínio (...) julga-se a acção improcedente e em consequência absolve-se a Ré do pedido...」之決定。
2) 首先，合議庭裁判書(Acórdão)第7點，即調查基礎內容第7點的部份內容裁定為獲證實，但上訴人認為這是不正確的，因為根據上訴人向法庭呈交之AA戲院商場分層所有人大會於2012年8月6日及2014年8月4日之會議紀錄，均可證明上訴人於2012年8月6日在房屋局之協助下召開了首個所有人大會(見卷宗第5至11頁，及卷宗第270至276頁)。
3) 換句話說，在2012年8月6日之前，從未召開過AA戲院商場分層建築物所有人大會，更不存在由AA戲院商場分層建築物所有人大會選出之管理機關。
4) 上訴人的證人C在聽證時被問及其口中所講的與業主會接觸是否只有一個人士時，曾作以下證言：其表示其是與姓X，地下那個業主，並指出業主會派一個人出來即可，無需要叫全部業主出來(見聽證錄音，Recorded on 07-Nov-2016 at 11.11.04(1Z2E7SKG06711270的04:10-04:30分及附件1第10頁)
5) 從上述證人證言可得知，其口中一直提及有關的出租是經業主會同意作出的，但事實上，其所指的與業主會到底是由那些人士組成是不知悉的，以及證人口中的X先生(AA戲院商場地下業主)亦明顯不能代表全體業主的意願。
6) 由此可見，在聽證時並未有證人曾提及任何關於2012年之前，所謂的AA戲院商場分層所有人大會管理委員會是否透過合法途徑設立，以及該管理委員會所作出之決議是否符合法律規定及產生效力。
7) 必須強調的是，從清理批示中已確定事實第L項，即被上訴之裁判(conclusão)第L項可得知，刊登公告之主體為「AA戲院商場分層所有人大會管理委員會」而非為上訴人之代表「AA戲院商場管理委員會」。
8) 因此，案中並不存在任何事實或證據足以證實於1998年12月24日刊登出租通告之主體為上訴人，上訴人由始至終均從未與被上訴人商談任何有關公共地方出租的條件，亦從未同意將公共地方出租予被上訴人，故調查基礎內容第7條之事實不能被視為獲得證實。
9) 此外，合議庭裁判書(Acórdão)第11點，即調查基礎內容第11點部份內容獲證實，但上訴人認為這是不正確的，因為上訴人的證人C在聽證時被問及有關AA戲院士多房是否亦為業主會通過出租時，曾作以下證言：其表示該士多房並不是由業主會決定出租的，而是由其(DD物業管理)自行決定出租的(見聽證錄音，Recorded on 07-Nov-2016 at 11.04.49 (1Z2E-@FW06711270的03:12-04:25分及附件1第7及8頁)，而有關的租金亦是由DD物業管理自行收取並存至公司之賬戶內(見聽證錄音，Recorded on 07-Nov-2016 at 11.11.04(1Z2E7SKG06711270的02:58分結束及附件1第9頁)。
10) 同時上訴人的證人F亦在聽證時作出以下證言：其表示有關的士多房是由DD租予被上訴人的，而非AA戲院的分層建築物所有人大會或管理委員會決定出租，以及有關的租金亦是由DD物業管理收取並存至公司之賬戶內的(見聽證錄音，Recorded on 07-Nov-2016 at 11.11.04(1Z2E7SKG06711270的19:13-20:20分及附件1第18及19頁)。
11) 事實上，合議庭裁判書(Acórdão)之理由說明當中，亦明確地指出有關出租AA戲院商場共同部份(士多房)的決定是由證人C(DD物業管理負責人)決定並作出的，因為當時的業主委員會已停止運作及聯絡不上了。
12) 並且，在庭上亦沒有任何證人證言或卷
13) 宗內任何資料證實所謂的當時業主會或其管理委員會授權DD物業管理可以代表其作出的出租AA戲院商場共同部份(士多房)之行為。
14) 因此，毫無疑問地，將位於AA戲院商場共同部份之士多房出租予被上訴人完全是由DD物業管理作出的決定，與上訴人無關，故調查基礎內容第11條之事實不能被視為獲得證實。
15) 以及，合議庭裁判書(Acórdão)第12點，即調查基礎內容第12點部份內容獲證實，但上訴人認為這是不正確的，因為正如以上所述，上訴人從未同意將AA戲院之共同部份出租予被上訴人，上訴人更從未向被上訴人要求需要增加租金，因為上訴人與被上訴人之間並不存有任何租賃關係。
16)上訴人的證人C在聽證時被問及加租是否由DD物業決定時，其明確表示加租是由DD物業管理自行決定的，理由是其收回來的租金都不足以支付水電費，因此其決定需要增加每月之租金(見聽證錄音，Recorded on 07-Nov-2016 at 11.11.04(1Z2E7SKG06711270的04:30-05:40分及附件1第10至11頁)。
17) 由此可見，增加租金的決定完全是由DD物業管理自行決定而作出的，並且沒有任何證人證言及卷宗內任何資料證實已取得AA戲院分層建築物所有人大會或管理委員會同意，故調查基礎內容第12條之事實不能被視為獲得證實。
18) 同時，合議庭裁判書(Acórdão)第13及14點，即調查基礎內容第13及14點部份內容獲證實，上訴人亦認為這是不正確的，因為正如上述第7條所述，當時出通告將AA戲院商場共同部份出租的主體為「AA戲院商場分層所有人大會管理委員會」，而非為上訴人之代表「AA戲院商場管理委員會」，因此上訴人與被上訴人並不存有任何租賃關係。
19) 而且，被上訴人的證人賴遠清在聽證時被問及是以何種形式要求管理委員會與其訂立租約時，其表示是當其每月前往交租時向其詢問為何沒有租約時，對方表示不需要租約(見聽證錄音，Recorded on 07-Nov-2016 at 15.18.31(1Z2MGN)W06711270的40:22-40:46分及附件1第64頁)。
20) 然而，事實上，被上訴人交租是交于DD物業管理，而非為AA的任何管理委員會，因此其所詢問的人士並非為AA戲院之任何管理委員會，而僅是DD物業管理，即借詞推搪及不與被上訴人簽訂租約之人士為DD物業管理，而非為上訴人，並且上訴人或者當時的所謂已存在的“管理委員會”亦沒有授權DD物業管理代為發言，故調查基礎內容第13及14條之事實不能被視為獲得證實。
21) 其次，被上訴裁判(Conclusão)之理由說明部份僅指出「...Contudo, demonstrando-se que o esparço em causa foi arrendado á Ré e por quem ao tempo tinha legitimidade para o efeito - a mesma Comissão de Gestão agora aqui Autora -...」，但當中並未有提及任何足以支持其作出該認定之事實依據及理由。
22) 被上訴裁判(Conclusão)當中僅單純地指出當時有正當性出租案中之地方予被告的是由同一個管理委員會，即現時的原告。
23) 但我們在庭審中並未得出此結論，在庭上並沒有一個證人指出原告就是當年出租案中地方予被告的管委會或是同一個管委會。
24) 正如上述，證人C及F亦在聽證時指出該士多房並不是由業主會決定出租的，而是由其(DD物業管理)自行決定出租的，而有關的租金亦是由DD物業管理自行收取並存至公司之賬戶內。
25) 故原審法庭在裁判書(Acórdão)之理由說明當中，亦明確地指出出租士多房是C的決定，因為當時的業主委員會已停止過作及沒有留下任何聯絡。
26) 其次，如上所述，從清理批示已確定的事實，即上訴裁判(Conclusão)已證事實1)可得知，刊登公告之主體為「AA戲院商場分層所有人大會管理委員會」，而非為上訴人之代表「AA戲院商場管理委員會」。
27) 再者，透過卷宗第5至11頁，及卷宗第270至276頁可知，AA戲院商場分層所有人大會於2012年8月6日在房屋局之協助下召開了首個所有人大會。
28) 換言之，在2012年8月6日之前，從未召開過AA戲院商場分層建築物所有人大會，更不存在由AA戲院商場分層建築物所有人大會選出之管理機關。
29) 由此可知，原告並非當時的AA戲院商場分層所有人大會管理委員會，更非原告出租的。
30) 須特別指出，上訴人AA戲院商場分層建築物所有人(Condómino do Centro Comercial Teatro AA)由始至終均沒有承認、同意及追認將任何AA戲院商場之共同部分提供予被上訴人使用以經營“G記牛雜小食”，亦沒有承認、同意及追認將部份AA戲院商場之共同部分出租予被上訴人。
31) 故被上訴裁判(Conclusão)認定“當時有正當性出租案中之地方予被告的是由同一個管理委員會，即現時的原告”是沒有事實依據的，也沒有詳細說明作為裁判理由的事實依據，故被上訴裁判存有《民事訴訟法典》第571條1款b項所指之無效瑕疵，應廢止被上訴之裁判(Conclusão)。
32) 另外，由於被上訴人經營的攤檔占據及使用的出入口位置及走廊位置均屬AA戲院商場的共同部分，且沒有設定任何專屬使用權。
33) 基於上訴人AA戲院商場分層建築物所有人(Condómino do Centro Comercial Teatro AA)是該建築物AA戲院商場共同部分之共有人(Comproprietário)，換句話說，將AA戲院商場之共同部分提供甚至出租予他人使用，必須經上訴人AA戲院商場分層建築物所有人(Condómino do Centro Comercial Teatro AA)有效票數決議通過後，才屬有效，方可對全體分層建築物所有人(Condómino)產生效力。
34) 然而，在本案當中僅能證明該稱為“AA戲院商場分層所有人大會管理委員會”(Comissão de Administração da Assembleia do Condómino do Centro Comercial Teatro AA)之人士曾於1998年12月24日中午12時在AA戲院商場地庫開會，該人決定將AA戲院商場之共同部份出租，繼而張貼緊急通告，並曾與被上訴人家姑討論租賃條件後同意出租AA戲院商場面向......巷的入口及附近走廊位置；
35) 換言之，根據本案所有已證事實及獲證實之調查基礎內容，根本沒有顯示及證明AA戲院商場分層建築物所有人(Condómino do Centro Comercial Teatro AA)曾召開大會(Assembleia)就AA戲院商場之共同部份出租、出租條件、租金及租期等事宜進行表決；
36) 被上訴人亦未能出示該AA戲院商場分層建築物所有人大會之會議記錄，記載在1998年12月24日有召開過任何會議、何人出席該會議、會議議程、投票情況及決議內容，以證明上訴人曾召開大會並通過將AA戲院商場之共同部份出租。
37) 因此，基於欠缺分層建築物所有人大會之同意及追認將AA戲院商場共同部份出租的情況下，即使曾有人士以“AA戲院商場分層所有人大會管理委員會(Comissão de Administração da Assembleia do Condómino do Centro Comercial Teatro AA)”之名義決定將AA戲院商場之共同部份出租，該等人士亦是自始無權作出有關行為。
38) 此外，根據上訴人於2012年及2014年所召開之所有人大會決議內容，自上訴人依法於2012年確立起，一直都希望處理占用AA戲院商場共同部分之事宜及要求該等非法占用人士(包括被上訴人)遷離AA戲院商場共同部分，故上訴人從來沒有默示授權、容忍授權或是表像授權了任何人將AA戲院商場之共同部份出租。(見卷宗第5至11頁，及卷宗第270至276頁)
39) 再者，既然該人士以“AA戲院商場分層所有人大會管理委員會(Comissão de Administração da Assembleia do Condómino do Centro Comercial Teatro AA)”之名義決定將AA戲院商場之共同部份出租屬自始無權作出該行為。
40) 由於“AA戲院商場管理委員會”僅為執行機關，所有人大會才是決議機關，既然沒有任何獲證事實證明作出「同意出租AA戲院商場之共同部份」之人或機關是否為具權限作出有關決議之AA戲院商場分層建築物所有人大會(Assembleia gereal do Condómino do Centro Comercial Teatro AA)，亦未能證明該“決議”是否獲法定票數所通過。
41) 基於上述理由，由於原審法庭在被上訴裁判(Conclusão)中並沒有詳細說明作為裁判理由之事實依據，故被上訴裁判存有《民事訴訟法典》第571條1款b項之無效瑕疵，應廢止被上訴裁判(Conclusão)。
42) 第三，在被上訴裁判(Conclusão)當中，原審法院指出「...Contudo, demonstrando-se que o esparço em causa foi arrendado á Ré e por quem ao tempo tinha legitimidade para o efeito - a mesma Comissão de Gestão agora aqui Autor -...」。
43) 正如C及F亦在聽證時指出該士多房並不是由業主會決定出租的，而是由其(DD物業管理)自行決定出租的，而有關的租金亦是由DD物業管理自行收取並存至公司之賬戶內。
44) 事實上，合議庭裁判(Acórdão)的理由說明當中，亦明確地指出「...tendo esclarecido que quando foi do arrendamento do armazém a decisão foi sua porque a associação de condóminos entretanto deixou de funcionar e não respondiam a qualquer contacto...」。
45) 由此可見，針對AA戲院商場共同部份之士多房之出租是由DD物業管理自行決定並作出的，而且有關租金亦是由DD物業管理收取並存至公司之賬戶當中，而上訴人是從未同意或允許其將有關的共同部份(士多房)出租予被上訴人的。
46) 明顯地，被上訴裁判(Conclusão)所持之事實依據與所作之裁判相矛盾，因為，一方面原審法庭指出證人F表示將位於AA戲院商場共同部份之士多房出租的決定是由DD物業管理自行作出的，而另一方面，原審法庭作出之被上訴裁判當中又指出當時有正當性出租案中之地方予被告的是由同一個管理委員會，即現時的原告。
47) 事實上，從聽證過程中並未有任何證人指出位於AA戲院商場共同部份之士多房的出租是由AA戲院商場分層所有人大會或其管理委員會作出的，因此，結合卷宗內所載之資料及聽證過程中證人證言，並不足以支持原審法庭認定位於AA戲院商場共同部份之士多房是由上訴人出租予被上訴人的。
48) 同時，由於位於AA戲院商場共同部份之士多房是由DD物業管理自行決定出租予被上訴人的，而現時DD物業已於2015年10月29日離場及沒有再對AA戲院商場進行任何形式之管理〔見合議庭裁判(Acórdão)第17至19條及被上訴裁判(Conclusão)已證明之事實第hh)至jj)〕。
49) 而且，DD物業管理將位於AA戲院商場共同部份之士多房出租之決定從未有得到AA戲院商場分層建築物所有人大會的同意或追認。
50) 因此，被上訴之裁判(Conclusão)亦應裁定被上訴人把該士多房之共同部份返還給上訴人。
