Processo n.º 297/2016
(Autos de recurso em matéria cível)
Relator: Fong Man Chong
Data: 12/Setembro/2019
ASSUNTOS:
- Denúncia de contrato de arrendamento
SUMÁRIO:
I - A extinção, por denúncia, do contrato de arrendamento opera-se pela mera declaração de vontade dirigida ao outro contraente, ou seja, através dum negócio jurídico unilateral receptício.
II – Uma vez que ficou provado que tal declaração chegou ao poder (e conhecimento) da arrendatária, ainda que por forma indirecta, ou seja, através da empregada desta última, com a antecedência marcada pelo artigo 1039º do CCM, deve considerar-se validamente denunciado o respectivo arrendamento.
O Relator,
________________
Fong Man Chong
Processo nº 297/20161
(Autos de recurso em matéria cível)
Data : 12 de Setembro de 2019
Recorrente : - A
Recorridos : - B
- C
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Acordam os Juízes do Tribunal de Segunda Instância da RAEM:
I - RELATÓRIO
A, Recorrente, devidamente identificada nos autos, discordando da sentença proferida pelo Tribunal de primeira instância, datada de 20/11/2015, veio, em 22/01/2016, recorrer para este TSI com os fundamentos constantes de fls. 395 a 403, tendo formulado as seguintes conclusões :
尊敬的原審法院於2015年11月20日作出判決:
1. 宣告原告B及C及被告(即上訴人)就標示編號於澳門物業登記局8379號B25簿冊第194頁、位於澳門嘉路米耶圓形地(三盞燈)1-C號永興大廈地下D座之獨立單位所訂立的租賃合同透過單方終止通知而於2013年08月31日失效；
2. 就上述單位發出勒遷令；
3. 命令被告(即上訴人)遷出上述單位並將之返還予二名原告；
4. 判處被告(即上訴人)向二名原告支付自2013年9月1日起之雙倍租金賠償，每月港幣50,000.00元，直至返還單位為止；當中應扣除被告於2013年07月及08月多付的港幣10,000.00元及自2013年09月起每月支付的港幣30,000.00元。
1. 對此，上訴人表示在尊重原審法院法官 閣下之前提下，對上述1至4項的決定並不認同。
2. 本上訴標的為原審法院於被訴裁判中作出上述1至4項的決定。
3. 在對原審法院法官 閣下作出的判決內容給予應有尊重的前提下，上訴人認為被訴判決存有事實上的事宜不足以支持作出該裁判。
4. 上訴人與原告方所訂立的租賃合同，均以當其時作為上訴人之會長D代表簽訂。
5. 因此，D是依其會長身份以上訴人之名義訂立租賃合同，而非依其個人的名義訂立租賃合同。
6. D之所以能代表上訴人，僅因為其當時作為上訴人之會長，按上訴人章程之規定，會長對外代表上訴人。
7. D與上訴人之間存在一種職務代理的關係，該代理的身份產生自上訴人之章程上。因此，當D擔任上訴人之會長職務時，方具有代理人的身份，意即在具有職務身份後方可以代理人身份介入上訴人之權利義務範圍內並將法律效果強加於上訴人；反之必須得到上訴人之追認。
8. 換言之，原審法院在作出被訴判決時，是必須要審查D與上訴人之間的內部關係在原告方與上訴人發生爭議的期間內是否繼續存在。
9. 正如上所述，D並非無依據地宣稱其為上訴人之代表，相反地，是因其具有法定之職務身份才代表上訴人簽訂有關的租賃合同。
10. 法律制度上要求代理人向第三人作意思表示時需具有權力證明，否則該意思表示不產生效力，又或要求無代理權之人以他人名義訂立之法律行為，如未經該人追認，不對該人產生效力。
11. 在意定代理的制度上，既然代理人作出意思表示或訂立法律行為需具有權力依據；相對地，在接收他人的意思表示或單方終止的表示，亦應向具有權力依據的代理人作出，否則同樣他人的意思表示或單方終止的表示不應對被代理人產生效力。
12. 相同地，上訴人的會長是依據上訴人的章程的規定所賦予代理權力的，因此，當D與原告方訂立租賃合同時是具有代理權力的(暫時的權力，非永久的權力)。
13. 原審法院在作出被訴裁判時，既然從已證事實中認定了原告方以雙掛號信之形式以D及E為收件人發出“終止租約通知書”，以及認定上訴人與原告方之間簽訂的租賃合同(長達超過6年之租賃關係)上訴人均由D代表，卻嚴重忽略了應審查在原告方向上訴人發出單方終止的意思表示的期間，D是否繼續具有正當的代理權力，此等屬判案的必要事實，缺少證明此等事實必然導致無法得出該單方終止之表示可對上訴人產生效力，否則便違反私法自治原則。
14. 原審法院在說明理由以及在認定事實方面並未有審查D是否具有正當權力(不論是職務上固有的代理權或是上訴人透過決議的代理權)代表上訴人，在缺乏此等必要事實之基礎下，根本無法證實原告方發出的單方終止之意思表示可對上訴人產生效力，因此，原審法院不能視原告方已向上訴人發出了單方終止之通知。
15. 在原告方於2012年8月28日發出之單方終止之通知對上訴人不生效力之前提下，上訴人僅於於2014年5月13日，在接受訴訟以外的通知之日方視為已接收原告方之單方終止之表示，亦即上訴人與原告方之間的租賃合同之到期日為2015年08月31日。
16. 綜上所述，應完全駁回原審法院作出宣告上訴人與原告方之間的租賃合同於2013年08月31日失效、發出勒遷令、命令上訴人遷出上述單位並將之返還予二名原告及支付款項的決定。
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B e C, Recorridos, com os sinais identificativos nos autos, ofereceu a resposta constante de fls. 416 a 421, tendo formulado as seguintes conclusões:
I.
