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Processo nº 300/2017
(Autos de Recurso Civil e Laboral)

Data: 05 de Março de 2020

ASSUNTO:
- Impugnação pauliana

SUMÁRIO:
- Nos termos do artº 605º do C.C., a impugnação paulina só tem lugar quando:
- ser o crédito anterior ao acto, ou, sendo posterior, ter sido o acto realizado dolosamente com o fim de impedir a satisfação do direito do futuro credor;
- Resultar do acto a impossibilidade, para o credor, de obter a satisfação integral do seu crédito, ou agravamento dessa impossibilidade.
- Tratando-se de acto oneroso, exige ainda a má fé do devedor e do terceiro. Entende-se por má fé a consciência do prejuízo que o acto causa ao credor (artº 607º do C.C.).
- Não tendo provado os requisitos acima referidos, a respectiva acção não deixa de ser julgar improcedente.
O Relator,

Ho Wai Neng

Processo nº 300/2017
(Autos de Recurso Civil e Laboral)

Data: 05 de Março de 2020
Recorrente: Companhia de Desenvolvimento A, Limitada (2ª Ré)
Recorrida: Sociedade de Investimento e de Fomento Predial B, Limitada (Autora)

ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DE SEGUNDA INSTÂNCIA DA R.A.E.M.:

I – Relatório
Por sentença de 28/07/2016, julgou-se procedente a acção interposto pela Autora Sociedade de Investimento e de Fomento Predial B, Limitada e julgou-se improcedente o pedido de litigância de má fé formulado pela 2ª Ré Companhia de Desenvolvimento A, Limitada contra a Autora.
Dessa decisão vem recorrer a 2ª Ré, alegando, em sede de conclusão, o seguinte:
1. Vem o presente recurso da douta sentença explicitada em 28 de Julho de 2016, que julgou, parcialmente, procedente, por provada, a presente acção, e em consequência, considerou procedente o pedido subsidiário de impugnação pauliana.
2. Torna-se necessário proceder à rectificação de um erro material, porque é um lapso manifesto, que se identifica a fls. 28 da douta sentença recorrida.
3. É forçoso que a factualidade dada por provada seja indicada por ordem cronológica dos respectivos factos, pois, só dessa forma, o Venerando Tribunal ad quem pode ter uma percepção da complexidade que reveste as inúmeras negociações que ocorreram - até à data - tendo como objecto o imóvel em causa neste processo e as discrepâncias entre o que a 1.ª Ré e a Autora negociavam e entre o que a 1.ª Ré e a ora Recorrente negociavam.
4. A Autora apresentou uma petição inicial, elaborada de forma inteligente, escamoteado muitos factos para poder parecer que estávamos perante um simples caso em que a mesma, sendo credora da 1.ª Ré, viu, repentinamente, sair do património desta, o único bem que poderia garantir a satisfação do seu crédito, vendendo-o à 2.ª Ré que, tendo consciência do prejuízo que lhe iria causar, agiu de má fé, ao adquiri-lo.
5. Só, após a apresentação da contestação, vieram, então, ao conhecimento do douto Tribunal a quo tantos outros factos que puseram em causa a simplicidade da situação descrita pela Autora.
6. Estamos perante um caso que remonta aos idos anos de 1991, sendo, pois, um facto notório de que, entre 6 de Dezembro de 1991 - data da celebração, entre a A. e a 1.ª Ré, de um contrato-promessa de compra e venda do terreno identificado nos autos - e 26 de Junho de 2013 - data da propositura da presente acção -, decorreram 22 anos e, portanto, é de presumir que não se trata de uma situação desprovida de complexidade.
7. A Recorrente impugna a decisão sobre a matéria de facto invocando erro de julgamento relativamente à matéria vertida na alínea C) dos factos assentes e às respostas dadas aos quesitos 31.º e 32.º da base instrutória.
8. A matéria vertida na alínea C) dos factos assentes está em contradição com o que consta da certidão do registo predial (inscrição de hipoteca a favor do Banco Seng Heng), uma hipoteca que foi dada pela Companhia de Fomento e de Investimento Predial C, para garantia de um empréstimo no valor de MOP$310.000.000,00 (trezentos e vinte milhões de patacas) feito a uma outra Companhia de Fomento Predial D, Limitada, não tendo sido a 1.ª Ré a dar de hipoteca o imóvel.
9. A matéria vertida nesta alínea C) dos factos assentes está em contradição com a matéria vertida na alínea V) dos factos assentes e constitui uma prova de que a 1.ª Ré não beneficiou de nenhum empréstimo junto do Banco Seng Heng e, portanto, é irrazoável que a Autora e a Companhia "C" tenham exigido à 1.ª Ré que esta expurgasse tal hipoteca como condição para fazer cessar os contratos-promessa de 6 de Dezembro de 1991 e de 25 de Março de 1993.
10. A matéria de facto vertida no quesito 30.º, com a seguinte formulação "A cessação dos contratos referidos no acordo identificado em Z), e segundo este, dependia do cumprimento integral das obrigações nele estipuladas em cada uma das suas cláusulas, nomeadamente da cláusula 1) e 3)?", dada por provada, é fruto de um erro de julgamento, pois está em contradição com o que consta da alínea Z) dos factos assentes.
11. A alínea Z) dos factos assentes contém matéria referente a um acordo assinado em 2 de Março de 2005 e na sua formulação não há referência a quaisquer cláusulas 1) e 3).
12. O quesito 31.º da base instrutória está assim formulado: "A 1.ª Ré não cumpriu nenhuma das referidas obrigações transcritas na cláusula 1) e 3) do acordo identificado em Z), nomeadamente, o reembolso do empréstimo ao Banco Seng Heng referido em C)".
13. A resposta dada pelo Exm.º Colectivo que julgou a matéria de facto foi: "Provado", fruto de um erro de julgamento, estando em contradição com o que consta das alíneas Z) e C) dos factos assentes e com as respostas dadas aos quesitos 10.º e 11.º da base instrutória.
14. As condições constantes do acordo assinado, em 2 de Março de 2005, (1) pela Autora, (2) pela 1.ª Ré e (3) pela Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada, são: (i) tratar da garantia hipotecária a favor do Banco Seng Heng e (ii) pagar à Autora uma quantia de MOP$160.000.000,00 (cento e sessenta milhões de patacas), a título de compensação dos investidores originais.
15. No que respeita ao pagamento à Autora, pela Ré, da quantia MOP$160.000.000,00 (cento e sessenta milhões de patacas), a título de compensação dos investidores originais, nada sabe a 2.ª Ré, ora Recorrente; quanto à garantia hipotecária a favor do Banco Seng Heng, a Recorrente sabe que foi cumprida, pois foi ela mesma (2.ª Ré, ora Recorrente) a proceder ao pagamento em dívida que, em 14 de Março de 2007, já ascendia a MOP$581.000.000,00 (quinhentos e oitenta e um milhões de patacas) e fê-lo em nome da 1.ª Ré e para evitar a venda do imóvel, então, hipotecado ao Banco Seng Heng, tal como se veio a dar por provado no presente processo e conforme respostas aos quesitos 10.º e 11.º da Base Instrutória. Sabe ainda que o seu administrador FXX já havia pago à 1.ª Ré a quantia de HK$110.000.000,00 - facto que ficou comprovado em dois processos: (i) no âmbito dos autos CV3-10-0005-CAO - resposta ao quesito 53.º - e (ii) e no âmbito do processo n.º CV3-09-0040-CAO - respostas aos quesitos 47.º, 48.º, 63.º e 66.º
16. Para considerar procedente o pedido subsidiário apresentado pela Autora o douto Tribunal a quo deu por preenchidos os requisitos cumulativos gerais do instituto da impugnação pauliana: (a) existência de determinado crédito; (b) que esse crédito seja anterior ao acto a impugnar e (c) que resulte do acto a impossibilidade ou agravamento da impossibilidade da satisfação integral do crédito e o requisito especial: (a.a) a má-fé, dado que se teve como oneroso o acto a impugnar.
17. Para dar por provado este requisito, o douto Tribunal a quo entrou em linha de conta com (i) a transacção homologada por sentença de 25 de Fevereiro de 2008, exarada na acção ordinária (processo n.º CV3-07-0049-CAO) intentada pela Autora contra a 1.ª Ré, em 27 de Julho de 2007, sentença essa que condenou a 1.ª Ré no pagamento, à Autora, do montante de HK$597.617.324,00 (quinhentos e noventa e sete milhões, seiscentos e dezassete mil, trezentos e vinte e quatro dólares de Hong Kong) a que acrescem juros de mora à taxa de 1,2% ao ano, e (ii) também, com o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e a 1.ª Ré, em 6 de Dezembro de 1991, conforme se pode ver escrito a fls. 28 da sentença recorrida, quando se pronunciou sobre o requisito da "anterioridade do crédito".
18. Dando-se o caso de se tratar de uma sentença transitada em julgado em 10 de Março de 2008, objectivamente, não se pode defender que tal crédito é inexistente, até porque a Autora, consciente de todo o processo de negociações, que ocorreu ao longo de 22 anos que antecederam a propositura da presente acção - tendo por objecto o terreno identificado nos autos -, e da insolvência da 1.ª Ré, só agiu, judicialmente, depois de ter decorrido o prazo para a interposição de recurso extraordinário daquela, sentença homologatória, mas em tempo de não deixar caducar o prazo para invocar a figura jurídica da impugnação pauliana.
19. Pode constatar-se da matéria de facto dada por provada, que a Autora, pese o facto de ter na sua posse um título executivo - sentença homologatória de 22 de Fevereiro de 2008 -, não apresentou, de imediato, a respectiva acção executiva e, apenas, interpôs a presente acção em 26 de Junho de 2013, com fundamento na conversão em definitivo do contrato-promessa celebrado entre as 1.ª e 2.ª Rés, por escritura pública lavrada em 10 de Janeiro de 2009.
20. Se não fossem conhecidos outros factos que pudessem, eventualmente, acrescentar algo ao que é apresentado, de forma tão simples, pela Autora, na petição inicial, seria indefensável a posição de considerar que esse crédito da Autora não é anterior à celebração do contrato de compra e venda, tomando, apenas, em consideração que tal crédito foi obtido por transacção homologada por uma sentença de 25 de Fevereiro de 2008, no âmbito de uma acção intentada por aquela contra a 1.ª Ré e, que o contrato de compra e venda foi formalizado por uma escritura pública lavrada em 10 de Janeiro de 2009.
21. Numa primeira leitura, pode chegar-se à conclusão de que dúvidas não podem existir quanto à anterioridade do crédito da Autora relativamente ao acto a impugnar, qual seja, o contrato de compra e venda celebrado entre as Rés na presente acção, porém, se forem analisados todos os factos tidos por provados, a conclusão pode ser diferente.
22. A Recorrente pretende suscitar a questão, perante o Venerando Tribunal ad quem, de saber se a Recorrente não adquirira já um direito sobre o terreno, quando a Autora logrou que fosse reconhecido pela 1.ª Ré o seu crédito.
