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Processo n.º 531/2025
(Autos de recurso em matéria cível)

Relator: Fong Man Chong
Data: 09 de Outubro de 2025

ASSUNTOS:

- Função do sinal no contrato-promessa de compra e venda e consequência de impossibilidade de cumprimento definitivo de prestação prometida

SUMÁRIO:

I - A qualificação jurídica que as partes fazem dos factos a que cabe aplicar o Direito não vincula o tribunal (art. 567º do CPC), qualificação esta que determina o regime jurídico aplicável à relação contratual. No caso dos autos está em causa a aplicabilidade ou a inaplicabilidade da presunção legal de que é sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente vendedor em cumprimento do contrato-promessa de compra e venda (art. 435º do CCM).
II - A qualificação do contrato tem essencialmente por base a vontade negocial das partes plasmada no clausulado concretamente acordado relativamente às prestações a que se pretenderam vincular. É feita por comparação ou subsunção, tendo em conta os elementos do concreto contrato a qualificar e os elementos dos diversos tipos contratuais.
III - A prestação característica do contrato-promessa é a celebração de outro contrato, o contrato prometido. As partes comprometem-se a celebrar outro contrato (art. 404º do CCM). Nos factos provados faz-se referência conclusiva à expressão “promessa de venda”. No entanto esta referência não é decisiva, pois que a qualificação do contrato é questão de direito e não de facto. Numa situação em que, tal como se detecta no caso dos autos, se desconhece a vontade real das partes e estas a exteriorizaram por escrito em termos moldáveis (porque se usam expressões diversas, tais como “contrato-promessa de compra e venda” “prometer comprar e “prometida venda”, “promitente-vendedor” e “promitente-comprador”), a declaração das vontades negociais vale com o sentido que lhe atribuiria o normal declaratário colocado na posição do real declaratário (art. 228º do CCM).
IV – O sinal é um elemento eventual do conteúdo do negócio jurídico, sendo nesta perspectiva, em essência, uma estipulação contratual, uma cláusula negocial. Seja qual for a qualificação que lhe seja dada, o sinal é sempre também uma convenção das pastes contratantes. Depende, pois, da existência de vontades negociais concordantes. Para se concluir se foi ou não estipulado sinal é necessário interpretar as declarações negociais das partes contratantes.
V - No caso do contrato-promessa de compra e venda, como ocorre na situação sub judice, a parte que se quiser prevalecer da existência de sinal beneficia da presunção legal inserta no art. 441º do CCM que diz que se presume “que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço”. Ora, quem tem a seu favor uma presunção legal, está dispensado de provar o facto a que ela conduz, sendo a parte contrária que tem de provar o facto contrário ao facto presumido (art. 343º, nºs 1 e 2 do CCM).
VI - O artigo 801º/-1 do CCM manda que “a pedido do devedor, a pena convencional pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente…”, normativo este que rege directamente a cláusula penal, a pena convencionada pelas partes para sancionar o incumprimento. É aplicável ao sinal com as necessárias adaptações, sendo que o sinal, mesmo sendo confirmatório, também funciona, ainda que supletivamente, como pena aplicável ao incumprimento.
VII - É de sublinhar que o julgamento segundo a equidade é sempre o produto de uma decisão humana que visará ordenar o problema perante um conjunto articulado de proposições objectivas. A equidade não remete, de modo algum, para o simples entendimento pessoal do juiz ou para a sua íntima convicção, afastando-se decisivamente do puro arbítrio judicial, não estando igualmente em causa, na decisão segundo o critério não normativo da equidade, uma apreciação intuitiva puramente individual, mas antes racional e objectivável. A racionalidade e a objectivação dessa apreciação pressupõe a aquisição da indispensável base de facto.
VIII - Por regra, a indemnização fundada no incumprimento definitivo, que se cumula com a resolução, respeita apenas ao chamado interesse contratual negativo ou de confiança, visando colocar o credor prejudicado na situação em que estaria se não tivesse sido celebrado o contrato, e não naquela em que se acharia se o contrato tivesse sido cumprido. Nesta óptica, o regime de restituição do sinal em dobro em matéria de contrato-promessa pode classificar-se como um regime especial.

O Relator,

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Fong Man Chong


Processo nº 531/2025
(Autos de recurso em matéria cível)

Data : 09 de Outubro de 2025

Recorrente : Sociedade de Importação e Exportação (A), Limitada ((A)洋行有限公司)

Recorrido : (B)

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　　　Acordam os Juízes do Tribunal de Segunda Instância da RAEM:

I - RELATÓRIO
　　　　Sociedade de Importação e Exportação (A), Limitada ((A)洋行有限公司), Recorrente, devidamente identificada nos autos, discordando da sentença proferida pelo Tribunal de primeira instância, datada de 27/01/2025, veio, em 19/02/2025, recorrer para este TSI com os fundamentos constantes de fls. 2383 a 2404, tendo formulado as seguintes conclusões:
　　　　　1. Constitui objecto do presente Recurso a, aliás, douta sentença do Tribunal Judicial de Base, que julgou parcialmente procedente a presente acção e condenou a Recorrente no pagamento de uma indemnização ao Recorrido, no montante global de HKD2.789.800.00.
　　　　　2. Ocorreu uma impossibilidade jurídica superveniente e definitiva do cumprimento do contrato em discussão nos presentes autos mas tal impossibilidade não é imputável à Recorrente.
　　　　　3. Com efeito, ficou provado que se não fôsse um consumo de tempo além do expectável por parte da DSSOPT, a Recorrente teria conseguido aproveitar o terreno dentro dos prazos de aproveitamento e de concessão contratados e, assim, dar cumprimento ao contrato em apreço.
　　　　　4. Uma tal actuação da DSSOPT e da DSPA era imprevisível.
　　　　　5. Com efeito, não era previsível que a DSSOPT permanecesse inerte e sem emitir qualquer decisão relativamente ao plano de consulta e ao projecto parcial de arquitectura, apresentados pela Recorrente em Abril e Maio de 2008.
　　　　　6. Não era previsível que após a apresentação do projecto global de arquitectura em Outubro de 2009, a DSSOPT emitisse uma Planta de Alinhamento Oficial em Fevereiro de 2010, donde constava um novo condicionamento urbanístico atinente à observância de uma distância mínima entre cada torre que inviabilizaria o projecto apresentado e que não estava previsto na lei, nem tinha sido anteriormente exigido em Macau.
　　　　　7. Não era previsível que após a aprovação do projecto de arquitectura do empreendimento "X", comunicada à Recorrente em 07/01/2011, a DSSOPT fizesse depender a emissão da licença de construção, da apresentação e aprovação de um Relatório ambiental pela DSPA.
　　　　　8. Essa falta de previsibilidade resulta da circunstância de nunca tal exigência ter ocorrido anteriormente a nenhum promotor imobiliário.
　　　　　9. E ainda da circunstância de, ao tempo, não existir norma legal ou regulamentar aprovada e em vigor que exigisse esse Relatório Ambiental ou que sugerisse, sequer, que conteúdo pudesse vir a ter de conter.
　　　　　10. Muito menos era de esperar que, como se provou, a DSSOPT e a DSPA demorassem quase 3 anos a aprovar esse Relatório num procedimento moroso e ao sabor dos improvisos desses serviços.
　　　　　11. E mesmo quando confrontada com essa exigência inesperada, a Recorrente previu, tal como qualquer bom pai de família no seu lugar o faria, que tal exigência seria rapidamente ultrapassada.
　　　　　12. Com efeito, provado está, que, de acordo com o Ofício de 07/01/2011 constante de fls. 268 a 277, no seu ponto nº 19, parte final, o Relatório ambiental exigido pela DSSOPT deveria consistir em 4 pontos muito simples.
　　　　　13. No entanto, conforme também está provado, os Serviços da Administração foram apresentando sucessivas e novas condições ao longo de quase 3 anos, à medida que as anteriores iam sendo cumpridas pela Recorrente, o que era manifestamente imprevisível, mesmo para um bom pai de família.
　　　　　14. D' outro passo, a actuação da RAEM sempre seria inultrapassável.
　　　　　15. Efectivamente, os serviços da RAEM não emitiriam a licença de construção sem que fosse apresentado o Estudo Ambiental, rectius, sem que fossem apresentadas todas as versões do Estudo Ambiental que foi exigindo ao longo de cerca de 3 anos.
　　　　　16. Bem se vê que a DSSOPT e a DSPA não actuaram como parte do contrato de concessão mas sim como Administração Pública, como puissance publique, sob as mesmas vestes com que actuam relativamente a qualquer privado.
　　　　　17. Quanto ao risco, compreende-se, por exemplo, que a crise económica, a retracção do mercado financeiro, taxas de juros, salários, etc., possam ser considerados riscos com que os promotores imobiliários devem contar e assumir, mas não já, a situação dos autos que provocou uma provada paralisação de cerca de 5 anos do prazo de aproveitamento do terreno.
　　　　　18. E o Recorrido sabia necessariamente que o contrato que celebrou com a Recorrente estava umbilical mente ligado ao cumprimento do contrato de concessão do terreno e que, naturalmente, as vicissitudes deste se repercutiam necessariamente naquele.
　　　　　19. As datas dos termos das concessões são públicas, constando do Registo Predial.
　　　　　20. Um dos princípios fundamentais do Registo Predial é o Princípio da Publicidade consagrado no artigo 1º do Código do Registo Predial de Macau e dele decorre que a ninguém é lícito invocar o desconhecimento da situação jurídica de qualquer imóvel, quando constante de registo público, que é de livre acesso.
　　　　　21. O Recorrido também sabia perfeitamente que o contrato em causa tinha por objecto uma fracção autónoma a ser construída no futuro, ou seja, um bem que não existia à data do contrato que celebrou com a Recorrente.
　　　　　22. Pelo que em boa verdade não foi a Recorrente que trouxe o Recorrido para a esfera de risco do contrato em causa. Foi ele que quis nela entrar.
　　　　　23. Quanto à qualificação do contrato, o que se revela mais plausível e consentâneo com a aplicação das regras plasmadas entre os artigos 228º e 230º do CC é que se trata de um contrato de reserva ou de um contrato de compra e venda de um bem futuro.
　　　　　24. Relativamente à redacção do contrato em apreço, logo na sua cláusula 5ª, as partes acordaram numa redacção que excluiu propositadamente a utilização da expressão "訂" referente ao conceito de "sinal" (com o sentido de penalização), em prol da expressão "訂金", correspondente ao conceito de "depósito" (que não tem sentido penalizador)
　　　　　25. Deste modo, as partes estão a manifestar a sua vontade em afastar a qualificação de sinal aos pagamentos efectuados por conta do contrato em causa.
　　　　　26. As cláusulas 9ª e 22ª não indiciam que as partes celebraram uma promessa de compra e venda em vez de uma compra e venda de um bem futuro ou um contrato de reserva.
　　　　　27. E quanto à circunstância de poder eventualmente inferir-se de alguns dos segmentos do clausulado a necessidade de celebração de um segundo contrato, esta é, nos termos do artigo 866º do Código Civil (CC), uma formalidade absolutamente essencial, quer para o contrato-promessa, quer para o contrato de reserva, quer para o contrato de compra e venda imediata de um bem futuro.
　　　　　28. Também os textos preliminares e circundantes constantes dos autos conectados com o contrato em questão, designadamente, os recibos de pagamento identificarem-se deliberadamente como se tratando da liquidação de um preço e o facto de o contrato conter uma planta da fracção adquirida em anexo.
　　　　　29. Relativamente ao elemento histórico subjacente ao contrato em causa, há a destacar que o contrato foi celebrado antes da publicação da Lei nº 7/2013, que foi elaborada em resposta a um vazio legal que disciplinasse estes casos, o que permite vincar a sua especificidade em relação às figuras existentes a esse tempo na ordem jurídica de Macau, incluindo a figura do contrato-promessa tipificada no Código Civil.
　　　　　30. Como afirma João Vicente Monteiro na sua mais recente obra, Código do Registo Predial de Macau Arrotado, pág. 299, "Estes 'contratos-promessa' têm sido tradicionalmente utilizados para formalizar verdadeiros contratos de compra e venda sobre as fracções autónomas em construção".
　　　　　31. Relativamente ao elemento teleológico, o fim do negócio tido em mente pelas partes é o seguinte: para a parte compradora, um imóvel a ser construído fica reservado contra o pagamento de uma certa quantia, por inteiro ou dividida em prestações; para a parte vendedora é receber do adquirente um determinado preço pela fracção autónoma que vai construír e lhe vai entregar.
　　　　　32. Se o beneficiário desistir perde essa quantia a favor da outra parte; quando não, o contrato mantém-se. Em contrapartida, o vendedor deixa de poder dispor da fracção autónoma não podendo celebrar nenhum outro contrato com terceiros que tenha por objecto essa fracção autónoma.
　　　　　33. Assim, pela interpretação do clausulado, pelos textos conectados com o contrato, pelo elemento histórico e pelo elemento teleológico, afigura-se que o contrato em discussão não é um típico contrato-promessa mas um contrato de reserva ou um contrato de compra e venda imediata de um bem futuro, tal como defende Menezes Cordeiro no douto Parecer Jurídico ora junto.
　　　　　34. Subsidiariamente, mesmo que se entenda que o contrato em discussão nos presentes autos se trata de um contrato-promessa típico, a verdade é que as quantias que a Recorrente recebeu enquanto pagamentos de uma parte do preço da fracção a construir que foi vendida, configura um cumprimento antecipado do contrato prometido tendo em vista a satisfação de obrigação futura, previsto no artigo 434º do Código Civil, como o comprovam os recibos de pagamento de fls. 25 a 33 dos autos.
　　　　　Quanto ao quantum da Indemnização:
　　　　　35. Relativamente à indemnização a arbitrar, uma vez que a impossibilidade superveniente não é imputável à Recorrente, tem aplicação o disposto no artigo 779º/1 do CC: "A obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor."
　　　　　36. As consequências são as do artigo 784º/1 do CC: o interessado na aquisição fica desobrigado da contraprestação e pode exigir a restituição do valor que entregou ao alienante, em singelo, nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa, conforme o estipulado nos artigos 467º e 473º/1 do CC.
　　　　　37. A Recorrente recebeu HKD1.789.800,00 por conta do contrato em apreço, pelo que, salvo melhor opinião, o quantum final da indemnização a arbitrar cifra-se neste valor apenas: HKD1.789.800,00.
　　　　　38. Subsidiariamente a Recorrente pediu que a indemnização fosse arbitrada com base na equidade, tendo a douta sentença recorrida arbitrado uma indemnização a esse título no valor de HKD1.000.000,00.
　　　　　39. O Recorrido candidatou-se a uma fracção autónoma ao abrigo da Lei nº 8/19, de 12 de Abril, por via do Despacho do Chefe do Executivo 89/19, de 30 de Maio, o que foi deferido.
　　　　　40. Tal fracção é de tipologia, área e preço equivalentes ao da fracção objecto do contrato em discussão (arts. 7º e 9º do referido Despacho do Chefe do Executivo nº 89/2019)
　　　　　41. O Recorrido apenas poderá receber do Governo tal fracção nas condições descritas porque é comprador de uma fracção autónoma à Recorrente, a construir no mesmo terreno.
　　　　　42. Actualmente o valor desta fracção é superior ao valor inicialmente pago pelos Recorrido.
　　　　　43. Daí que as instâncias, incluindo o Venerando Tribunal de Segunda Instância (TSI) no Processo n.º 22/2024, onde a questão ali apreciada coincide com a questão a apreciar nos presentes autos, tenha decidido que o caminho correcto a seguir é o de uma decisão com base na Equidade.
　　　　　44. Mais concretamente, a decisão proferida no douto Acórdão do TSI nº 22/2024 supra referido, entendeu que a solução prudente e equilibrada seria a de fixar o quantum indemnizatório no montante que a Recorrente deve restituir a título de enriquecimento sem causa, acrescido de uma compensação equitativa, correspondente ao número de anos compreendido entre a data da celebração do contrato e a presente data, multiplicado por uma taxa de 3,5% que, teoricamente, corresponderia à taxa média praticada pelas entidades bancárias de Macau durante aquele período, para os depósitos a prazo.
　　　　　45. Seguindo-se esta fórmula para se calcular uma similar indemnização por Equidade nos presentes autos, considerando que o contrato foi celebrado em 18/03/2013 e que estamos em Abril de 2025, tal período corresponderia a cerca de 12 anos.
　　　　　46. Assim, o valor da indemnização a arbitrar a título equitativo corresponderia a: HKD751.716,00 (1.789.800,00 x 3,5% x 12).
　　　　　47. No entanto, de acordo com os dados oficiais da Autoridade Monetária de Macau, a taxa de juros praticada pelos Bancos entre 2011 e 2023, foi, em média, a de 1,2655%, pelo que se afigura que deve ser essa a taxa aplicada ao cálculo do dano equitativo e não a de 3,5%.
　　　　　48. Os referidos dados constam dos Boletins Económicos de Macau publicados anualmente pela Autoridade Monetária de Macau (AMCM), sendo que as taxas de juros praticadas pelos bancos em Macau para os depósitos a prazo relativamente aos anos de 2011 a 2023, constam, respectivamente, das páginas 71, 72, 71, 71, 73, 77, 80, 80, 83, 83, 81, 83 e 83, dos anos a que dizem respeito.
　　　　　49. Consequentemente, caso se tomasse em conta o referido período de 12 anos, mas com referência à taxa de 1,2655%, o valor seria então o de HKD271.799,03 (1.789.800 x 1.2655% x 12).
　　　　　50. Assim, salvo melhor opinião, na senda do entendimento subjacente à decisão do Venerando TSI rectificado para uma taxa de 1,2655% ao ano e para um período de 12 anos, caso se perfilhe uma decisão equitativa enquanto solução mais correcta, afigura-se que um quantum indemnizatório arredondado para HKD300.000,00 seria o mais adequado, sem prejuízo de diferente entendimento por esse Venerando TSI.
　　　　　51. Quanto aos respectivos juros de mora, por força do artigo 794º/4 do Código Civil, afigura-se que a sua contagem teria início com a data da sentença até integral pagamento, posto que só com a sua prolação a obrigação da Ré se tornaria líquida, à taxa legal de 9,75% ao ano.
　　　　　52. Foi este, também, o entendimento do Venerando TSI no Acórdão supra citado.
　　　　　53. Ressalvado diverso entendimento, a douta decisão recorrida incorre na violação dos artigos 228º, 229º, 230º, 435º, 436º, 467º, 473º/1º, 556º, 560º/5º, 779º/1º, 784º/1, 795º e 801º do Código Civil.
　　　　　Nestes termos e nos mais de direito aplicável, sempre com o mui douto suprimento de V. Exas., deve o presente Recurso ser julgado procedente, com as legais consequências, assim se fazendo, serenamente, Justiça.
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　　　　(B) ((B)), com os sinais identificativos nos autos, ofereceu a resposta constante de fls. 2491 a 2516, tendo formulado as seguintes conclusões:
　　　　　1. 根據上訴人之陳述，上訴人的上訴理由主要涉及以下三方面的內容：I)合同履行不能之可歸責性；II)合同之定性及被上訴人所支付金額之定性；III)損害賠償。
　　　　　2. 除應有之尊重外，被上訴人謹認為上訴人之上訴理由均不成立，應維持初級法院作出的判決。
　　　　　3. 為避免不必要之重複，原審判決之內容在此視為完全轉錄。
　　　　　I. 合同履行不能之可歸責性
　　　　　a) 行政當局行為之不可預見性、履行不能之不可避免
　　　　　4. 上訴人指稱其未能在批給合同期內利用土地，應可歸責於澳門特區行政當局，並認為有關事實在被訴判決已證事實第88條中視為獲得證實；因行政當局之延誤，引致其至少在4年3個月21日的期間內無法利用土地；而其僅需要3至4年便可完成案涉樓宇之建造及交付；其與行政當局訂立之土地批給合同，以及其與被上訴人所訂立之合同之間(以下稱“本案合同”)是不可避免地相互關聯。(《上訴理由闡述》第3至6頁)
　　　　　5. 基於上述，上訴人認為本案合同之履行不能亦應當歸責於行政當局，因此屬於《民法典》第799條所規範之不可歸責於債務人之客觀不能，並認為應當適用不當得利之制度。
　　　　　6. 然而，除應有之尊重外，上訴人之上述理據並無道理。
　　　　　7. 針對上訴人之過錯，尊敬的中級法院已於2024年05月09日就與本案事實情節相似的第22/2024號案的裁判書中作出精妙分析：應由債務人承擔非因其過錯造成債務不履行之舉證責任；土地批給合同中的過錯和涉案合同的過錯屬於兩個不同的問題，不應將兩者混為一談；即使被告陳述的有關事實全部獲得證實，也只可能是澳門特別行政區在執行土地批給合同的過程中對被告的過錯，不能因此推斷或證明被告在涉案合同的法律關係中就不存在過錯。
　　　　　8. 易言之，基於合同相對性原則，上訴人聲稱其與行政當局訂立之土地批給合同以及本案合同之間“不可避免地相互關聯”，實際上正是“將兩個法律關係中的過錯問題混為一談”；因此，即使上訴人上述事實依據成立(僅單純假設，被上訴人並不認同)，也不能因此推斷或證明被告在本案合同的法律關係中不存在過錯。
　　　　　9. 而對於上訴人過錯之認定，上訴人實際上只是重申其認為行政當局不可預見的行為引致其工期延誤；並且重申其因行政當局之行為而不可避免地無法履行本案合同。(《上訴理由闡述》第7至14頁)
　　　　　10. 然而正如前述，認定上訴人是否屬過錯地不履行本案合同，應基於上訴人與被上訴人之間的法律關係作分析。
　　　　　11. 就此，原審法庭已指出《判決書》第27至28頁關鍵事實，並作出詳細分析。總結而言，對上訴人與被上訴人之間的法律關係而言重要的是：
　　　　　- 上訴人於2013年03月18日與被上訴人簽訂本案合同；(已證事實第10點)
　　　　　- 上訴人明知案涉土地利用期間將於2014年02月28日屆滿，即簽訂本案合同時，其土地利用期已不足一年；(已證事實第26點)
　　　　　- 上訴人明知土地工務運輸局長期以來在相關行政程序上存在延誤，甚至在簽訂本案合同時，其還未獲准開始建造案涉樓宇；(已證事實第20點至第60點，尤其第53點)
　　　　　- 上訴人明知其至少需要3至4年(1200個晴天工作日)才可完成案涉樓宇之建造及交付；(已證事實第19點)
　　　　　- 上訴人亦不確定案涉土地利用期限可獲延長。
　　　　　12. 須強調，上述情況均是上訴人在與被上訴人簽訂案涉合同前便已存在，並為上訴人所知悉並且能預見將持續的，在此前提下，倘若上訴人以善良家父的準則行事，便不會亦不應與被上訴人訂定本案合同，或至少應告知被上訴人不能履行合同的可能性，然而上訴人並沒有如此為之，而是選擇與被上訴人簽訂本案合同。
　　　　　13. 因此，上訴人所稱之“行政當局行為之不可預見性”不能作為排除其過錯的理由，因其在與被上訴人簽署本案合同時，顯然可以亦應該考慮當時已存在的、並已對其造成影響的行政當局的延誤情況；而上訴人聲稱因針對行政當局行為提起行政訴訟需時而導致本案合同“不可避免地不能履行”的說法亦不能成立，因根據其在與被上訴人簽署本案合同時的具體情況，其本應該不簽署該合同以避免其後的履行不能。
　　　　　b) 風險分擔
　　　　　14. 基於上述理據，上訴人辯稱“被上訴人在與上訴人簽訂本案合同時，應可預見有關單位可能不能在土地批給期限建成的風險，因土地批給期限在登記上明確註示，而登記之目的就是為了公開房地產之法律狀況，以保障不動產交易之安全”的說法同樣不能成立。