1. 上訴人主張被上訴之裁判中“既然已從已證事實中認定了原告方以雙掛號信之形式以D及E為收件人發出“終止租約通知書”，以及認定上訴人與原告之間簽訂的租賃合同(長達超過6年之租賃關係)上訴人均由D代表，卻嚴重忽略了應審查在原告方向上訴人發出單方終止的意思表示期間，D是否繼續具有正當的代理權力...”故不應證實原告方發出的單方終止之意思表示可對上訴人產生效力﹗
2. 故認為被上訴之裁判中，獲證事實並不足以支持作出該裁判。
3. 然而，除賦予尊重外，原告對上訴人上述之主張並不認同；
4. 由於上訴人沒有對被上訴之裁判中之獲證事實之事實認定方面提出反對；故此；讓我們檢視一下已獲證之事實是否真的不足以支持作出該裁判？
5. 被上訴之裁判中已確之事實，包括：
‒ 原告向被告發出“終止租約通知書”的收件回執由一名叫“XX”的人士簽收(已確之事實I)項)
6. 被上訴之裁判中(獲得證實)待證事實內容，包括：
‒ 2012年8月27日，原告以雙掛號信之形式向被告發出“終止租約通知書”，以正式作出單方終止租賃之通知，明確表示於2013年度合同到期後，原告無意再向被告出租上述單位，不會再續約(待證事實內容第1條)
‒ 上述“終止租賃通知書”之收件地址為本案單位，信件內附的終止租約通知書送呈予被告(待證事實內容第2條) 底線為我方加上
‒ 上述“終止租賃通知書”之掛號信函於2012年8月28日已寄至上訴單位之地址，並由已證事實I項的人士簽收該人為XX小食之員工(待證事實內容第3條)
‒ 被告實際收到“終止租約通知書” (待證事實內容第5條)
‒ 原告於2012年8月27日郵寄的單方終止通知書的收件回執上寫明D及E為收件人，此二人曾代表被告與原告簽署載於卷宗第36及38頁之租賃合同(待證事實內容第29條) 底線為我方加上
7. 上述已證事實清晰明確，既然，已獲證2012年8月27日，原告以雙掛號信之形式向被告發出“終止租約通知書”；該“終止租賃通知書”之收件地址為本案單位，信件內附的終止租約通知書送呈子被告；該“終止租賃通知書”之掛號信函於2012年8月28日已寄至上述單位之地址，並由XX小食之員工F簽收；被告實際收到“終止租約通知書”；這樣，按照相關法律規定，必然會產生裁決“...單位所訂立的租賃合同透過單方終止通知而於2013年8月31日失效”之結果。
8. 故此，上述獲證之事實非常充分支持作出該裁判﹗
II.
9. 此外，對於上訴人指出被上訴之裁判“...嚴重忽略了應審查...”某些事實，而導致“...無法得出該單方終止之表示可對上訴人產生效力，否則便違反私法自治原則。”(上訴書狀第22點)。
10. 雖然上訴人指出這“...嚴重忽略了應審查...”引至被上訴之裁判存在事實上的事宜不足以支持作出該裁判。然而，除賦予尊重外，原告並不認同；
11. 正如上述第I部分所述，由於上訴人根本沒有對被上訴之裁判中之獲證事實之事實認定方面提出反對，故在其接受上述獲證事實之情況下，該等事實根本完全足以支持作出該裁判。
12. 即使上訴人認為被上訴之裁判出現了“...嚴重忽略了應審查...”某些事實，而出現《澳門民事訴訟法典》第630條“二、如上訴所針對之法院並無審理某些問題，尤其是由於認為該等問題受到有關爭議之解決結果影響而無須審理，但中級法院認為上訴理由成立且審理該等問題並無任何障礙者，只要其具備必需資料，得於廢止上訴所針對之裁判之同一合議庭裁判中審理該等問題。”之情況；
13. 原告亦表示並不認同；
14. 因為上訴人指被上訴之裁判“既然已從已證事實中認定了原告方以雙掛號信之形式以D及E為收件人發出“終止租約通知書”，以及認定上訴人與原告之間簽訂的租賃合同(長達超過6年之租賃關係)上訴人均由D代表，卻嚴重忽略了應審查在原告方向上訴人發出單方終止的意思表示期間，D是否繼續具有正當的代理權力...”(上訴書狀第22點)；
15. 但事實上，被上訴之裁判中，已經對上述之事宜作出審理，並沒有任何遺漏審理之情況出現﹗裁判內容之節錄：
“...按此等事實，被告提出爭議，指通知書的收件人並非其本人、通知書的簽收人本身沒有代表被告的資格亦沒有將通知書轉交予被告、及被告本人從未接收通知書，此等爭執全部不成立。...”
16. 故此，明顯可見，被上訴裁判已對該等事宜作出審理，並沒有上訴人所主張之遺漏﹗
17. 亦未有出現所謂獲證之事實不足以支持作出該裁判之狀況﹗
III.
18. 再者，D當時是否具有正當的代理權力，根本並不與上訴人能否接收到通知有必然之關係!!
19. 即使D非為上訴人之法定代表人；
20. 由於：
‒ 上述“終止租賃通知書”之收件地址為本案單位，信件內附的終止租約通知書送呈予被告(待證事實內容第2條)
‒ 上述“終止租賃通知書”之掛號信函於2012年8月28日已寄至上訴單位之地址，並由已證事實I項的人士簽收該人為XX小食之員工(待證事實內容第3條)
21. 結合D在這17年來(直到本案提交法院)一直以被告之代表自居並與原告接洽本案租賃事宜之行為，等所有已證事實，按照民法典相關通知“到達”之規定，被上訴裁判只是依法得出該通知信已“到達”被上訴人之結論﹗
22. 正如被上訴裁判內容中十分清楚的說明：
“...雖然在庭審後本院認定原告於2012年8月27日郵寄的單方終止通知書的收件回執上寫明D及E為收件人，但已證事實同時顯示該信件內附的終止通知書是送呈予被告，由此，不可指通知書的對象不是被告本人。
就此點，雖然通知書的收件回執顯示收件人為D及E，其郵寄用的信封上填寫的收件人為此二人的機會亦甚大，但本院同時認定早於1997年，前所有人即原告父母將單位出租予被告時，D已自稱為被告的代表人，17年來由原告父母以至原告本人共六次訂立的租約均由D代表被告簽署，期間，涉及租賃關係的問題均由D代表被告與原告接洽及商議，以及被告本人已默示承認D為其代表；因此，被告根本不可能以信封上的收件人為他人來否定通知書的對象是其本人。
另一方面，通知書的信封即使存在上述問題亦不代表被告不可能收到通知書，由於通知書的收件地址是出租單位及D一直代表被告處理承租單位的事宜，被告是絕對有可能透過D收到通知書，從而得知原告不再續租的意願，即使D最初並不知悉被告才是通知書的對象，但信件一旦被開啓後，其必然了解到通知書的對象是被告，由於D長年代表被告故通知書無疑已到達了被告的認知範圍，意即通知書信封的收件人無論是被告D亦無分別。因此，本案情節已滿足《民法典》第216條1款之要求。
除此之外，本院亦認定被告本人是收到了通知書的。...”