51) 綜上所述，DD物業管理是自始沒有權限就AA戲院商場之任何共同部份進行出租的，故根據《民法典》第1323條第1款及第1324條第1款f)項規定，被上訴人是非法占用之出入口及走廊位置為AA戲院商場之共同部分，且該共同部份屬上訴人共有，故根據同一法典第1235條之規定，被上訴人須按原狀將其非法占用部份返還予共有人-上訴人AA戲院商場分層建築物所有人(Condómino do Centro Comercial Teatro AA)。
52) 故此，被上訴之裁判(Conclusão)所持依據與所作裁判相矛盾，應廢止被上訴裁判(Conclusão)。
53) 其次，被上訴裁判(Conclusão)當中亦指出「... – a mesma Comisão de Gestão agora aqui Autora....」。
54) 必須強調的是，不論是在卷宗內的資料，抑或是聽證過程中證人證言均未有任何資料顯示於1998年12月24日中午12時在AA戲院商場地庫開會，該人決定將AA戲院商場之共同部份出租，繼而張貼緊急通告，並曾與被上訴人家姑討論租賃條件後同意出租AA戲院商場面向......巷的入口及附近走廊位置之「AA戲院商場分層所有人大會管理委員會」即為案中的上訴人。
55) 雖然上述於1998年出租AA戲院商場共同部份之「AA戲院商場分層所有人大會管理委員會」與上訴人的名稱相類似，但這並不代表兩者為同一機關或同一實體。
56) 值得注意的是，正如以上所述，根據上訴人向法庭呈交之AA戲院商場分層所有人大會於2012年8月6日及2014年8月4日之會議紀錄，均可證明上訴人於2012年8月6日在房屋局之協助下召開了首個所有人大會(見卷宗第5至11頁，及卷宗第270至276頁)。
57) 亦即在2012年8月6日之前，從未召開過AA戲院商場分層建築物所有人大會，更不存在由AA戲院商場分層建築物所有人大會選出之管理機關。
58) 因此，於1998年出租AA戲院商場共同部份予被上訴人之主體並非上訴人，原審法庭並不能從任何事實當中得出被上訴裁判當中「...a mesma Comisão de Gestão agora aqui Autora....」的結論。
59) 基於上述理由，原審法庭在被上訴裁判(Conclusão)中所依據與所作裁判相矛盾，故被上訴裁判存有《民事訴訟法典》第571條1款c項之無效瑕疵，應廢止被上訴裁判。
60) 第四，被上訴的裁判(Conclusão)認定有關之不動產租賃僅為口頭協議的。
61) 於本案中，只有上訴人AA戲院商場分層所有人(Condómino do Centro Comercial Teatro AA)才具有權限與第三人就AA戲院商場之共同部份建立租賃關係，AA戲院商場管理委員會只是上訴人之代表。
62) 而合議庭裁判(Acórdão)當中未能證明欠缺以書面方式訂立租賃關係是可歸責於上訴人，亦未能證明該欠缺是可歸責於AA戲院商場管理委員會，故本案並不適用《民法典》第1032條第2款之規定。
63) 因此，根據同一法典第1032條第1款及第212條之規定，因被上訴人從沒有以書面方式與上訴人簽訂租賃合同，屬方式無效，故被上訴人聲稱存有之租賃關係亦屬無效行為。
64) 即使原審法庭認為AA戲院商場管理委員會具權限與被上訴人建立有關租賃關係，該法律行為亦因違反要式，應被宣告為無效，亦即被上訴人是無依據占用其用於經營G記牛雜小食之AA戲院商場地下之共同部份，故應向共有人上訴人作出返還。
65) 故被上訴之裁判(Conclusão)未有就其應審理之問題表明立場，故被上訴裁判存有《民事訴訟法典》第571條1款d項之無效瑕疵，應廢止被上訴裁判。
66) 除此以外，由於被上訴人所占用以從事“G記牛雜小食”之地方是AA戲院商場之共同部分(其中包括地下出入口位置及走廊位置)，屬於AA戲院商場之所有分層建築物所有人共有的。
67) 因此，根據《民法典》第1323條第1款及第1324條第1款f)項規定，被上訴人將出入口及走廊用作經營其自己的企業之用途，明顯偏離了走廊及出入口原有之用途。
68) 根據《民法典》1302條、第1325條第2款b)項之規定，這是法律所禁止的﹗(見附件2終審法院第44/2015號案件之裁判書及第6/99/M號法律第7條第1款及第2款規定)
69) 須再次指出，合議庭裁判(Acórdão)第5條以及與起訴狀一併附呈之文件4，AA戲院商場建築物之設定憑證，並沒有就被上訴人所占據及使用的上述共同部份設定任何專屬使用權，亦沒有規定被上訴人所占據及使用的上述共同部份，除提供予建築物所有人及第三人作通行之用外，尚可作商業用途，例如讓被上訴人在該共同部份經營“G記牛雜小食”。(見卷宗第15至20頁)
70) 故即使原審法庭認為AA戲院商場管理委員會其權限與被上訴人建立有關租賃關係，則基於法庭認為被上訴人的家姑曾與AA戲院商場管理委員會的成員及DD物業管理的代表討論租賃條件，亦即該“AA戲院商場管理委員會”同意將該等共同部份出租時已知悉是用作商業(食肆)用途。
71) 根據《民法典》第273條第1款及第395條第1款和第3款，以及第6/99/M號法律第5條和第7條第1款及第2款的規定，租賃設定憑證內沒有允許作通行用途的分層建築物共同部份作商業(食肆)用途，在標的上明顯是違反法律，給付自始不能，故該租賃法律行為亦屬無效。(見卷宗第15至20頁)
72) 與此同時，由於被上訴人租賃單位的意圖亦為合議庭裁判(Acórdão)第7及第8條，即被上訴之裁判(Conclusão)第x條及第y條內所指之“AA戲院商場管理委員會”所知悉，目的相同，故根據《民法典》第274條的規定，該目的亦違反法律，故該租賃法律行為同樣為無效。
73) 基於上述理由，倘若法官 閣下認為合議庭裁判(Acórdão)第7及第8條，即被上訴之裁判(Conclusão)第x條及第y條中所指之AA戲院商場管理委員會具權限與被上訴人建立有關租賃關係，該法律行為應因標的及目的違反法律，應宣告為無效。
74) 由於該法律行為自始無效，因而被上訴人自始無權使用AA戲院商場地下之出入口及走廊位置等共同部份以經營其企業“G記牛雜小食”，其非法占用之地方屬上訴人共有，故根據同一法典第1235條之規定，被上訴人須按原狀將其非法占用部份返還予上訴人。
75) 根據《民法典》第279條之規定，無效得隨時由任何利害關係人主張，亦得由法院依職權宣告，因此，原審法庭應依職權審理是否存在上述所指無效之情況，然而在被上訴批示當中並未有對上述無效問題進行審理。
76) 基於上述理由，原審法庭在被上訴裁判中未有就其應審理之問題表明立場，故被上訴裁判存有《民事訴訟法典》第571條1款d項之無效瑕疵，應廢止被上訴裁判。
*
B (B), Recorrida, com os sinais identificativos nos autos, ofereceu a resposta constante de fls. 415 a 422, tendo formulado as seguintes conclusões:
一、在上訴標的部分，上訴人表示不服原審法院的法律見解，因而針對原審法庭之上述合議庭裁判(conclusão)內容(以下簡稱“被上訴裁判”)提起平常上訴(請參見上訴陳述書第1及2條)。
二、然而，在上訴陳述書的理據部分，上訴人又爭執有部分事實不應該被認定為獲得證實。
三、因此，在應有之尊重下，被上訴人認為上訴標的含糊及矛盾。
四、關於主張調查基礎內容第7點及第11至14點不應被認定為獲證實，這是沒有道理的。
五、上訴人主張按照其提供之文件證明在2012年召開了分層建築物所有權人大會，且為首次的所有權人大會。
六、然而有關文件只能證明舉行了大會，即使會議錄上寫明“首次大會”但不可能證明是首次大會以及不能證明在2012年8月6日從來未召開過大會。
七、被上訴人於答辯狀附件一附上之文件為一有效之文件，當中所載事實於清理批示當中完全轉載為已確定事實，而上訴人亦從未有主張該文件為虛假或偽造。
八、被上訴人其並沒有提出任何證據可將答辯狀附件一的事實能夠予以推翻。因此，可得知上訴人明知有關文件為真實，因此沒有試圖質疑該文件之真實性。
九、上訴人的證人C所作之聲明中承認有關業主會之的存在，故可肯定曾經舉行過分層所有權人大會。
十、正因如此，C持有的“DD物業管理”能夠在AA戲院商場進行管理至訴訟提起後(由1998年至2015年)，是因為有業主會的委託方具有正當性，以及有條件在場現要求所有承租人每月都向其交租，此等事實已經非常清楚。
十一、答辯狀附件一上的名稱“AA戲院商場分層所有人大會管理委員會”是一個最正確的管理機關的名稱，這與上訴人的名稱“AA戲院商場管理委員會”在本質上是相同的。
十二、上訴人僅所附上的證人證言只是部分證人提出之部分問題質疑法院對證據的自由評價以及法院的心證，依法是不允許的。
十三、綜上所述，上訴人主張“在2012年8月6日從來未召開過大會”是毫無依據的。
十四、關於未有詳細說明作為裁判理由之事實依據 ‒ 存有《民事訴訟法典》第571條1款b項之無效瑕疵。
十五、《民事訴訟法典》第571條1款b項所列明的無效(沒有詳細說明作為裁判理由的事實依據和法律依據)只有在完全缺乏理由陳述時才可成立。
十六、事實上，披上訴判決已經適當地說明了理由。因此，被上訴人在給予應有之尊重下，上訴人之主張是不成立的。
十七、上訴人質疑有關行為應由分層所有人大會作出，因此，由於有關行為由管理機關作出而無效。
十八、眾所周知，大會並非承擔大廈日常運作的常設機關，而管理委員會方為責大廈日常運作、常設的管理機關。
十九、再者，出租僅屬管理行為而非處分行為，因此由管理委員會作出是完全其有充足及必要的正當性作出有關行為。
二十、因此，在給予應有之尊重下，這同樣是沒有道理的。
二十一、上訴人亦指出被上訴裁判沾有所持依據與所作裁判相矛盾的無效瑕疵。
二十二、《民事訴訟法典》第571條1款c項是指依據與裁判之間出現矛盾，被上訴人認為這並不是事實，相反被上訴判決所持的依據和裁判清晰，不存在任何矛盾之處。
二十三、在聽證中，所有證人都聲明有出租之事實，這亦是眾所周知的明顯事實。
二十四、因此，經綜合分析後，根本沒有任何條件以及空間可讓上訴人否認有關事實，主張存在無效瑕疵的理由亦不成立。
二十五、上訴人最後還指出法官未有就其應審理之問題表明立場，因而存有《民事訴訟法典》第571條1款d項之無效瑕疵。
二十六、除非有更好理解，否則在給予應有之尊重下，我們認為上訴人是沒有道理的。
二十七、在聽證中已證實被上訴人及其他承租人曾多次要求AA戲院商場的管理機關訂立書面合同，但其基於各種原因一直沒有簽署。即使如此，有關合同亦自1998年起被雙方履行至今。
二十八、再者，合同是否有效，對於解決本案爭議，尤其是上訴人的訴訟請求並沒有任何爭事實重要性。
二十九、上訴人之請求並非請求宣告租賃合同無效，因此租貨合同是否有效並非屬於原審法院要審理的範圍，所以不能說原審法院沒有審理這問題。
三十、上訴人起訴狀的訴訟請求是返還被占有的空間，因此原審法院需審理的是到底被上訴人是否需要返還，原審法院裁定請求不成立，有關裁決正確。
三十一、因此，上訴人所提出之理由均不成立，被上訴判決屬正確，無違反法律，應予維持。
*
Corridos os vistos legais, cumpre analisar e decidir.
* * *
II - PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS
Este Tribunal é o competente em razão da nacionalidade, matéria e hierarquia.
O processo é o próprio e não há nulidades.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciária e são dotadas de legitimidade “ad causam”.
Não há excepções ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
* * *
III – FACTOS ASSENTES:
Ora, como a tradução utilizada nos autos criou certas confusões para quem pretende perceber a “história” dos autos, optar inserir aqui a versão chinesa dos FACTOS ASSENTES do saneador.
A sentença recorrida deu por assente a seguinte factualidade:
A)
原告AA戲院商場分層建築物所有人為澳門......巷...至...號、......里...號及......街（......行）2號的AA戲院商場共同部分的共有人。
B)
AA戲院商場管理委員會為已確定事實A) 的AA戲院商場的管理機關（起訴狀文件1）。
C)
被告B為商號名稱“G記牛雜小食”的企業所有人（起訴狀文件2）。
D)
被告為AA戲院商場...樓...座獨立單位的所有權人。
E)
AA戲院商場管理委員會於2012年12月11日向被告寄出雙掛號信，內容為通知被告遷離其使用的AA戲院商場的共同部分（起訴狀文件5）。
F)
被告於2012年12月17日簽收已確定事實E) 的雙掛號信（起訴狀文件6）。
G)
AA戲院商場管理委員會於2013年9月5日向被告作出訴訟以外之通知，內容為通知被告遷離AA戲院商場的共同部分（起訴狀文件7）。
H)
被告於2013年10月3日簽收已確定事實G) 的訴訟以外之通知（起訴狀文件7）。
I)
被告一直未有遷離AA戲院商場面向......巷的入口位置及附近的走廊位置，並繼續占據及使用。
J)
當初AA戲院商場因人流少及生意差，經會議後，AA戲院商場管理委員會決定同意將商場的共有部分出租，以收取額外的租金，作為應付商場平常運作的開支及改善經營環境。
K)
1998年12月27日，AA戲院商場管理委員會透過緊急通告方式，公佈了關於出租地下公共地方的決議。
L)
在該緊急通告中，與商場共有部分出租有關的主要內容如下（答辯狀文件1及2）：
“緊急通告（1998年12月27日）
根據1998年12月24日中午12時在AA戲商場地庫會議的決定，本人以優惠租金出租下列地方：
地下、一樓、二樓及三樓公共地方出租方法及條件如下：
收入所得撥歸作地下、一樓、二樓及三樓物業的共同管理基金
1. 場內商戶有優先認租權，如單位被認租超過一戶者，將採用抽籤方式決定；其餘未被認租單位將公開向外招租；
2. 租期優惠3個月由1999年01月01日起至1999年03月31日止；
3. 承租者免付佣金，包管理費，但須先付租金3個月及相當於1個月租值之按金；
4. 營業時間；每天由早上10時至晚上12時；
5. 出租單位只可作開放式經營，一切擺設不得超越界線及阻礙場內視野；
6. 承租者不得損毁其屬於公共的部分（例如牆壁，玻璃幕牆或圍板等等）；
7. 有意認租者須於本月29日前，向理處洽談；
……
緊急商場守則
14. 由於出租單位已減少了場內的活動空間，故嚴格規定所有商舖均不能將貨品或雜物放置於舖外，一切放置於舖外的物品，管理處二天後將作廢棄處理；
15. 為了保障商場的安全，管理處將嚴禁任何人等在商場內燃點香燭或其他物品；
16. 為完善本商場之運作，所有商戶均應積極參與本會於1999年1月上旬舉行的分層所有人大會的改選工作；
……
各樓層管理費之分擔