　　　　　15. 首先，被上訴人並非發展商，即使上述資訊屬公開，亦不可能要求其具行業專業知識以判斷案涉樓宇要多久才能建成。更重要的是，上訴人作為發展商，無疑比被上訴人更具條件和有能力知道樓宇的建造情況及能否在土地的法定批給期限完成建造。
　　　　　16. 而根據前引之原審法庭之分析，上訴人於2013年03月18日與被上訴人訂立案涉合同時，已清楚知道批給土地的利用期將於2014年02月28日到期，但並沒有作出任何風險提醒，明顯違反了善意原則和相關的告知義務(《民法典》第219條)。
　　　　　17. 除應有之尊重外，上訴人的做法有將風險轉嫁給被上訴人之嫌，基於此，更不存在被上訴人應分擔風險之說。
　　　　　18. 基於以上，案涉合同之履行不能，源於上訴人對訂立合同的情況判斷不客觀、不謹慎，以及源於上訴人並未將有關風險如實告知被上訴人；因此，案涉合同之履行不能應當歸責於上訴人，且被上訴人亦無需分擔有關風險。原審法庭透過“善良家父”準則作出之判斷並不存在上訴人所稱之瑕疵，故應予維持被上訴判決。
　　　　　II. 合同之性質
　　　　　19. 上訴人認為原審法院錯誤界定案中的合同預約買賣合同(contrato-promessa de compra e venda)及當中所涉及支付的款項為定金(sinal)；以及認為合同的正確法律定性是“未來物之買賣合同”(contrato de compra e venda de um bem futuro)或“保留(所有權)之買賣合同”(contrato de reserva)，而當中涉及支付的款項應為“訂金”(depósito)。(《上訴理由闡述》第16至25頁)。
　　　　　20. 而上訴人認為原審法庭錯誤定性的理據在於幾方面：1 - 合同之文字要素，2 - 其他相關文件之文字要素，3 - 背景和實務(歷史要素)，4 - 合同之目的(目的論要素)。
　　　　　21. 除應有之尊重外，被上訴人並不認同上訴人之觀點，本案合同顯然有預約買賣合同，而當中所涉及支付的款項具有定金性質。
　　　　　22. 雖案涉合同的性質將決定適用於合同關係的法律制度，屬於法律問題，法官就此不受當事人在選定、解釋及適用法律規則方面之陳述約束，但仍尤其值得考慮案涉合同在措辭內容等方面體現出的買賣預約合同的眾多典型特征。
　　　　　23. 首先，本案合同的名稱為“樓宇買賣預約合同”。
　　　　　24. 其次，本案合同的具體條款亦實質上包含了預約合同的典型內容，尤其：第1條、第5條、第9條、第22條。(請見卷宗第25頁至26頁)
　　　　　- 該合同第1條明確提及上訴人將案涉單位承諾出售予被上訴人承受；而根據第9條，雙方其後將簽立“正式買賣公證書”，倘若被上訴人擬在此前將單位轉售，還須獲得上訴人同意；顯然，透過本案合同雙方協定在未來有義務訂立一特定合同，即正式買賣公證書，與《民法典》第404條所定義的預約合同“某人基於一協議而有義務訂立特定合同”相符合。
　　　　　- 並且，根據第5條，被上訴人必須按期付款，否則上訴人有權視被上訴人“違約及撻訂”及有權沒收被上訴人所有已付樓款，這亦是《民法典》第436條第2款所規定之預約買賣合同的典型內容；此外，倘若本案合同如上訴人所稱般屬於買賣合同，則根據《民法典》第869條及第876條，支付價金屬基於買賣而生之義務，其不履行原則上並不導致合同之解除，惟本案合同第5條所規定的，上訴人可“無償將乙方承購之有關單位收回及另行轉售予第三者”的權利卻顯然是建立在解除案涉合同的基礎上。
　　　　　- 根據第9條，倘若被上訴人擬將單位轉售，須獲上訴人同意且須向上訴人支付佣金；根據第22條，上訴人在交付單位前，有權單方面變更大廈的外貌及內部裝修，被上訴人必須接受，不得有異議；上述對被上訴人的諸多限制，亦明顯體現被上訴人在訂立本案合同後，只享有債權性質的權利。
　　　　　25. 綜合以上，透過分析案涉合同條款實質上對雙方構成的約束，可見上訴人及被上訴人訂立本案合同之目的是在未來簽訂一份正式買賣合同。
　　　　　26. 繼而，根據《民法典》第435條之規定：“在買賣之預約合同中，預約買受人向預約出賣人交付之全部金額，即使以提前履行或首期價金之名義交付者，亦推定具有定金性質。”被上訴人向上訴人交付之金額推定具有定金性質。
　　　　　27. 而根據《民法典》第343條第1款之規定：“因法律推定而受益之一方，對所推定之事實無須舉證”本案中被上訴人無須對定金之性質舉證。
　　　　　28. 並且，根據相關學理(葡國學者PIRES DE LIMA及ANTUNES VARELA於《CÓDIGO CIVIL, ANOTADO》，Volume I，4.ª Edição Revista e Actualizada Reimpressão, Coimbra Editora, p.417；以及ANA AFONSO於《COMENTÁRIO AO CÓDIGO CIVIL, DIREITO DAS OBRIGAÇÕES, DAS OBRIGAÇÕES EM GERAL》，Universidade Católica Editora，p.164)，有關金額構成定金或僅屬於債之提前履行，應根據合約雙方之意願，尤其透過雙方賦予該款項之功能("penitencial ou confirmatória")來判斷。
　　　　　29. 須強調本案合同第5條規定：“每屆規定付款期限，乙方必須如期支付，逾期則作乙方違約及撻訂論，甲方有權沒收乙方所有已付樓款，並無償將乙方承購之有關單位收回及另行轉售予第三者，乙方不得異議或要求任何賠償。換言之，乙方必須無條件放棄一切權益。”
　　　　　30. 該條款規定上訴人在被上訴人未如期支付款項時可“沒收”被上訴人所有已付樓款，顯然是旨在透過定出該款項，強化彼等間法律關係的莊嚴性，並迫使被上訴人最終履行“訂立特定合同”(即正式買賣合同)的義務，符合學理所指出的定金的功能。
　　　　　31. 倘上訴人不認同該等款項具定金性質，根據《民法典》343條第2款之規定：“法律推定得以完全反證推翻，但受法律禁止者除外。”其須以完全反證方可推翻該推定。
　　　　　32. 且須強調，《民法典》第340條規定：“對於法定完全證據，只能以顯示出作為該證據對象之事實為不真實之證據予以反對，但法律特別規定其他限制者除外。”
　　　　　33. 即使上訴人所引述的葡萄牙最高法院判決(Acórdão do STJ de 13/09/2018)也對關於推翻該法律推定持謹慎態度。總結而言，預約買賣合同產生的義務表現為“履行義務(prestação de facere)”，即隨後締結本約合同，而不涉及交付款項，基於此特征，預約合同之締約人作出的任何(款項的)交付都不能被視為對預約合同之提前履行；該等款項充其量可以被視為對本約合同所將產生義務的提前履行，即履行一項未來的義務，此種對非屬一般制度、少見的情況，必須建基於已證事實以及合同雙方之法律行為意思，顯然要求主張的一方(本案中，無疑是上訴人)提出強有力的證明。
　　　　　34. 然而，本案中，上訴人僅基於有關款項的收據中使用了“樓款”一詞，便意圖否定該等款項的定金性質。(《上訴理由闡述》第7至11頁)
　　　　　35. 除應有之尊重外，被上訴人謹認為上訴人該理據全然不足以推翻法律推定，甚至完全背離了本案的具體事實(合同的系統性解釋、有關款項的實際功能等要素)以及被上訴人的意願。
　　　　　36. 因此，原審法庭亦就此認定“有關款項具定金(sinal)的功能，而上訴人所提出之依據亦不足以推翻有關定金性質之推定”。該認定並沒有上訴人所指之瑕疵。
　　　　　37. 綜合上述，基於上訴人所爭議的金額屬於定金而非上訴人所述般屬於被上訴人對將來之債的提前履行，上訴人有關上訴理據亦不能成立，原審裁判應予維持。
　　　　　III. 關於賠償
　　　　　38. 基於前述，原審法庭認定上訴人過錯違反本案合同之決定應予維持，上訴人有關之本案應適用《民法典》第779條第1款及第784條第1款規定之理據亦不成立；繼而，上訴人主張適用的《民法典》第467條及第473條所規定之不當得利制度亦不適用於本案。
　　　　　39. 鑒於本案合同為預約買賣合同，以及合同之不履行的過錯可歸咎於上訴人，上訴人應根據《民法典》第436條第2款之規定，返還雙倍定金以賠償被上訴人所遭受的損害。
　　　　　40. 而被上訴判決所裁定之MOP1,000,000.00賠償，實則已考慮《民法典》第436條第4、5款之規定，依衡平原則減少賠償金額。(請見《判決書》第39頁)
　　　　　41. 惟上訴人引用尊敬的中級法院第22/2024號案合議庭裁判，認為本案的賠償金額亦應參照前述裁判，以“被上訴人實際支付之金額 × 作出支付至作出判決間經過的年數 × 該年間的平均年利率(3.5%)”計算賠償；並且，進一步主張本澳銀行於2011年至2023年間，澳門元的平均利率僅為1.2655%，即賠償金額為：HKD1,789,800.00x12x1.2655%=HKD271,799.03。
　　　　　42. 除應有之尊重外，上訴人之觀點毫無道理。
　　　　　43. 尊敬的中級法院於第105/2025號案之合議庭裁判中，對衡平原則作出如下精妙解釋。當中指出法庭按衡平原則作出之裁判，應以具體案件的事實基礎為前提，是理性與客觀化的判斷。
　　　　　44. 因此，倘若兩案件的具體事實基礎不同，則法庭在某一案中對衡平原則的具體適用，於另一案件而言並不具參考性。為此，僅在此比較(上訴人援引的)中級法院第22/2024號案裁判書中總結之案件事實(以下簡稱“該案”)，與本案事實間的根本性的差異，尤其：
　　　　　- 該案中尚且涉及預約買受人合同地位的繼受，而本案中被上訴人則屬於原預約買受人。
　　　　　- 該案中預約買受人所支付的金額是其與前預約買受人商定，並向前預約買受人作出；而本案中被上訴人則是按照預約買賣合同，直接向上訴人支付了樓宇價格的百分之三十以作為定金。
　　　　　- 該案中預約出賣人替預約買受人償還大部分銀行貸款(港幣3,466,997.00元)，而本案中上訴人則從未向上訴人支付任何款項。
　　　　　- 該案中預約買受人獲得了購買置換房的權利，而本案中被上訴人則沒有取得該權利。
　　　　　45. 兩案中的基礎事實顯然與本案存在根本性的差異，尊敬的中級法院在該案中對衡平原則的具體適用於本案而言並不具參考性。
　　　　　46. 事實上，尊敬的中級法院在與本案情節相似的(即，被上訴人按照預約買賣合同，直接向上訴人支付樓宇價格的百分之三十以作為定金)案件中，均以定金之雙倍作為賠償(詳見澳門特別行政區中級法院，2025年1月16日第292/2024號合議庭裁判書、2025年2月27日第739/2024號合議庭裁判書)。
　　　　　47. 申言之，本案中原審法院若非按衡平原則裁定賠償，被上訴人應獲得定金之雙倍，即HKD1,789,800.00x2=HKD3,579,600.00；而最終被上訴判決所裁定上訴人需向被上訴人支付：HKD1,789,800.00+MOP1,000,000.00，其總金額低於上述定金之雙倍，顯然已充分考慮了本案的具體情節，並已依據衡平原則減少賠償金，該賠償金不存在過高的情況。
　　　　　48. 綜合前述，被訴判決對賠償之訂定亦不存在上訴人所稱之瑕疵，應予維持。
*
　　　　Corridos os vistos legais, cumpre analisar e decidir.
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II - PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS
　　　　Este Tribunal é o competente em razão da nacionalidade, matéria e hierarquia.
　　　　O processo é o próprio e não há nulidades.
　　　　As partes gozam de personalidade e capacidade judiciária e são dotadas de legitimidade “ad causam”.
　　　　Não há excepções ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
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　　III – FACTOS ASSENTES:
　　　　A sentença recorrida deu por assente a seguinte factualidade:
　　　　　1. A Ré é uma sociedade por quotas, constituída em Macau, no dia 8 de Fevereiro de 1977, cujo objecto é a exploração do comércio de importação e exportação, da actividade de agente comercial e de transportes, da indústria de vestuário, fiação tecelagem e malhas, tinturaria e impressão,' do fabrico de bordados e, ainda da actividade de fomento predial e construção e reparação de edifícios.
　　　　　2. Por Despacho n." 160/SATOP/90, publicado no 2.° Suplemento ao n.º 52 de Boletim Oficial, de 26 de Dezembro de 1990, alterado pelo Despacho n.º 107/SATOP/91, publicado no Boletim Oficial, nº 26, de 1/07/1991, foi concedido à Ré o terreno, a resgatar ao mar, com a área de 60,782m2, constituído por 3 lotes com a designação de Lote "O", para fins habitacionais, Lote "S" para fins habitacionais Lote "Pa" para fins industriais.
　　　　　3. De acordo com a cláusula 2.ª, n.º 1, dos termos da concessão fixados naquele despacho, o prazo de concessão foi fixado em 25 anos, contados a partir da outorga da escritura pública do contrato.
　　　　　4. Por Despacho n.º 123/SATOP/93, publicado na II Série do Boletim Oficial n.º 35, de 1 de Setembro de 1993, e nos termos que já tinham sido previstos no Despacho n.º 160/SATOP/90, foi à Ré concedida a parcela de terreno designada por "Pb" destinada a ser anexada à parcela "Pa", constituindo um lote único com a área global de 67.536m2 e destinava-se a viabilizar o projecto de instalação de um "complexo industrial" .
　　　　　5. Através desta revisão, o prazo global de aproveitamento do terreno foi prorrogado até 26 de Dezembro de 2000.
　　　　　6. As parcelas "Pa" e "Pb" foram anexadas e o respectivo terreno passou a estar descrito sob o n.º ... do Livro …, com a designação de Lote "P".
　　　　　7. Pelo Despacho do Secretário para os Transportes e Obras Públicas n.º 19/2006, publicado no Boletim Oficial da RAEM, n.º 9, II Série, de 1 de Março de 2006, tendo em conta o Estudo Prévio de 2005 e as PAOs de 2004 e 2005, foi acordada a alteração de finalidade e o reaproveitamento do lote "P", com a construção de um edificio, em regime de propriedade horizontal, constituído por um pódio com 5 pisos, sobre o qual assentam 18 torres com 47 pisos cada uma, afectado às seguintes finalidades e áreas brutas de construção (cfr. a redacção conferida à cláusula 3.ª, n.º 2.3, do contrato de concessão por arrendamento, pelo artigo 1.º dos termos e condições do contrato constantes do Anexo do Despacho n.º 19/2006):
　　　　　a) - Habitação: 599.730m2
　　　　　b) - Comércio: 100.000m2
　　　　　c) - Estacionamento: 116.400m2
　　　　　d) - Área livre: 50.600m2.
　　　　　8. O prazo de aproveitamento era de 96 meses, contados a partir da data da publicação no Boletim Oficial do despacho que titulasse a referida revisão.
　　　　　9. A alteração de finalidade e aproveitamento ocorreu a 1 de Março de 2006, pelo que, na realidade, a Ré teria cerca de 9 anos e 9 meses para concluir a obra de construção das referidas 18 torres.
　　　　　10. O Autor e a Ré celebraram, em 18 de Março de 2013, o "Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel" (adiante designado por "Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel"), que incidia sobre a fracção G (adiante designada por "fracção em causa"), do 5.º andar, do Bloco III, do edifício em construção no "Lote P" (adiante designado por "terreno"), situado em Macau, na Zona da Areia Preta, que se encontra descrito na Conservatória de Registo Predial sob o n.º ....
　　　　　11. A Ré prometeu vender a fracção em causa, enquanto o Autor prometeu comprá-la mediante o preço de cinco milhões e novecentos e sessenta e seis mil dólares de Hong Kong (HKD5.966.000,00), equivalente a seis milhões, cento e quarenta e quatro mil e novecentas e oitenta patacas (MOP 6.144.980,00).
　　　　　12. Em conformidade com o convencionado na cláusula 3ª, nº 3a, do Contrato- Promessa de Compra e Venda de Imóvel, o Autor efectuou, respectivamente, em 28 de Fevereiro e 14 de Março de 2013, pagamentos à Ré, a título de primeira prestação do preço do imóvel, das quantias de duzentos mil dólares de Hong Kong (HKD200.000,00) e trezentos e noventa e seis mil e seiscentos dólares de Hong Kong (HKD396.600,00), perfazendo o valor total de quinhentos e noventa e seis mil e seiscentos dólares de Hong Kong (HKD596.600,00), equivalente a seiscentas e catorze mil e quatrocentas e noventa e oito patacas (MOP 614.498,00).
　　　　　13. Em cumprimento da cláusula 3ª, n.º 3b, do Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel, o Autor, em 18 de Setembro de 2013, pagou à Ré, a título de segunda prestação do preço do imóvel, o valor de duzentos e noventa e oito mil e trezentos dólares de Hong Kong (HKD298.300,00), equivalente a trezentas e sete mil e duzentas e quarenta e nove patacas (MOP307.249,00).
　　　　　14. Em cumprimento da cláusula 3ª n.º 3c, do Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel, o Autor, em 17 de Março de 2014, pagou à Ré, a título de terceira prestação do preço do imóvel, o valor de duzentos e noventa e oito mil e trezentos dólares de Hong Kong (HKD298.300,00), equivalente a trezentas e sete mil e duzentas e quarenta e nove patacas (MOP307.249,00).
　　　　　15. Em cumprimento da cláusula 3ª, n.º 3d, do Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel, o Autor, em 18 de Setembro de 2014, pagou à Ré, a título de quarta prestação do preço do imóvel, o valor de duzentos e noventa e oito mil e trezentos dólares de Hong Kong (HKD298.300,00), equivalente a trezentas e sete mil duzentas e quarenta e nove patacas (MOP307.249,00).
　　　　　16. Em cumprimento da cláusula 3.ª, n.º 3e, do Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel, o Autor, em 17 de Março de 2015, pagou à Ré, a título de quinta prestação do preço do imóvel, o valor de duzentos e noventa e oito mil e trezentos dólares de Hong Kong (HKD298.300,00), equivalente a trezentas e sete mil duzentas e quarenta e nove patacas (MOP307.249,00).
　　　　　17. De acordo com a cláusula 3ª, n.º 3f, do Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel, o valor remanescente do preço do imóvel, no montante de quatro milhões, cento e setenta e seis mil e duzentos dólares de Hong Kong (HKD4.176.200,00), equivalente a quatro milhões, trezentas e uma mil e quatrocentas e oitenta e sei patacas (MOP4.301.486,00), devia ser pago pelo Autor à Ré no prazo de sete dias, contados da emissão da licença de utilização (licença de ocupação) pela Direcção do Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes da RAEM.
　　　　　18. O Autor já pagou à Ré o valor total de um milhão, setecentos e oitenta e nove mil e oitocentos dólares de Hong Kong (HKD1.789.800,00), equivalente a um milhão, oitocentas e quarenta e três mil e quatrocentas e noventa e quatro patacas (MOP1.843.494,00).
　　　　　19. De acordo com a cláusula 10.ª do Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel, fracção seria entregue no prazo de 1200 dias úteis de sol (ou seja, excluídos domingos, feriados e dias de chuva), contados a partir da conclusão do 1º piso para habitação das obras da superestrutura e a partir daí, teria lugar a celebração da escritura pública.
　　　　　20. Em 24/10/2013 a Ré requereu junto da Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes a emissão de licença para as obras das fundações, tendo esta sido emitida em 2/01/2014.
　　　　　21. Em 15/01/2014 e 30/01/2014, a Ré apresentou o pedido de prorrogação do prazo de aproveitamento.
　　　　　22. Em 4/06/2014, a Ré voltou a requerer a prorrogação.
　　　　　23. Em 26/06/2014, a Comissão de Terras emitiu o seguinte: "Para além disso, estima-se que mesmo que o prazo de aproveitamento seja prorrogado, a concessionária só possa concluir parte das obras da fundação, podendo no entanto isto criar indirectamente condições favoráveis à concessionária para que esta se aproveite do facto como fundamento para lograr ficar com a concessão do terreno. Nestas circunstâncias, propõe que a situação real do processo, anteriormente descrita, seja tida em consideração na decisão final que recair sobre o pedido, nomeadamente o conteúdo da carta da concessionária."
　　　　　24. Em 10/07/2014, o Secretário para os Transportes e Obras Públicas, emitiu o seguinte parecer: " ... Analisado o parecer da Comissão de Terras e ponderando os 17º a 21º pontos desse parecer e a carta da concessionária, constante do 24º ponto nomeadamente, o teor do ponto 24.4, concordo, em princípio, com os pontos 14.2 e 14.3 da informação n.º 090/DSODEP/2014 da Direcção dos Serviços de Solos, Obra Públicas e Transportes, isto é, prorrogar o prazo de aproveitamento até 25 d Dezembro de 2015 e aplicar a multa no montante de MOP$180,000.00, pressupondo que a Sociedade concessionária aceite previamente por escrito as seguintes condições para garantir interesses públicos:
　　　　　1. Se não for completado o aproveitamento antes da prescrição de arrendamento, mesmo estando preenchidos os requisitos previstos no art.º 5.º da Lei n.º 7/2013 (Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção), Sociedade concessionária não vai pedir autorização prévia para fazer negócios jurídicos de promessa de transmissão ou oneração de edifícios em construção no lote P, nem vai realizar esses negócios jurídicos, excepto a eventual obtenção legal de nova concessão desse terreno;
　　　　　2. Se não mais lhe for concedido o terreno, a Sociedade concessionária não pode pedir à RAEM qualquer indemnização ou compensação."
　　　　　25. Em 15/07/2014, sobre este parecer, o Chefe do Executivo proferiu o despacho "Concordo".
　　　　　26. Em 29/07/2014, foi enviado à Ré um ofício assinado pela Directora, Substituta, da DSSOPT, com o seguinte teor:
　　　　　" ... 1. Nos termos da cláusula n.º 2 do contrato de concessão de terreno revisto pelo Despacho dó Secretário para os Transportes e Obras Públicas n.º 19/2006, o prazo de aproveitamento do terreno já ficou caduco aos 28 de Fevereiro de 2014; no entanto, nos termos do art.º 2.º do Despacho n.º 160/SATOP/90, o prazo de arrendamento do terreno vai acabar a 25 de Dezembro de 2015.
　　　　　2. Como o atraso do aproveitamento do terreno é imputável à vossa empresa, e tendo em conta que esta não é a primeira vez que a vossa empresa requer prorrogar o aproveitamento de terreno, e visto que já concordou aceitar a forma de punição para o atraso prevista no contrato; para o efeito, nos termos do Despacho proferido pelo Chefe do Executivo aos 15 de Julho de 2014, autoriza-se prorrogar o prazo de aproveitamento do terreno até 25 de Dezembro de 2015, e aplica-se a multa no valor de MOP$180.000,00 (cento e oitenta mil patacas). Mas para garantir os interesses públicos, a empresa concessionária obriga-se, previamente, a prometer, por escrito, aceitar as seguintes condições:
　　　　　2.1. Antes de o prazo de concessão por arrendamento do terreno caducar, se o aproveitamento do terreno ainda não for concluído, mesmo se está de acordo com os requisitos dispostos no artigo 5.º da Lei n.º 7/2013, Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção, a concessionária não vai pedir autorização prévia para efectuar os actos jurídicos da promessa de transmissão do edifício em construção no Lote "P" ou da promessa de oneração, nem vai praticar esses actos jurídicos, excepto se o terreno for concedido de novo nos termos legais;
　　　　　2.2. Se no futuro o terreno não for concedido nos termos legais, a empresa concessionária não pode reclamar qualquer indemnização ou compensação à RAEM.
　　　　　3. Nestes termos, avisa-se a vossa empresa para entregar a promessa escrita acim mencionada, para ser transferida à Comissão de Terras para acompanhar, a fim de emitir a guia de pagamento da multa."
　　　　　A Ré aceitou pagar a multa de MOP180.000,00 e prometeu, por escrito, Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes que não voltava reclamar qualquer indemnização ou compensação à RAEM.
　　　　　27. Em 27/11/2015, a Ré apresentou ao Chefe do Executivo o pedido de prorrogação dos prazos de aproveitamento e de concessão por período não inferior a 60 meses, contados a partir de 26/12/2015.
　　　　　28. Em 30/11/2015, o Chefe do Executivo concordou com os pareceres que lhe foram colocados à consideração, cujo sentido era o de indeferir o pedido de prorrogação com fundamento em que, impedindo a Lei n.º 10/2013 a renovação de concessões provisórias, não podia ser autorizada a prorrogação do prazo de aproveitamento.
　　　　　29. Em 26/01/2016, o Chefe do Executivo declarou a caducidade da concessão do terreno em causa.
　　　　　30. O prazo de concessão por arrendamento do aludido terreno ocorreu em 25/12/2015.
　　　　　31. Em 29/11/2018, a R. instaurou no Tribunal Administrativo uma acção de responsabilidade civil contra a RAEM.
　　　　　32. Em 27/03/2013, o autor pagou, junto da Direcção dos Serviços de Finanças, o imposto do selo pela transmissão da fracção em causa, no valor de oitenta e oito mil e quinhentas e sessenta e oito patacas (MOP88.568,00). (Q 1.º)
　　　　　33. - Em 06/05/2008 a ré apresentou à DSSOP, para aprovação, um projecto parcial de arquitectura, não tendo a DSSOPT emitido pronúncia sobre tal projecto;
　　　　　- Em 22/10/2009 a ré apresentou à DSSOP, para aprovação, um projecto global de arquitectura, a que a DSSOPT respondeu em 9/4/2010 fazendo exigências e sugestões de alteração, designadamente sugerindo que as torres do projecto fossem afastadas entre elas numa distância mínima correspondente a 1/6 da altura da torre mais alta;
　　　　　- Em 3/6/2010 a ré apresentou alteração ao referido projecto global, mas não alterou o distanciamento entre as torres como havia sido sugerido pela DSSOPT;
　　　　　- Em 7/1/2011 A DSSOPT comunicou à ré a aprovação do projecto global de arquitectura apresentado em 22/10/2009 e alterado em 3/6/2010 e comunicou-lhe também que a licença de obras não seria emitida sem que a ré apresentasse um relatório sobre o impacto que teria a construção do projecto sobre o ambiente e exigiu pela primeira vez a realização de estudos de impacto ambiental em matéria de fluxo de ar, efeito biombo, ilhas de calor e expansão de poluentes;
　　　　　- A ré realizou o estudo e apresentou o respectivo relatório em 11/5/2011;
　　　　　- Após a apresentação do referido relatório a DSSOPT pediu mais estudos da mesma natureza (impacto ambiental) até que aprovou o relatório respectivo em 15/10/2013;
　　　　　- Em 24/10/2013 a ré pediu à DSSOPT a emissão de licença de obras;
　　　　　- A DSSOPT emitiu a licença de obras em 02/01/2014. (Q 2.º)
　　　　　34. Em 10/09/2004, a Ré apresentou um Estudo Prévio junto da DSSOPT (T-4803), seguido de um estudo prévio complementar, apresentado em 15/12/2004 (T-6451), os quais serviam fundamentalmente para o cálculo do prémio do contrato em função das áreas brutas de construção do empreendimento proposto. (Q 5.º)
　　　　　35. Tal como se alegou supra, tal Estudo Prévio foi aprovado pela DSSOPT em 21/1/2005, por Ofício com o n.º 747/DURDEP/2005. (Q 6.º)
　　　　　36. A DSSOPT emitiu três Plantas de Alinhamento Oficiais (PAO’s): uma em 23/12/2004 (cfr. Doc. n.º 4), outra em 23/2/2005 (cfr. Doc. n.º 5) e a terceira em 11/5/2007. (Q 7.º)
　　　　　37. Nenhum destes documentos se previa quer a necessidade de um afastamento mínimo de 1/6 da altura do prédio mais alto entre as diversas torres a construir no terreno, quer a de um limite máximo de 50 metros para a extensão das fachadas das torres. (Q 8.º)
　　　　　38. Também em lado nenhum se previa a apresentação e aprovação de Relatórios de Avaliação do Impacto Ambiental e de Circulação do Ar. (Q 9.º)
　　　　　39. Em 29/4/2008, a Ré apresentou o Plano de Consulta “Master Layout Plan”, relativo à proposta de localização das torres. (Q 10.º)
　　　　　40. Em 6/5/2008, a Ré apresentou o projecto inicial de arquitectura. (Q 11.º)
　　　　　41. Este projecto, aliás, nunca chegou a ser analisado pela DSSOPT, porquanto o mesmo foi absorvido pelo projecto que contemplava todo o empreendimento, incluindo áreas comerciais, apresentado para aprovação em 22/10/2009. (Q 12.º)
　　　　　42. Uma vez que a DSSOPT, ultrapassado o prazo contratual de 60 dias, não emitira a Planta solicitada, preocupada com o escoar do prazo de 96 meses de aproveitamento, a ora Contestante não aguardou pela nova Planta e submeteu o projecto global de arquitectura, para efeitos de aprovação, em 22/10/2009. (Q 13.º)
　　　　　43. O projecto inicial de arquitectura de 2008 e o projecto global de arquitectura de 2009 mantinham as mesmas soluções arquitectónicas já previstas nos Estudos Prévios de 2004. E o “estudo prévio de 2004” previa a construção de 18 torres com 46 andares cada assentes em pódio de 6 pisos, o contrato de concessão revisto previa a construção de 18 torres com 47 andares assentes num pódio de 5 pisos, o “projecto inicial de arquitectura de 2008” continha 4 torres de um conjunto de 16 com 43 andares assentes em pódio de 2 pisos de cave e mas três pisos acima do nível do solo e o projecto global de 2009 continha 18 torres com 52 pisos mas com localização diferente da indicada no “estudo prévio de 2004”. (Q 14.º)
　　　　　44. Em 7/1/2011, a DSSOPT aprovou o projecto de arquitectura que tinha sido apresentado pela Ré, em 22/10/2009 (Ofício nº 318/DURDEP/2011). (Q 15.º)
　　　　　45. O projecto aprovado pela DSSOPT em 07/01/2011 não contemplava a sugestão de afastamento entre torres mencionada no nº 6 do referido Ofício nº 4427/DURDEP/2010, de 09/04/2010. (Q 16.º)
　　　　　46. A DSSOPT prescindiu da sugestão de afastamento entre torres mencionada no nº 6 do referido Ofício nº 4427/DURDEP/2010, de 09/04/2010. (Q 17.º)
　　　　　47. O projecto então aprovado contemplava as soluções anteriormente preconizadas nos Estudos Prévios de 10/09/2004 e 15/12/2004, das PAO’s de 23/12/2004 e de 23/12/2005, do projecto de arquitectura de 2009, e do contrato de concessão revisto. (Q 18.º)
　　　　　48. A decisão de aprovação do projecto de arquitectura sujeitou a emissão de licença de obras à condição de (a) a Ré apresentar um relatório de avaliação do impacto ambiental que poderia ser causado pela nova construção a implementar no Lote “P” e (b) de tal relatório vir ser aprovado pelo serviço administrativo competente da RAEM – a Direcção dos Serviços de Protecção Ambiental (“DSPA”). (Q 19.º)
　　　　　49. Em 11/5/2011, a Ré apresentou o exigido relatório de impacto ambiental. (Q 20.º)
　　　　　50. Sucessivamente a R. apresentou seis vezes Avaliação do Impacto Ambiental, contemplando as novas exigências manifestadas pelos serviços públicos na referida reunião de 26/07/2013. (Q 21.º)
　　　　　51. Em 15/10/2013 ocorreu a aprovação final do Estudo de Avaliação do Impacto Ambiental e de Circulação do Ar. (Q 22.º)
　　　　　52. Aprovado o projecto de obra em 15/10/2013, a Ré, em 24/10/2013, requereu a licença para as obras de fundações (T-11874/2013). (Q 23.º)
　　　　　53. A DSSOPT só, em 2/1/2014, é que emitiu tal licença e com validade apenas até 28/2/2014, i. é, inferior a dois meses. (Q 24.º)
　　　　　54. A Ré deu de imediato início aos respectivos trabalhos. (Q 25.º)
　　　　　55. Em 15/1/2014 foi feito pedido de prorrogação do prazo de aproveitamento. (Q 26.º)
　　　　　56. Mas só cerca de seis meses e meio depois foi o mesmo autorizado, em 29/7/2014, através do ofício nº 572/954.06/DSODEP/2014. (Q 27.º)
　　　　　57. A ré aceitou as condições impostas pela RAEM. (Q 28.º)
　　　　　58. O teor do acordo celebrado entre o autor e a ré que consta do documento de fls. 25 a 26. (Q 29.º)
　　　　　59. Nos termos da cláusula 5.ª, n.º 7 do contrato de concessão, a DSSOPT dispunha de prazo de 60 dias para se pronunciar sobre os requerimentos da R, no âmbito do processo em causa. (Q 31.º)
　　　　　60. Contribuíram decisivamente para a aceitação do prazo de aproveitamento do lote P vários factores, nomeadamente: (Q 32.º)
　　　　　a) As Plantas de Alinhamento Oficiais referentes ao Lote "P" já emitidas em 2004 e 2005;
　　　　　b) A apresentação pela Ré do Estudo Prévio em 10/09/2004, complementado em 15/12/2004, que serviu de base para o cálculo do prémio devido pela revisão do contrato de concessão;
　　　　　c) Ter sido aprovado o Estudo Prévio em 21/01/2005, por Ofício no 747/DURDEP/2005, e emitidos os pareceres técnicos de todas as entidades que, por lei, são chamadas a pronunciar-se de acordo com as suas áreas funcionais;
　　　　　d) Ser expectável para a Ré, de acordo com a sua vasta experiência no desenvolvimento de projectos imobiliários em Macau, poder concluir a empreitada em questão antes do fim do prazo da concessão;
　　　　　e) Não haver indícios de funcionamento anormal e impeditivo de uma actuação célere, adequada e proporcional dos serviços da Administração Pública, em conformidade com os parâmetros constantes do Código do Procedimento Administrativo.
　　　　　f) A existência de uma cláusula no contrato de concessão de 1990, que se manteve em vigor, consagrando o princípio da colaboração dos serviços da Administração Pública no respeitante ao prazo de pronúncia para os projectos que lhes fossem submetidos para aprovação: ou seja, conforme a cláusula 5.ª nº 7, a Administração dispunha de um prazo de 60 dias para aceitar ou rejeitar os pedidos da Ré.
　　　　　61. Em 14/8/2009, a Ré solicitou a emissão de uma nova PAO, cujo teor, desde 2004 até 2007, era igual no respeitante às condicionantes urbanísticas. (Q 33.º)
　　　　　62. Em 23/2/2010, a DSSOPT emitiu nova PAO. (Q 34.º)
　　　　　63. A nova PAO foi notificada à Ré por Ofício no 4427/DURDEP/2010, de 09/04/2010. (Q 35.º)
　　　　　64. A PAO e o referido ofício vieram formular exigências não previstas anteriormente, incluindo a tentativa a tentativa de modificação uniltaral do contrato de concessão revisto. (Q 36.º)
　　　　　65. O cumprimento das inéditas sugestões, constantes dos n.ºs 5.º e 6 do referido ofício, tinha necessariamente por consequência um aproveitamento em termos diversos, com redução da área destinada à construção. (Q 37.º)
　　　　　66. O cumprimento das inéditas sugestões formuladas pela DSSOPT constantes dos nºs. 5 e 6 do doc. 14 junto com a contestação da Ré implicava, necessariamente, a elaboração de novos estudos prévios e novos projectos de arquitectura, já que a disposição no terreno das torres a construir teria que ser alterada e implicaria uma alteração estrutural do próprio aproveitamento constante do contrato de concessão. (Q 38.º)
　　　　　67. Em resposta, em 3/6/2010, a Ré incorporou no projecto de 22/10/09, as exigências técnicas de pormenor, mas não acolheu as exigências do afastamento mínimo entre torres e da extensão máxima das fachadas. (Q 40.º)
　　　　　68. A DSPA emitiu o seu parecer em 22/6/2011, apenas notificado à Ré em 4/10/2011, onde formulou várias novas exigências, designadamente no que respeita a Ruidos, Qualidade de água, Paisagem, Vistas, Voo de pássaros, Estacionamento automóvel nas redondezas da ETAR e outros. (Q 41.º)
　　　　　69. O 2.º Relatório de Avaliação de Impacto Ambiental foi apresentado pela Ré em 19/4/2012. (Q 42.º)
　　　　　70. Na apreciação deste 2.º Relatório, a DSPA voltou a apresentar novas exigências, igualmente não previstas em qualquer norma legal ou regulamentar em vigor, sendo que o teor de tal parecer foi objecto de discussão entre a (A), a DSSOPT e a DSPA, em 25/07/2012. (Q 43.º)
　　　　　71. Nas negociações entre a Ré, DSSOPT e DSPA, na reunião de 25/7/2012, em lugar de servirem para esclarecer o que já havia sido solicitado, acabaram por ter como consequência o aditamento, pela DSPA, de novas exigências. (Q 44.º)
　　　　　72. Em 31/08/2012, a R. apresentou o 3.º Relatório de Avaliação do Impacto Ambiental. (Q 45.º)
　　　　　73. No parecer emitido pela DSPA em 16/10/2012 e notificado à Ré em 28/12/2012, a DSPA voltou a formular novas exigências, devendo apresentar um estudo pormenorizado sobre o “Layout” das torres, com “simulação informática”; e uma avaliação sobre as partículas em suspensão. (Q 46.º)
　　　　　74. A DSPA exigiu da R. uma nova avaliação ou, em alternativa, a alteração do "Layout", em virtude da questão da ETAR. (Q 47.º)
　　　　　75. Em 15/3/2013, a Ré apresentou o 4.º Relatório de Avaliação do Impacto Ambiental. (Q 48.º)
　　　　　76. A Ré viu-se obrigada a recorrer a serviços especializados da Austrália, para a realização da “simulação informática. (Q 49.º)
　　　　　77. Em 03/05/2013, a DSPA emitiu o seu 4.º Parecer para a DSSOPT, sobre o 4.º Relatório apresentado pela Ré, no qual voltou a apresentar novas exigências, relativamente à avaliação do impacto ambiental sobre os novos aterros, a ilha artificial, o fedor, etc.. (Q 50.º)
　　　　　78. Em 28/06/2013, a Ré apresentou o 5.º Relatório de Avaliação do Impacto Ambiental. (Q 51.º)
　　　　　79. Com vista a evitar mais demoras, a Ré pediu uma reunião conjunta com a DSSOPT e DSPA para tentar imprimir maior celeridade na apreciação do 5.º Relatório. (Q 52.º)
　　　　　80. Na reunião realizada em 26/07/2013, a DSPA efectuou exigências adicionais, que obrigaram a Ré a elaborar um novo relatório com conteúdo adicional. (Q 53.º)
　　　　　81. Em 7/8/2013 a Ré apresentou o 6.º Relatório de Avaliação de Impacto Ambiental, respondendo às novas exigências formuladas na referida reunião de 26/7/2013. (Q 54.º)
　　　　　82. As exigências formuladas pela DSPA eram exigências novas que apenas iam sendo formuladas à medida que o tempo passava e após a análise dos anteriores elementos entregues pela Ré. (Q 55.º)
　　　　　83. O projecto de 22/10/09, parcialmente alterado em 3/6/10, c/ a aprovação de 7/1/2011, sujeitando a emissão da licença à aprovação de Estudo de Impacto Ambiental, não sofreu alteração de relevo. (Q 56.º)
　　　　　84. O projecto submetido 4 anos antes (em 22/10/2009) já então satisfazia plenamente as exigências sobre a ventilação e respectiva avaliação de impacto ambiental. (Q 57.º)
　　　　　85. A apresentação e aprovação de Relatórios de Avaliação do Impacto Ambiental e de Circulação do Ar era uma exigência inédita em Macau. (Q 60.º)
　　　　　86. A Ré executou e concluiu as obras de fundações do edifício durante o último ano dos prazos de aproveitamento e de concessão. (Q 61.º)
　　　　　87. À R bastariam 3 a 4 anos para concluir a construção de todo o empreendimento e entregar ao Autor a fracção autónoma. (Q 62.º)
　　　　　88. - Se a DSSOPT tivesse dado resposta em 60 dias apreciando o projecto parcial de arquitectura apresentado pela ré em 06/05/2008, a que não respondeu;
　　　　　- Se a DSSOPT tivesse respondido em 60 dias apreciando o projecto global de arquitectura apresentado pela ré em 22/10/2009, a que respondeu em 9/4/2010;
　　　　　- Se a DSSOPT tivesse respondido em 60 dias apreciando a alteração apresentada ao referido projecto global em 3/6/2010, a que respondeu em 7/1/2011 e
　　　　　- Se a DSSOPT, quando em 7/1/2011 exigiu pela primeira vez a realização de estudos de impacto ambiental, tivesse exigido à ré todos os estudos da mesma natureza que lhe exigiu mais tarde,
　　　　　A R. tinha concluído o empreendimento “X” dentro dos prazos de aproveitamento e de concessão e teria podido entregar à parte autora a fracção autónoma de prédio urbano que se comprometeu a entregar e no prazo em que se comprometeu a fazê-lo. (Q 63.º)
　　　　　89. A RAEM sabia que o prazo que a Ré teve para o aproveitamento do projecto após a emissão da licença de obra de fundações e suas prorrogações era manifestamente insuficiente para a conclusão do empreendimento. (Q 65.º)