23. O douto Tribunal a quo, de forma muito simples, resolveu esta questão dizendo: "Quanto à anterioridade do crédito, não se suscita a questão, visto que o crédito foi reconhecido no processo CV3-07-0049-CAO, tendo em conta que o crédito tinha por fundamento o contrato-promessa celebrado em 1991 entre a Autora e a 1.ª Ré, esse crédito também é anterior ao acto a ser impugnado".
24. A Recorrente assenta a sua discordância do que foi decidido pelo douto Tribunal a quo, em factos tidos por provados e supra identificados na sua Motivação, factos esses que demonstram a complexidade de que se revestiram as negociações que a 1.ª Ré foi fazendo, ora com a Autora, ora com a Recorrente, não podendo esta deixar de considerar que o facto de ter inscrito, na Conservatória do Registo Predial, em seu favor a aquisição provisória do terreno, e, essencialmente, de ter procedido ao pagamento do preço do mesmo, adquiriu o direito sobre o terreno, em 14 de Março de 2007 e, portanto, antes de ter sido feita a transacção a que se referem os autos, que foi homologada por sentença de 22 de Fevereiro de 2008.
25. A Recorrente só não pôde converter em definitiva a inscrição provisória feita em seu favor, não só porque, em 11 de Julho de 2007, logrou a Autora que fosse deferida a providência cautelar que visava a proibição de alienação do terreno mas, também, porque, viu ser, em 9 de Novembro de 2007, maliciosamente, revogada a procuração que lhe fora outorgada pela 1.ª Ré, para que pudessem, livremente, pôr fim à acção principal, exarando a transacção em 22 de Fevereiro de 2008, sem que houvesse consequências com o levantamento da providência cautelar registada; na verdade, não podia a Recorrente fazer uso de tal procuração para converter em definitiva a inscrição provisória de aquisição do terreno, após ter sido decretada a mencionada providência.
26. Embora não seja unânime o entendimento no sentido de que, havendo o registo provisório em momento anterior ao do acto transmissivo ou constitutivo (como de resto é o mais frequente), a sua conversão em registo definitivo faz com que este retroaja à data do registo provisório, a Recorrente pretende que o Venerando Tribunal ad quem se pronuncie sobre esta matéria, face ao que prescreve o n.º 3 do art.º 6.º do Código do Registo Predial.
27. Se assim for entendido, tem-se que o acto impugnado (16 de Março de 2007) - data em que foi feita a inscrição provisória n.º 1*****G a favor da 2.ª Ré e para a qual retroagem os efeitos do contrato definitivo celebrado em 10 de Janeiro de 2009) é anterior à constituição do crédito da Autora (10 de Março de 2008) - data em que transitou a sentença homologatória da transacção e da qual resultou a condenação da 1.ª Ré no pagamento das já mencionadas prestações -, situação que é reforçada pelo facto de ter sido pago o preço do imóvel, pela 2.ª Ré, em 14 de Março de 2007, isto é, antes de proceder à inscrição provisória de aquisição.
28. A 1.ª Ré só tinha como bem penhorável - pelo menos conhecidos - o imóvel identificado nos autos, pelo que não podia, no âmbito do presente processo, a Recorrente apresentar prova (da sua responsabilidade por força do art.º 606.º do Código Civil) de que aquela possui bens penhoráveis de igualou maior valor.
29. Nestas circunstâncias, a Recorrente tem que reconhecer que se encontra preenchido este requisito geral da figura jurídica da "impugnação pauliana", não deixando de alegar o facto da maior importância: o pagamento feito pela ora Recorrente, em 14 de Março de 2007 do montante de MOP$581.000.000,00 (quinhentos e oitenta e um milhões de patacas) (facto dado por provado conforme resposta ao quesito 10.º da base instrutória) para evitar que o terreno fosse vendido em hasta pública (facto dado por provado conforme resposta ao quesito 11.º da base instrutória).
30. Tendo em conta a preferência do credor hipotecário ao pagamento do seu crédito, a Autora nunca poderia contar com o valor do terreno como garantia patrimonial para satisfação do seu crédito, se ele se mantivesse hipotecado ou se tivesse sido vendido em hasta pública - situação que foi impedida pela Recorrente ao proceder o pagamento da dívida ao banco credor -, a que acresce o facto de que, mantendo-se a dívida ao Banco Seng Heng (cuja quantia exequenda ascendia, em 24/5/2006, a MOP$1.252.166.677,56), em 22 de Fevereiro de 2008, seria muito superior ao valor que foi acordado entre a Autora e a 1.ª Ré.
31. Uma vez que está provado que o acto a impugnar foi oneroso, em conformidade com a lei, tem que se dar por provado o requisito suplementar da má-fé e, de acordo com o disposto no art.º 607.º, n.º 1, do Código Civil, o acto oneroso só está sujeito a impugnação pauliana se o devedor e o terceiro tiverem agido de má-fé, entendida esta como a consciência do prejuízo que o acto causa ao credor (n.º 2 da citada norma).
32. Caso se venha a entender que o crédito da Autora não é anterior ao acto impugnado, nos termos alegados pela Recorrente, então, exige a lei que esse acto tenha sido realizado dolosamente com o fim de impedir a satisfação do direito do futuro credor, conforme prescreve o art.º 605.º, alínea a) (in fine), do Código Civil.
33. Estando a Recorrente determinada a demonstrar ao Venerando Tribunal ad quem que não agiu com consciência de ter causado qualquer prejuízo à Autora, se lograr fazê-lo, fica, também, arredada a hipótese de ter agido dolosamente.
34. Pese o facto de, convictamente, a Recorrente considerar que a 1.ª Ré não estava de má-fé relativamente à Autora, pois com esta, sempre, negociou por forma a retirar benefícios para ambas, decorre dos factos provados que não houve conluio entre as 1.ª e a 2.ª Ré.
35. A prova directa do requisito da impugnação pauliana, "existência da má-fé", é, extremamente, difícil de alcançar, pelo que haverá que recorrer às chamadas presunções judiciais, ou seja, a meios lógicos c mentais da descoberta de factos, mediante o recurso a regras da experiência, podendo aquela prova emergir de factos indiciários, instrumentais ou circunstanciais (factos conhecidos).
36. Na sua fundamentação, a Meritíssima Juiz a quo, para chegar à conclusão de que este requisito se verifica depois de ter considerado muito simples' julgar existente a má-fé por parte da 1.ª Ré, relativamente à má-fé da parte da Recorrente (2.ª Ré), começou por referir vários factos que, apenas, provam que esta tinha conhecimento de que a Autora e a 1.ª Ré haviam acordado num valor como sendo uma dívida decorrente do contrato-promessa de compra e venda do terreno identificado nos autos, celebrado em 6 de Dezembro de 1991.
37. O simples conhecimento da existência de uma transacção homologada por sentença de 25 de Fevereiro de 2008, por si só, não leva à conclusão de que, para a 2.ª Ré, era previsível que, com a outorga da escritura pública de compra e venda em 1 de Janeiro de 2009, iria causar prejuízo à Autora, tal como se fez consignar na sentença recorrida nestes termos: "Assim, a 2.ª Ré tinha possibilidade de prever com a outorga da escritura pública de compra e venda contra a referida decisão, impossibilitando à Autora de obter a satisfação do seu crédito".
38. A Recorrente afirma que era sim do seu conhecimento essa transacção, tal corno eram do seu conhecimento outros acordos celebrados entre a Autora e a 1.ª Ré, tendo por base o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e a 1.ª Ré, em 6 de Dezembro de 1991 e o contrato-promessa complementar celebrado entre a 1.ª Ré e a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada celebrado em 15 de Maio de 1993 (para revisão das cláusulas contidas no referido contrato de 6 de Dezembro de 1991, tal como se deu por provado - cfr. alínea S) dos factos assentes).
39. A Recorrente, tinha, conhecimento de que aqueles dois contratos-promessa tinham sido celebrados e que (i) em 23 de Janeiro de 2005, foi enviada uma carta à 1.ª Ré, por iniciativa conjunta (1) da Autora e (2) da Companhia de Fomento Predial C, Limitada, referindo que, devido à insuficiência de capital, não podiam cumprir plenamente as condições constantes no "contrato-promessa de compra e venda" de 6 de Dezembro de 1991, pelo que aceitariam a cessação dos dois contratos acima referidos, cabendo, porém, à 1.ª Ré tratar do empréstimo hipotecário da Companhia de Fomento e Investimento Predial C, L imitada, facto que foi considerado provado, conforme matéria vertida na alínea X) dos factos assentes; (ii) em 27 de Janeiro de 2005, isto é, 4 dias depois da carta acima referida, a 1.ª Ré desistiu da instância no Processo CV2-04-0078-CAO em que são Rés a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada, e a Companhia de Fomento Predial D, Limitada, facto provado conforme matéria vertida na alínea Y) dos factos assentes; (iii) Em 2 de Março de 2005 (isto é, um mês e sete dias depois de terem acordado a cessação dos dois contratos nos termos da carta de 23 de Janeiro de 2005 e um mês c três dias depois da 1.ª Ré ter desistido da instância no processo em que eram rés as duas devedoras do Banco Seng Heng), (1) a 1.ª Ré, (2) a Autora e (3) a Companhia de Fomento c Investimento Predial C, Limitada, assinaram um acordo para anulação do "Contrato-promessa de compra e venda" de 6 de Dezembro de 1991 e do "Contrato-promessa complementar" de 15 de Maio de 1993, com a condição de que a 1.ª Ré teria que tratar da garantia hipotecária a favor do Banco Seng Heng e concordar em pagar à Autora uma quantia de MOP$160.000.000,00 (cento e sessenta milhões de patacas), a título de compensação dos investidores originais (alínea Z) dos factos assentes), isto é, no prazo de pouco mais de um mês, a cessação do(s) contrato(s)-promessa, ficou dependente de mais urna condição, qual seja, a obrigatoriedade da 1.ª Ré pagar à Autora o montante de MOP$160.000.000,00 (cento e sessenta milhões de patacas), a título de compensação dos investidores originais, permanecendo a outra condição prevista no primeiro acordo, qual seja, a obrigatoriedade da 1.ª Ré expurgar a hipoteca registada em favor do Banco Seng Heng.
40. Não se pode deixar de tomar em consideração que, nove meses depois deste último acordo, isto é, em 11 de Dezembro de 2006, a 1.ª Ré outorgou urna procuração a FXX (que veio a ser o sócio maioritário e único administrador da 2.ª Ré, aliás constituída para delinear um plano de desenvolvimento do terreno) com poderes de disposição e oneração do imóvel supra identificado e com autorização para negócio consigo mesmo (facto vertido na alínea M) dos factos assentes) e na sequência desta procuração, surgiu o contrato-promessa assinado, em 18 de Janeiro de 2007, tendo por objecto o citado terreno, com base no qual foi feita, em 16/03/2007, a inscrição provisória n.º 1*****G, a favor da Ré A, LIMITADA (facto vertido na alínea D) dos factos assentes), para se constatar corno decorreram as negociações, tendo por objecto o terreno identificado nos autos.
41. A inscrição provisória de aquisição em favor da ora Recorrente que foi feita, depois de, em 14 de Março de 2007, ter pago, por conta da 1.ª Ré, no âmbito do processo CV3-05-0042-CEO, a quantia de MOP$581.000.000,00 (quinhentos e oitenta e um milhões de patacas) (resposta ao quesito 10.º da base instrutória); certo sendo que tal pagamento foi feito no intuito de evitar a venda em hasta pública do imóvel (resposta ao quesito 11.º da base instrutória).