根據1998年11月05日會議決定，各樓層管理費之分擔方法如下：
17. 地庫：按全幢物業其所佔的總面積比例計算，地庫公共地方之出租撥作地庫管理基金；
……
AA戲院商場分層所有人大會管理委員會
1998年12月27日
（註：請各位商戶盡快往管理處繳清其所欠之緊急基金或管理費）”
M)
從2003年起，被告開始正式與其家姑一同經營“G記牛雜”，至今亦然。
N)
為着履行納稅義務，被告於2004年9月份獨自向財政局申報“G記牛雜小食”的開業。
O)
約2004年11月，被告購入已確定事實D) 的獨立單位，作為儲存“G記牛雜”的貨物及向“G記牛雜”作供電之用。
P)
2010年3月4日，AA戲院商場管理委員會要求增加就各商場共同部分地方的租金（答辯狀文件3）。
Q)
恒基管理公司是AA戲院商場內的管理公司，亦是AA戲院商場管理委員會的受託人，以便向各業主收取管理費及向共有部分的租客收取租金（答辯狀文件6）。
a) A proprietária do Autor Centro Comercial do Teatro AA é com proprietário dos espaços comuns do Centro Comercial do Teatro AA na Travessa ...... n° ... a ..., Beco ...... e Rua ...... nº...;
b) A Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA referida na alínea anterior é o órgão de gestão do Centro Comercial do Teatro AA;
c) A Ré B é proprietária da empresa “G Kee beef offal”;
d) A Ré é a proprietária da fracção autónoma do ...º andar ... do Centro Comercial do Teatro AA;
e) Em 11 de Dezembro de 2012 a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA enviou uma carta registada e com aviso de recepção à Ré, no sentido de informar a Ré para desocupar o espaço comum do Centro Comercial do Teatro AA;
f) A Ré recebeu a carta registada com aviso de recepção referida na alínea e) no dia 17 de Dezembro de 2012;
g) Em 5 de Setembro de 2013, a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA, através de uma notificação avulsa informou a Ré que desocupasse o espaço comum do Centro Comercial do Teatro AA;
h) A Ré assinou a notificação avulsa referida na alínea g) no dia 3 de Outubro de 2013;
i) A Ré nunca desocupou o corredor e a entrada junto à Travessa ...... e continuou a ocupar e fazer uso dele;
j) No início como havia pouco movimento de pessoas e os negócios corriam mal no Centro Comercial do Teatro AA, após deliberação, a Comissão de Gestão do Centro Comercial do Teatro AA concordou em subarrendar parte dos espaços comuns do Centro Comercial por forma a poder cobrar rendas adicionais e de fazer frente às despesas diárias para o funcionamento e melhoria do ambiente de comércio do mesmo;
k) No dia 27 de Dezembro de 1998, a Comissão de Gestão do Centro Comercial do Teatro AA através de um aviso com carácter urgente fixou a deliberação no sentido de dar a conhecer ao público sobre o subarrendamento dos espaços comuns no Rés do Chão;
l) E neste aviso urgente o teor principal sobre a questão do subarrendamento dos espaços comuns era o seguinte:
“Aviso Urgente (27 de Dezembro de 1998)
De acordo com a deliberação da Assembleia do Centro Comercial do Teatro AA de 24 de Dezembro de 1998 pelas 12 horas e mediante uma renda promocional Eu subarrendo os seguintes espaços:
Espaços comuns do R/C, 1°, 2° e 3° andares e cujas condições são as seguintes:
As receitas obtidas reverterão para o Fundo de Gestão dos Espaços comuns do R/C, 1°, 2° e 3° andares do imóvel
1. Os clientes deste Centro Comercial têm o direito de preferência e se houver mais do que um interessado, será feito um sorteio para decidir; aos outros espaços que não tenham sido seleccionados será feita uma oferta de arrendamento ao público;
2. O prazo de arrendamento é de 3 meses, de 1 de Janeiro de 1999 a 31 de Março de 1999;
3. O arrendatário fica isento de pagar a comissão, despesas de condomínio, no entanto deve proceder ao pagamento dos 3 meses de renda e uma caução equivalente a um mês de renda;
4. Horário de funcionamento: diariamente das 10 horas à meia noite;
5. O espaço arrendado pode ser explorado em aberto e todos os equipamentos não podem ultrapassar a linha e impedir a visão do espaço interior do Centro Comercial;
6. O arrendatário não pode danificar os outros espaços públicos (como paredes, expositores em vidro ou vedações etc);
7. Os interessados deverão dirigir-se à portaria antes do dia 29 do corrente mês para negociações;
…
Regras de emergência do Centro Comercial
14. Atendendo que os espaços livres no interior do Centro Comercial ficam reduzidos devido aos espaços arrendados, pelo que é proibido às lojas colocarem produtos ou objectos fora da loja e todos os artigos colocados fora da loja, no dia seguinte a portaria considerará como despejo;
15. Por forma a garantir a segurança no Centro Comercial, a portaria proibe a queima de pivetes e incensos ou de outros artigos no interior do Centro Comercial;
16. Para efeitos de melhoria do funcionamento do Centro Comercial, todos os clientes deverão participar activamente nos trabalhos de reeleição da Assembleia geral dos Condóminos a realizar na primeira metade do mês de Janeiro de 1999;
…
Repartição das despesas de condomínio pelos vários andares
Nos termos da deliberação de 5 de Novembro de 1998, a repartição das despesas de condomínio pelos vários andares é a seguinte:
17. Cave: a calcular com base na área ocupada do edifício e o arrendamento dos espaços públicos reverterão para o Fundo de gestão da Cave;
…
Assembleia geral dos Condóminos do Centro Comercial do Teatro AA
27 de Dezembro de 1998
(Obs: Pede-se a todos os clientes das lojas para que se dirijam com a maior brevidade possível à Portaria no sentido de procederem ao pagamento ao Fundo de Emergência ou as despesas de condomínio)”
*
m) A partir de 2003, a Ré iniciou a exploração da empresa “G Kee beef offal” com a sua sogra e que se estende até ao presente momento;
n) Por forma a cumprir o dever de contribuição fiscal, em Setembro de 2004 a Ré procedeu ao registo do início da actividade da empresa “G Kee beef offal” junto da Direcção dos Serviços de Finanças;
o) Em Novembro de 2004, a Ré adquiriu a fracção autónoma referida na alínea d) que servia de armazém para os produtos da empresa “G Kee beef offal” e para fornecimento de energia eléctrica ao mesmo estabelecimento;
p) No dia 4 de Março de 2010, a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA pediu aos vários estabelecimentos o aumento das rendas em alguns espaços comuns do Centro Comercial;
q) A Companhia de administração imobiliária DD administra o Centro Comercial Teatro AA é também a mandatária da Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA por forma a facilitar a cobrança das despesas de condomínio junto dos vários arrendatários bem como a cobrança das rendas a alguns arrendatários dos espaços comuns;
* * *
(Obs.: Os factos a seguir alinhados são factos constantes do QUESTIONÁQRIO que foram inicialmente indicados sob ordem numérica e não alfabética. Mas na sentença final os factos todos passaram a ser alinhados sub alfabetos. E como o Recorrente veio a atacar alguns factos considerados provados inicialmente constante do QUESTIONÁRIO, o que nos obrigou a alinhar tais factos sob números. Pelo que, não se aconselha alterar esta forma de enumeração de factos da base instrutória na sentença final, sob pena de se aumentar injustificadamente trabalho adicional e dispensável.)