　　　　　90. Após a emissão de licença de obra, com base na convicção de vir a deferir à Ré um pedido de prorrogação dos prazos de aproveitamento do Lote P e da concessão, a Ré celebrou milhares de contratos-promessa de compra e venda das fracções autónomas, investiu avultadas verbas na preparação dos diferentes projectos da obra e na realização e densificação dos estudos de impacte ambiental sucessivamente solicitados pela RAEM e custeou e executou as obras das fundações do edifício durante o último ano dos prazos de aproveitamento e de concessão. (Q 66.º)
　　　　　91. Em casos de inimputabilidade do concessionário, a política da RAEM era de atribuir, por ajuste directo, nova concessão ao anterior concessionário. (Q 67.º)
　　　　　92. A Ré confiou que lhe seria prorrogado o prazo de aproveitamento ou dada uma nova concessão do mesmo terreno para data posterior a 25/12/2015, porque os Serviços da Administração lhe criaram tais expectativas, nomeadamente: (Q 68.º)
　　　　　1) Ao imporem-lhe o cumprimento da exigência da distância mínima entre torres de 1/6 da torre mais alta, o que foi dispensando em momento ulterior, exigência não prevista em parte alguma e inédita em Macau, o que fez com que despendesse o tempo entre 22/10/2009 a 7/1/2011;
　　　　　2) Ao imporem-lhe o cumprimento da exigência da aprovação dos relatórios de circulação de ar e de impacto ambiental, exigência não prevista em parte alguma e inédita em Macau, o que obrigou que se despendesse o tempo entre 7/1/2011 e 15/10/2013;
　　　　　3) Ao emitirem a licença de obra para as fundações, em 2/1/2914, um mês antes do termo do prazo de aproveitamento, sabendo que era impossível concluir o empreendimento até ao termo do contrato de concessão;
　　　　　4) Ao prorrogarem o prazo de aproveitamento, em 29/07/2014, até 25/12/2015, sabendo que seria impossível concluir o empreendimento até essa data;
　　　　　5) Ao ser essa a prática seguida anteriormente em casos análogos, de se fazer nova concessão do mesmo terreno ao mesmo concessionário, em caso de não aproveitamento do terreno dentro do prazo.
　　　　　93. A Ré ofereceu ao público milhares de fracções autónomas por construir deste seu empreendimento em termos semelhantes àqueles que acordou com o autor no contrato em apreço nos presentes autos, com pagamento do preço na modalidade de pagamento integral ou pagamento faseado. (Q 70.º)
　　　　　94. O Autor candidatou-se à aquisição de uma fracção autónoma ao abrigo da Lei n.º 8/2019, de 12 de Abril, por via do Despacho do CE de 30/5. (Q 71.º)
　　　　　95. Tal requerimento foi deferido. (Q 72.º)
　　　　　96. Tal fracção é de tipologia, área e preço equivalentes à fracção que constitui o objecto do contrato em causa nos presentes autos e está a ser construída no terreno que foi concessionado à Ré. (Q 73.º)
　　　　　97. O autor apenas poderá receber do Governo tal fracção nas condições descritas porque celebrou com a ré o contrato referido na alínea J. relativamente a uma fracção autónoma a construir no mesmo terreno. (Q 74.º)
　　　　　98. O valor de mercado dessa fracção é superior ao valor inicialmente pago pelo Autor à Ré por fracção idêntica. (Q 75.º)
　　　　　99. O autor desistiu da candidatura à habitação para troca. (Q 76.º)
* * *
IV – FUNDAMENTAÇÃO
　　　　Como o recurso tem por objecto a sentença proferida pelo Tribunal de 1ª instância, importa ver o que o Tribunal a quo decidiu. Este afirmou na sua douta decisão:
　　　　　
　　　　　I – RELATÓRIO.
　　　　　(B), com outros elementos de identificação nos autos, intentou a presente acção declarativa que segue termos sob a forma ordinária de processo comum contra a Ré, Sociedade de Importação e Exportação (A) Limitada ((A)洋行有限公司), registada na CRCBM sob o n.º ….
　　　　　
　　　　　Alegando que, como promitente-comprador e com entrega de sinal celebrou com a ré, como promitente-vendedora, um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma de um prédio urbano que a ré se propunha construir num terreno concessionado pela RAEM; e alegando ainda que já cessou a concessão sem que a ré tivesse construído, incumprindo e já não podendo cumprir a promessa por razões que lhe são imputáveis, uma vez que, não diligenciou no sentido de concluir a construção dentro do prazo da concessão,
　　　　　Pede o autor que:
　　　　　1. Seja declarado resolvido o referido contrato-promessa;
　　　　　2. Seja a ré condenada a pagar-lhe a quantia de MOP3.686.988,00, correspondente ao dobro da quantia que recebeu a título de sinal;
　　　　　3. Seja a ré condenada a pagar juros de mora à taxa legal das obrigações de natureza comercial, contados sobre a quantia em que for condenada, desde 26/12/2015 até integral pagamento.
　　　　　4. Para o caso de se entender que a falta de cumprimento não é imputável à ré, pede a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de MOP1.843.494,00 acrescida de juros de mora à taxa legal das obrigações de natureza comercial, a contar de 26/12/2015 até integral pagamento.
　　　　　
　　　　　Contestou a Ré, aceitando a existência do contrato-promessa invocado pelo autor e alegando que, caso não consiga construir e entregar a fracção autónoma prometida vender, essa impossibilidade não lhe deve ser imputada a si porquanto deve ser imputada à RAEM, a qual, durante o decurso do respectivo procedimento administrativo para aprovação do projecto de arquitectura e para emissão da licença de obras, fez exigências de alteração do projecto de arquitectura que não podia ter feito, fez indevidamente exigências de realização de estudos do impacto ambiental do mesmo projecto e, além disso, não cumpriu os prazos estabelecidos no contrato de concessão e demorou demasiado a apreciar os pedidos da ré para prorrogação do prazo de aproveitamento da concessão, o que levou a que a ré não pudesse iniciar a construção mais cedo e não tivesse conseguido concluí-la antes de caducar a referida concessão.
　　　　　Para o caso de se concluir que ocorre impossibilidade da prestação e que esta é imputável à ré, veio esta, também na contestação, defender que o autor não tem direito a indemnização calculada pelo valor do sinal prestado, porquanto foi acordado que as quantias pagas à ré não constituíam sinal.
　　　　　Também na contestação que apresentou, disse a ré que, caso se conclua pela impossibilidade imputável e pela existência de sinal, deve a indemnização determinada pelo valor deste ser reduzida segundo juízos de equidade.
　　　　　Por fim, requereu a ré contestante a intervenção acessória da RAEM invocando como fundamento que, caso seja condenada a indemnizar o autor, terá direito de regresso contra a RAEM para esta lhe reembolsar o montante da condenação.
　　　　　
　　　　　Na réplica que apresentou, o autor impugnou todas as teses da contestação, quer quanto à imputabilidade a terceiro da causa da impossibilidade da prestação, quer quanto à inexistência de sinal e à intervenção da equidade na fixação do montante da indemnização.
　　　　　
　　　　　Foi admitida a intervenção acessória da RAEM, a qual contestou. Porém, a ré veio comunicar aos autos que desistiu da acção de indemnização que movera contra a RAEM e, por isso, foi proferido despacho a fls. 1085 a declarar extinta a instância relativamente à RAEM por inutilidade superveniente da lide.
　　　　　
　　　　　Foi proferido despacho saneador e de selecção da matéria de facto relevante para a decisão a fls. 962 a 967.
　　　　　
　　　　　Procedeu-se a julgamento, foi decidida a matéria de facto controvertida e não foram apresentadas alegações de Direito.
　　　　　*
　　　　　II – SANEAMENTO.
　　　　　A instância mantém-se válida e regular, como decidido no despacho saneador e nada obsta ao conhecimento do mérito.
　　　　　*
　　　　　III – QUESTÕES A DECIDIR.
　　　　　Tendo em conta o relatório que antecede, designadamente:
　　　　　- Que a principal pretensão do autor é ser indemnizado/restituído em consequência dos danos que sofreu por a ré não ter cumprido, por impossibilidade superveniente, a prestação a que se vinculou por contrato;
　　　　　- O facto de o autor e ré estarem de acordo que existe a relação contratual invocada pelo autor;
　　　　　- O facto de a essência da principal divergência entre as partes ser a imputabilidade à ré ou a terceiro da causa da impossibilidade superveniente da prestação da ré e a existência ou inexistência de sinal;
　　　　　As principais questões a decidir gravitam à volta de:
　　　　　1- Ocorrência de impossibilidade da prestação contratual a cargo da ré e, em caso afirmativo, imputação à ré ou a terceiro da causa superveniente da impossibilidade da referida prestação.
1.1 - Caso se conclua que a causa da impossibilidade superveniente da prestação a cargo da ré deve ser imputada a terceiro, importa apurar as consequências jurídicas de tal imputação, designadamente:
1.1.1 - Quanto à extinção da obrigação da ré decorrente do contrato que celebrou com o autor;
1.1.2 Quanto a eventual criação na esfera jurídica da ré de uma outra obrigação de restituir ao autor o que dele recebeu;
1.2 - Caso se conclua que a causa da impossibilidade superveniente da prestação a cargo da ré deve ser imputada à própria ré, importa então apurar as consequências da referida impossibilidade superveniente da prestação decorrente de causa imputável à ré, designadamente:
1.2.1 – Direito do autor de resolver o contrato;
1.2.2 – Criação na esfera jurídica da ré de uma obrigação de restituir ao autor o que dele recebeu.
1.2.3 - Obrigação da ré indemnizar o autor.
1.2.3.1 - Caso se conclua que a ré tem obrigação de indemnizar o autor, caberá apurar o montante da indemnização e a ocorrência de mora no cumprimento desta obrigação de indemnizar, para isso é necessário averiguar se foi acordado e prestado sinal;
1.2.3.1.1 - Caso se conclua pela existência de sinal, caberá ainda decidir se a indemnização deve ser calculada com base no “regime-regra” do sinal ou se deve ser reduzida segundo juízos de equidade para montante inferior ao valor do sinal prestado.
1.2.3.1.2 Caso se conclua pela inexistência de sinal, caberá determinar qual o valor da indemnização na ausência de sinal.
1.2.3.1.3 – Caso se conclua pela ocorrência de mora no cumprimento da obrigação de indemnizar é ainda necessário apurar as consequências desta a nível indemnizatório, designadamente quanto ao início da mora e quanto à taxa dos juros moratórios.
　　　　　*
　　　　　IV – FUNDAMENTAÇÃO.
　　　　　A) – Motivação de facto.
　　　　　Estão provados os seguintes factos:
　　　　　(...)
　　　　　
　　　　　B) – Motivação de Direito.
　1 – Da impossibilidade superveniente da prestação.
　　　　　Neste momento da discussão já não são necessárias especiais considerações para concluir que a prestação da ré se tornou impossível. Seja qual for a prestação devida: celebrar o contrato prometido de compra e venda de uma fracção autónoma de prédio urbano ou apenas construir e entregar a referida fracção. Com efeito, não tendo a ré meios jurídicos conhecidos nos autos que lhe permitam construir a mencionada fracção, não se vê como negar as características relevantes da impossibilidade superveniente da prestação: ojectiva, absoluta e definitiva1. Sem que ocorram circunstâncias de todo imprevisíveis presentemente, a ré, apesar de ser uma sociedade comercial e poder existir durante muito tempo, não tem possibilidade jurídica de construir ou adquirir a fracção autónoma em causa2. Trata-se de uma impossibilidade jurídica da prestação, não de uma impossibilidade física ou naturalística, pois a construção da mencionada fracção está acessível à ré pelos conhecimentos técnicos existentes, mas não lhe está permitida por causa da sua situação jurídica actual e previsível num futuro ponderável3. Na verdade, resulta dos autos que a ré não tem qualquer direito sobre o terreno onde se iria situar a planeada construção.
　　　　　
　　　　　Conclui-se assim que se tornou impossível após a celebração do contrato a prestação que a ré acordou com o autor.
　　　　　Resta, pois, apurar as consequências da impossibilidade da prestação
　　　　　
　　　　　1.1 – Dos efeitos da impossibilidade da prestação
1.1.1 - Em geral
　　　　　Se a prestação acordada é originariamente impossível, a obrigação não nasce porque o contrato é nulo e, por isso, não gera a obrigação de prestar nem o dever de cumprir (art. 395º, nº 1 do CC).
　　　　　Se a prestação acordada é originariamente possível (aquando da celebração do respectivo negócio jurídico), mas posteriormente deixa de o ser, a obrigação extingue-se, não pode ser cumprida e o devedor deixa de ter o dever de a prestar (arts. 779º e 790º do CC).
　　　　　Se a impossibilidade superveniente ocorre por razões não imputáveis ao devedor, mas imputáveis a terceiro, ao credor ou a ninguém (caso fortuito ou de força maior), fica o devedor exonerado perante o credor. Se, porém, o credor cumpriu perante o devedor a sua eventual contraprestação e a causa da impossibilidade não imputável ao devedor também não lhe é imputável a si, credor, então este, credor, tem direito a que lhe seja restituído o que prestou, mas segundo as regras do enriquecimento sem causa. É esta a tese da ré, escorada no art. 784º do CC. Com efeito, entende que a impossibilidade da prestação não lhe é imputável a si nem ao credor, mas a terceiro, a RAEM.
　　　　　Se a prestação se tornou impossível por causa imputável ao devedor, a obrigação extingue-se, não pode ser cumprida e o devedor deixa de ter o dever de a prestar, como se disse atrás. Porém, o devedor poderá ver nascer na sua esfera jurídica outra obrigação, a obrigação de indemnizar o credor pelos prejuízos sofridos em consequência da mencionada impossibilidade superveniente, devendo o devedor indemnizar o credor como se faltasse culposamente ao cumprimento devido (art. 790º, nº 1 do CC).
　　　　　Para apurar os efeitos da impossibilidade da prestação torna-se, pois, necessário decidir se a causa da impossibilidade da prestação é imputável à ré devedora ou à RAEM, terceiro em relação à prestação.
　　　　　Vejamos.
　　　　　
　　　　　1.1.2 - Da imputação da causa da impossibilidade da prestação.
　　　　　Este tribunal já decidiu esta questão em diversos litígios semelhantes ao que se discute nos presentes autos e não encontrou ainda razões para decidir de modo diferente. As partes, designadamente os seus ilustres mandatários conhecem a fundamentação da referida decisão deste tribunal, razão por que, não advém redução das garantias processuais das partes se aqui não se reproduzir exaustivamente aquela fundamentação.
　　　　　Em síntese:
　　　　　A imputação é a atribuição a uma pessoa dos efeitos jurídicos de um facto. No caso presente está em causa a atribuição à ré do dever de indemnizar o autor (efeito jurídico) por ter ocorrido a impossibilidade da prestação (facto jurídico).
　　　　　A causa da impossibilidade jurídica da prestação da ré foi o facto de não ter construído a facção acordada com o autor no prazo de que a ré dispunha nos termos do contrato de concessão, o que causou a caducidade da concessão e a impossibilidade jurídica de construir e entregar.
　　　　　A imputação à ré da causa da impossibilidade da sua prestação depende da sua culpa em relação a essa causa.
　　　　　A culpa é um juízo de censura dirigido a uma pessoa por ter tido um comportamento diverso daquele que deveria ter tido, ou seja, por ter tido um comportamento ilícito ou contrário ao Direito em vez de ter tido um comportamento lícito. In casu está em causa um ilícito contratual, o incumprimento de uma obrigação contraída por via contratual.
　　　　　Este juízo de culpa pressupõe capacidade de motivação e liberdade de decisão do agente (que não se questiona em trelação à ré) e, em matéria de responsabilidade civil4, estrutura-se numa comparação entre o comportamento que o agente teve e aquele que, no seu lugar, teria um bom pai de família, o qual é uma pessoa que, entre o mais, se esforça por não cair em situações que o impeçam de honrar aquilo a que se comprometeu por via contratual e que, para isso, designadamente, pondera bem as possibilidades de cumprir antes de se comprometer e não se compromete quando há um não despresível grau de probabilidade de não conseguir cumprir.