42. Em 11 de Julho de 2007, a Autora requereu uma providência cautelar de proibição de alienação do imóvel em causa, constante do proc. n.º CV3-07-0049-CAO-A, que foi deferida a qual não mereceu a reacção da 1.ª Ré (alínea E) dos factos assentes), providência esta que, na mente da Recorrente, não passou de uma manobra para evitar que pudesse converter em definitiva a inscrição provisória de aquisição do imóvel feita em seu favor.
43. A instauração da acção principal através do Proc. n.º CV3-07-0049-CAO, deduzida a 23.07.2007, tinha em vista a condenação da 1.ª Ré, na restituição do sinal em dobro, isto é, no pagamento de HK$206.000.000,00 (duzentos e seis milhões de dólares de Hong Kong), quantia essa, e a esse título, nunca reivindicada nos anteriores acordos assinados pela Autora e pela 1.ª Ré (com ou sem a intervenção de terceiros).
44. A acção CV3-07-0049-CAO terminou com a sempre mencionada transacção exarada nos autos em 22 de Fevereiro de 2008, na qual, em resumo, as partes, acordaram em rescindir o contrato-promessa de 6 de Dezembro de 1991 com a obrigação da 1.ª Ré pagar o montante global de HK$597.617.324,00, no prazo de 10 dias a contar da transacção, findo o qual se vencem juros de mora à taxa de 1,2% ao ano (matéria vertida na alínea F) dos factos assentes), integrando este valor, montantes que não haviam sido reivindicados nos acordos celebrados em 2005 e sem se perder de vista que, à data da transacção, já se encontrava reembolsada ao Banco Seng Heng e, portanto, o terreno já não se encontrava onerado da hipoteca constituída em favor do banco credor, o que determina que nunca poderia ser reivindicado um crédito superior aos que haviam sido nos dois anteriores acordos.
45. Terminada a acção principal, ficaria sem efeito, a providência cautelar de proibição de a 1.ª Ré alienar o imóvel e bem sabendo que, então, estava a 2.ª Ré em condições de proceder à escritura pública de compra e venda para converter em definitiva, a inscrição provisória fazendo uso da procuração que havia sido outorgada em 11 de Dezembro de 2006, cautelosamente, em 9 de Novembro de 2007, revogou tal procuração (matéria vertida na alínea AA) dos factos assentes no que se refere à revogação da procuração e respectiva data).
46. Com estes factos conhecidos e tidos como provados o douto Tribunal a quo poderia ter chegado a uma presunção ou a uma cadeia de presunções, que determinariam a conclusão de que a 2.ª Ré não agira de má fé ao celebrar a escritura de compra e venda em 10 de Janeiro de 2009.
47. A douta sentença recorrida ao considerar que o crédito da Autora (reconhecido no processo CV3-07-0049-CAO) tinha por fundamento o contrato-promessa celebrado em 1991 entre a Autora e a 1.ª Ré, então, não tirou qualquer ilação de todos os factos que deu por provados, mantendo a posição inicial da Autora de que se está perante um caso de muita simplicidade.
48. Tidos por provados que houve acordos anteriores ao que culminou com a transacção exarada nos autos CV3-07-0049-CAO, seria imperioso chegar a uma presunção de que algo não se encaixava no encadeamento das negociações feitas entre a Autora e a 1.ª Ré e entre a Autora, a Companhia de Fomento e Investimento Predial C (embora não sendo parte do processo) e a 1.ª Ré.
49. Crê a Recorrente, humildemente, que de acordo com as regras da vida comum e as regras da experiência e, ainda, a normalidade dos factos, não é crível que a Autora seja credora da 1.ª Ré de uma dívida decorrente do contrato-promessa celebrado em 6 de Dezembro de 1991, se depois de se aliar à Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada, e desta ter hipotecado o terreno, como garantia de um empréstimo concedido a "C" e uma outra parceira (D, Limitada) pelo Banco Seng Heng, acorda com a 1.ª Ré (em 23 de Janeiro de 2015) fazer cessar o mencionado contrato-promessa de 6 de Dezembro de 1991 (por insuficiência de capital), desde que a 1.ª Ré pagasse a dívida ao Banco Seng Heng mas, passado pouco mais de um mês, acorda com a 1.ª Ré (2 de Março de 2005), o pagamento de um montante fixado em MOP$160.000.000,00 (cento e sessenta milhões de patacas), a título de reembolso aos "investidores originais" (?), montante esse que, no âmbito do processo CV3-07-0049-CAO, passou a ser reivindicado como sinal ou princípio-de pagamento, alegadamente, pago pela Autora à 1.ª Ré (mas de valor mais baixo, isto é de HK$103.000.000,00 - cento e três milhões de dólares de Hong Kong) e, portanto, com esse fundamento, passa a ser reivindicado um crédito que corresponde ao dobro desse valor, isto é, de HK$206.000.000,00 (duzentos e seis milhões de dólares de Hong Kong).
50. Também, recorrendo às regras da experiência comum da vida e à normalidade dos factos, parece não ser razoável que se termine uma acção, por transacção, aceitando a Ré pagar uma dívida maior do que aquela por via da qual lhe foi instaurada uma acção, isto é, que a 1.ª Ré passasse a sentir-se obrigada a pagar à Autora um montante que ascende aos HK$597.617.324,00 a que correspondem MOP$615.545.843,72 (seiscentos e quinze milhões, quinhentas e quarenta e cinco mil, oitocentas e quarenta e três mil patacas e setenta e dois avos), contra o montante inicialmente, reivindicado pela Autora, na respectiva petição inicial, de HK$206.000.000,00.
51. A Recorrente não pode conformar-se com a decisão da " Meritíssima Juiz a quo, que ao analisar todos os factos tidos por provados, não tirou qualquer ilação do facto de entre a 1.ª Ré e a Autora, os acordos celebrados com a intenção de resolver o contrato-promessa de 6 de Dezembro de 1991, foram integrando condições, cada vez mais gravosas, nomeadamente, por não ter tomado em consideração que a transacção foi exarada quando já se encontrava paga a dívida do Banco credor e, portanto, o terreno estava desonerado da hipoteca, que antes fora constituída em favor do Banco Seng Heng, certo sendo que tal dívida foi paga pela 2.ª Ré, ora Recorrente.
52. O valor do terreno, à data da transacção (22 de Fevereiro de 2008) era de MOP$432.150.000,00 (quatrocentos e trinta e dois milhões, cento e cinquenta mil patacas) -, valor esse atribuído pelo Fisco e que, actualmente, se encontra averbado à descrição predial (conforme dado por provado pelo douto Tribunal - cfr. alínea O) dos factos assentes).
53. A má-fé no sentido com que é utilizada no art.º 607.º do Código Civil pode nunca alcançar prova directa, que é a prova que o juiz obtém, sem qualquer mediação, de um facto principal e presente, percepcionando tal facto directamente; tem que se servir, apenas, da prova indirecta, e ainda aí, não histórica ou representativa, em que o objecto da prova é directamente o facto principal, tratando-se de uma prova que não é obtida pela percepção directa do juiz mas por outros meios de prova.
54. Neste tipo de prova, o facto a provar não é directamente o facto principal e por isso os meios de prova não incidem logo sobre o facto a provar, mas sobre outros, chegando o juiz ao facto cuja prova pretende, através de cadeias maiores ou menores de presunções.
55. É a prova indiciária, que se serve dos factos instrumentais; nos termos do art.º 342.º do Código Civil, "presunções" são as ilações que a lei ou o julgador tiram de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido; consoante intervenha nessa ilação a lei ou o julgador, assim a presunção se diz legal - podendo ser ilidível ou inilidível -, ou judicial.
56. Conforme a doutrina mais abalizada, no caso da má fé para efeitos de "impugnação pauliana", apenas interferem presunções judiciais e não legais; tratou-se de uma opção do legislador que se quisesse a interferência destas últimas para a prova em questão tê-lo-ia referido, cumprindo ao julgador, quando se encontre no estrito campo dos factos tidos como provados, não ignorar as regras da experiência, a normalidade dos factos, as regras da vida, para, de factos conhecidos - base da presunção -, chegar a factos desconhecidos, na medida em que de outro modo não poderá alcançar a conclusão da má fé dos intervenientes no acto oneroso.
57. Seguindo estes ensinamentos doutrinários, está a Recorrente convicta de que, tendo em conta os factos dados por provados e sem ignorar as regras da experiência, a normalidade dos factos e as regras da vida, poderá chegar-se à conclusão de que a Ré, pese o facto de conhecer a transacção judicial de 22 de Fevereiro de 2008 e o contrato-promessa celebrado em 6 de Dezembro de 1991, não agiu de má fé ao outorgar a escritura de compra e venda, na qualidade de compradora, em 10 de Janeiro de 2009, isto é, dois anos após ter celebrado o contrato-promessa de compra e venda (18 de Janeiro de 2007) e cerca de dois anos após ter pago o montante de MOP$581.000.000,00 para evitar que o banco credor - Banco Seng Heng - que, entretanto já instaurara uma acção de execução, não determinasse a venda do terreno em hasta pública.
58. A Autora, em condições normais, já estaria desconfiada dos incumprimentos por parte da 1.ª Ré, mas não agiu por forma a executar, de imediato, isto é, decorrido o prazo extremamente curto de dez dias (fixado na mencionada transacção para pagamento de uma avultada quantia), a sentença homologatória de 22 de Março de 2008, tendo, antes preferido, deixar decorrer o prazo para eventual reacção da 2.ª Ré contra a referida sentença, e que foi convencida pela 1.ª Ré de que a situação estava resolvida, depois de a Recorrente, em Abril de 2008, ter requerido, através do processo n.º CV3-07-0077-CAO, contra a 1.ª Ré, execução específica do "contrato-promessa de compra e venda", celebrado em 18 de Janeiro de 2007, para a aquisição do terreno supra identificado.
59. É também indício de uma estratégia bem delineada, o facto de a Autora, mesmo tendo tomado conhecimento da referida escritura pública (realizada em 10 de Janeiro de 2009), só tenha instaurado a presente acção em 26 de Junho de 2013; na verdade, tudo muito bem calculado: agir, apenas, quando já não fosse possível a 2.ª Ré reagir contra a sentença homologatória, através de um recurso extraordinário mas antes de chegar o termo do prazo para invocar a figura jurídica da impugnação pauliana.
60. A Meritíssima Juíza a quo fundamentou, ainda, a sua decisão de considerar que houve má-fé da parte da 2.ª Ré, no facto de o levantamento da providência cautelar ter tido lugar por iniciativa da 2.ª Ré, que terá induzido em erro as entidades competentes, pois, nos termos do art.º 51.º do Código do Registo Predial "o cancelamento da providência cautelar está dependente da certidão passada que comprova a não pendência da acção", interpretando a Meritíssima Juíza a quo esta norma no sentido de que a certidão deverá ser pedida no processo da providência cautelar e não no processo da acção principal.