1 - A partir de um determinado dia, a Ré começou a explorar a empresa “G Kee beef offal” no espaço exterior junto à entrada do Centro Comercial do Teatro AA junto à Travessa ......;
2 - Para explorar a empresa “G Kee beef offal”, a Ré colocou um fogão para cozinhar os petiscos na entrada indicada no ponto 1 e a referida tenda ocupa pelo menos mais de metade do espaço junto à entrada;
3 - E ao mesmo tempo, a Ré também colocou frigoríficos, mesas e outros artigos junto à entrada e no corredor;
4 - A entrada e o corredor ocupados pela Ré são espaços (partes) comuns e não é parte integrante de nenhuma fracção autónoma;
5 - Aos espaços ocupados e utilizados pela Ré não foi definida nenhuma exclusividade no direito de uso;
6 - No dia 4 de Agosto de 2014, durante a Assembleia dos Condóminos do Centro Comercial do Teatro AA, foi deliberado com voto favorável de 65.4% do valor do prédio que a questão da ocupação das partes comuns do Centro Comercial Teatro AA fosse resolvida através de uma acção judicial e que fosse exigida à Ré a desocupação das partes comuns do Centro Comercial Teatro AA;
7 - Em Janeiro de 1999, a sogra da Ré e a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA e o representante da Companhia de administração imobiliária DD conversaram sobre as condições de arrendamento e a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA concordou em arrendar o espaço aberto do Centro Comercial do Teatro AA junto à entrada na Travessa ......; (redacção vai ser alterada porque a matéria é impugnada pela Autora)
8 - Aquando do referido no item anterior o valor da renda acordado era igual a HKD5,380 e a renda deveria ser entregue à Companhia de Administração Imobiliária DD; (redacção vai ser alterada porque a matéria é impugnada pela Autora)
9 - A partir do dia 18 de Janeiro de 1999, a sogra da Ré começou a explorar a empresa “G Kee beef offal” junto à referida entrada;
10 - No mesmo dia, a sogra da Ré procedeu ao pagamento único à Companhia de administração imobiliária DD da renda dos 3 meses;
11 - Depois devido às necessidades da própria exploração da actividade e para facilitar o depósito dos artigos, a sogra da Ré mais uma vez arrendou um armazém mediante o pagamento da renda de MOP600; (redacção vai ser alterada porque a matéria é impugnada pela Autora)
12 - A partir de 23 de Maio de 2010, a Ré deveria pagar a quantia de HKD6,187 à Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA pelo arrendamento do espaço comum; (redacção vai ser alterada porque a matéria é impugnada pela Autora)
13 - A sogra da Ré e a Ré pediram à Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA para celebrar o contrato de arrendamento referido na alínea x); (redacção vai ser alterada porque a matéria é impugnada pela Autora)
14 - Contudo, a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA sempre declinou pelo que não foi celebrado nenhum contrato de arrendamento; (redacção vai ser alterada porque a matéria é impugnada pela Autora)
15 - A Ré pagava todos os meses à Companhia de administração imobiliária DD as rendas referidas supra pelo espaço arrendado pela empresa “G Kee beef offal” bem como a renda pelo armazém, os quais lhe emitiam recibos;
16 - A situação referida na alínea anterior perdura até ao presente momento e persiste há mais de dez anos;
17 - Em Outubro de 2015 a Companhia de administração imobiliária DD entregou as chaves do centro comercial e retirou todas as suas coisas;
18 - A Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA avocou o direito a gestão de propriedade deste centro comercial na data acima referida no item hh);
19 - Desde então, DD Property Management Company nunca mais recebeu a renda paga pela R.
* * *
IV – FUNDAMENTAÇÃO
Como o recurso tem por objecto a sentença proferida pelo Tribunal de 1ª instância, importa ver o que o Tribunal a quo decidiu.
(I) – Recurso interlocutório:
A Recorrente alegou o seguinte:
Condómino(s) do Centro Comercial Teatro AA (“AA戲院商場分層建築物所有人”), Autor no processo à margem identificada, face ao documento constante de fls 209 a 213v que se trata de uma tradução do douto despacho saneador do presente processo, vem expor a V. Exa. o seguinte:
1. O Autor tomou conhecimento da referida tradução em que lhe foi facultado o processo para exame para efeito da discussão por escrito do aspecto juríidico da causa nos termos do Artigo 560.º do CPC.
2. Entretanto, notou que nesta tradução existem algumas palies, cujo sentido não corresponde e, até é contrário ao seu sentido verdederio, as quais poderão impossibilitara compreensão do seu sentido original e, eventualmente, comprometer a boa decisão da causa.
3. Sendo assim, o Autor aproveita do presente para demonstrar os lapsos e as respectivas correcões (que se junta em anexo o Doc. 1), cujo teor, salvo o devido respeito, se aproxima mais do seu teor original chinês, e que, no presente case, se revelam essenciais para formar a convicção “correcta” do tribunal
4. Razão pela qual, para o efeito da elaboração de qualquer decisão no presente processo, não obstante as traduções, deve-se atender essencialmente ao teor da língua original de qualquer documento junto aos autos, nomeadamente o dos factos assentes e dos factos constantes da base instrutória do douto despacho saneador, sob pena de figurar uma injustiça clara e subversão do sistema judicial vigente.
Nestes termos, vem requerer respeitosamente a V. Exa. que defira o presente requerimento e ordene a rectificação da tradução acima referida.
Pede deferimento.
Junta: um documento e duplicados legais
A Advogada,
O Exmo. Juíz proferiu a seguinte decisão:
Fls.293 a 296:
Vem a A. entender que a tradução proporcionada pelo Tribunal contém lapsos, e pede a rectificação da tradução.
Salvo o devido respeito, entendemos que ainda que a tradução contivesse lapso ou erro, a A. deveria requerer antes da audiência de discussão de julgamento e não, agora, após proferido o acórdão sobre a matéria de facto por este colectivo.
Assim, e sem mais delongas indefere-se o requerido por estar fora do prazo.
Como incidente, fixa-se em 2UCs a cargo da A..
Notifique e DN.
Quid Juris?
Aqui não se suscitam questões genuinamente jurídicas, mas sim questão da maneira de contornar o problema detectado ao nível de tradução, uma vez que o saneador foi elaborado em versão chinesa, quando foi traduzido para a língua portuguesa, verificam-se efectivamente algumas divergências.