　　　　　A ré, quando se comprometeu com o autor a cumprir (18/3/2013), dispunha de pouco menos de um ano até ao fim do prazo de aproveitamento da concessão (28/2/2014) e de pouco menos de três anos até ao fim do prazo da concessão, sendo notório que se trata de tempo insuficiente o que decorreu entre a celebração do contrato e o termo do prazo de aproveitamento, pois que a ré se comprometeu a construir em “1200 dias úteis de sol, contados a partir da conclusão do primeiro piso para habitação das obras de superestrutura”, necessitiava de três a quatro anos para construir (ponto 87. dos factos provados) e quando contratou ainda não tinha licença de obras para iniciar a construção por esta licença depender da aprovação administrativa de estudos de avaliação do impacto ambiental que não estavam ainda aprovados na data em que a ré celebrou o contrato com o autor (18/03/2013). Além disso, a ré necessitava da cooperação dos serviços públicos da RAEM, que vinham cooperando com atraso não desprezível em relação aos prazos legais e contratuais, não relevando aqui as razões desse atraso, quer sejam ponderosas, quer sejam censuráveis, quer respeitem a acumulação imprevisível de serviço, quer respeitem a falhas de organização ou outras falhas. Acresce que quando contratou, não podia a ré tomar por certo que o prazo de aproveitamento lhe fosse prorrogado, como efectivamente veio a ser, até ao termo do prazo da concessão (art. 105º, n.º 3 da Lei de Terras então vigente – Lei nº 6/80/M, de 5 de Julho).
　　　　　Neste contexto, um bom pai de família, no lugar da ré, não se vincularia a construir e entregar como a ré se vinculou ou, então, obtinha a adesão da sua contraparte contratual à possibilidade de sobrevir a impossibilidade de cumprir, incrementando ao contrato alguma álea em vez de se comprometer firmemente como se comprometeu. A ré distanciou-se claramente do comportamento que no seu lugar teria um bom pai de família. Tomou por certo o que eram meras expectativas. A ré é juridicamente censurável em termos de culpa por ter ocorrido a impossibilidade da sua prestação, uma vez que actuou com a solenidade, a certeza e a firmeza que pertence aos contratos e aos compromissos contratuais quando as circunstâncias em que actuou determinariam a um bom pai de família que não contratasse ou que contratasse com diferente clausulado que esclarecesse a outra parte contratante da escassez de tempo e da cooperação necessária, lenta e exigente que a Administração lhe vinha prestando.
　　　　　Em conclusão, a causa da impossibilidade da prestação é, crê-se que sem sombra de dúvida, juridicamente imputável à ré a título de culpa.
　　　　　
　2 – Da resolução contratual
　　　　　No que respeita ao direito à resolução do contrato e às suas consequências de restituição retroactiva do que foi prestado, não se vê como negar. É a lei evidente (arts. 790º, nº 2, 426º a 428º e 282º do CC) e nem as partes questionam.
　　　　　Procede, pois, esta pretensão do autor e deve ser declarado resolvido o contrato, como peticionado.
　　　　　
　　　　　3 – Da indemnização dos danos decorrentes da impossibilidade superveniente da prestação por causa imputável ao devedor.
　　　　　3.1 Da existência de obrigação de indemnizar.
　　　　　Estando decidido que houve incumprimento culposo da ré, rectius, impossibilidade da prestação por causa imputável à ré, basta que haja danos na esfera jurídica do autor com nexo de causalidade com o referido incumprimento para que surja na esfera jurídica da ré a obrigação de indemnizar (arts. 787º, 790º e 557º do CC).
　　　　　Tendo-se provado que o autor pagou à ré para receber dela um imóvel e que nada recebeu é forçoso concluir que o autor sofreu danos decorrentes do incumprimento da ré, pois que pagou para adquirir e nada adquiriu.
　　　　　Assim, não são necessárias outras considerações para se concluir que existe na esfera jurídica da ré a obrigação de indemnizar o autor, sendo a controvérsia essencialmente respeitante ao valor da indemnização.
　　　　　
　　　　　3.2 Do montante da indemnização
　　　　　O autor pretende ser indemnizado pelo dano legalmente predeterminado correspondente ao valor do sinal prestado.
　　　　　Por seu lado, a ré entende que a sua culpa, caso se conclusa que existe, é diminuta e, havendo lugar a indemnização, esta deve ser fixada, por razões de equidade, em montante inferior ao “sinal” prestado.
　　　　　
　　　　　O princípio geral em matéria de responsabilidade civil é que devem ser indemnizados todos os prejuízos efectivamente sofridos pelo credor em consequência do incumprimento do devedor (arts. 787º - “prejuízo que causa ao credor”, 556º - “reconstituir a situação que existiria” e 557º - “danos que o lesado … não teria se não fosse a lesão” - do CC.).
　　　　　
　　　　　No entanto, se for constituído sinal é o valor deste que, em princípio, determina o valor da indemnização, o valor que terá a obrigação de indemnizar originada pelo incumprimento culposo. É o que dispõe o art. 436º do CC.
　　　　　É, pois, necessário apurar se foi constituído sinal, entendendo o autor que foi e a ré que não foi.
　　　　　
　　　　　3.2.1 Da existência de sinal
　　　　　Da qualificação do contrato.
　　　　　Como antes se referiu, o autor e a ré entendem que o contrato em discussão nos presentes autos deve ser qualificado como contrato-promessa. Também é esse o entendimento deste tribunal. Com efeito, a prestação característica do contrato-promessa é a celebração de outro contrato, o contrato prometido. As partes comprometem-se a celebrar outro contrato (art. 404º do CC), como ocorre no caso dos presentes autos.
　　　　　
　　　　　Da convenção de sinal.
　　　　　O sinal é um elemento eventual do conteúdo do negócio jurídico5. Numa certa perspectiva, é, em essência, uma estipulação contratual, uma cláusula negocial.
　　　　　Seja qual for a qualificação que lhe seja dada, o sinal é sempre também uma convenção das pastes contratantes. Depende, pois, da existência de vontades negociais concordantes.
　　　　　Para se concluir se foi ou não estipulado sinal é necessário interpretar as declarações negociais das partes contratantes6.
　　　　　Se o autor pretende ser indemnizado segundo o regime do sinal, cabe-lhe, nos termos do art. 335º, nº 1 do CC, alegar e provar, entre o mais, os factos demonstrativos de ter sido estipulada a existência de sinal.
　　　　　Porém, no caso do contrato-promessa de compra e venda, como ocorre na situação sub judice, a parte que se quiser prevalecer da existência de sinal beneficia da presunção legal inserta no art. 441º do CC que diz que se presume “que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço”.
　　　　　Ora, quem tem a seu favor uma presunção legal, está dispensado de provar o facto a que ela conduz, sendo a parte contrária que tem de provar o facto contrário ao facto presumido (art. 343º, nºs 1 e 2 do CC). No caso dos autos, provou-se que o autor entregou à ré, promitente-vendedora, determinada quantia em dinheiro no âmbito do contrato promessa que celebraram. Provou-se o facto base da presunção, pelo que está presumido que as partes quiseram atribuir carácter de sinal. Cabe, pois à ré, interessada em ilidir a presunção, a alegação e a prova do facto contrário ao facto presumido, isto é, cabe-lhe provar que as partes acordaram que a quantia entregue não tinha carácter de sinal. A ré não conseguiu fazer a prova dessa vontade negocial contrária à presunção legal (resposta dada ao quesito 30º da base instrutória). Tem a ré de ver esta questão decidida em sentido contrário à sua pretensão.
　　　　　
　　　　　Conclui-se, pois, que foi acordado sinal no caso em apreço.
　　　　　
　　　　　O montante da indemnização predeterminado pelo valor do sinal e a sua redução por juízos de equidade.
　　　　　“Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele o direito de exigir o dobro do que houver prestado” (art. 436º, nº 2 do CC).
　　　　　Está demonstrado que a ré não cumpriu definitivamente a sua promessa de venda.
　　　　　Está também demonstrado que a ré recebeu sinal.
　　　　　Foi já decidido atrás que a causa do incumprimento não é imputável a terceiro e que é imputável à ré a título de culpa. E também já atrás foi decidido que o incumprimento culposo da ré confere o autor o direito de resolver o contrato-promessa.
　　　　　Deve, pois a ré restituir o que recebeu para cumprir a promessa de venda que não cumpriu, uma vez que, como efeito da resolução do contrato, sempre terá que devolver o que lhe foi prestado (arts. 282º e 427º do CC) 7. Mas terá ainda de pagar ao autor um montante igual ao do sinal que recebeu?
　　　　　Vejamos.
　　　　　Dispõe o nº 4 do art. 436º do CC que “na ausência de estipulação em contrário, e salvo o direito a indemnização pelo dano excedente quando este for consideravelmente superior, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste”.
　　　　　E dispõe o art. 801º, nº 1 do CC, aplicável por força do disposto no nº 5 do art. 436º do mesmo CC, que “a pedido do devedor, a pena convencional pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente…”.
　　　　　
　　　　　Portanto, o valor da indemnização por incumprimento do contrato, rectius, por impossibilidade culposa da prestação, deve, em princípio, corresponder ao valor do sinal prestado. Porém, o referido valor da indemnização pode ser:
　　　　　- Aumentado para o valor do dano efectivamente sofrido pelo credor se este dano for consideravelmente superior ao valor do sinal8;
　　　　　- Reduzido para montante equitativo não inferior ao valor do dano efectivo se a penalização resultante do sinal for manifestamente excessiva em relação ao mesmo dano efectivo9.
　　　　　
　　　　　Da redução equitativa da indemnização determinada pelo valor do sinal prestado.
　　　　　Este tribunal também já decidiu esta questão em diversos litígios semelhantes ao que se discute nos presentes autos (“Caso X”, como denominado pelo despacho de fls. 1979). As partes, designadamente os seus ilustres mandatários conhecem a fundamentação das referidas decisões deste tribunal, razão por que, não advém redução das garantias processuais das partes se aqui não se reproduzir exaustivamente aquela fundamentação que também aqui tem pertinência.
　　　　　Vejamos.
　　　　　O nosso sistema de reponsabilidade civil assenta na culpa e no dano. Ocorrendo um dano na esfera jurídica de uma pessoa é possível criar na esfera jurídica de outra pessoa o dever de o reparar, o dever de indemnizar ou de tornar indemne. O dano e a imputação são, pois os dois pilares da responsabilidade civil. Salvo excepções especificadas na lei, a imputação do dano a quem não o sofreu é feita por via da culpa (art. 477º, nº 2 do CC). No caso da responsabilidade contratual que está em causa nos presentes autos a imputação dos danos decorrentes do incumprimento do devedor ou da impossibilidade superveniente da respectiva prestação é feita por via da culpa do mesmo devedor, culpa que se presume em relação ao devedor inadimplente e em relação àquele que viu a sua prestação tornar-se impossível (arts. 788º e 790º do CC).
　　　　　A culpa, enquanto juízo de censura dirigido a um agente por ter praticado um acto ou uma omissão que não deveria ter praticado e que causou danos a outrém, é graduável conforme o maior ou menor distanciamento que o agente teve em relação ao comportamento que deveria ter tido e que evitava ou reduzia o dano. O dano também é graduável em função da maior ou menor redução ocorrida na esfera jurídica lesada.
　　　　　 As partes de um contrato podem determinar previamente o valor da indemnização para o caso de ocorrer incumprimento e presume-se que o fazem se estipularem sinal (arts. 436º e 799º do CC). Esta liberdade das partes contratantes pode ser restringida e um dos casos em que pode sê-lo é aquele em que fixaram previamente o valor da indemnização do futuro incumprimento e em que esse valor se veio a revelar manifestamente excessivo (art. 801º do CC). Manifestamente excessivo em relação a quê? Em relação aos “pilares” da responsabilidade civil e da respectiva obrigação de indemnizar, em relação ao dano do lesado e à culpa do lesante devedor inadimplente.
　　　　　Normalmente, quando as partes fixaram previamente a indemnização para a frustração do plano contratual por incumporimento ou por impossibilidade superveniente imputável ao devedor, criaram uma sanção, uma cláusula penal que tem por função punir, podendo ter também a função de ressarcir danos decorrentes da frustração da prestação pretendida pelo credor.
　　　　　A redução equitativa da indemnização requer a certeza de que a indemnização determinada pelo valor do sinal é manifestamente excessiva em relação ao dano efectivo causado pelo incumprimento e em relação à culpa efectiva do devedor inadimplente. O montante da redução deve permitir que a pena civil cumpra ainda a sua natural função punitiva, pelo que a redução não deve ser feita para montante indeferior ao dano com nexo de causalidade com o incumprimento e deve deixar ainda margem sancionatória10.
　　　　　
　　　　　A perspectiva da culpa.
　　　　　A culpa da ré é leve, pois que a censura que lhe deve ser dirigida por se ter distanciado do comportamento que no seu lugar teria o “bom pai de família” não pode deixar de considerar que não lhe é censurável que quisesse e tentasse exercer a sua actividade comercial arriscando mesmo perante os obstáculos que se lhe depararam e que se vieram a revelar intransponíveis, pressão comercial que atenua o juízo de culpa que passa a assentar apenas na medida em que a ré inseriu terceiros na sua assumida situação de risco de não conseguir cumprir quando estes terceiros eram alheios a tal risco, que lhes era ignoto.
　　　　　Pela perspectiva da culpa justifica-se claramente o recurso à equidade para temperar o sinal que exceda o dano efectivo e a sanção equilibrada em função da culpa.
　　　　　
　　　　　A perspectiva do dano.
　　　　　Em consequência da impossibilidade da prestação da ré, o autor está definitivamente privado da fracção autónoma que acordou receber da ré. Trata-se do dano correspondente ao interesse contratual positivo insatisfeito ou à situação que o autor teria se o contrato tivesse sido cumprido pela ré. Porém, uma parte deste dano poderia ter sido evitada pelo autor. Com efeito, o autor tem direito a receber do Governo de Macau uma fracção idêntica à que pretendia adquirir da ré e por preço idêntico ao acordado com a ré (Lei n.º 8/2019, de 12 de Abril e Despacho do CE de 30/5). Porém, o autor desistiu desse direito e, por isso, não pode beneficiar dele, tendo também ficado provado que a fracção que poderia adquirir teria valor de mercado superior ao preço que o autor teria de pagar para a adquirir (pontos 98. e 99. dos factos provados). O autor não demonstrou qualquer razão para ter desistido da referida candidatura. Desta forma, o direito que o autor tem e não quer aproveitar, mas que poderia reduzir o seu dano, tem de ser ponderado em termos de equidade na busca do montante equitativo da idemnização.
　　　　　Numa certa perspectiva, o autor teve o domínio do processo causal do referido dano, podendo impedir que se verificasse. Como não impediu, esse dano perdeu nexo de causalidade adequada com o incumprimento da ré ou com a impossibilidade de cumprimento. Assim, sem nexo de causalidade adequada com a impossibilidade culposamente causada pela ré, esse dano não é indemnizável. Seja como for, esta situação de desistência da possibilidade de minimização do dano tem de ser valorizada em sede de equidade em sentido desfavorável ao autor. O dano do autor que continua a relevar é a privação da fracção entre o período que a ré deveria ter entregue e o período em que seria entregue ao autor aquela de cujo direito desistiu, período que se desconhece.
　　　　　O dano do autor conhecido nos autos e que se pode valorar em termos de equidade é, pois, equivalente ao interesse contratual positivo de disponibilidade da fracção no período correspondente à mora na entrega da fracção, entre a data em que a ré deveria ter entregue e aquela em que o autor poderia receber a fracção nos termos da Lei n.º 8/2019, de 12 de Abril e do Despacho do CE de 30/5.
　　　　　O autor contratou em 18/3/2013 e a entrega deveria ocorrer em “1200 dias de sol” contados “desde que a edificação começasse a fazer sombra”11.
　　　　　O Venerando Tribunal de Segunda Instância já apreciou caso semelhante ao presente, embora a ali autora tivesse feito o seu pagamento no ano de 2015, e considerou que o dano equitativo corresponde à aplicação de uma taxa anual de 3,5% durante 8 anos sobre o valor efectivamente pago pela autora12. Perspectivou, pois o dano como interesse contratual negativo. Não o que a autora deixou de auferir através do que despendeu, como auferiria se o contrato tivesse sido cumprido (interesse contratual positivo), mas o que teve de despender em vão, sem nada auferir, e que não despenderia se o contrato nunca tivesse sido celebrado.