61. A recorrente não consegue decifrar como pode este facto ser considerado indiciador de que a 2.ª Ré agiu maliciosamente para lograr o cancelamento da providência cautelar que foi decretada previamente à instauração da acção ordinária instaurada pela Autora contra a 1.ª Ré e que terminou por vontade das partes, quando decidiram exarar uma transacção.
62. A douta sentença recorrida ao assentar a sua presunção de que a 2.ª Ré, ora Recorrente, agiu de má-fé, no facto de esta ter requerido por sua iniciativa o levantamento da providência cautelar, induzindo em erro o Tribunal que emitiu a certidão requerida e o Senhor Conservador que ordenou o cancelamento da providência cautelar, exactamente, porque se comprovou que já não estava pendente a acção principal daquela providência cautelar, proferiu uma fundamentação pouco clara, não permitindo que se conheça qual foi o processo lógico ou racional subjacente à formação da sua convicção, enquanto Julgadora.
63. A recorrente está convicta de que não ficou provado que a 2.ª Ré: enquanto adquirente do terreno, agiu de má fé, isto é, com consciência do prejuízo que causava à Autora; não o tendo feito o douto Tribunal a quo, dando-se o caso de todos os factos indiciadores da falta da má-fé da parte da 2.ª Ré se encontrarem provados, pode o Venerando Tribunal ad quem, lançar mão de presunções - do tipo daquelas para que aponta a Recorrente - a partir da matéria de facto dos autos, podendo-a desenvolver por via dessas e, assim, julgar nesse sentido.
64. Sendo a má fé um requisito suplementar imprescindível para a procedência da impugnação pauliana, e não tendo sido feita essa prova, aquela não pode ser considerada procedente.
65. A Meritíssima Juiz a quo fez uma interpretação do art.º 51.º do Código do Registo Predial que não se coaduna com o texto pretendido pelo legislador; considerou que, face ao que está prevista naquela norma, só uma certidão extraída dos autos da providência cautelar pode servir de base ao levantamento dessa providência cautelar c já não, se essa certidão for extraída da acção principal.
66. Crê a Recorrente que o n.º 1 do art.º 51.º deve ser entendido no sentido de que o cancelamento do registo de uma providência cautelar tem que ser feita com base numa certidão passada pelo tribunal que comprove que a "acção" já não está pendente, não especificando se a certidão deve ser extraída dos autos da acção principal ou dos autos da providência cautelar, certo sendo que correm apensados um à outra.
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A Autora Sociedade de Investimento e de Fomento Predial B, Limitada respondeu à motivação do recurso acima em referência nos termos constante a fls. 1192 a 1205 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, pugnando pela improcedência do recurso.
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Foram colhidos os vistos legais.
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II – Factos
Vêm provados os seguintes factos pelo Tribunal a quo:
- Em 06 de Dezembro de 1991, Autora e a Ré G (Macau), Limitada celebraram um contrato-promessa de compra e venda pelo qual esta Ré se obrigou a vender e a Autora se obrigou a comprar o prédio situado na Estrada ......, n.ºs 14 a 17, com a descrição predial n.º 2***, a fls. 278v. do livro B-12, tudo conforme doc.1 da p.i. cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos, prédio esse com a área de área de 56.166m2. (alínea A) dos factos assentes)
- A realização da escritura da compra e venda prometida ficou dependente de certos condicionalismos a cargo da vendedora, nomeadamente, a aprovação da área de construção e a desocupação dos inquilinos, conforme acordado na cláusula 6ª do contrato-promessa. (alínea B) dos factos assentes)
- A Ré G (Macau) Limitada deu de hipoteca o imóvel supra id., hipoteca inscrita sobre o n.º 3*** do livro C27M, estando também onerado com uma penhora averbada à mesma inscrição por via de acção intentada pelo Banco Seng Heng (CV3-05-0042-CEO) e dois arrestos inscritos provisoriamente sob o n.ºs 3****F e 3****F, tudo conforme doc. 2 junto com a pi. cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos. (alínea C) dos factos assentes)
- As Rés celebraram um contrato-promessa de compra e venda em 18 de Janeiro de 2007, tendo por objecto o citado imóvel e pelo valor de HK$188.300.000,00, com base no qual foi feita, em 16/03/2007, a inscrição provisória n.º 1*****G, a favor da Ré A, Limitada conforme doc. 2 junto com a p.i., fls. 8, cujo teor se reproduz para os legais e devido efeitos. (alínea D) dos factos assentes)
- A Autora requereu providência cautelar de proibição de alienação do imóvel em causa, constante do Proc. n.º CV3-07-0049-CAO-A, que foi deferida por decisão de 11 de Julho de 2007 junta fls. 54 e ss. e cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos, a qual não mereceu reacção da 1ª Ré. (vide fls. 54) (alínea E) dos factos assentes)
- Seguiu-se a instauração da acção principal através do Proc. n.º CV3-07-0049-CAO, deduzido a 23/07/2007, na qual a Autora pediu a condenação da Ré G (Macau), Limitada na restituição do sinal em dobro, acção que terminou com transacção exarada nos autos em 22 de Fevereiro de 2008, na qual, em resumo, as partes, acordaram em rescindir o contrato-promessa em causa, com as seguintes obrigações a cargo da Ré G (Macau), Limitada:
a) Restituir a quantia de HK$350.589.010,00 recebida como princípio de pagamento do preço da venda prometida;
b) Pagar a indemnização de HK$247.028.314,00 pela rescisão do mesmo contrato-promessa;
c) Pagar estas importâncias, no montante global de HK$597.617.324,00, no prazo de 10 dias a contar da transacção, findo o qual se vencem juros de mora à taxa de 1,2% ao ano, tudo conforme doc. 2 da junto com a p.i., fls. 26 a 30, cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos. (alínea F) dos factos assentes)
- A transacção foi homologada por sentença 25 de Fevereiro de 2008, transitada em 10 de Março de 2008, donde resultou a condenação da Ré G (Macau), Limitada naquelas prestações, tudo conforme doc. 2 junto com a p.i., fls. 31-32, cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos. (alínea G) dos factos assentes)
- Com base nessa sentença, a Autora obteve, em 03/03/2008, a inscrição de hipoteca judicial n.º 8****C sobre o imóvel em causa, provisória por natureza, nos termos da alínea i) do n.º1 do artigo 86.º do C.R. Predial, conforme fls. 12 do doc. 2 junto com a p.i. (alínea H) dos factos assentes)
- Oficiosamente os serviços de registo rectificaram em 01/11/2012 o dito registo e inscrevendo-o também como provisória nos termos da alínea c) do n.º2 do mesmo artigo 86.º, por virtude da anterior inscrição provisória n.º 1*****G supra referida, tudo conforme fls. 13 do doc. 2 junto coma p.i. cujo teor se reproduz. (alínea I) dos factos assentes)
- A Ré G (Macau), Limitada não fez o pagamento voluntário das prestações acordadas no prazo de 10 dias estipulado na transacção supra referida a Autora. (alínea J) dos factos assentes)
- Ré G (Macau), Limitada, representada por H, e a Ré A, Limitada, representada por FXX, celebraram a compra e venda do imóvel supra id. por escritura pública de 10/01/2009, a fls. 16 do L.º417 do Notário Privado Dr. I, junto com a p.i. como doc. 4 cujo teor aqui se dá por reproduzido para os legais e devidos efeitos. (alínea K) dos factos assentes)
- E com base nela a Ré A, Limitada promoveu a conversão definitiva da inscrição provisória n.º1*****G da aquisição id. em D), determinado a caducidade da inscrição da hipoteca id. em H), n.º8****C, em 01/11/2012, tudo conforme fls. 13 do doc. 2 junto com a p.i. (alínea L) dos factos assentes)
- A Ré G (Macau), Limitada outorgou em 11 de Dezembro de 2006 uma procuração a FXX com poderes de disposição e oneração do imóvel supra id. e com autorização para negócio consigo mesmo, tudo conforme doc. 5 junto com a p.i., fls. 10 a 15, cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos. (alínea M) dos factos assentes)
- FXX assinou o contrato-promessa id. em D) na dupla qualidade de procurador da Ré G (Macau), Limitada e de administrador da Ré A, Limitada. (alínea N) dos factos assentes)
- O Fisco atribui ao imóvel supra descrito o valor de MOP$432.150.000,00 patacas, actualmente averbado à descrição predial. (alínea O) dos factos assentes)
- Ré A, Limitada conhecia o contrato-promessa referido em A), tendo impugnado com embargos de terceiro, liminarmente indeferidos, a providência cautelar requerida pela Autora para acautelar o cumprimento desse contrato, proc. CV3-07-0049-CAO-A, conforme doc. 3 junto com a p.i., fls. 5, cujo teor aqui se dá por reproduzido para os legais e devidos efeitos. (alínea P) dos factos assentes)
- O imóvel supra referido era o único bem da 1ª Ré. (alínea Q) dos factos assentes)
- A fim de cumprir o “Contrato-promessa de compra e venda” de 6 de Dezembro de 1991, em 28 de Janeiro de 1992, a 1ª Ré apresentou junto da DSSOPT o pedido de concessão da licença para o desenvolvimento do projecto, tendo tal pedido sido negado em 01 de Julho de 1992, tudo conforme doc. 6 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea R) dos factos assentes)
- Posteriormente, em 15 de Maio de 1993, a 1ª Ré celebrou com a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada o “Contrato-promessa complementar” para a revisão das cláusulas contidas no “Contrato-promessa de compra e venda” de 06 de Dezembro de 1991, passando a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada a ser responsável pelo acompanhamento de todas as formalidades relativas à apresentação do projecto na DSSOPT. Esta companhia pagou à 1ª Ré a quantia de HK$247.589.010,00, com vista ao desenvolvimento conjunto do respectivo terreno, tudo conforme doc. 7 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea S) dos factos assentes)
- Nos termos do “Contrato-promessa complementar” celebrado no dia 15 de Maio de 1993, a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada estava obrigada a responsabilizar-se pela apresentação do projecto junto da DSSOPT, mas tal não chegou a ser concretizado devido ao incumprimento pela C 1ª Ré. (alínea T) dos factos assentes)
- No momento de assinatura do “Contrato-promessa complementar”, em 15 de Maio de 1993, a 1ª Ré entregou à Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada a procuração (original) assinada em 28 de Julho de 1992, na qual a 1ª Ré confere a esta companhia os poderes para dispor e gerir o respectivo terreno, tudo conforme doc. 8 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea U) dos factos assentes)
- Em 13 de Agosto de 1993, com a procuração acima referida, a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada hipotecou o terreno em causa junto do Banco Seng Heng, para garantia do empréstimo contraído pela Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada e da Companhia de Fomento Predial D, Limitada, no montante de MOP$310.000.000,00, tudo conforme doc. 9 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea V) dos factos assentes)
- Em 30 de Novembro de 2004 a 1ª Ré intentou uma acção contra a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada e a Companhia de Fomento Predial D, Limitada, com o Processo n.º CV2-04-0078-CAO, solicitando que estas pagassem à 1ª Ré, no prazo de 10 dias, o montante de MOP$90.033.319,70 ou seja declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda assinado em 15 de Maio de 1993 (isto é o “Contrato-promessa complementar”) e seja distratada a hipoteca bancária que incide sobre o terreno, tudo conforme doc. 10 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea W) dos factos assentes)