23. 更何況，事實上D根本一直以來均對原告以被告之代表自居：
‒ 17年來，由單位之前業主至原告，均一直以本案單位地址作為與被告之聯絡地址，並一直成功聯繫(待證事實內容第6條)
‒ 每次當需要聯絡被告，原告都是致電、發短訊或到上述單位接觸D(待證事實內容第7條)
‒ 早於原告父母即本案單位前業主，於1997年將本案單位出租予被告之日起，D已經自稱為被告會之代表人，於一切租賃事宜上，由其全權代表被告(待證事實內容第10條)
‒ 17年來之；由前業主至原告共六次之租賃合同，均由D代表被告接洽、商議及代表簽署(待證事實內容第11條)
‒ 17年來，所有關於本案單位之事宜，包括續租事宜、租金調整、維修、交收該等物業之相關政府信件等，亦是由D主動代表被告與原告接洽及商議(待證事實內容第12條)
‒ 於2012年4月份開始，“D”事實上一直以被告代表之身份與原告接洽及商討續租事宜(待證事實內容第13條)
‒ 原告及被告雙方已經默示承認“D”在雙方之關係中即為“被告之代表” (待證事實內容第14條)
‒ 直到現在，原告已多次聯絡被告之代表D先生，要求商討交收事宜，但被拒絕，其表示被告方不會交還單位，但願意以其認為合理之幅度之調整租金後續租(待證事實內容第15條)
24. 故此部分亦未有出現獲證之事實不足以支持作出該裁判之狀況﹗
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Corridos os vistos legais, cumpre analisar e decidir.
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II - PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS
Este Tribunal é o competente em razão da nacionalidade, matéria e hierarquia.
O processo é o próprio e não há nulidades.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciária e são dotadas de legitimidade “ad causam”.
Não há excepções ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
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III – FACTOS ASSENTES:
A sentença recorrida deu por assente a seguinte factualidade:
已確之事實:
- 原告於2005年4月8日，取得位於澳門嘉路米耶圓形地 (三盞燈) 1-C號永興大廈地下D座之獨立單位，標示於物業登記局8379號B25簿冊第194頁，登錄編號為107494G (已確之事實A)項)。
- 前業主G及其配偶H於1994年6月23日起，把上述單位出租予被告，租賃期間為期3年 (已確之事實B)項)。
- 其後，前業主分別於下列期間把上述單位續租予被告，而原告買入上述單位後亦一直把該單位續租予被告 (已確之事實C)項):
1997年07月01日至1999年06月30日，租賃期間為期2年。
1999年07月01日至2001年06月30日，租賃期間為期2年。
2001年07月01日至2003年06月30日，租賃期間為期2年。
2003年07月01日至2006年06月30日，租賃期間為期3年。
2006年07月01日至2008年06月30日，租賃期間為期2年。
2010年09月01日至2012年08月31日，租賃期間為期2年。
- 2010年7月1日簽訂之合同，由於筆誤，雙方將為期貳年之租賃期間寫成 “2010年09年01日至2012年06月30日止”，事實上，貳年之到期日按照計算應為2012年8月31日 (已確之事實D)項)。
- 被告為一社團，在上述單位的下層經營餐飲場所 “XX小食館”，在閣樓經營緬華互助會診療所 (已確之事實E)項)。
- 按照原告與被告於2010年07月01日訂定之租賃合同，原告同意以月租港幣貳萬伍仟元 (HKD25,000.00) 正之租金出租上述單位予被告 (已確之事實F)項)。
- 直至2013年8月31日，被告方每月存放租金於原告方大豐銀行開立之121-2-03212-8號帳戶 (已確之事實G)項)。
- 按照2010年07月01日訂定之合同之規定，租賃之到期日應為2012年8月31日。由於原告方未有於上述合同到期前之法定通知期間提前單方終止，故合同視為自動續期一年，至2013年8月31日 (已確之事實H)項)。
- 原告向被告發出 “終止租約通知書” 的收件回執由一名叫 “F” 的人士簽收 (已確之事實I)項)。
- 上述單位之按金港幣伍萬元 (HKD50,000.00) 正現仍保存於原告一方 (已確之事實J)項)。
- 由2013年7月1日起，被告每月存入港幣叁萬元 (HKD30,000.00) 正於已證事實G項所指的帳戶 (已確之事實K)項)。
- 原告於2014年5月9日，透過初級法院向被告作出訴訟以外通知，提前通知被告其單方終止租賃合約之意願，及向被告明確表示2013年8月31日之合同到期之後，原告已無意向被告出租本案單位，亦無意於2014年或日後再與被告續租 (已確之事實L)項)。
- 於2014年5月13日，被告接受上述訴訟以外的通知 (已確之事實M)項)。
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待證事實內容:
- 於2012年8月27日，原告以雙掛號信之形式向被告發出 “終止租約通知書”，以正式作出單方終止租賃之通知，明確表示於2013年度合同到期後，原告無意再向被告出租上述單位，不會再續約 (待證事實內容第1條)。
- 上述“終止租約通知書” 之收件地址為本案單位，信件內附的終止租約通知書送呈予被告 (待證事實內容第2條)。
- 上述“終止租約通知書”之掛號信函於2012年8月28日已寄至上述單位之地址，並由已證事實I項的人士簽收，該人為XX小食館的員工 (待證事實內容第3條)。
- 被告實際收到上述“終止租約通知書” (待證事實內容第5條)。
- 17年以來，由單位之前業主至原告，均一直以本案單位地址作為與被告之聯絡地址，並一直成功聯繫 (待證事實內容第6條)。
- 每次當需要聯絡被告，原告都是透過致電、發短訊或到上述單位接觸D (待證事實內容第7條)。
- 早於原告父母即本案單位前業主，於1997年將本案單位出租予被告之日起，D已經自稱為被告會之代表人，於一切租賃事宜上，由其全權代表被告 (待證事實內容第10條)。