　　　　　Seguindo o entendimento do Venerando TSI, no caso presente seria de considerar o período de cerca de 10 anos, pois que o autor pagou à ré no ano de 2013.
　　　　　
　　　　　O valor do sinal prestado pelo autor é de HKD1.789.800,00. O autor está desde há vários anos privado da fracção autónoma que pretendia adquirir (o contrato foi celebrado em Março de 2013 e o prazo acordado para entrega da fração excederia cinco anos (1200 dias de sol contados de determinada fase da construção). A culpa da ré é leve e afigura-se evidente que a indemnização igual ao valor do sinal é excessiva em relação à culpa da ré e ao dano relevante do autor, pois que dificilmente a fracção autónoma produziria vantagens equivalentes a metade do valor do sinal entre a data em que devria ser entregue pela ré e aquela em que o autror poderia adquirir a “fracção sucedânea”.
　　　　　Desconhece-se o valor da renda que teria a fração autónoma prometida.
　　　　　Se a ré tiver de indemnizar pelo dobro do que recebeu a título de sinal relativamente a todos os contratos-promessa que celebrou ou a muitos deles, a pena será enorme, a qualquer luz.
　　　　　
　　　　　Pois bem, no caso dos autos que temos vindo a tentar peneirar pelo crivo da equidade para que mostre as suas particularidades a fim de saber se estas justificam a “fuga” à regra geral do “sinal em dobro” por ser manifestamente excessiva ao ponto de a segurança que oferece dever ceder por razões de justiça, temos que, depois de tudo ponderado, se afigura que condenar a ré a pagar o valor do sinal (HKD1.789.800,00) que seria a indemnização predeterminada para o caso de o autor nunca vir a obter a fracção pretendida e prometida, é , em face do grau de culpa da ré, manifestamente excessivo para indemnizar o dano sofrido pelo autor decorrente da privação temporária de capital e da fracção.
　　　　　
　　　　　Tudo visto e ponderado, afigura-se respeitador da equidade fixar a indemnização a cargo da ré em MOP1.000.000,00 (um milhão de Patacas).
　　　　　
　　　　　4 Dos pedidos subsidiários.
　　　　　Em consequência do que fica dito, está prejudicada a apreciação dos pedidos subsidiários que pressupõem que se considere que não foi acordado sinal e que o incumprimento não é imputável à ré.
　　　　　
　　　　　5 Da mora na obrigação de indemnizar.
　　　　　5.1 - Do início da mora (art. 794º do CC e art. 565º, nº 3 do CPC).
　　　　　O autor pediu a condenação da ré em indemnização moratória e pediu que a indemnização moratória se consubstanciasse no pagamento de juros de mora contados à taxa legal para as obrigações de natureza comercial (11,75%), desde o dia seguinte ao termo do prazo da concessão que caducou (26/12/2015) até integral pagamento.
　　　　　A indemnização moratória pressupõe a mora do devedor e esta só ocorre com a interpelação do devedor no que respeita às obrigações puras e líquidas que não provenham de facto ilícito e só ocorre com a liquidação quanto às obrigações ilíquidas cuja falta de liquidez não seja imputável ao devedor (art. 794º, nºs 1, 3 e 4 do CC).
　　　　　A citação tem valor de interpelação (art. 794º, nº 1 do CC e art. 565º, nº 3 do CPC).
　　　　　A mora ocorreu, pois, com a citação, por não se ter provado interpelação anterior, relativamente à obrigação de restituir por resolução contratual.
　　　　　
　　　　　Diferente é a situação em que o montante da obrigação é liquidado após juízo equitativo. Este juízo é, por natureza, actualizado à data em que é feito, devendo ponderar todas as circunstâncias relevantes e nada justificando indemnização moratória anterior, a qual já deve ser ponderada no juízo de equidade que fixa o valor da obrigação e a torna líquida. Por outro lado, a obrigação fixada segundo juízos de equidade é, por natureza ilíquida, pois que a sua liquidação depende de juízo imperativamente inexistente antes da liquidação.
　　　　　A mora quanto à obrigação de indemnizar fixada segundo juízos de equidade ocorre apenas aquando da fixação/liquidação.
　　　　　Embora estejamos em sede de responsabilidade contratual ou por acto ilícito contratual consubstanciado no incumprimento culposo, a mora deve começar na data da decisão que liquida pela primeira vez o valor da indemnização que venha a tornar-se definitivo, seja por não ser impugnada por via de recurso, seja porque o recurso não mereceu procedência, seja por outra razão. Esta solução está em consonância com a jurisprudência do Venerando TUI sobre a mora na obrigação de indemnizar por responsabilidade extracontratual por acto ilícito, (Acórdão para fixação de jurisprudência de 02/03/2011, proferido no processo nº 69/2010, acessível em www.court.com.mo).
　　　　　O momento da decisão como início da mora é também o mais coerente com a fixação da indemnização por juízos de equidade, pois que a ponderação feita quanto ao valor adequado da indemnização deve contar com todos os factores relevantes que sejam ponderáveis no momento da decisão de acordo com as regras substantivas e processuais aplicáveis e, por isso, já deve ter em consideração o tempo decorrido entre a ocorrência do dano e o seu ressarcimento, seja a dilação imputável ao devedor ou seja imputável ao credor.
　　　　　
　　　　　5.2 - A taxa de juro moratório.
　　　　　A indemnização moratória relativa às obrigações pecuniárias corresponde aos juros legais a contar do dia da constituição em mora, salvo excepções aqui inaplicáveis (art. 795º do CC).
　　　　　Nos termos do art. 569º, nº 2 do Código Comercial só em relação aos créditos de natureza comercial acresce a sobretaxa de 2% sobre os juros legais, não sendo aplicável ao crédito do autor nem às obrigações de que sejam titulares passivos os comerciantes ou as empresas comerciais se o titular activo não for comerciante.
　　　　　A indemnização moratória deve corresponder aos juros legais contados desde a citação sem acréscimo da sobretaxa aplicável aos créditos de natureza comercial.
　　　　　
　　　　　V – DECISÃO.
　　　　　Pelo exposto, julga-se a acção parcialmente procedente e, em consequência, declara-se resolvido o contrato celebrado entre as partes e condena-se a ré a pagar ao autor:
　　　　　- A quantia de HKD1.789.800,00 (um milhão, setecentos e oitenta e nove mil e oitocentos dólares de Hong Kong), acrescida de juros contados à taxa legal desde a data da citação da ré até integral pagamento;
　　　　　- A quantia de MOP1.000.000,00 (um milhão de Patacas), acrescida de juros contados à taxa legal desde a data da presente decisão até integral pagamento.
　　　　　Custas a cargo de autor e ré na proporção do respectivo decaimento.
　　　　　Registe e notifique.
*
　　　　Quid Juris?
　　　　Ora, é de frisar que este TSI já se pronunciou em vários acórdãos sobre a matéria discutida nestes autos.
　　　　Tal como temos vindo a sublinhar que cada caso é um caso, não obstante existirem vários processos em que se discutem as questões idênticas ou semelhantes.
　　　　Ora, dada a identidade ou semelhança da matéria discutida neste tipo de processos, as considerações por nós tecidas noutros processos valem, mutatis mudantis, para o caso, obviamente com as devidas adaptações, nomeadamente no processo nº 813/2024, com o acórdão proferido em 13/3/2025, em que ficou consignado o seguinte entendimento:
　　　　
　　　　 “(…)
　　　　1) – Nos exercício das funções jurisidicionais, é do conhecimento deste TSI que são basicamente as seguintes situações que dão origem aos litígios em que se discutem as mesmas matérias:
　　　　a) – O promitente-comprador mantém a sua posição contratual até à data em que foi proposta acção contra a Ré, sem que tivesse transmitido a sua posição contratual para terceiro;
　　　　b) – O promitente-comprador chegou a ceder a sua posição de promitente-comprador para um terceiro, por um preço superior ao fixado no primeiro contrato-promessa, e é este terceiro, actual titular da posição do contrato-promessa que veio a propor a acção contra a Ré, pedindo que esta lhe pagasse o sinal dobro à luz do preço mais alto (ou seja, existe diferença ao nível do preço, o preço fixado no primeiro contrato-promessa e o preço mais alto posteriormente fixado no segundo (ou posteriores) contrato-promessa;
　　　　c) – O promitente-comprador chegou a celebrar vários contratos-promessa com a Ré, prometendo adquirir várias fracções autónomas (depois, chegou a transmitir alguns contratos-promessa para terceiros e mantém alguns para si próprio).
　　　　2) – Todas as hipóteses acima apontadas trazem várias questões para discutir, uma delas consiste em saber se é legítimo e justo que o promitente-comprador venha a receber o sinal em dobro independentemente das particularidades do caso em discussão.
　　　　3) – No caso, não é supérfluo realçar que o caso em análise tem a sua particularidade, já que, ao contrário daquilo que se verifica em situações normais, em que a promitente-vendedor não quer cumprir de livre vontade e por iniciativa própria o acordado. No caso não foi isto que sucedeu, a Ré quis cumprir, só que por decisão do Governo da RAEM, a Ré não pude cumprir. Ou seja, a sua “culpa”(se podemos utilizar esta palavra) não é acentuada nem “indesculpável”, o que deve relevar para ponderar e fixar as sanções contratuais!
　　　　　(…)”.
　　　　Neste tipo de processo em massa, são discutidas várias questões jurídicas:
　　　　Questão da “culpa” (em sentido lato) da parte que não cumpriu a promessa:
　　　　“Aqui, merece igualmente destacar um outro ponto: o raciocínio do Tribunal a quo aponta, parece-nos, para a ideia de que toda a culpa de incumprimento se concentra na parte da Ré/Recorrente, mas tal como se refere anteriormente por nós, não é líquida esta argumentação, já que a Ré fazia e tentava fazer tudo para que pudesse cumprir os compromissos assumidos perante o Governo da RAEM, apesar que o resultado final não vir a ser “satisfatório” a todos os níveis. Mas os comportamentos assumidos pela Ré demonstram que não existe “dolo” de incumprimento por parte dela, quanto muito, negligência ou utilizando uma linguagem diferente, um “ risco de investimento” que a Ré há-de assumir, daí a sua quota-parte de responsabilidade, circunstâncias estas que devem ser valoradas na fixação das indemnizações que cabem no caso em análise. Aliás, o Tribunal recorrido na fundamentação da decisão dos factos afirmou: “A convicção do tribunal formou-se na análise crítica da globalidade da prova testemunhal e documental produzida, ponderada nos termos antes referidos e que podem ser explicitados sinteticamente como segue.
　　　　É uma evidência que a ré tinha vontade firme de concluir o empreendimento “X”, o que resulta da consideração dos esforços e dispêndios que fez, incontestáveis e incontestados nos autos, incluindo por via judicial.”
*
　　　　Conforme o quadro factual fixado pelo Tribunal recorrido, existem vários factos que são claros para demonstrar que a Ré não actuou com “dolo” no cumprimento dos acordos quer perante o Governo enquanto concedente quer perante as partes dos contratos-promessa, a saber:
　　　　“(…)
　　　　　- A DSSOPT aprovou o projecto sem o sugerido afastamento entre torres e em 7/1/2011 notificou a ré dessa aprovação e notificou-a ainda para apresentar o relatório de estudo de impacto ambiental que teria a construção do edifício em matéria de fluxo de ar, efeito biombo, ilhas de calor e expansão de poluentes e referindo à ré que não lhe seria emitida licença de obras sem que o referido relatório fosse apresentado e aprovado;
　　　　　- Em 11/5/2011, a ré apresentou à DSSOPT um relatório do estudo de impacto ambiental requerido;
　　　　　- Posteriormente, a DSSOPT em coordenação com a DSPA exigiu à ré a apresentação de outros relatórios de estudos de impacto ambiental incidentes sobre outros aspectos ambientais diferentes daqueles que havia mencionado e a ré apresentou-os até que, em 15/10/2013, foi aprovado o último relatório apresentado;
　　　　　Em 24/10/2013, a ré requereu à DSSOPT a emissão de licença de obras que foi emitida em 2/1/2014.
　　　　　- Se a DSSOPT tivesse dado resposta em 60 dias apreciando o projecto parcial de arquitectura apresentado pela ré em 06/05/2008, a que não respondeu;
　　　　　- Se a DSSOPT tivesse respondido em 60 dias apreciando o projecto global de arquitectura apresentado pela ré em 22/10/2009, a que respondeu em 9/4/2010;
　　　　　- Se a DSSOPT tivesse respondido em 60 dias apreciando a alteração apresentada ao referido projecto global em 3/6/2010, a que respondeu em 7/1/2011 e
　　　　　- Se a DSSOPT, quando em 7/1/2011 exigiu pela primeira vez a realização de estudos de impacto ambiental, tivesse exigido à ré todos os estudos da mesma natureza que lhe exigiu mais tarde.
　　　　
　　　　“(…)”
　　　　　1. A Ré confiou que lhe seria prorrogado o prazo de aproveitamento ou dada uma nova concessão do mesmo terreno para data posterior a 24/12/2015 porque os serviços da RAEM criaram tais expectativas, nomeadamente:
　　　　　a. Ao emitirem licença de obras para as fundação em 02/1/2014, um mês antes do terreno do prazo de aproveitamento;
　　　　　b. Ao Prorrogarem o prazo de aproveitamento em 29/7/2014 até 25/12/2015, sabendo que tal não seria possível;
　　　　　c. Já anteriormente haviam concessionado novamente o mesmo terreno ao mesmo concessionário em casos em que o terreno concessionado não tinha sido aproveitado no dentro do respectivo prazo. (Q 9.º)
　　　　(…)”.
　　　　Tudo isto demonstra claramente que a Ré não actuou com dolo para desrespeitar as obrigações decorrentes dos contratos-promessa, pelo contrário, os factos assentes acima transcritos podem constituir alteração superveniente das circunstâncias nos termos do artigo 431º do CCM, já que se tratam de factos imprevisíveis e que ocorreram posteriormente ao momento da celebração dos acordos em análise.
*
　　　　Questão da consideração do benefício obtido pela parte não culposa na resolução dos contratos bilaterais:
　　　　“(…)
　　　　Com as devidas adaptações, o disposto no artigo 784º/2 do CCM pode ser chamado para fundamentar a decisão em análise, já que tal normativo dispõe:
　　　　
(Contratos bilaterais)
　　　　1. Quando no contrato bilateral uma das prestações se torne impossível, fica o credor desobrigado da contraprestação e tem o direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa.
　　　　2. Se a prestação se tornar impossível por causa imputável ao credor, não fica este desobrigado da contraprestação; mas, se o devedor tiver algum benefício com a exoneração, o valor do benefício é descontado na contraprestação.
　　　　Em regra, a restituição do sinal não representa uma injustiça flagrante ou ofende o sentido de justiça material, é de aceitar como correcta a solução legalmente consagrada: restituição do sinal em dobro por quem não cumpre o acordo celebrado nos termos do disposto no artigo 801º do CCM.
*
　　　　1) - Agora, relativamente ao dano excedente, quando não se pude ser calculado ao certo, à luz da doutrina dominante, e no caso da sua impossibilidade, recorre-se ao juízo de equidade.
　　　　A propósito deste ponto, escreveu-se:
　　　　“De harmonia com a lei substantiva, sempre que não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados (art.º 566.º, n.º 3, do Código Civil). Considerada a possibilidade processual de uma condenação ilíquida, coloca-se o problema da articulação de uma e outra norma (artº 609.º, n.º 2, do CPC). A articulação deve ser feita do modo seguinte: se ainda for possível fixar no incidente de liquidação a quantidade da condenação, aplica-se a norma processual da condenação genérica; no caso inverso, o dano será equitativamente julgado5. Equidade – como justiça do caso concreto – que, porém, sob pena de um julgamento puramente arbitrário ou atrabiliário, não prescinde de um suporte de facto, por mínimo ou reduzido que seja6, nem serve para alijar por inteiro, o não cumprimento, seja pelo credor da obrigação de indemnização quantitativamente indeterminada do ónus da prova do valor do dano a que está indiscutivelmente adstrito, seja pelo devedor de igual ónus que o vulnera no tocante a qualquer facto extintivo daquela mesma obrigação (art.º 342.º, n.ºs 1 e 2, e 346.º, n.º 1, in fine, do Código Civil, e 414.º do CPC).”13