- Em 23 de Janeiro de 2005, foi enviada uma carta à 1ª Ré por iniciativa conjunta da autora e da Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada, referindo que devido à insuficiência de capital, não podiam cumprir plenamente as condições constantes no “Contrato-promessa de compra e venda” de 06 de Dezembro de 1991 e no “Contrato-promessa complementar” de 15 de Maio de 1993, pelo que, “aceitaram” a cessação dos dois contratos acima referidos, cabendo, contudo, à 1ª Ré tratar do empréstimo hipotecário da Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada, no Banco Seng Heng, tudo conforme doc. 11 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea X) dos factos assentes)
- Em 27 de Janeiro de 2005, o JX e o KX que representaram a 1ª Ré desistiram da instância no Processo n.º CV2-04-0078-CAO em que são réus a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada e a Companhia de Fomento Predial D, Limitada, tudo conforme doc. 12 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea Y) dos factos assentes)
- Em 02 de Março de 2005, a 1ª Ré, a Autora e a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada, assinaram um acordo para a “anulação” do “Contrato-promessa de compra e venda” de 06 de Dezembro de 1991 e do “Contrato-promessa complementar” de 15 de Maio de 1993, com a condição de que a 1ª Ré teria que tratar da garantia hipotecária a favor do Banco Seng Heng, e concordar em pagar à Autora uma quantia de MOP$160.000.000,00, a título de compensação dos investidores originais, tudo conforme doc. 5 junto com a contestação cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos. (alínea Z) dos factos assentes)
- Em 09 de Novembro de 2007, a 1ª Ré, representada pelo JX, revogou a procuração relativa ao terreno, assinada em 11 de Dezembro de 2006 (id.em M), que conferia poderes ao FXX, tudo conforme doc. 16 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea AA) dos factos assentes)
- Em Abril de 2008, a 2ª Ré requereu, através do Processo n.º CV3-07-0077-CAO, contra à 1ª Ré, a execução específica do “contrato-promessa de compra e venda” celebrado em 18 de Janeiro de 2007 e id. em D), para aquisição do terreno supra id., tudo conforme doc. 17 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea BB) dos factos assentes)
- Em 02 de Abril de 2008, a 1ª Ré apresentou a contestação, onde se opôs à execução específica, com os fundamentos que constam do doc. 18 junto com a contestação e cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos, nada se impugnando em relação ao contrato. (alínea CC) dos factos assentes)
- Em 14 de Julho de 2008 a 1ª Ré deduziu uma acção contra a 2ª Ré, através do Processo n.º CV2-08-0048-CAO, alegando a simulação do contrato-promessa de compra e venda assinado em 18 de Janeiro de 2007, bem como requereu que fosse declarada a nulidade deste contrato e do registo provisório de aquisição, tudo conforme doc. 19 junto com a contestação cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos. (alínea DD) dos factos assentes)
- JX, em 05 de Março de 2009 enviou uma carta à 1ª Ré, declarando que a relação de locação entre ele e o LXX poderia ser cessada em qualquer tempo, e que não conheceria circunstâncias sobre arrendamento a terceiros, tudo conforme doc. 20 junto com a contestação cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos. (alínea EE) dos factos assentes)
- Em 08 de Março de 2009, a 1ª Ré enviou uma carta ao LXX no sentido de esclarecer que a propriedade do terreno é da Companhia de Desenvolvimento A, Limitada (2.ª Ré), notificando ainda que já cessou a relação de locação e lhe exigiu a desocupação imediata, tudo conforme doc. 21 junto com a contestação e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea FF) dos factos assentes)
- Em 22 de Fevereiro de 2012, a filha do JX (JX1) recorreu ao Tribunal de Hong Kong invocando despesas de intermediação, para reclamar três cheques, sem indicação do nome do beneficiário, com as datas de emissão em 31 de Agosto de 2009, 30 de Novembro de 2009 e 31 de Julho de 2011, na importância total de HK$80.000.000,00, tudo conforme doc. doc. 24 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos. (alínea GG) dos factos assentes)
- Na sequência do referido em J) a Autora e a 1ª Ré mantiveram negociações visando o pagamento do que ficou acordado na transacção supra referida. (resposta ao quesito 1º da base instrutória)
- A venda referida em K) foi concretizada no decorrer destas negociações. (resposta ao quesito 2º da base instrutória)
- A 2ª Ré tinha conhecimento da transacção supra referida de 25 de Fevereiro de 2008 e da hipoteca judicial id. em H). (resposta ao quesito 4º da base instrutória)
- Em 14 de Março de 2007 a 2ª Ré pagou, por conta da 1ª Ré, no âmbito do processo CV3-05-0042-CEO, a quantia de MOP$581.000.000,00 (fls. 25). (resposta ao quesito 10º da base instrutória)
- Tal pagamento foi feito no intuito de evitar a venda em hasta pública do imóvel supra referido. (resposta ao quesito 11º da base instrutória)
- Foi emitido pelo JX um recibo em que declarou ter recebido a quantia de HK$8.000.000,00, a título de despesa de intermediação sobre o terreno em causa (doc. 23 junto com a contestação cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos). (resposta ao quesito 25º da base instrutória)
- A cessação dos contratos referidos no acordo id. em Z), e segundo este, dependia do cumprimento integral das obrigações nele estipuladas em cada uma das suas cláusula, nomeadamente o que consta da cláusula 1) e 3). (resposta ao quesito 30º da base instrutória)
- A 1ª Ré não cumpriu nenhuma das referidas obrigações transcritas na cláusula 1) e 3) do acordo id. em Z), nomeadamente o reembolso do empréstimo ao banco Seng Heng referido em C). (resposta ao quesito 31º da base instrutória)
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III – Fundamentação
1. Da requerida rectificação de erros de escrita da sentença recorrida:
Dispõe o nº 2 do artº 570º do CPCM que “Em caso de recurso, a rectificação só pode ter lugar antes de ele subir, podendo as partes alegar perante o tribunal superior o que entendam de seu direito no tocante à rectificação”.
Ora, não tendo o Tribunal a quo decidido à requerida rectificação antes de mandar subir os autos a este TSI, nada podemos fazer neste momento face ao preceito legal acima transcrito.
2. Da impugnação da decisão da matéria de facto:
Vem a 2ª Ré impugnar a decisão da matéria de facto quanto ao facto assente sob a al. C) dos Factos Assentes e os factos dados provados sob os quesitos 30º e 31º da Base instrutória, a saber:
C)
A Ré G (Macau) Limitada deu de hipoteca o imóvel supra id., hipoteca inscrita sobre o n.º 3*** do livro C27M, estando também onerado com uma penhora averbada à mesma inscrição por via de acção intentada pelo Banco Seng Heng (CV3-05-0042-CEO) e dois arrestos inscritos provisoriamente sob o n.ºs 3****F e 3****F, tudo conforme doc. 2 junto com a pi. cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos.
30º
A cessação dos contratos referidos no acordo id. em Z), e segundo este, dependia do cumprimento integral das obrigações nele estipuladas em cada uma das suas cláusula, nomeadamente o que consta da cláusula 1) e 3)?
31º
A 1ª R. não cumpriu nenhuma das referidas obrigações transcritas na cláusula 1) e 3) do acordo id. em Z), nomeadamente o reembolso do empréstimo ao banco Seng Heng referido em C)?
Para a 2ª Ré, o texto da al. C) dos Factos Assentes é incompleta, não revelando todos os factos constantes da respectiva certidão de registo predial junto aos autos, pelo que deveria ser reformulada nos seguintes termos:
　　　“O imóvel supra identificado foi dado hipoteca, em 13 de Agosto de 1993, pela Companhia C, Limitada, hipoteca inscrita sob o n.º 3*** do livro C27M, em favor do Banco Seng Heng, estando também onerado com uma penhora averbada à mesma inscrição por via de acção intentada pelo mesmo banco credor (CV3-05-0042-CEO) e dois arrestos inscritos provisoriamente sob o n.ºs 3****F e 3****F, tudo conforme doc. 2 junto com a pi. cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos.”
Salvo o devido respeito, entendemos que se trata de uma impugnação desnecessária, já que o próprio texto da al. C) dos Factos Assentes fez remissão expressa ao conteúdo integral da certidão do registo, o qual foi dado como reproduzido no facto assente, pelo que nada impede o Tribunal servir dos demais factos constantes da certidão para a decisão do mérito da causa.
Em relação aos quesitos 30º e 31º da Base Instrutória, a 2ª Ré está simplesmente a manifestar a sua discordância quanto à interpretação dos factos feita pelo Tribunal a quo, e não uma impugnação da decisão da matéria de facto propriamente dita.
Pois, na sua óptica, conjugando com os factos vertidos nas als. C) e Z) dos Factos Assentes e os factos provados nos quesitos 10º e 11º, os factos constantes dos quesitos 30º e 31º deveriam ser interpretados duma forma diferente do que interpretou o Tribunal a quo na sentença recorrida, questão esta que é tratada a seguir na apreciação da decisão do mérito da causa.
Face ao exposto, é de negar provimento ao recurso nesta parte.
3. Da insuficiência da matéria de facto suscitada oficiosamente:
A 2ª Ré, alegou, nos artigos 3º, 4º, 117º e 118º a 121º da contestação os seguintes factos:
- A 1ª Ré apenas pagou à Autora a quantia de HKD$103.000.000,00 com a celebração do contrato promessa de compra e venda do terreno em referência, e esta, através da acção ordinária nº CV3-07-0049-CAO, intentada em 23/07/2007, pediu a restituição do sinal pago em dobro no valor de HKD$206.000.000,00, acrescido de juros moratórios legais, com fundamento no incumprimento culposo do contra por parte da 1ª Ré;
- O preço da venda do imóvel fixado no contrato promessa de compra e venda celebrado entre as 1ª e 2ª Rés é de HKD188.300.000,00, acrescida da responsabilidade pela garantia do empréstimo a favor do Banco Seng Heng, no montante de MOP$493.520.000,00, à data da celebração do referido contrato promessa;
- Nas acções ordinárias nºs CV3-09-0040-CAO e CV3-10-0005-CAO, intentadas por outros indivíduos alegadamente ser credores do terreno em causa, nas quais foi suscitada a questão da simulação do negócio quanto à compra e venda do terreno realizada entre as Rés dos presentes autos. Para o efeito, foi feita a avaliação do valor do terreno e após o julgamento, ficou comprovado que o valor do mercado do terreno em causa em Fevereiro de 2007 era de MOP$503.000.000,00 e de MOP$500.000.000,00, respectivamente.
Estes factos não foram considerados pelo Tribunal a quo como factos relevantes para a boa decisão da causa, pelo que não foram dados como assentes nem seleccionados para a Base Instrutória.
Salvo o devido respeito, achamos tais factos têm alguma relevância para a boa decisão do mérito da causa.
Dispõe o nº 4 do artº 629º do CPC que “Se não constarem do processo todos os elementos probatórios que, nos termos da alínea a) do n.º 1, permitam a reapreciação da matéria de facto, pode o Tribunal de Segunda Instância anular, mesmo oficiosamente, a decisão proferida na primeira instância, quando repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto ou quando considere indispensável a ampliação desta; a repetição do julgamento não abrange a parte da decisão que não esteja viciada, podendo, no entanto, o tribunal ampliar o julgamento de modo a apreciar outros pontos da matéria de facto, com o fim exclusivo de evitar contradições na decisão”.