Para nós, e em situações normais, a divergência de tradução não deve sujeitar-se ao limite temporal para efeitos de correcção. Ou seja, as inexactidões podem e devem ser corrigidas em qualquer momento, desde que o Tribunal detectem, ou lhe seja suscitado tal problema e que tenha condições para o fazer! Tanto pode ser durante as diligências (ex. audiência de julgamento) ou mesmo depois de prolação da sentença final. Porquê? Porque:
1) – A tradução é feita por intérpretes oficiais dos tribunais, e como tal estes têm obrigação de assegurar a fidelidade e correspondência semântica das duas línguas;
2) – As partes não têm o dever legal de certificar tal correspondência, particularmente quando elas trabalham numa das línguas oficiais;
3) – Obviamente quando a tradução, para além de não corresponder ao sentido original, afecta os direitos ou estatuto processual das partes, estas podem e têm toda a legitimidade para levantar tais problemas. O que decorre da natureza das coisas!
4) – Entendemos que o artigo 570º do CPC, é analogicamente aplicável à situação de divergência decorrente de tradução das peças processuais, da autoria dos intérpretes dos tribunais.
5) – No caso sub judice, é de verificar que alguns problemas já foram ultrapassados silenciosamente, porque o julgador procedeu a correcções parciais, porventura depois de perceber toda a história em discussão. Ou mesmo assim não foi, os lapsos existentes são manifestos para quem não seja leigo em Direito. A fim de ficarmos a perceber melhor toda esta problemática, transcrevemos aqui o mapa apresentado pela Recorrente em que se ilustram as incorrecções:
Teor original chinês
Tradução para a língua portuguesa
Correcção
Facto Assente A)
原告AA戲院商場分層建築物所有人為澳門......巷...至... 號、......里...號及......街(......行)...號的AA戲院商場共同部分的共有人。
A proprietário do Autor Centro Comercial do Teatro AA é comproprietário dos espaços comuns do Centro Centro Comercial do Teatro AA na Travessa ...... nº ... a ..., beco ...... e Rua ...... nº ....
O Autor Condómino do Centro Comercial Teatro AA é comproprietário da parte comum do Centro Centro Comercial Teatro AA na Travessa ...... nº ... a ..., beco ...... e Rua ...... nº ....
Facto Assente B)
AA戲院商場管理委員會為已確定事實A)的AA戲院商場的管理機關(起訴狀文件1)。
A Comissão de Gestão do Centro Comercial do Teatro AA, é facto assente A) é o órgão de gestão do Centro Comercial do Teatro AA (Doc.1 da Petição inicial).
A Comissão de Administração do Centro Comercial Teatro AA é o órgão de Administração do Centro Comercial Teatro AA identificado no Facto Assente A) (Doc.1 da Petição inicial).
Facto Assente J)
當初AA戲院商場因人流少及生意差，經會議後， AA戲院商場管理委員會決定同意將商場的共有部分出租，以收取額外的租金，作為應付商場平常運 作的開支及改善經營環境。
(...), após a deliberação, a Comissão de Gestão do Centro Comercial do Teatro AA concordou em subarrendar parte dos espaços comuns do Centro Comercial por forma a poder cobrar rendas adicionais e de fazer frente às despesas diárias para o funcionamento e melhoria do ambiente de comércio do mesmo.
(...), após a reunião, a Comissão de Administração do Centro Comercial Teatro AA concordou em dar de arrendamento a parte comum do Centro Comercial, a fim de receber rendas adicionais, de suportar a despesa de funcionamento normal e de melhorar o ambiente do comércio do mesmo.
Teor original chinês
Tradução para a língua portuguesa
Correcção
Facto Assente K)
1998年12月27日，AA戲院商 場管理委員會透過緊急通告方式，公佈了關於出租地下公共地方的決議。
(...) fixou a deliberação no sentido de dar a conhecer ao público sobre o subarrendamento dos espaços comuns no Rés do Chão.
(...) publicou a deliberação tomada sobre o arrendamento dos espaços comuns sita no Rés-do-Chão.
Facto Assente L)
在該緊急通告中，與商場共有部分出租有關的主要內容如下：(答辯狀文件1及2)
“緊急通告(1998年12月27日)
根據1998年12月24日中午12時在AA戲商場地庫會議的決定，本人以優惠租金出租下列地方：
(...)
AA戲院商場分層所有人大會管理委員會
(...)
E neste aviso urgente o teor principal sobre a questão do subarrendamento dos espaços comuns era o seguinte (Docs. 1 e 2 da Contestação):
De acordo com a deliberação da Assembleia do Centro Comercial do Teatro AA de 24 de Dezembro de 1998 pelas 12 horas e mediante uma renda promocional Eu subarrendo os seguintes espaços:
(...)
Assembleia geral dos Condóminos do Centro Comercial do Teatro AA
(...)
Neste aviso de carácter urgente fixou-se o assunto relativamente ao arrendamento da parte comum do Centro Comercial, cujo teor principal era o seguinte (Docs. 1 e 2 da Contestação):
Nos termos da decisão tomada na reunião da cave do Centro Comercial Teatro, realizada em 24 de Dezembro de 1998, pelas 12 horas, a Comissão vai dar de arrendamento os seguintes espaços mediante uma renda promocional:
(...)
Comissão de Gestão da Assembleia do Condómino do Centro Comercial Teatro AA
(...)
Teor original chinês
Tradução para a língua portuguesa
Correcção
Facto Assente O)
約2004年11月
Em Novembro de 2004, (...).
Cerca de Novembro de 2004, a Ré adquiriu a fracção autónoma identificada no facto assente D)....
Quesito 1
從不知悉的日期起，被告開始於已確定事實A)的AA戲院商場面向......巷的入口位置經營“G記牛雜小食”?
A partir de uma determinada dia, a Ré (...) no espaço exterior junto à entrada do Centro Comercial do Teatro AA junto à Travessa ......?
A partir de uma determinada data não conhecida, a Ré (...) na entrada do Centro Comercial do Teatro AA, identificado no Facto assente A, junto à Travessa ......?
Quesito 5
被告所占據及使用的上述有關部份沒有設定任何專屬使用權?
(...) exclusividade no dirieto de uso?
Aos referidos espaços ocupados e utilizados pela Ré não lhe foi determinado nenhum direito de uso exclusivo?
Quesito 13
被告的家姑及被告會要求AA戲院商場管理委員會就第7項的租賃關係簽訂租賃合約?
A sogra da Ré e a Ré pediram à Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA para celebrar o contrato de arrendamento do ponto 7?
Face à relação de arrendamento mencionada no ponto 7, a sogra da Ré e a Ré chegaram a exigir da Comissão de Administração do Centro Comercial do Teatro AA para celebrar contrato de arrendamento?
Quesito 14
(...)籍詞推搪(...)
(...) sempre declinou pelo que (...).
Todavia, a Comissão de Administração do Centro Comercial do Teatro AA sempre arranjou desculpas pelo que, até ao dia de hoje, ainda não foi celebrado nenhum contrato de arrendamento?
6) - Pelo que, vai atendido o pedido da Recorrente nestes termos formulado, passando-se a proceder à correcção das inexactidões nos termos acima transcritos.
Sem custas esta parte dada a particularidade da situação.
*
Passemos a ver o recurso contra a decisão final.
A primeira parte deste recurso consiste em saber se o Tribunal recorrido apreciou bem ou não as provas produzidas no que toca aos quesitos 7º, 11º, 12º, 13º, 14º da Base Instrutória (BI), relativamente aos quais, no entender do Recorrente, deviam ficar todos NÃO PROVADOS.
Os quesitos sob ataque têm o seguinte teor:
7 – Em Janeiro de 1999, a sogra da Ré e a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA e o representante da Companhia de administração imobiliária DD conversaram sobre as condições de arrendamento e a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA concordou em arrendar o espaço aberto do Centro Comercial do Teatro AA junto à entrada na Travessa ......?
11 - E depois devido às necessidades da própria exploração da actividade e para facilitar o depósito dos artigos, a sogra da Ré mais uma vez arrendou um armazém junto da Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA e por mês pagava MOP600 e esta renda era cobrada a título de utilização provisória de um espaço público?
12 - A partir de 23 de Maio de 2010, a Ré deveria pagar a quantia de HKD6,187 à Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA pelo arrendamento do espaço comum?
13 –A sogra da Ré e a Ré pediram à Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA para celebrar o contrato de arrendamento do ponto 7?
14 - Contudo, a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA sempre declinou pelo que não foi celebrado nenhum contrato de arrendamento?
(Note-se, verifica-se também alguma desconformidade entre a versão chinesa e a tradução portuguesa dos factos assentes, assim procederemos às respectivas correcções em lugares adequados).
*
Ora, no âmbito de reapreciação da decisão de facto, importa ter presente que, em conformidade com o regime de recursos aplicável, não cabe ao Tribunal ad quem proceder a um novo julgamento latitudinário da causa, mas apenas sindicar os invocados erros de julgamento da 1.ª instância sobre os pontos de facto especificamente questionados, mediante reapreciação das provas produzidas nesse âmbito, tomando por base os factos tidos por assentes, a prova produzida ou algum documento superveniente, oportunamente junto aos autos, que imponham decisão diversa.
No que respeita aos critérios da valoração probatória, nunca é demais sublinhar que se trata de um raciocínio problemático, argumentativamente fundado no húmus da razão prática, a desenvolver mediante análise crítica dos dados de facto veiculados pela actividade instrutória, em regra, por via de inferências indutivas ou analógicas pautadas pelas regras da experiência colhidas da normalidade social, que não pelo mero convencimento íntimo do julgador, não podendo a intuição deixar de passar pelo crivo de uma razoabilidade persuasiva e susceptível de objectivação, o que não exclui, de todo, a interferência de factores de índole intuitiva, compreensíveis ainda que porventura inexprimíveis. Ponto é que a motivação se norteie pelo princípio da completude racional, de forma a esconjurar o arbítrio.
É, pois, nessa linha que se deve aferir a razoabilidade dos juízos de prova especificamente impugnados, mediante a análise crítica do material probatório constante dos autos, incluindo as gravações ou transcrições dos depoimentos, tendo em conta o respectivo teor, o seu nicho contextual histórico-narrativo, bem como as razões de ciência e a credibilidade dos testemunhos. Só assim se poderá satisfazer o critério da prudente convicção do julgador na apreciação da prova livre, em conformidade com o disposto, designadamente no artigo 390.º do CCM, em conjugação com o artigo 558º do CPC, com vista a obter uma decisão que se possa ter por justa e legítima.
Vamos ver a matéria parte por parte.
Começando pelo quesito 7º , tem este a seguinte redacção e resposta:
Em Janeiro de 1999, a sogra da Ré e a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA e o mandatário da Companhia de administração imobiliária DD conversaram sobre as condições de arrendamento e a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA concordou em arrendar o espaço aberto do Centro Comercial do Teatro AA junto à entrada na Travessa ...... e cujo prazo acordado seria até ao fecho do referido estabelecimento?