- 17年來，由前業主至原告共六次之租賃合同，均由D代表被告簽署 (待證事實內容第11條)。
- 17年來，所有關於本案單位之事宜，包括續租事宜、租金調整、交收該等物業之相關政府信件等，亦是由D主動代表被告與原告接洽及商議 (待證事實內容第12條)。
- 於2012年4月份開始，“D”事實上一直以被告代表之身份與原告接洽及商討續租事宜 (待證事實內容第13條)。
- 原告及被告雙方已經默示承認“D”在雙方之關係中即為 “被告之代表D” (待證事實內容第14條)。
- 直到現在，原告已多次聯絡被告之代表D先生，要求商討交收事宜，但被拒絶，其表示被告方不會交還單位，但願意以其認為合理之幅度之調整租金後續租 (待證事實內容第15條)。
- 於2013年6月30日起，原告向被告多次清楚表示於本合同到期後將不予續租 (待證事實內容第16條)。
- 原告多次聯絡被告，其均沒有向原告返還單位，直至現在 (待證事實內容第17條)。
- 原告購買上述單位是投資作為目的，以收取租金之用 (待證事實內容第18條)。
- 倘被告如期返還上述單位，原告可以較高之租金將上述物業出租予第三人 (待證事實內容第19條)。
- 原告於2013年6月8日，透過中原地產之引介，就上述單位與I簽訂了一份臨時租賃合同，並承諾於上述租約到期後將會以每月港幣肆萬伍仟元 (HKD45,000.00) 正之租金出租該單位予對方 (待證事實內容第20條)。
- 倘被告適時交還單位，原告將可收取市場價值每月租金收入港幣肆萬伍仟元 (HKD45,000.00) 正之收益 (待證事實內容第21條)。
- 於2012年4月份開始，原被告雙方曾商議租金之調整幅度，被告曾建議將租金曾至港幣30,000.00元 (待證事實內容第22條)。
- 自2013年7月1日起，被告開始每月將港幣30,000.00元存入雙方所約定的銀行帳戶內作為租金 (待證事實內容第23條)。
- 原告於2012年8月27日郵寄的單方終止通知書的收件回執上寫明D及E為收件人，此二人曾代表被告與原告簽署載於卷宗第36及38頁之租賃合同 (待證事實內容第29條)。
- 證實待證事實第3條答案所指之事實 (待證事實內容第30條)。
- 於2012年8月28日，當郵差將卷宗第50及51頁之掛號信送至涉案承租單位時，“F”正欲返回家中 (待證事實內容第31條)。
- 最少自上世紀八十年代開始，被告在承租單位內進行各種活動 (待證事實內容第34條)。
- 原告並未接收過任何載於待證事實第37、39、40、41、43、45、47、49及50條的費用之通知及預算申報 (待證事實內容第53條)。
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IV – FUNDAMENTAÇÃO
Como o recurso tem por objecto a sentença proferida pelo Tribunal de 1ª instância, importa ver o que o Tribunal a quo decidiu. Este afirmou na sua douta decisão:
I – 敘述部份:
B (B)，已婚，與J以取得共同財產制結婚，中國籍，持由澳門身份證明局於2013年5月9日發出編號XXX之澳門特別行政區永久性居民身份證，現居於澳門氹仔XXX ;
C (C)，已婚，與K以取得共同財產制結婚，中國籍，持由澳門身份證明局於2006年4月25日發出編號XXX之澳門特別行政區永久性居民身份證，現居於澳門氹仔XXX ;
針對
A(A)，登記於澳門身份證明局，登記編號為XXX，住址設於澳門XXX;
提起本勒遷之訴訟程序
原告提交第2至12頁之起訴狀，要求判被告:
1. 確認原告及被告於2010年7月1日訂定之本案單位位於澳門嘉路米耶圓形地 (三盞燈) 1-C 號永興大廈地下D座，標示於澳門物業登記局8379號B25簿冊第194頁，登錄編號為107494G單位之租賃合同; 且該合同於2013年8月31日失效; 基於此，對被告作出勒遷之命令;
2. 判處被告一項自2013年9月1日起直至2013年11月30日之雙倍租之損害賠償，合共港幣150,000.00元; 及直至被告方返還單位日為止之將來損害賠償，並留待以後方就有關損害賠償作出結算;
3. 判處被告支付一項，原告每月損失之現時市場價值租金收入港幣45,000.00元，直至2013年11月30日為止，合共港幣135,000.00元; 及直至被告方返還單位日為止之租金之將來損害賠償，並留待以後方就有關損害賠償作出結算; 及
4. 裁定一項即時支付的臨時損害賠償，以原告上述損失之現時市場價值租金收入港幣45,000.00元為基礎，直至2013年11月30日為止，合共港幣135,000.00元; 及直至被告方返還單位日為止之租金之將來損害賠償，並留待以後方就有關損害賠償作出結算;
倘第3及4點之請求不成立時則:
5. 裁定按原告每月損失之現時市場價值租金收入港幣45,000.00元與現時租金港25,000.00元之差額，即港幣20,000.00元，直至2013年11月30日為止，合共港幣60,000.00元; 及直至被告返還單位日為止之租金之將來損害賠償，並留待以後就有關損害賠償作出結算; 及
6. 裁定一項即時支付的臨時損害賠償，以原告上述損失之現時市場價值租金收入港幣45,000.00元與現時租金幣25,000.00元之差額，即港20,000.00元為基礎，直至2013年11月30日為止，合共港幣60,000.00元; 及直至被告方返還單位日為止之租金之將來損害賠償，並留待以後方就有關損害賠償作出結算;
無論屬何種情況，均裁定
7. 裁定被告方須向原告支付由傳喚日起按法定利率計算之將到期的利息，直至債務完全履為止。
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被告獲傳喚後提交了第74至92頁之答辯狀，要求判處原告之請求不成立; 並提出反訴要求判處原告向被告作出賠償。
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在事宜、等級及地域方面，本法院對此案有管轄權。不存在不可補正之無效。訴訟雙方具有當事人能力及訴訟能力，且具有正當性。
沒有無效、抗辯或妨礙審查本案實體問題且依職權須即時解決的先決問題。
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本院依法由合議庭主席以合議庭形式對本訴訟進行公開審理。
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II – 事實:
經查明，本院認定如下事實:
(……)
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III – 法律理據:
透過本訴訟，原告要求本院確認其與被告就出租單位簽署的租賃合同於2013年8月31日已失效並作出勒遷命令; 另一方面，就金錢賠償上，要求本院判處被告支付一項雙倍於租金的損害賠償及相關利息、一項原告損失的市價租金及直至返還單位為止的月租附加相關利息，及港幣135,000.00元作為直至2013年11月30日止損失的市價租金之臨時損害賠償加上直至返還單位為止的月租之損害賠償、或一項損失的市價租金與被告支付租金的差額及返還單位前的租金附加相關利息，及港幣60,000.00元作為直至2013年11月30日止損失的市價租金與被告支付租金的差額之臨時損害賠償加上直至返還單位為止的月租之損害賠償。
按原告所述，於1994年6月23日，涉案單位的前業主將單位租予被告，租賃期為三年，其後四次續租予被告; 於2005年4月8日，原告取得單位後繼續租予被告; 並先後於2006年及2010年與被告續租，第二次續租的租期至2012年8月31日屆滿，月租港幣25,000.00元，為期二年，原告本打算待租約滿後便不再續約，惟因沒有在法定日期提前通知被告其單方終止合約的意願，該租約自動續租一年至2013年8月31日屆滿; 於2012年8月27日，原告透過掛號郵件向被告寄送終止租約通知書，明確表示合同於2013年到期後便不再續租，該郵件於8月28日寄到出租單位並獲確認簽收; 原告曾多次聯絡被告的代表D商討交還單位事宜，但遭被告拒絶並表示不會交還單位，惟願以其認為合理的幅度上調租金續租，被告又於2013年7月1日開始每月把港幣30,000.00存入雙方原本用來交收租金的銀行帳戶內，原告已表明不會接受; 原告亦於2013年7月10日透過律師向被告發函著其履行義務在租期屆滿後遷出及返還單位，但被告均不予理會並繼續占用出租單位。原告又稱於2013年6月8日已與另一新租客就出租單位簽立租賃合同，月租為港幣45,000.00元，現因被告的占用使其蒙受損失。原告遂提起本訴訟取回出租單位及追討相關損失賠償; 在訴訟期間，於2014年5月9日，原告透過本院向被告作出訴訟以外之司法通知，提前通知被告其單方終止租賃合約之意願，表示合同在2014年8月31日到期後不再向被告出租單位。被告於2014年5月13日接受該訴訟以外之司法通知。
被告答辯時稱，原告於2012年8月27日寄出的單方終止通知收信人為E及D而非被告A，雖然二人確代表被告與原告簽立租約，但在2010年1月24日至2012年9月16日期間，此二人並不是被告的法定代表，沒有獲被告賦與特別權力代表被告接收書面文件; 而上述單方終止通知書的簽收人亦非被告的領導架構或社團成員，該簽收人接收信件後並未知會被告，故被告從未見過上述單方終止通知亦不知悉有關內容; 在法律上，原告應向被告發信才是，但原告卻非如此，因此其單方終止通知不應產生效力，亦不應歸責被告不履行。另一方面，被告指於2012年4月份便與原告商討租金調整之事，並曾提議上調至每月港幣30,000.00元，故被告於2013年7月1日起便按此建議將該金額存入雙方約定的銀行帳戶內; 於2013年10月23日，被告當時的主席D獲原告C來電通知按約定以港幣30,000.00元的租金續約並欲安排簽訂新租約，為履行此口頭協議，被告便繼續存放該金額並等候原告安排續租事宜，至此，被告並不知悉租賃合同已失效，直至2014年1月29日獲法院傳喚時方知悉原告針對其提起勒遷之訴。
此外，被告提出反訴，稱自1972年承租涉案單位至2014年期間，一直負責單位內的各類維修保養工程，並進行多次修繕改善工程使出租單位得以保持良好的狀態，為此，被告合共花費了澳門幣1,823,000.00元; 此外，如證實原告沒有同意接受被告於2013年7月1日開始每月存入的港幣30,000.00元租金，被告每月便多支付了港幣5,000.00元，直至被告提交答辯為止的八個月，原告多收了合共港幣40,000.00元; 及在訴訟待決期間，原告按月多收港幣5,000.00元的差額; 故被告要求本院判處原告向其支付上述維修工程費及因不當得利而獲得的租金差額附加相關利息。
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雙方的關係
庭審後證實，涉案單位前業主即原告父母於1994年6月23日將單位租予被告，被告為一社團，在承租單位的下層經營餐飲場所 “XX小食館”; 原告於2005年4月8日取得該單位後繼續租予被告，並先後於2006年及2010年與被告續簽租約; 原告與被告於2010年7月1日第二次續簽的租約為期二年，於2012年8月31日屆滿，月租為港幣25,000.00元，該租約其後自動續租一年至2013年8月31日屆滿; 雙方曾於2012年4月開始商議租金的調整幅度，被告方曾建議將租金增至港幣30,000.00元; 原告於2012年8月27日透過掛號郵件向被告寄送終止租約通知書，明確表示合同於2013年到期後便不再續租，當時郵件的收件人為E及D，該郵件於2012年8月28日寄到承租單位，並獲 “XX小食館” 員工簽收，被告實際上已收到該通知書; 原告多次聯絡被告代表D，要求商討交收事宜但遭拒絶，其表示不會交還單位，但願以其認為合理的幅度調整租金後續租; 原告由2013年6月30日起已向被告多次清楚表示租約合同於2013年8月31日到期後將不予續租，但被告始終沒有向原告返還單位，且於2013年7月1日起每月存入港幣30,000.00元到雙方約定交收租金的銀行行帳戶內。
根據《民法典》第969條之規定“租賃係指一方負有義務將一物提供予他方暫時享益以收取回報之合同”。
同一法典第970條規定當出租物為不動產時，合同乃不動產租賃合同。
按已證事實，原告與被告之間存在不動產租賃關係，二人分別為出租人及承租人，出租物為位於永興大廈地下D座的獨立單位，於2010年9月1日至2013年8月31日期間的月租為港幣25,000.00元。
就此部份，雙方基本上無任何爭議。
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合同之終止
關於原告主張的單方終止部份，雙方則各執一詞。如上述所言，被告力指在本訴訟的傳喚作出前從未接獲原告提及的單位終止通知書。
《民法典》第1013條2款規定 “不動產租賃除可基於上款所指之原因終止外，尚可因符合第一千零三十八條及第一千零三十九條所規定之單方終止情況而終止。”
《民法典》第1022條1款a)項規定 “租賃合同在下列任一情況下失效: 合同期間屆滿，但第一千零三十八條第一款及第二款所規定之涉及不動產租賃之情況除外。”
同一法典第1038條1及2款亦規定 “一、不動產租賃期屆滿後，無任何一方當事人按約定或法律規定之時間及方式提出單方終止者，合同即告續期。二、然而，如從不動產租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足兩年，則出租人無權在期滿時單方終止合同。”
同一法典第1039條規定:
一、一方立約人須至少提前下列期間，以書面方式將其對合同之單方終止通知他方立約人：
ａ） 為期六年或六年以上之租賃，一百八十日；
ｂ） 為期一年或一年以上六年以下之租賃，九十日；
ｃ） 為期三個月或三個月以上一年以下之租賃，三十日；
ｄ） 為期三個月以下之租賃，租賃期之三分之一。
二、上款所指之提前期間係由合同期間或續期期間屆滿時起計。
按上述《民法典》條文規定，單方終止是否成立須符合此要件 -- 出租人須於租約期滿的某一段期限前向承租人作出書面通知。
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已證實上述通知書於2012年8月28日寄到出租單位並由被告經營的小食館員工簽收，被告本人亦收到該通知書。
按此等事實，被告提出爭執，指通知書的收件人並非其本人、通知書的簽收人本身沒有代表被告的資格亦沒有將通知書轉交予被告、及被告本人從未接收通知書，此等爭執全部不成立。
首先，雖然在庭審後本院認定原告於2012年8月27日郵寄的單方終止通知書的收件回執上寫明D及E為收件人，但已證事實同時顯示該信件內附的終止通知書是送呈予被告，由此，不可指通知書的對象不是被告本人。
就此點，雖然通知書的收件回執顯示收件人為D及E，其郵寄用的信封上填寫的收件人為此二人的機會亦甚大，但本院同時認定早於1997年，前所有人即原告父母將單位出租予被告時，D已自稱為被告的代表人，17年來由原告父母以至原告本人共六次訂立的租約均由D代表被告簽署，期間，涉及租賃關係的問題均由D代表被告與原告接洽及商議，以及被告本人已默示承認D為其代表; 因此，被告根本不可能以信封上的收件人為他人來否定通知書的對象是其本人 。
另一方面，通知書的信封即使存在上述問題亦不代表被告不可能收到通知書，由於通知書的收件地址是出租單位及D一直代表被告處理承租單位的事宜，被告是絶對有可能透過D收到通知書，從而得知原告不再續約的意願; 即使D最初並不知悉被告才是通知書的對象，但信件一旦被開啓後，其必然了解到通知書的對象是被告，由於D長年代表被告故通知書無疑已到達了被告的認知範圍，意即通知書信封的收件人無論是被告或D亦無分別。因此，本案情節已滿足了《民法典》第216條1款之要求。
除此之外，本院亦認定被告本人是收到了通知書的。因此，原告確於2012年8月28日成功向被告作出通知租賃合同於2013年8月31日終止，不再與被告續約。
從上述情節可見，原告遵守了《民法典》第1039條規定的方式要求。
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然而，單方終止通知還需符合法定的預先通知期限。
原告認為因雙方的租賃合同始於2010年9月1日，故該期限僅為90天。
對此，本院不予以認同。
首先，原告本人指於2006年7月1日與被告簽署了首份租賃合同; 因此，至2013年8月31日，租賃關係已達七年之久。
其次，原告亦指早於1997年7月1日其取得出租單位之前，被告已與前所有人即原告父母訂立了租賃合同，成為單位的承租人。此點亦同獲證實。
按《民法典》第1004條之規定，原告於2005年取得出租單的所有權時，同時取代了其父母與被告訂立的租賃合同的出租人地位，由此角度看，原告與被告的租賃關係始於1997年，即雙方的關係至2013年8月31日已維持了16年之久。
根據《民法典》第1039條之規定，本案的預先通知應於租約期滿前180天作出。
事實層面方面，上文已提到原告於2012年8月28日成功向被告作出通知租賃合同於2013年8月31日終止，期滿後不再續約，這樣，原告於期滿前的362天作出終止通知，即符合法律要求的最少180 天前的期限。
基於上述所指，雙方的租賃合同於2013年8月31日因失效而終止，原告就確認雙方合同失效的請求成立。
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出租單位之返還
《民法典》第983條j)項規定“承租人具有義務在合同終結時，按第一千零二十五條第一款之規定返還租賃物”。
上文提到，雙方的租賃合同於2013年8月31日因單方終止而消滅，被告應於2013年9月1日履行返還義務，將出租單位返還予原告。
按已證事實及卷宗資料顯示，被告仍未將出租單位返還予原告。
因此，原告要求發出勒遷命令的請求亦成立。
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租金損害賠償
原告以被告仍未返還出租單位為由，要求被告按《民法典》第1027條1款及2款之規定賠償，判處被告向其支付一項損害賠償，雙倍於月租，直至返還單位為止。
按上指規定“承租人基於任何原因未於合同終止時立即返還租賃物者，有義務支付雙方當事人所訂定之租金作為損害賠償，直至其返還租賃物為止；但有理由將應返還之租賃物提存者除外”，而承租人處於遲延時賠償則增加至雙倍。
上文提到，被告應於2013年9月1日將單位返還予原告，但被告並未履行返還義務，故賠償應自此日開始計算，並以月租港幣25,000.00元為計算基礎。
在此情況下，被告需按《民法典》第1027條1款及2款之規定，向原告支付租金之雙倍，即每月港幣50,000.00元，直至返還不動產予原告為止，作為不履行返還義務之賠償。
應注意的是，被告自2013年7月1日起每月存放港幣30,000.00元到雙方指定的戶口作為租金，即於2013年7月及8月份被告向原告每月多付了港幣5,000元; 於2013年9月開始被告繼續每月支付港幣30,000.00元; 因此，在上述賠償的計算上應扣除此部份金額。
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其他損害賠償 (1)
原告以被告仍未返還出租單位為由，要求被告按《民法典》第1027條3款之規定，賠償原告每月損失的現時市場價值租金收入港幣45,000.00元正，直至2013年11月30日為止，合共港幣135,000.00元; 及被告返還單位日為止之租金之將來損害賠償; 倘此要求不成立時，則賠償港幣45,000.00元減去港幣25,000.00元的差額，直至2013年11月30日為止，合共港幣60,000.00元; 及被告返還單位日為止之租金之將來損害賠償。
上指條文規定 “一、承租人基於任何原因未於合同終止時立即返還租賃物者，有義務支付雙方當事人所訂定之租金作為損害賠償，直至其返還租賃物為止; 但有理由將應返還之租物提存者除外。二、然而，承租人一經遲延履行其債務，損害賠償隨即提高為兩倍; 對承租人之遲延不適用第三百三十三修所規定之處罰。三、如出租人遭受之損失超出以上兩款所指之金額，則保留其就超出部分獲得賠償之權利。”。
由於條文所指的是租金或雙倍租金以外倘有的額外損失，按條款規定當雙倍租金不足以覆蓋其損失時，原告此項請求才能成立。