Uma vez que os factos acima identificados não foram impugnados pela Autora na réplica e estão devidamente comprovados pelos documento juntos aos autos e não impugnados, não nos se afigura ser necessária baixar os autos para o Tribunal a quo proceder ao julgamento da matéria de facto em falta, face aos princípios da economia e da celeridade processuais.
Nesta conformidade, é acrescentada na factualidade apurada os factos acima elencados.
4. Da decisão do mérito da causa:
A sentença recorrida julgou a impugnação paulina procedente nos seguintes termos:
　　　“…
　　　Impugnação pauliana
　　　Por último, vem a Autora recorrer à figura de impugnação pauliana com vista à não produção do efeito do contrato de compra e venda em relação à ela, permitindo-lhe exercer os seus direito de execução sobre o terreno em crise para a satisfação integral do seu crédito.
　　　A impugnação pauliana é um meio de conservação da garantia patrimonial, através do qual ao credor é conferida a possibilidade de reagir contra actos praticados pelo devedor, que diminuam o activo ou aumentem o passivo do património.
　　　Diz o artº 605º do C.C. que “Os actos que envolvam diminuição da garantia patrimonial do crédito e não sejam de natureza pessoal podem ser impugnados pelo credor, se concorreram as circunstâncias: a) ser o crédito anterior ao acto ou, sendo posterior, ter sido o acto realizado dolosamente com o fim de impedir a satisfação do direito do futuro credor; b) Resultar do acto a impossibilidade, para o credor, de obter a satisfação integral do seu crédito, ou agravamento dessa impossibilidade.”
　　　Por outro lado, diz o artº607º do C.C.M., “1. O acto oneroso só está sujeito à impugnação pauliana se o devedor e o terceiro tiveram agido de má fé; se o acto for gratuito, a impugnação procede, ainda que um e outro agisse de boa fé. 2. Entende-se por má fé a consciência do prejuízo que o acto causa ao credor.”
　　　Flui desses preceitos os seguintes requisitos da acção pauliana: a existência de crédito; anterioridade do crédito ou fraude preordenada; o prejuízo da garantia patrimonial e má fé do devedor e terceiro, se o acto for oneroso.
　　　Urge aquilatar se o presente caso preencher os requisitos de impugnação pauliana.
　　　Crédito da Autora
　　　Alegou a Autora que goza de direito de crédito no montante de HK$597.617.324,00, no confronto da 1ª Ré, crédito esse derivado do incumprimento do contrato-promessa imputável a essa Ré e já reconhecido por sentença judicial no processo CV3-07-0049-CAO.
　　　Refutou a 2ª Ré com a excepção da simulação desse crédito cometida pela Autora e a 1ª Ré.
　　　Alegando que após a celebração do contrato-promessa em 2007, a 1ª Ré sempre recusou a celebração da escritura pública, exigindo, através do seu representante, à 3ª Ré o pagamento de mais dinheiro.
　　　No decorrer das negociações com a 1ª Ré, a Autora requereu a providência cautelar comum e obteve a decisão da proibição da 1ª Ré os actos de disposição em relação ao terreno referido.
　　　Na acção ordinária CV3-07-0049-CAO instaurada pela Autora contra a 1ª Ré, aquela imputou à esta a falta de cumprimento do contrato-promessa, exigindo a ser indemnizado o sinal em dobro no montante de HKD206.000.000,00. Mas esse contrato-promessa já tinha sido revogado pelos contraentes, apesar disso, no final, as partes transigiram no pagamento pela 1ª Ré à Autora o montante de HKD597.617.324,00. Entendeu a 2ª Ré que essa acção judicial como a transacção judicial foram simulados pela Autora e a 1ª Ré.
　　　No decorrer dessas negociações, o FXX, sócio da 2ª Ré, chegou a firmar um acordo com o representante da 1ª Ré, o JX no sentido de este se responsabiliza pela resolução de todo os litígios judiciais pendentes relativos ao terreno, assim como a desocupação dos indivíduos que ocupam o terreno, contra o pagamento de remuneração pelo F ao J no montante de HK$105.000.000,00. O F já pagou ao J o montante de HK$15.000.000,00. Mas como o J não cumpriu o seu compromisso, o tal F recusou o pagamento dos restantes montantes. Assim, a Autora, no conluio com a 1ª Ré, instaurou a presente acção, com o intuito de prejudicar os interesses da 2ª Ré.
　　　Porém, feito o julgamento, não se acha que a 2ª Ré conseguiu provar a matéria de facto quanto à excepção deduzida.
　　　Com efeito, decorre dos factos tidos apurados que a Autora e a 1ª Ré celebraram um contrato-promessa de compra e venda que tem por objecto o terreno situado na Estrada ...... nº14 a 17. A realização da escritura pública depende, entre outro, da aprovação da área de construção e a desocupação dos inquilinos, cujo cargo incumbe à vendedora, ora 1ª Ré.
　　　No entanto, a 1ª Ré chegou a apresentar o pedido de concessão da licença para o desenvolvimento do projecto, em 1992, mas não obteve o provimento. Assim, a 1ª Ré celebrou com a Companhia C o “contrato-promessa complementar” para a revisão das cláusulas contidas do contrato-promessa de 1991, passando a C responsável pelo acompanhamento de todas as formalidades relativas à apresentação do projecto na DSSOPT, mas tal também não chegou a ser concretizado.
　　　No âmbito do contrato-promessa complementar, a 1ª Ré passou uma procuração com os poderes para dispor e gerir o terreno a favor da Companhia C, no uso dessa procuração, esta hipotecou o terreno para garantir o empréstimo no montante de MOP$310.000.000,00 contraído por si própria e pela Autora.
　　　A 1ª Ré instaurou, em 30/11/2004, uma acção contra a Companhia C e a Autora, no processo nº CV2-04-0078-CAO, solicitando que estas pagassem à 1ª Ré o montante de MOP$90.033.319,70 ou seja declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda assinada em 15 de Maio de 1993. Por iniciativa conjunta da Autora e da C, foi manifestada à 1ª Ré que “aceitaram” a cessação dos dois contratos referidos. Em 27/01/2005, a 1ª Ré desistiu a instância desse processo.
　　　Assim, em 2/05/2005, a 1ª Ré, a Autora e a Companhia C assinaram um acordo para a “anulação” do contrato-promessa de 6/12/1991 e do contrato-promessa complementar de 15/05/1993, com a condição de que a 1ª Ré teria que tratar da garantia hipotecária a favor do Banco Seng Heng e concordar em pagar à Autora uma quantia de MOP$160.000.000,00, a título de compensação dos investidores originais.
　　　A cessação dos contratos acima referidos dependia do cumprimento integral das obrigações nele estipuladas em cada uma das cláusulas, nomeadamente o que consta da cláusula 1) a 3) que se traduz no pagamento da quantia MOP$160.000.000 pela 1ª Ré à Autora e C.
　　　Mas a 1ª Ré não cumpriu nenhuma das referidas obrigações transcritas nessas cláusulas.
　　　Perspectiva a 2ª Ré, tanta a providência cautelar comum, como a seguida acção principal processo nºCB3-07-0049-CAO instauradas pela Autora contra a 1ª Ré, assim como a transacção que as partes chegaram nesse processo, foram intencionalmente falsificados pela Autora e 1ª Ré por que os contratos-promessa tinham sido revogados pelos respectivos contraentes anteriormente às respectivas acções, assim havendo, na realidade, qualquer direito de crédito por parte da Autora para com a 1ª Ré.
　　　Isso não se corresponde à verdade.
　　　Pois, se bem que a Autora e a 1ª Ré chegaram o acordo no sentido de “anular” ou “cessar” o contrato-promessa de 1991 e o contrato-promessa complementar de 1993, mas vem comprovado que existe cláusula suspensiva que consiste no cumprimento das obrigações assumidas pela 1ª Ré traduzido no pagamento de compensação pecuniária à Autora. Está igualmente provado que essa condição não se verificou. Assim, não se pode entender que o contrato-promessa celebrado entre a Autora e a 1ª Ré em 1991 já foi revogado ou “resolvido” por vontade das partes.
　　　Assim, cairá por terra toda a argumentação da 2ª Ré de que o crédito que a 1ª Ré comprometeu a pagar à Autora na transacção homologada carece de fundamento e sendo simulado. Não poderá proceder a excepção de simulação.
　　　Conforme os factos apurados, prova-se que a Autora é credora da 1ª Ré na quantia de HK$597.617.324,00, acrescido de juros de mora à taxa de 1.2%, a partir de 10 dias a contar da transacção, crédito esse já tinha sido homologado por sentença de 25 de Fevereiro de 2008 proferida no processo CV3-07-0049-CAO.
　　　Até à actualidade, a 1ª Ré não devolveu a quantia acima referida à Autora.
　　　Resumido desses factos provados, dúvida não há que a Autora é credora da 1ª Ré no montante acima referido.
　　　- Anterioridade do crédito ou fraude preordenada
　　　Quanto à anterioridade do crédito, não se suscitou questão, visto que o crédito foi reconhecido no processo CV3-07-0049-CAO, tendo em conta o crédito tinha por fundamento o contrato-promessa celebrado em 1991 entre a Autora e a 1ª Ré, esse crédito também é anterior ao acto a ser impugnado.
　　　- Prejuízo de garantia patrimonial
　　　No que tocante ao requisito da impossibilidade ou agravamento da impossibilidade de satisfação integral do crédito por virtude do mesmo acto, está assente que o imóvel em crise era o único bem da 1ª Ré, é mais que cristiano que com a venda do terreno, a Autora não tem qualquer possibilidade de ver a satisfação do seu crédito.
　　　- Má fé das Rés
　　　Outro requisito para concessão de impugnação pauliana é o devedor e o adquirente agiram de má fé se o acto a impugnar for acto oneroso.
　　　Dos factos assentes não temos dúvidas que o acto impugnado é oneroso. Com efeito, pela aquisição do terreno, foi fixado o preço de HK$188.300.000,00. Vem comprovado que a 2ª Ré pagou, por conta da 1ª Ré, pelo menos, a quantia de MOP$581.000,00 (para evitar a venda em hasta pública do terreno em causa).
　　　Pelo que, face à onerosidade do acto, para que proceda a impugnação pretendida pela Autora, é indispensável a má fé das Rés.
*
　　　Entende-se por má fé a consciência do prejuízo que o acto causa ao credor. Portanto, a má fé não se exige necessariamente a intenção de prejudicar, basta a consciência do devedor e do terceiro que o acto a impugnar irá provocar a impossibilidade para o credor obter a satisfação integral do seu crédito ou seu agravamento.
　　　Como se disse Antunes Varela, “A formulação da lei também demarca nitidamente da posição dos autores que identificam a má fé com a intenção de prejudicar os credores. O devedor e o terceiro podem agir com outra intenção, em busca dum outro objectivo, mas com perfeita consciência do prejuízo que vão causar. E tanto basta, no pensamento da lei, para que a pauliana proceda.”