Provado apenas que em Janeiro de 1999, a sogra da Ré e a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA e o representante da Companhia de administração imobiliária DD conversaram sobre as condições de arrendamento e a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA concordou em arrendar o espaço aberto do Centro Comercial do Teatro AA junto à entrada na Travessa .......
Esta resposta traz alguma confusão!
Para se perceber o que aconteceu, é preciso voltarmos um pouco atrás, conforme o quadro fáctico desenhado pelas partes.
Ou seja, conforme o teor de fls. 53 dos autos (Aviso Urgente, cujo teor corresponde ao Facto Assente L), a ideia de dar de arrendamento de espaço público do Teatro AA veio de um órgão, altura (em 27/12/1998) designado por (então) Comissão de Gestão dos Proprietários da Propriedade Horizontal do Centro Comercial/Teatro AA (tradução feita por nós a partir do chinês escrito no carimbo de fls. 54), a qual é diferente da actual Comissão de Gestão dos Condóminos do Centro Comercial (e) Teatro AA (sendo esta criada em 4/08/2014 – fls. 6 a 11 dos autos).
Neste aspecto, tem razão a Recorrente, a resposta do quesito 7º cria confusões!
Pelo que, a resposta passa a ter a seguinte redacção:
Provado apenas que em Janeiro de 1999, a sogra da Ré e a (então) Comissão de Gestão dos Proprietários da Propriedade Horizontal do Centro Comercial/Teatro AA e o representante da Companhia de Administração Imobiliária DD conversaram sobre as condições de arrendamento e a referida (então) Comissão concordou em arrendar um espaço público (nº 114–117) do Centro Comercial do Teatro AA, junto da entrada na Travessa ......, até ao encerramento da sua actividade comercial.
*
Relativamente ao quesito 11º , este tem a seguinte redacção e resposta:
E depois devido às necessidades da própria exploração da actividade e para facilitar o depósito dos artigos, a sogra da Ré mais uma vez arrendou um armazém junto da Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA e por mês pagava MOP600 e esta renda era cobrada a título de utilização provisória de um espaço público?
Provado apenas que depois devido às necessidades da própria exploração da actividade e para facilitar o depósito dos artigos, a sogra da Ré mais uma vez arrendou um armazém mediante o pagamento da renda de MOP600.
A resposta assim dada, para além de certa ambiguidade, não demonstra toda a realidade, atendendo o teor dos recibos de fls. 113 a 160 dos autos, pois:
1) – O recibo menciona que o objecto é a utilização provisória dum espaço público (objecto de arrendamento);
2) – Quem recebia tais quantias mensalmente foi a Companhia de Administração Imobilizária DD, que dava quitação e punha carimbo da sua firma nos recibos;
3) – Mencionam-se nalguns recibos “utilização temporária de espaço público”.
Pelo que, a resposta do quesito 11º há-de ser alterada tendo em conta os elementos referidos, passando a sua redacção a ser seguinte:
Provado apenas que depois devido às necessidades da própria exploração da actividade e para facilitar o depósito dos artigos, a sogra da Ré arrendou mais um armazém (um espaço público do Centro Comercial em causa) e pagava uma renda mensal no valor de MOP600.00 pela utilização provisória daquele espeço, à Companhia de Administração DD, que dava quitação e punha carimbo da sua firma nos recibos. (fls.57 a 160).
*
No que toca ao quesito 12º , a redacção e a resposta eram:
A partir de 23 de Maio de 2010, a Ré deveria pagar a quantia de HKD6,187 à Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA pelo arrendamento do espaço comum?
Provado.
Aqui, mais uma vez, a questão de designação da Comissão. A redacção dada pelo Colectivo dá a ideia de que era a actual Comissão, criada em 2014 é que autorizava tal arrendamento e recebia tais rendas, mas não o é. Até na própria sentença enganou-se neste ponto.
Quem fazia aquilo era a anterior Comissão. Pelo que, a resposta passa a ter a seguinte redacção:
Provado que a partir de 23 de Maio de 2010, o valor da renda que, pelo arrendamento dum espaço (parte) comum, a Ré pagava à (então) Comissão de Gestão dos Proprietários da Propriedade Horizontal do Centro Comercial/Teatro AA ascendia ao valor de HKD6,187.00.
*
No que toca ao quesito 13º, a redacção e a resposta eram:
A sogra da Ré e a Ré pediram à Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA para celebrar o contrato de arrendamento do ponto 7?
Provado.
Pela mesmíssima razão acima apontada, a redacção há-de ser alterada para os seguintes termos:
Provado que a sogra da Ré e a Ré pediram à (então) Comissão de Gestão dos Proprietários da Propriedade Horizontal do Centro Comercial/Teatro AA para celebrar o contrato de arrendamento do quesito 7º.
*
Relativamente ao quesito 14º, o Colectivo deu a seguinte redacção e resposta:
Contudo, a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA sempre declinou pelo que não foi celebrado nenhum contrato de arrendamento?
Provado.
Por força da designação, a redacção passa ser:
Provado que contudo, a (então) Comissão de Gestão dos Proprietários da Propriedade Horizontal do Centro Comercial/Teatro AA arranjou sempre desculpas, pelo que não foi celebrado nenhum contrato de arrendamento.
*
Pelo que, vai atendido o pedido da Recorrente nestes termos formulado, julgando-se procedente esta parte do recurso em que se impugnou a matéria de facto.
* * *
No que toca ao recurso contra a decisão de do mérito:
O Tribunal recorrido, em sede de conhecimento do mérito da acção, proferiu a seguinte douta decisão:
Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA, com morada na Avenida ...... nº ..., Centro Comercial ...... ...º andar, Macau,
vem instaurar a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário, contra
B, proprietária da empresa G Kee Beef Offal com morada na Travessa ...... nº ..., Centro Comercial Teatro AA, ...º andar ..., Macau.
Para tanto alega a Autora ser a Gestora do Centro Comercial Teatro AA sendo que em data não apurada a Ré começou a explorar um estabelecimento de comidas na zona comum de acesso do Centro Comercial impedindo a utilização da parte comum por si utilizada pelos demais condóminos. Instada a desocupar a referida área a Ré não o fez, pelo que, vem pedir que a Ré seja condenada a retirar os seus bens e pessoal que se encontram nas partes comuns do Centro Comercial Teatro AA por si ocupadas.
Citada a Ré para querendo contestar veio esta fazê-lo que inicialmente foi a sua sogra quem arrendou o espaço em causa à Comissão de Gestão do centro Comercial Teatro AA, sendo que a partir de 2003 passou a ser a Ré a explorar o espaço em causa, sendo tal contrato de arrendamento válido e a Ré cumprido com as suas obrigações, defendendo-se quanto a tudo o mais por impugnação concluindo pela improcedência da acção.
A Autora replicou vindo a ser ordenada o desentranhamento da mesma por ser extemporânea.
Pela Autora foi apresentado articulado superveniente onde alega que a Companhia a quem a Ré diz ter arrendado o espaço em causa nestes autos deixou de administrar o Centro Comercial.
A Ré respondeu ao articulado superveniente defendendo-se por impugnação.
Foi proferido despacho saneador sendo seleccionada a matéria de facto assente e a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento com observância do formalismo legal, mantendo-se a validade da instância.
A questão a decidir nestes autos consiste em saber se a Ré ocupa uma parte comum do centro comercial gerido pela Autora e em caso afirmativo se tem título ou está autorizada para o efeito.
Da instrução e discussão da causa apurou-se que:
(…)
Cumpre apreciar e decidir.
Pese embora algumas imprecisões na descrição da matéria de facto o que de essencial daquela resulta é que o Centro Comercial Teatro AA é um prédio constituído em propriedade horizontal de cuja administração a Autora foi incumbida. (Sublinhado nosso)
Em Janeiro de 1999 a sogra da Ré com a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA e a companhia que então procedia à administração do edifício (Companhia de Administração Imobiliária DD) acordaram verbalmente em ceder à sogra da Ré o espeço junto à entrada do Centro Comercial na Travessa ......, pelo período de três meses, mediante o pagamento da renda de HKD5,380.00.
Desde então, primeiro a sogra da Ré e agora a Ré e aquela têm vindo a explorar o estabelecimento comercial G Kee Beef Offal naquele local, pagando as rendas devidas que actualmente são no valor de HKD6,187.00.
Destarte, o que resulta da factualidade apurada é que em Janeiro de 1999 entre a Ré a Comissão de Gestão do Centro Comercial Teatro AA foi celebrado um contrato de arrendamento por três meses – artº 969º e 970º do C.Civ. -.
Estando em causa partes comuns do condomínio dúvidas não há que nos termos dos artº 1358º e 1359º do C.Civ. e de acordo com a deliberação da Assembleia Geral referida na alínea w) a actual Comissão de Gestão tem legitimidade para pedir a desocupação das zonas comuns nos termos do artº 1235º do C.Civ.
Contudo, demonstrando-se que o espaço em causa foi arrendado à Ré e por quem ao tempo tinha legitimidade para o efeito – a mesma Comissão de Gestão agora aqui Autora – não pode a acção proceder face ao disposto na parte final do nº 2 do artº 1235º do C.Civ., sem prejuízo de, em sede própria a Autora poder recorrer às normas para fazer cessar o arrendamento em causa. (Sublinhado nosso)
Assim sendo, e sem necessidade de outras considerações impõe-se julgar a acção improcedente.
Nestes termos e pelos fundamentos expostos julga-se a acção improcedente e em consequência absolve-se a Ré do pedido.
Custas pela Autora.
Registe e Notifique.
Macau, 27.03.2017
*
Ora, salvo o melhor respeito, que é muito, não percebemos com que fundamentos de facto e de direito é que o Tribunal a quo tomou a decisão naquele sentido!
Para resolver o litígio entre as partes, passam necessariamente procurar em sede de Direito, as soluções para as seguintes questões:
1ª questão:
O espaço ocupado pela Ré é espaço (parte) comum do edifício em causa?
Ora, conforme o teor do documento de fls. 15 a 20 (mormente a planta emitida pela DSSOPT) e o facto assente nº 4 e 5, a resposta é positiva.
Por isso, não é verdadeira a afirmação produzida pelo Tribuanl a quo no sentido de que o arrendamento foi dado por quem tinha legitimidade, porque não há provas disso. Nem autorização dos condomínios nem documento modificativo da destinação da parte comum do Centro em causa.