按已證事實，出租單位的月租為港幣25,000.00元，雙倍賠償便為港幣50,000.00元; 原告提出損失的市價租金為港幣45,000.00元; 對比下，雙倍賠償的金額仍較原告主張的損失市值租金高出港幣5,000.00元; 按此，根本不存在任何額外損失，原告的此項請求沒有任何事實基礎支持，故不成立。
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其他損害賠償 (2)
此外，原告又要求被告按《民法典》第559條之規定，支付一項臨時損害賠償，以原告損失之市場價值差價月租收入港幣45,000.00元為基礎，直至2013年11月30日為止，合共港幣135,000.00元，加上直至被告返還單位日為止之租金之將來損害賠償; 或以港幣45,000.00元減去港幣25,000.00元之差額，即每月港幣20,00.00元為基礎，直至2013年11月30日為止，合共港幣60,000.00元; 及直至被告返還單位日為止之租金之將來損害償。
就此項請求，原告的立足點與上一個請求相同，即建基於原告因被告不適時返還出租物而蒙受的雙倍租金賠償以外的損失。
從上文分析可見，原告的此項請求是沒有事實基礎支持，因此不論此請求是否具臨時損害賠償的性質亦不能成立。
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利息請求
除上述租金賠償外，原告亦要求被告支付相關金額之利息。
從上文引述的各項法規，可見法律已就不返還出租物特別訂定賠償方式，視乎情況可為每月之租金或租金的雙倍。
這樣，《民法典》第795條不適用於本個案的情況。
原告的利息求不成立。
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反訴請求
被告要求本院判處原告向被告支付在承租期間被告為維修保養出租單位而支付的工程費。
被告聲稱自1972年承租涉案單位至2014年期間，一直負責單位內的各類維修保養工程，並進行多次修繕改善工程使涉案單位得以保持良好的狀態，為此，被告合共花費了澳門幣1,823,000.00元。
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根據《民法典》之規定，出租人對工程費的責任視乎工程的種類及情況有所不同。
工程種類方面，《民法典》第988條規定:
一、得在租賃物上進行平常保養工程、特別保養工程及改善工程。
二、平常保養工程一般包括：
ａ） 旨在修補租賃物之工程，或為使租賃物繼續符合有關合同之目的所要求且在訂立合同當日存在之狀況而作出之工程；
ｂ） 如屬涉及以都巿不動產為標的之合同，由公共行政當局按照法律及為維持有關不動產及其單位具備一定之居住條件而命令進行之工程。
三、特別保養工程係指因租賃物之建造或製造上之瑕疵而引致，或因事變或不可抗力之事件而引致之工程，以及一般非因可歸責於出租人之不法行為或不作為而引致之保養工程，且其涉及之費用超過租賃物在有需要進行工程之年度內之淨收益之三分之二者。
四、一切不包括在第二款及第三款內之工程均屬改善工程。
責任方面，《民法典》第989條1及2款則規定:
一、平常保養工程由出租人負責，但不影響第九百八十七條及第一千零二十五條規定之適用。
二、特別保養工程及改善工程，係按照法律由有權限之實體命令出租人進行者，或雙方當事人訂有書面協議指出由出租人進行該等工程及有關工程之具體項目者，該等工程均由出租人負責。
此外，按《民法典》的規定有關工程應由出租人作出，僅在該法典第990及991條的情況下、出租人獲知需進行相關工程卻不理會、工程具緊急性並已通知出租人等情況下，承租人才可自行進行工程。
因此，被告必須證明其主張的工程性質，又或原告清楚知道需為出租物進行工程卻未有理會等事實。
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庭審後被告未能證實曾為出租單位作出了其主張的工程及支付相關費用; 此外，已證事實顯示原告從未接獲有關被告主張的工程、費用及預算申報的通知; 因此，本院無據可依進行分析，故被告的此項反訴請求不成立。
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另一方面，被告要求判處原告賠償因不當得利而多收取的租金差額附加相關利息。
被告指其於2013年7月1日開始每月存入的港幣30,000.00元租金，因此每月向原告多支付了港幣5,000.00元，直至被告提交答辯為止的八個月，原告多收了合共港幣40,000.00元; 及在訴訟待決期間，原告按月多收港幣5,000.00元的差額。
被告此項請求建基於雙方的合同沒有於2013年8月31日終止及相關租金為港幣25,000.00元。
本院分析原告的請求時，已認定雙方的租賃合同於2013年8月31日終止及此前的租金為每月港幣25,000.00元。
因此，就2013年7月及8月，由於被告每月存入港幣30,000.00元至原告的帳戶，被告確多付了港幣10,000,00元 [(港幣30,000.00元 – 港幣25,000.00元) X 2]; 至於自2013年9月1日起被告繼續每月存入的港幣30,000.00元，則因租賃合同已終止故被告已沒有義務支付任何租金。
原則上，上述多付的金額應返還予被告，但鑑於被告因不履行返還單位而須向原告作出賠償，而賠償金額較其上述多付的為高 (上文已就此作出分析，參看本判決第14及15頁)，因此，被告只可於履行本判決規定或執行判決階段時就其應付的具體賠償與其多付的金額進行抵鎖，意即被告無權要求原告返還上指金額。
因此，被告的返還請求不成立。
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IV – 裁 決:
據上論結，本法庭裁定訴訟理由部份成立及反訴理由不成立，裁決如下:
1. 宣告原告B及C及被告A就標示於澳門物業登記局8379號B25簿冊第194頁、位於澳門嘉路米耶圓形地 (三盞燈) 1-C號永興大廈地下D座之獨立單位所訂立的租賃合同透過單方終止通知而於2013年8月31日失效;
2. 就上述單位發出勒遷令;
3. 命令被告遷出上述單位並將之返還予二名原告;
4. 判處被告向二名原告支付自2013年9月1日起之雙倍租金賠償，每月港幣50,000.00元，直至返還單位為止; 當中應扣除被告於2013年7月及8日多付的港幣10,000.00元及自2013年9月起每月支付的港幣30,000.00元;
5. 駁回原告提出的其他請求，開釋被告;
6. 駁回被告提出的反訴請求，開釋原告。
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本案訴訟費部份由原告及被告按勝負比例分擔，原告付三分之一，被告付三分之二; 反訴部份的訴訟費由被告承擔。
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依法作出通知及登錄本判決。
Quid Juris?