*
　　　No que se concerne à 1ª Ré, pelo facto de ter sido ela quem prometeu vender à Autora e quem incumprira o respectivo contrato, é manifesto, segundo o princípio de experiência comum e por lógica, que a mesma tinha o conhecimento de que a alienação do seu bem a tornaria incapaz de satisfazer o crédito que tinha com a Autora.
　　　O problema não é tão delineado em relação à 2ª Ré.
　　　Conforme os factos assentes, a outorga da escritura pública de compra e venda traduz-se no cumprimento da obrigação da prestação derivada do contrato-promessa celebrado entre as Rés em 18/01/2007.
　　　Dos factos tidos por provados, não consta que quando as Rés celebraram o iludido contrato-promessa, a 2ª Ré conhecia do crédito da Autora. Aparentemente, parece-se que a 2ª Ré celebrou o contrato definitivo de compra e venda com a 1ª Ré, no cumprimento do contrato-promessa que tinha celebrado antes, não tinha a intenção ou consciência da possibilidade de prejudicar o direito da Autora.
　　　No entanto, vistas melhores as coisas, a conclusão terá se ser outra.
　　　Não obstante, vem comprovado que a 2ª Ré tinha conhecimento da transacção judicial entre a Autora e a 1ª Ré em 25 de Fevereiro de 2008 e da hipoteca judicial registada a favor da Autora. Ou seja, se a 2ª Ré não tinha conhecimento do crédito da Autora na altura da celebração do contrato-promessa, certamente, já o tomou conhecimento antes da outorga da escritura pública
　　　E não só isso.
　　　Dos factos assentes resulta-se que a Autora já requereu a providência cautelar de proibição da alienação do imóvel em causa, que foi deferida por decisão de 11 de Julho de 2007. Assim, mesmo que a 2ª Ré gozasse da posição do promitente-comprador e o registo provisório a seu favor, ela também não poderia celebrar o contrato definitivo de compra e venda, face à inibição ordenada na referida decisão judicial.
　　　E essa situação é conhecida pela própria 2ª Ré, pois vem comprovado que esta tinha impugnado com embargos de terceiro a providência cautelar requerida pela Autora.
　　　Assim, a 2ª Ré tinha possibilidade de prever, com a outorga da escritura pública de compra e venda contra a referida decisão, impossibilitando à Autora obter a satisfação do seu crédito.
　　　Bem, sem o levantamento da providência cautelar, nunca conseguiriam as Rés a outorga da escritura pública em 08/01/2009.
　　　O problema põe-se em saber como é que o tornaram possível.
　　　Conforme o teor da certidão do registo predial de fls. 868 a 880, foi requerida pela 2ª Ré o cancelamento da referida providência cautela, tendo como título a certidão da sentença homologatória extraída do processo nºCV3-07-0049-CAO.
　　　Portanto, foi a 2ª Ré que por sua iniciativa, requereu o cancelamento da providência cautelar com base na extinção dos autos da acção principal e não da própria acção de providência cautelar que corre por apenso àquela.
　　　Ao abrigo do disposto do artº51º do C.R.P., “o cancelamento da providência cautelar está dependente da certidão passada que comprova a não pendência da acção.” Pelo que o cancelamento está condicionado com a certidão extraída dos autos de providência cautelar e não da acção principal. Ou seja, a providência cautelar não devia ser levantada apenas com base na sentença homologatória da acção principal.
　　　A 2ª Ré estava consciente todas essas circunstâncias? Daquilo que constar dos autos demonstra que essa Ré actuou com plena consciência.
　　　Ora, a 2ª Ré apresentou uma certidão da sentença extraída do processo principal nºCV3-07-00-49-CAO à Conservatória do Registo Predial, para o efeito do cancelamento do registo da providência cautelar, no entanto, constata que no próprio requerimento do cancelamento do registo, preenchido pelo mandatário da 2ª Ré é outra história, que o documento junto para o efeito de cancelamento é a certidão do processo judicial nº CV3-07-0049-CAO-A, a que se correspondia ao processo CB2-07-0006-CPV.
　　　Daí se permite retirar que a 2ª Ré estava bem consciente o que exige a lei é a certidão extraída da própria providência cautelar e não do processo principal. A divergência entre o seu acto e a sua declaração não poderá deixar ser interpretado como conduta tendente de induzir a entidade competente em erro. E esse “erro” foi intencionalmente provocado por 2ª Autora, não sendo, por isso, por ignorância ou negligência dela.
　　　Tendo apurado que a 2ª Ré tinha contribuído efectivamente com a sua conduta maliciosa para o cancelamento da providência cautelar que foi decretada para conservar o direito de crédito da Autora, que não devia ser decretada, é claro que essa Ré actuou com má fé, não podendo ela não saber que o seu acto poderia lesar os interesses da Autora.
　　　Assim, verifica-se também o requisito de má fé por parte dessa Ré.
　　　Em suma, nesse caso concreto, mostram-se preenchidos os requisitos de instituto de impugnação paulina.
　　　…”.
Salvo o devido respeito, não podemos sufragar a posição do Tribunal a quo supra transcrita, por existir erro de julgamento.
Vejamos.
Nos termos do artº 605º do C.C., a impugnação paulina só tem lugar quando:
a) ser o crédito anterior ao acto, ou, sendo posterior, ter sido o acto realizado dolosamente com o fim de impedir a satisfação do direito do futuro credor;
b) Resultar do acto a impossibilidade, para o credor, de obter a satisfação integral do seu crédito, ou agravamento dessa impossibilidade.
Tratando-se de acto oneroso, exige ainda a má fé do devedor e do terceiro. Entende-se por má fé a consciência do prejuízo que o acto causa ao credor (artº 607º do C.C.).
Começamos então analisar o requisito da má fé.
O Tribunal a quo entendeu que as Rés agiram de má fé na compra e venda do imóvel identificado nos autos.
No entanto, a factualidade apurada aponta para justamente o sentido contrário.
Em primeiro lugar, a 1ª Ré, EMPRESA DE FOMENTO E INVESTIMENTO G (MACAU), após a 2ª Ré, ora Recorrente, liquidar a dívida com o Banco Seng Heng em 14/03/2007 no âmbito do processo de execução nº CV3-05-0042-CEO na quantia de MOP$581.000.000,00 (facto provado do quesito 10º), sempre tentou impedir a concretização do contrato promessa de compra e venda do imóvel em causa celebrado entre ela e a 2ª Ré.
Pois, revogou, em 9/11/2007, a procuração com poderes especiais para realizar negócio consigo mesmo passada a favor do FXX (sócio maioritário da 2ª Ré) – al. AA) dos Factos Assentes.
Não realizou o contrato prometido, o que obrigou a 2ª Ré, em Abril de 2008, requerer a execução específica do contrato promessa de compra e venda em referência (al. BB) dos Factos Assentes).
A 1ª Ré contestou e opôs-se à execução específica (al. CC) dos Factos Assentes).
Mais ainda, em 14/07/2008, a 1ª Ré intentou uma acção contra a 2ª Ré, através do Processo n.º CV2-08-0048-CAO, alegando a simulação do contrato-promessa de compra e venda em causa, bem como requereu que fosse declarada a nulidade deste contrato e do registo provisório de aquisição (al. DD) dos Factos Assentes).
Em segundo lugar, aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda do imóvel em referência entre as Rés, isto é, em 18/01/2007, nenhuma das partes contratuais podia contar que a Autora iria obter um “crédito” no valor total de HKD$597.617.324,00, resultante da transacção realizada, em 22/02/2008, no âmbito do processo CV3-07-0049-CAO, instaurado em 23/07/2007, no qual são partes a Autora e a 1ª Ré dos presentes autos, ocupando as posições de Autora e Ré naquele processo, respectivamente (al. F) dos Factos Assentes).
Nem se pode dizer que o contrato promessa de compra e venda do imóvel em referência entre as Rés prejudica ou visa prejudicar os direitos da Autora resultantes do contrato promessa de compra e venda do mesmo imóvel celebrado entre ela e a 1ª Ré, já que as partes contratuais deste contrato acordaram, em 02/03/2005, resolvê-lo nos seguintes termos (al. Z) dos Factos Assentes e documento nº 5 da contestação junto a fls. 223 dos autos, cujo teor foi dado como reproduzido integralmente na al. Z)):
“協議書

G(澳門)實業發展有限公司 (以下稱：甲方)
B地產置業投資有限公司 (以下稱：乙方)
C地產置業投資有限公司 (以下稱：丙方)

　　　因澳門房地產巿道現在向好，甲、乙、丙三方於1991年12月6日和1993年3月15日分別簽訂《承諾買賣合約》及《承諾補充合約》有關位於本澳......馬路14，15，16，17號樓宇以及樓宇所在土地(以下稱：該土地)的買賣關係應當妥善處理，故經協商，三方一致同意協議如下：
一) 三方一致同意有關該土地現存的抵押擔保還款事宜即日起由甲方負責直接與誠興銀行商談，甲方同意承接丙方償還原投資者澳門幣1.6億元的債務，並負責償還誠興銀行的抵押借款，乙方和丙方不再參予其中。
二) 乙方和丙方同意以書面向甲方確認雙方有關該土地的買賣關係終止，原於1991年12月6日和於1993年3月15日與甲方簽訂的《承諾買賣合約》及《承諾補充合約》作廢。
三) 甲方同意出售所得收益除去償還銀行借款本息後優先給付乙方和丙方澳門幣1.6億元作還原投資者的債務。
四) 三方一致同意任何一方未經他方書面同意不論何時何地不得向外界透露或提供本協議任何內容(本協議對外無效)。
五) 本協議各項條件必須同時全面貫徹方可生效。
六) 本協議一式三份各方各執一份，具同等法律效力。
　　　…”
Ora, resulta de forma clara da cláusula 3ª do acordo que a Autora dos presentes autos, como parte interveniente do acordo, já sabia ou pelo menos já contava que a 1ª. Ré iria vender o terreno e com o produto da venda, liquidar a dívida do Banco Seng Heng e pagar-lhe e à Companhia C a quantia de MOP$160.000.000,00.
De qualquer forma, uma vez celebrado o contrato promessa de compra e venda do imóvel, as Rés têm, nos termos do nº 1 artº 404º do C.C., a obrigação de realizar o contrato prometido, isto é, celebrar o contrato de compra e venda do imóvel.
Não é de acolher a posição do Tribunal a quo no sentido de que a 2ª tinha agido de má fé no cancelamento do registo da providencia cautelar da proibição da venda, com fundamento de que em vez de requerer a certidão judicial que comprova a não dependência da acção nos próprios autos da providência, o fez nos autos da acção principal.
Pois, na óptica do Tribunal a quo, a providência cautelar não devia ser cancelada com base na certidão passada na acção principal.
Dispõe o nº 1 do artº 51º do Código do Registo Predial que “O cancelamento dos registos de penhora, arresto e outras providências cautelares, nos casos em que a acção já não esteja pendente, faz-se com base na certidão passada pelo tribunal competente que comprove essa circunstância ou ainda, nos processos de execução fiscal, a extinção ou não existência da dívida à Fazenda Pública” (o realçado e o sublinhado são nossos).
Qual será então o tribunal competente?