No caso, há lugar à aplicacão dos artigos 1323º, 1324º e 1325º do CCM, que têm o seguinte teor:
Artigo 1323.º
(Direitos dos condóminos sobre o prédio)
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do condomínio.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
Artigo 1324.º
(Partes comuns do condomínio)
1. São comuns as seguintes partes do condomínio:
a) O direito sobre o solo que serve de base à constituição da propriedade horizontal;
b) Os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, fachadas e todas as partes que constituam a estrutura dos edifícios;
c) Os pátios e jardins anexos ao edifício ou edifícios do condomínio;
d) Os terraços de cobertura ou telhados dos edifícios do condomínio;
e) Os ascensores;
f) As entradas, vestíbulos, escadas, corredores e vias de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
g) As instalações gerais de água, electricidade, ar condicionado, aquecimento, gás, comunicações e semelhantes.
h) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro, salvo se constituírem fracção autónoma nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal;
i) Os lugares de estacionamento, quando não constituam fracções autónomas nem partes integrantes das mesmas, nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 1315.º;
j) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
2. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino ou conjunto de condóminos:
a) As partes comuns previstas nas alíneas c) a e) do número anterior, desde que exista uma destinação objectiva das mesmas à utilização exclusiva por parte das fracções em causa;
b) Os lugares de estacionamento referidos na alínea i) do número anterior, devendo os mesmos ficar delimitados nos termos do n.º 3 do artigo 1315.º
3. Sendo o condomínio composto por edifícios estruturalmente autónomos, poderá o título constitutivo considerar como partes de cada edifício o direito ao solo em que este está implantado, assim como os pátios e jardins anexos ao mesmo que estejam funcionalmente afectos ao seu uso exclusivo; os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, fachadas e todas as partes que constituam a estrutura de edifício estruturalmente autónomo, e se este for constituído apenas por uma fracção, as restantes partes do mesmo, consideram-se, no silêncio do título, partes do edifício a que pertencem.
4. Encontrando-se o condomínio sujeito ao regime de administração complexa, são partes comuns de cada um dos subcondomínios:*
a) As partes referidas na alínea a) do número seguinte que, nos termos do título constitutivo, forem consideradas como partes desse subcondomínio ou que estejam afectadas ao seu uso exclusivo;*
b) As partes referidas nas alíneas d) a h) do n.º 1, quando façam parte ou sirvam unicamente esse subcondomínio;*
c) Os lugares comuns de parques de estacionamento que sirvam apenas esse subcondomínio e tenham saída própria para a via pública ou para uma parte comum do condomínio ou subcondomínio;*
d) Os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, fachadas e todas as partes que constituam a estrutura de um único subcondomínio;*
e) Em geral, as partes comuns que façam parte ou sirvam unicamente esse subcondomínio.*
5. Encontrando-se o condomínio sujeito ao regime de administração complexa, são partes comuns de todo o condomínio:*
a) O direito sobre o solo que serve de base à constituição da propriedade horizontal, os pátios e jardins anexos aos edifícios e o pódium comum aos vários subcondomínios, salvo as partes que, nos termos do título constitutivo, forem consideradas como partes de um subcondomínio ou que estejam afectadas ao uso exclusivo desse subcondomínio;*
b) As partes referidas nas alíneas d) a h) do n.º 1, quando não façam parte nem sirvam unicamente um subcondomínio;*
c) Os restantes lugares comuns de estacionamento, não referidos na alínea c) do número anterior;*
d) Os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, fachadas e todas as partes que constituam a estrutura comum dos vários subcondomínios;*
e) Em geral, todas as coisas, incluindo edifícios ou partes dos mesmos, que sirvam o condomínio no seu conjunto.2*
Artigo 1325.º
(Limitações ao exercício dos direitos)
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas, respectivamente, aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio;
b) Dar à fracção uso diverso do fim a que a mesma é destinada;
c) Praticar quaisquer actos ou actividades que estejam proibidos no título constitutivo.
3. O título constitutivo da propriedade horizontal, o regulamento e os órgãos do condomínio não podem impor limitações abusivas aos direitos dos condóminos, quanto às partes próprias ou comuns; consideram-se abusivas as limitações que não sejam justificadas pela especial destinação, localização ou características do prédio, ou por exigências de utilização comum ou convivência.
Portanto, uma vez que a parte comum ocupada pela Ré é um espaço comum do Edifício em causa, não pode ser objecto de arrendamento para uso exclusivo da Ré, pois tal viola o título constitutivo.
2ª questão:
A que título é que a Ré ocupou tal parte comum do edifício em causa?
Esta alegou que a ocupou com base no acordo verbal celebrado com o representante da Companhia de Administração Imobiliária então do Edifício em causa. Vale este argumento para efeitos jurídicos? Obviamente não!
Este alegado acordo tem vício de forma e de substância.
Vício de forma, porque não obedeceu à forma escrita enquanto um contrato de arrendamento de imóvel, conforme o que se exige o artigo 1302º/1 do CCM.
É, este acordo também foi denunciado mediante notificação judicial avulsa feita pela Recorrente/Autora em 05/09/2013 (artigo 1039º do CCM).
Mesmo que se entenda que tal vício de forma pode ser salvo nos termos do nº 2 do citado artigo do CCM, tal acordo será inválido em termos de substância, porque não respeitou o conteúdo do título constitutivo.
Vício de conteúdo, porque se trata de parte comum do edifício, e o homem que celebrou tal acordo foi apenas um representante da sociedade gestora de então, que não tinha legitimidade nem poder para intervir neste assunto. Para tal que seja válido, é preciso obter a autorização dos condóminos tal como preceitua o artigo 1321º do CCM.
Obviamente a então Companhia de Administração Imobiliária DD nem o seu representante tinha o poder para dar de arrendamento da parte comum do referido Centro!
O que viola nitidamente o disposto no artigo 1039º do CCM.
O representante da referida Companhia que deu arrendamento de tal parte comum alegou que, nos anos anteriores, porque a ocupação do edifício foi reduzida e as receitas não eram suficientes para pagar as despesas, então tentaram abrir “novas fontes” de rendimento, dando de arrendamento de espeço público, ainda que sem que estivesse devidamente autorizado. É de ver que tal negócio foi celebrado contra legem! (cfr. o artigo 273º do CCM). (Vidé acórdão do TUI processo nº 44/2015).
É pertinente e valiosa a argumentação tecido pelo venerando TUI no referido acórdão:
“A especificação do fim ou fins a que se destinam os prédios urbanos em regime de propriedade horizontal é feita nos respectivos títulos constitutivos ou regulamentos do condomínio [artigo 4.º, n.º 1, alínea c) da Lei n.º 6/99/M, de 17 de Dezembro.
A utilização de prédios urbanos, suas partes ou fracções deve respeitar o fim ou fins constantes das respectivas licenças de utilização (artigo 5.º da mesma Lei).
Estatui o artigo 7.º da referida Lei n.º 6/99/M:
“Artigo 7.º
(Utilização diversa da destinada)
1. É proibida qualquer utilização indevida de prédio urbano.
2. Consideram-se indevidamente utilizados um prédio urbano, sua parte ou fracção, sempre que o respectivo proprietário, concessionário por aforamento, arrendamento ou concessão gratuita, ocupante por licença, superficiário, enfiteuta, usufrutuário, usuário ou morador usuário, condómino, arrendatário, sub-arrendatário, comodatário, cessionário de posição contratual, cessionário de exploração ou transmissário de empresa comercial ou de estabelecimento industrial, ou legítimo possuidor:
a) Os afectar, jurídica ou materialmente, na sua forma ou substância, a fim ou fins diversos daquele ou daqueles a que se destinam, nos termos dos artigos anteriores ou, quando exigível por lei, do licenciamento administrativo da actividade aí exercida;
b) Consentir que terceiros os afectem, utilizem ou gozem, nos termos previstos na alínea anterior;
c) Os utilizarem ou gozarem, ou consentirem que terceiros os utilizem ou gozem, em violação do disposto no Capítulo seguinte.
3. Consideram-se terceiros apenas os detentores ou possuidores precários; não é terceiro quem adquira a posse, por inversão do respectivo título, de má fé ou com violência”.
Compete à Direcção de Solos, Obras Públicas e Transportes, fiscalizar o cumprimento do disposto nos mencionados preceitos, sem prejuízo, tratando-se de situações previstas no artigo 12.º, do disposto no n.º 3 do artigo 51.º do Regulamento Geral da Construção Urbana (artigo 8.º, n.º 1, da Lei n.º 6/99/M).
E estabelece o artigo 9.º da mesma Lei:
“Artigo 9.º
(Procedimento)
1. Por cada infracção ao disposto no n.º 1 do artigo 7.º é lavrado o respectivo auto pela DSSOPT, o qual é objecto de notificação ao infractor no prazo de 8 dias, com indicação expressa das normas legais violadas.
2. No mesmo prazo, e não sendo a situação passível de legalização, o director da DSSOPT ordena ao infractor que cesse, imediatamente, a utilização indevida.
3. Se a situação for passível de legalização, é fixado prazo para o infractor apresentar, querendo, um plano das medidas que se propõe adoptar com vista à referida legalização.
4. Na falta de apresentação, no prazo fixado, do plano previsto no número anterior, no caso da sua não aprovação ou, ainda, em caso de incumprimento das medidas constantes de plano aprovado, dentro do prazo e nas condições nele definidas, o director da DSSOPT, se a utilização indevida se mantiver, adopta as providências necessárias para fazer cessar essa utilização”.
Acresce que a constituição de propriedade horizontal só pode ser registada definitivamente após emissão da licença de utilização [artigos 43, n. os 5 e 6 e 86.º, n.º 1, alínea b) do Código do Registo Predial]. A inscrição provisória da constituição de propriedade horizontal foi convertida em definitiva por apresentação de 22 de Abril de 2002 (doc. de fls. 39).
Face às normas citadas, e em conclusão, é proibido instalar uma actividade comercial em prédio destinado a escritórios, cabendo à Administração impedir tal utilização.
*
5. Objecto e fim do negócio jurídico contrários à lei. Objecto do negócio legalmente impossível
Resta saber qual a consequência da celebração de contrato de arrendamento para finalidade diversa da permitida legalmente para o uso do edifício.
O acórdão recorrido considerou que o contrato era nulo, por o fim do negócio ser contrário à lei, nos termos do artigo 274.º do Código Civil, bem como por ser impossível originariamente a prestação, face ao disposto no artigo 395.º, n.º 1, do Código Civil.
Convém citar os dois preceitos, bem como o artigo 273.º do Código Civil, dado que o regime do artigo 274.º do mesmo diploma só é perceptível conhecendo o do primeiro (artigo 273.º). E ainda o artigo 287.º, que visa realidade semelhante à prevista no n.º 1 do artigo 273.º, na parte em que estatui sobre o objecto do negócio contrário à lei.
Dispõem tais normas:
“Artigo 273.º
(Requisitos do objecto negocial)
1. É nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.
2. É nulo o negócio contrário à ordem pública, ou ofensivo dos bons costumes”.
“Artigo 274.º
(Fim contrário à lei ou à ordem pública, ou ofensivo dos bons costumes)
Se apenas o fim do negócio jurídico for contrário à lei ou à ordem pública, ou ofensivo dos bons costumes, o negócio só é nulo quando o fim for comum a ambas as partes”.