Neste recurso, a Recorrente veio a debater e redebater as mesmas questões já discutidas na primeira instância, insistindo que a denúncia do contrato de arrendamento feita pelos Recorridos devia produzir efeitos a partir de 31/08/2015, motivada pela notificação judicial avulsa feita em 13/05/2014, e não a cessação não devia ser a partir de 31/08/2013, recepção duma carta para este efeito enviada, mas recebida por uma empregada do Restaurante explorado pela Recorrente, que chegou a transmitir para a Recorrente, conforme os factos assentes.
Ora, a propósito deste ponto, o Tribunal a quo analisou da seguinte forma:
合同之終止
關於原告主張的單方終止部份，雙方則各執一詞。如上述所言，被告力指在本訴訟的傳喚作出前從未接獲原告提及的單位終止通知書。
《民法典》第1013條2款規定 “不動產租賃除可基於上款所指之原因終止外，尚可因符合第一千零三十八條及第一千零三十九條所規定之單方終止情況而終止。”
《民法典》第1022條1款a)項規定 “租賃合同在下列任一情況下失效: 合同期間屆滿，但第一千零三十八條第一款及第二款所規定之涉及不動產租賃之情況除外。”
同一法典第1038條1及2款亦規定 “一、不動產租賃期屆滿後，無任何一方當事人按約定或法律規定之時間及方式提出單方終止者，合同即告續期。二、然而，如從不動產租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足兩年，則出租人無權在期滿時單方終止合同。”
同一法典第1039條規定:
一、一方立約人須至少提前下列期間，以書面方式將其對合同之單方終止通知他方立約人：
ａ） 為期六年或六年以上之租賃，一百八十日；
ｂ） 為期一年或一年以上六年以下之租賃，九十日；
ｃ） 為期三個月或三個月以上一年以下之租賃，三十日；
ｄ） 為期三個月以下之租賃，租賃期之三分之一。
二、上款所指之提前期間係由合同期間或續期期間屆滿時起計。
按上述《民法典》條文規定，單方終止是否成立須符合此要件 -- 出租人須於租約期滿的某一段期限前向承租人作出書面通知。
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已證實上述通知書於2012年8月28日寄到出租單位並由被告經營的小食館員工簽收，被告本人亦收到該通知書。
按此等事實，被告提出爭執，指通知書的收件人並非其本人、通知書的簽收人本身沒有代表被告的資格亦沒有將通知書轉交予被告、及被告本人從未接收通知書，此等爭執全部不成立。
首先，雖然在庭審後本院認定原告於2012年8月27日郵寄的單方終止通知書的收件回執上寫明D及E為收件人，但已證事實同時顯示該信件內附的終止通知書是送呈予被告，由此，不可指通知書的對象不是被告本人。
就此點，雖然通知書的收件回執顯示收件人為D及E，其郵寄用的信封上填寫的收件人為此二人的機會亦甚大，但本院同時認定早於1997年，前所有人即原告父母將單位出租予被告時，D已自稱為被告的代表人，17年來由原告父母以至原告本人共六次訂立的租約均由D代表被告簽署，期間，涉及租賃關係的問題均由D代表被告與原告接洽及商議，以及被告本人已默示承認D為其代表; 因此，被告根本不可能以信封上的收件人為他人來否定通知書的對象是其本人 。
另一方面，通知書的信封即使存在上述問題亦不代表被告不可能收到通知書，由於通知書的收件地址是出租單位及D一直代表被告處理承租單位的事宜，被告是絶對有可能透過D收到通知書，從而得知原告不再續約的意願; 即使D最初並不知悉被告才是通知書的對象，但信件一旦被開啓後，其必然了解到通知書的對象是被告，由於D長年代表被告故通知書無疑已到達了被告的認知範圍，意即通知書信封的收件人無論是被告或D亦無分別。因此，本案情節已滿足了《民法典》第216條1款之要求。
除此之外，本院亦認定被告本人是收到了通知書的。因此，原告確於2012年8月28日成功向被告作出通知租賃合同於2013年8月31日終止，不再與被告續約。
從上述情節可見，原告遵守了《民法典》第1039條規定的方式要求。
Pelo que, a extinção, por denúncia, do contrato de arrendamento opera-se pela mera declaração de vontade dirigida ao outro contraente, ou seja, através dum negócio jurídico unilateral receptício.
Tal declaração há-de chegar ao poder ou conhecimento do arrendatário com a antecedência marcada pelo artigo 1039º do CCM, de maneira que este fique com esse tempo todo para preparar sair do locado. É o que ocorreu nos caso dos autos.
Nestes termos, é da nossa conclusão que o Tribunal a quo fez uma análise ponderada dos factos e uma aplicação correcta das normas jurídicas do CPC, tendo proferido uma decisão conscienciosa e legalmente fundamentada, motivo pelo qual, ao abrigo do disposto no artigo 631º/5 do CPC (reproduz-se para aqui toda a argumentação tecida na sentença recorrida), é de manter a decisão recorrida.
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Tudo visto e analisado, resta decidir.
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V ‒ DECISÃO
Em face de todo o que fica exposto e justificado, os juízes do Tribunal de 2ª Instância acordam em negar provimento ao presente recurso, mantendo-se a decisão recorrida.
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Custas pela Recorrente.
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Registe e Notifique.
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RAEM, 12 de Setembro de 2019.
Fong Man Chong
Ho Wai Neng
José Maria Dias Azedo
1 Processo redistribuído em 11/04/2019, conforme a deliberação do CMJ, de 04/04/2019
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