Nos termos do nº 3 do artº 318º do CPC, o processo do procedimento cautelar é apensado à acção principal e o juiz da acção principal tem competência exclusiva para os termos subsequentes da apensação.
Ora, perante as disposições legais supra referidas, não se vê por que razão a providência cautelar não poderia ser cancelada com base na certidão passada na acção principal.
Por outro lado, não resulta dos autos de que o mandatário da 2ª R., ao preencher o formulário do requerimento para cancelamento do registo, escreveu de forma intencional o nº do processo como CV3-07-0049-CAO-A, a fim de introduzir o Conservador em erro no sentido de que a certidão foi passada no âmbito do processo do procedimento cautelar.
Aliás, a certidão passada identificou de forma expressa o nº do processo como CV3-07-0049-CAO, e o seu texto é claro quanto à origem e finalidade da mesma (vide documento de fls. 874 dos autos).
Nesta conformidade, o simples erro do nº do processo indicado no formulário do requerimento para cancelamento do registo nunca consegue introduzir o Conservador em erro quanto à origem da certidão, visto que o Conservador antes de proceder ao cancelamento do registo, certamente vai confrontar o teor da certidão e os documentos em anexo.
Assim e face ao quadro fáctico acima referido, a realização da escritura da compra e venda prometida pelas Rés em 10/01/2009, não pode ser vista como um negócio procedido de má fé, pois as partes limitaram-se a cumprir as suas obrigações contratuais resultantes do contrato promessa já celebrado em 18/01/2007.
Em relação ao requisito da impossibilidade, para o credor, de obter a satisfação integral do seu crédito, ou agravamento dessa impossibilidade, este também não está verificado.
O imóvel vendido é o único bem da 1ª Ré (al. Q) dos Factos Assentes).
No entanto, não se trata de um bem imóvel livre à data da celebração do contrato promessa de compra e venda entre as Rés, antes onerado com um penhora a favor do Banco hipotecário Seng Heng e um arresto inscrito sob o nº 3****.
A 2ª Ré aceitou a venda nestas condições.
A penhora do Banco Seng Heng realizada no processo de execução nº CV3-05-0043-CEO e averbada em 02/06/2006, visa para pagamento duma quantia exequenda no valor de MOP$1.252.166.667,56 (documento nº 2 junto com a p.i., fls. 24 e 25 dos autos, cujo teor foi integralmente dado reproduzido na al. C) dos Factos Assentes para todos os efeitos legais).
O arresto inscrito sob o nº 3****F em 19/09/2006, convertido em penhora em 20/11/2012, visa assegurar o pagamento da quantia MOP$10.300.000,00 (o documento nº 2 em referência, fls. 26 dos autos).
Como se vê, se a 2ª Ré não tivesse agido em conformidade com o estipulado no contrato promessa de compra e venda celebrado entre ela e a 1ª Ré, isto é, liquidar a quantia exequenda no processo CV3-05-0043-CEO (MOP$581.000.000,00) como parte do preço da venda, evitando desta forma a venda do bem imóvel penhorado em hasta pública (factos provados nos quesitos 10º e 11º), o imóvel em causa seria vendido judicialmente, sendo o seu valor do mercado à data do Fevereiro de 2007, era cerca de MOP$503.000.000,00, que nem chega para o pagamento da quantia exequenda do Banco Seng Heng, muito menos para o outro arresto inscrito sob o nº 3****F, que assegura o pagamento da quantia MOP$10.300.000,00.
Ou seja, nunca a Autora pode contar este bem imóvel poder servir de garantia patrimonial do seu “crédito” resultante da transacção.
Pelo exposto, é de concluir que a compra e venda do bem imóvel entre as Rés não causa impossibilidade, para a Autora, de obter a satisfação integral do seu “crédito”, ou agravamento dessa impossibilidade, pois esta impossibilidade já existe desde 02/06/2006.
Quanto à anterioridade do crédito, cumpre-nos dizer o seguinte:
Segundo a factualidade apurada, a 2ª Ré pagou, em 14/03/2007, por conta da 1ª Ré, no âmbito do processo CV3-05-0042-CEO, a quantia de MOP$581.000.000,00. (resposta ao quesito 10º da base instrutória)
Uns meses depois deste pagamento, a Autora dos presentes autos intentou, em 23/07/2007, uma acção contra a 1ª Ré, que correu termos sob o nº CV3-07-0049-CAO, com fundamento no incumprimento culposo desta do contrato promessa de compra e venda celebrado entre elas, pedindo a restituição do sinal em dobro no valor de HKD$206.000.000,00, acrescida de juros de mora à taxa legal.
Esta acção terminou com transacção exarada nos autos em 22 de Fevereiro de 2008, na qual, em resumo, as partes, acordaram em resolver o contrato-promessa em causa, com as seguintes obrigações a cargo da Ré G (Macau), Limitada:
i. Restituir a quantia de HK$350.589.010,00 recebida como princípio de pagamento do preço da venda prometida;
ii. Pagar a indemnização de HK$247.028.314,00 pela rescisão do mesmo contrato-promessa;
iii. Pagar estas importâncias, no montante global de HK$597.617.324,00, no prazo de 10 dias a contar da transacção, findo o qual se vencem juros de mora à taxa de 1,2% ao ano, tudo conforme doc. 2 da junto com a p.i., fls. 26 a 30, cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos. (alínea F) dos factos assentes)
A transacção foi homologada por sentença 25 de Fevereiro de 2008, transitada em 10 de Março de 2008, donde resultou a condenação da Ré G (Macau), Limitada naquelas prestações, tudo conforme doc. 2 junto com a p.i., fls. 31-32, cujo teor aqui se reproduz para os legais e devidos efeitos. (alínea G) dos factos assentes)
O “crédito” da Autora dos presentes autos nasce da transacção acima referida.
Temos séria dúvida quanto à veracidade e bondade desta transacção.
Em primeiro lugar, tal transacção só surge após o pagamento da 2ª Ré da dívida exequenda no processo de execução nº CV3-05-0042-CEO, no valor de MOP$581.000.000,00, sendo devedores a Companhia de Fomento e Investimento Predial C, Limitada e da Companhia de Fomento Predial D, Limitada, dívida esta que estava garantida pela hipoteca do terreno dada pela 1ª Ré através do seu procurador a Companhia de Fomento e Investimento Predial C (al. V) dos Factos Assentes).
Na acção ordinária nº CV3-07-0049-CAO, a Autora, também Autora dos presentes autos, só pediu a restituição em dobro do sinal pago no valor de HKD$206.000.000,00, acrescido de juros moratórios legais.
Ou seja, ela própria admite ter pago a quantia total de HK$103.000.000,00, a título de sinal, no âmbito do contrato promessa de compra e venda do mesmo terreno celebrado entre ela e a 1ª Ré.
Curiosamente, na transacção, a Ré (1ª Ré dos presentes autos), reconheceu que tinha recebido, como princípio de pagamento do preço da venda prometida, a quantia de HKD$350.589.010,00, que é muito superior à quantia que a Autora admitiu ter pago à mesma (HK$103.000.000,00).
Por outro lado, na referida acção, a Autora só pediu a restituição do sinal em dobro no valor de HKD$206.000.000,00, acrescido de juros de mora à taxa legal. No entanto, a Ré, aceitou na transacção, generosamente, pagar à Autora, no prazo de 10 dias, a quantia total de HKD$597.617.324,00, que é mais do que dobro da quantia inicialmente peticionada pela Autora!!!
Nos termos do nº 1 do artº 564º do CPC, o Tribunal não pode condenar em quantidade superior do que se pedir.
Ou seja, se não havendo a transacção das partes, mesmo que a dita acção vier a julgar-se totalmente procedente, a Autora também não pode obter uma condenação da Ré no pagamento duma quantia superior a HKD$206.000.000,00.
Mais ainda, de acordo com a al. Z) dos Factos Assentes e documento nº 5 da contestação junto a fls. 223 dos autos, cujo teor foi dado como reproduzido integralmente na al. Z), a Autora e a 1ª Ré acordaram, em 02/03/2005, resolver o contrato promessa de compra e venda do terreno celebrado em 06/12/1991 e o Acordo Complementar de 15/05/1993, mediante as condições de que a 1ª Ré, com o produto da venda do terreno, liquidava a dívida do Banco Seng Heng e pagava à Autora a quantia de MOP$160.000.000,00.
Neste acordo, não foi fixado qualquer prazo de cumprimento, o que se afigura ser lógica, uma vez que não se sabe quando é que a 1ª Ré iria conseguir vender o terreno.
Ora, tendo a 2ª Ré já liquidou por conta da 1ª Ré a dívida do Banco Seng Heng no âmbito do processo de execução nº CV3-05-0042-CEO, a 1ª Ré, nos termos do acordo acima em referência, só resta pagar à Autora a quantia de MOP$160.000.000,00 para verificar as condições em referência.
　　　Nesta conformidade, porque há de aceitar ainda pagar a quantia avultada de HKD$597.617.324,00 para a mesma finalidade???
Tudo isto aponta que se trata duma transacção que contraria todas as regras de experiência comum e está fora da normalidade.
De qualquer maneira, tendo em conta que:
- as Rés celebraram o contrato promessa de compra e venda em 18/01/2007;
- uma vez celebrado o contrato promessa de compra e venda do imóvel, as Rés têm, nos termos do nº 1 artº 404º do C.C., a obrigação de realizar o contrato prometido, isto é, celebrar o contrato de compra e venda do imóvel;
- a 2ª Ré liquidou, em 14/03/2007, a quantia exequenda no processo CV3-05-0043-CEO no valor de MOP$581.000.000,00, como parte do preço da compra do terreno;
- a transacção foi realizada em 22/02/2008 e homologada por sentença de 25/02/2008;
O “crédito” da Autora não deveria ser considerado como anterior da aquisição do imóvel da 2ª Ré, já que não obstante a escritura definitiva de compra e venda ter sido realizada em 10/01/2009, o respectivo direito de aquisição já nasce com o contrato promessa de compra e venda de 18/01/2007.
Por outro lado, após a celebração do contrato promessa de compra e venda do terreno, a 2ª Ré efectuou o registo da aquisição a título provisório em 16/03/2007 (al. D) dos Factos Assentes), convertido em definitivo em 01/11/2012 (al. L) dos Factos Assentes).
Nos termos do nº 2 do artº 6º do Código do Registo Predial, “o registo convertido em definitivo tem a prioridade correspondente à sua realização como provisória”.
Ou seja, em termos e para efeitos de registo, a 2ª Ré é considerada como proprietária do terreno desde 16/03/2007.
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Tudo visto, resta decidir.
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IV – Decisão
Nos termos e fundamentos acima expostos, acordam em:
- acrescentar na factualidade apurada os factos elencados no ponto nº 3; e
- conceder provimento ao recurso interposto, revogando a sentença recorrida e passando a julgar improcedente a acção interposta pela Autora, absolvendo das Rés dos pedidos.
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Custas pela Autora em ambas as instâncias.
Notifique e registe.
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RAEM, aos 05 de Março de 2020.

(Relator)
Ho Wai Neng

(Primeiro Juiz-Adjunto)
Tong Hio Fong

(Segundo Juiz-Adjunto)
Fong Man Chong




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300/2017