“Artigo 287.º
(Negócios celebrados contra a lei)
Os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei”.
“Artigo 395.º
(Impossibilidade originária da prestação)
1. A impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico.
2. O negócio é, porém, válido, se a obrigação for assumida para o caso de a prestação se tornar possível, ou se, estando o negócio dependente de condição suspensiva ou de termo inicial, a prestação se tornar possível até à verificação da condição ou até ao vencimento do termo.
3. Só se considera impossível a prestação que o seja relativamente ao objecto, e não apenas em relação à pessoa do devedor”.
Antes de prosseguir, importa referir que estes quatro artigos têm a mesma redacção que os artigos correspondentes do Código Civil anterior, de 1966, os artigos 280.º, 281.º, 294.º e 401.º.
Visto que os artigos 273.º e 395.º se referem ao objecto do negócio jurídico e o artigo 274.º ao fim do negócio jurídico, comecemos por definir e caracterizar estes elementos do negócio.
Objecto jurídico é o mesmo que conteúdo ou substância do negócio, sendo o seu objecto material o bem, a coisa ou a prestação, de cuja fruição o negócio em última análise se ocupa.1O artigo 280.º do Código Civil português (artigo 273.º do Código Civil de Macau) engloba as duas realidades, também designadas, respectivamente, por objecto imediato e objecto mediato2.
Ensina CASTRO MENDES que causa é o interesse prosseguido pelo negócio jurídico, sendo que o interesse indirecto é considerado pela lei subjectivamente, sob a figura do fim do negócio jurídico no artigo 281.º do Código Civil de 1966.
ELSA VAZ DE SEQUEIRA, distingue as três figuras próximas, causa, motivos e fim, da seguinte maneira:
«O fim do negócio traduz a finalidade económico-social que as partes pretendem alcançar com a sua celebração, não se confundindo, deste modo, nem com os motivos, nem com a causa do negócio. Os motivos são as circunstâncias que levam ao surgimento da vontade, portanto, o “elemento subjectivo que antecede o negócio” (Carvalho Fernandes, 2010: 381). O que significa que os motivos respondem à pergunta sobre o porquê de as partes quererem contratar, enquanto o fim dá resposta à questão sobre o para quê querem as partes contratar. A causa por seu turno, consubstanciando a função económico-social típica do negócio juridicamente reconhecida, explica a opção das partes pelo modelo negocial concretamente escolhido. Assim, por exemplo, se uma pessoa ganha a lotaria e utiliza parte desse dinheiro para comprar uma casa e aí instalar um orfanato, poderá dizer-se que o motivo é a disponibilidade financeira derivada do prémio da lotaria, a causa é a transmissão da propriedade e o fim a criação de um orfanato».
Há uma relação directa entre os artigos 273.º, n.º 1 e 395.º do Código Civil, pois se referem ambos os preceitos à impossibilidade física e legal do objecto do negócio, cominando-a com a nulidade deste negócio.
Já não assim quanto ao artigo 274.º que apenas se refere ao fim do negócio.
Também existe uma relação entre os artigos 273.º, n.º 1 e 287.º, na parte em que o primeiro dispõe sobre o objecto do negócio contrário à lei, sancionado também com a nulidade, por outra via, pelo segundo destes artigos.
Comecemos por examinar o artigo 273.º, n.º 1, onde se comina com a nulidade, entre outras situações, o negócio jurídico cujo objecto seja legalmente impossível ou contrário à lei.
(…)
Por outro lado, como vimos, o artigo 274.º sanciona também com a nulidade o negócio jurídico cujo fim for contrário à lei, mas apenas quando o fim for comum a ambas as partes.
Acentua HEINRICH EWALD HÖRSTER que “O fim do negócio ou os motivos que lhe subjazem em geral não têm – como elementos meramente subjectivos – relevância jurídica (p. ex., o erro sobre os motivos é em regra juridicamente irrelevante). Mas já não é assim quando ambas as partes contratarem por motivos ilícitos ou imorais para obter deste maneira um fim negocial desaprovado pela ordem jurídica”.
Mutatis mutandis, tal raciocínio vale igualmente para o caso em apreço, não obstante o objecto do arrendamento ser diferente.
Ora, para que o destino da parte comum possa ser alterada, há-de dar cumprimento ao artigo 1329º e 1321º e ainda 1334º, todos do CCM:
Artigo 1329º
(Órgãos de administração)
1. Vigorando o regime de administração simples, a administração das partes comuns do condomínio compete a um órgão de natureza deliberativa, designado por assembleia geral do condomínio, e a um órgão de natureza executiva, designado por administração.
2. Se for adoptado o regime de administração complexa, haverá:
a) Ao nível de cada subcondomínio, uma assembleia do subcondomínio e uma administração;
b) Ao nível do condomínio no seu conjunto, uma assembleia geral do condomínio e, salvo se esta preferir eleger uma administração autónoma, um colégio de administrações, composto pelas administrações dos vários subcondomínios.
Artigo 1321º
1. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado mediante deliberação tomada pela unanimidade dos condóminos de todo o condomínio, ou excepcionalmente do respectivo subcondomínio, nos termos da alínea e) do artigo 1367.º, devendo essa deliberação, em qualquer dos casos, constar de documento com as respectivas assinaturas reconhecidas; a inobservância do disposto nos artigos 1314.º e 1315.º importa a nulidade da deliberação e a aplicação, com as necessárias adaptações, do disposto no n.º 3 do artigo 1316.º
2. Se faltar a unanimidade, mas a proposta de modificação houver obtido o voto favorável de condóminos que representem, pelo menos, dois terços do valor total do condomínio ou do subcondomínio, consoante os casos, pode solicitar-se ao tribunal o suprimento do acordo dos restantes condóminos.
3. O suprimento referido no número anterior nunca será dado em violação do disposto na lei ou de interesses ponderosos dos condóminos que não deram o seu consentimento.
4. No que diga respeito aos elementos referidos nas alíneas c) e d) do n.º 2 do artigo anterior, a regra da unanimidade prevista no n.º 1 é substituída pela da maioria representativa do valor.
5. As modificações do título constitutivo relativas à destinação das partes comuns ficam sujeitas ao regime fixado no artigo 1334.º; ao mesmo regime ficam sujeitas as modificações relativas à destinação das partes próprias, com a diferença de que dependem também do acordo dos respectivos titulares.
Artigo 1334º
(Inovações)
1. As obras nas partes comuns que constituam inovações dependem da autorização da assembleia geral do condomínio, aprovada por um número de condóminos que represente, pelo menos, dois terços do valor total do condomínio.
2. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio são consideradas inovações, salvo se, não dispondo o título em sentido distinto, tiverem por objecto intervenções em edifícios compostos por uma única fracção autónoma, passíveis de serem sujeitos a projectos de arquitectura individualizados.
3. Não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, das coisas próprias ou das coisas comuns.
Mas nunca foi validamente alterado o destino da parte comum do Centro Comercial em causa.
Se se quiser dar arrendamento de um parte comum para finalidade diferente ou diverso da constante do título constitutivo, é necessário alterar o respectivo título.
*
Relativamente ao meio processual lançado, o artigo 1240º (Defesa de outros direitos reais) do CCM que disciplinar a acção de revindicação, dispõe:
As disposições desta secção são aplicáveis, com as necessárias correcções, à defesa de todo o direito real.
Como agora a Autora com base na delibação e em representação dos condóminos vem reivindicar a parte comum ocupada pela Ré, há-de ser atendido este pedido.
*
O pedido do Autor consiste em reconhecer que a parte ocupada pela Ré faz parte da parte comum do Edifício em causa e a sua devolucao.
Perante os factos assentes acima indicados e as considerações jurídicas acima tecidas, este pedido não pode deixar de proceder por estarem verificados todos os pressupostos necessários.
*
Síntese coclusiva:
I - As inexactidões, incluindo as decorrentes das traduções, podem e devem ser corrigidas em qualquer momento, desde que o Tribunal detectem, ou lhe seja suscitado tal problema e que tenha condições para o fazer! Tanto pode ser durante as diligências (ex. audiência de julgamento) ou mesmo depois de prolação da sentença final. O artigo 570º do CPC é analogicamente aplicável à situação de divergência decorrente de tradução das peças processuais, da autoria dos intérpretes dos tribunais.
II – A Ré alegou que ocupou uma parte comum do condomínio com base no acordo verbal celebrado com o representante da então Companhia de Administração Imobiliária do Edifício em causa, tal acordo não pode ser juridicamente reconhecido por razões diversas.
III - O referido acordo padece de vício de forma e de substância. Vício de forma, porque não obedeceu à forma escrita enquanto um contrato de arrendamento de imóvel, conforme o que se exige o artigo 1302º/1 do CCM. E, tal acordo também foi denunciado mediante notificação judicial avulsa feita pela Recorrente/Autora em 05/09/2013 (artigo 1039º do CCM).
IV - Mesmo que se entenda que tal vício de forma pode ser salvo nos termos do nº 2 do citado artigo do CCM, tal acordo será inválido em termos de substância, porque não respeitou o conteúdo do título constitutivo do condomínio. Tratando-se de parte comum do edifício, e o homem que celebrou tal acordo foi apenas um representante da então sociedade gestora, que não tinha legitimidade substantiva (poder) nem legitimidade adjectiva para intervir neste assunto. Para que tal seja válido, é preciso obter a autorização dos condóminos tal como preceitua o artigo 1321º do CCM.
V – Como nem a então Companhia de Administração Imobiliária DD nem o seu representante tinha o poder para dar de arrendamento da parte comum do referido Centro, tal acordo é substancialmente inválido (artigos 273º, 274º e 395º/1 do CCM).
VI - Com base na delibação e em representação dos condóminos vem a Autora reivindicar a parte comum ocupada pela Ré e pedir desocupação da mesma, este pedido tem de ser atendido por estarem verificados os pressupostos necessários nos termos do artigo 1240º do CCM.
*
Tudo visto e analisado, resta decidir.
* * *
V ‒ DECISÃO
Em face de todo o que fica exposto e justificado, os juízes do Tribunal de 2ª Instância acordam em conceder provimento aos recursos (interlocutório e de decisão final) interpostos pela Recorrente/Autora, revogando-se a decisão recorrida, passando a decidir da seguinte forma:
Julgar-se procedente o pedido da Autora, condenando-se a Ré a desocupar-se da parte comum (espaço público), ocupada por esta última, ora revindicada pela Autora/Recorrente, e a proceder à sua devolução à Autora/Recorrente, livre de pessoas e bens.
*
Custas pela Ré em ambas as instâncias.
*
Registe e Notifique.
*
RAEM, 13 de Junho de 2019.
(Relator) Fong Man Chong
(Primeiro Juiz-Adjunto) Ho Wai Neng
(Segundo Juiz-Adjunto) José Maria Dias Azedo
1 Nome português por nós endireitado tendo em conta o nome em chinês
2 Alterado - Consulte também: Lei n.º 14/2017
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
2017-640-A-Teatro-AA 59