　　　　Questão da aplicação da teoria de interesse contratual negativo ou de confiança:
“(…)
　　　　2) – Pergunta-se, como é que se deve resolver este tipo de questões? A propósito desta matéria, citemos aqui a posição dominante vigente em Portugal, em nome do Direito Comparado (Cfr. ac. do Tribunal da Relação de Guimarães, de 9/10/2012) sobre a matéria em discussão (uma situação semelhante):
“Acontece porém que nos situamos no âmbito da resolução do contrato. O autor optou pela resolução do contrato.
A resolução do contrato “consiste na destruição da relação contratual, validamente constituída, operada por um acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que elas se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado” [14].
Entre as partes e na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade do negócio jurídico, nos termos do art.º 433º do Código Civil. Por isso tem efeito retroactivo, salvo se a retroactividade contrariar a vontade das partes.
Ao pretender indemnização por lucros cessantes, o A. está a pedir a reparação do interesse contratual positivo, ou seja, o ressarcimento do prejuízo que não sofreria se a cessão de exploração tivesse sido inteiramente cumprida pela R. O que resultaria para o credor do cumprimento curial do contrato, abrangendo, portanto, não só o equivalente da prestação, mas também a cobertura pecuniária (a reparação) dos prejuízos restantes provenientes da inexecução, "de modo a colocar-se o credor na situação em que estaria se a obrigação tivesse sido cumprida".
Como é sabido, “a nulidade impede a produção de efeitos e a anulação faz cessar a produção de efeitos jurídicos” [15].
Em caso de resolução contratual, a posição clássica e largamente dominante, é a de que a tutela se resume ao interesse contratual negativo, ou seja, ao prejuízo que o credor não teria se o contrato não tivesse sido celebrado [16]. Tal entendimento tem sido seguido maioritariamente na jurisprudência. [17]
Com base nesta doutrina, não é aceitável a compatibilidade de cumulação entre a resolução do contrato e a indemnização correspondente ao (interesse contratual positivo, sobretudo com fundamento nos argumentos retirados do efeito retroactivo da resolução e da incoerência da posição do credor, ao pretender, depois de ter optado por extinguir o contrato pela solução, basear-se nele para obter uma indemnização, correspondente ao interesse no seu cumprimento.
Por isso e conclui no citado acórdão de 24.1.2012 que, “por regra, a indemnização fundada no não cumprimento definitivo, que se cumula com a resolução, respeita apenas ao chamado interesse contratual negativo ou de confiança, visando colocar o credor prejudicado na situação em que estaria se não tivesse sido celebrado o contrato, e não naquela em que se acharia se o contrato tivesse sido cumprido”.
Nada no caso justifica que nos afastemos da regra geral em razão dos interesses em discussão, o que se justifica apenas em casos excepcionais, como também tem sido entendido na jurisprudência. [18]
Por conseguinte, improcede o pedido de indemnização do A. relativo a lucros cessantes.”

　　　　O raciocínio vale, mutantis mudantis, para o caso dos autos, sendo certo que o artigo 436º do CCM (que tem uma redacção diferente da do CC de 1966 vigente em Portugal), consagra:
(Sinal)
　　　　1. Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível.
　　　　2. Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele o direito de exigir o dobro do que houver prestado.
　　　　3. A parte que não tenha dado causa ao incumprimento poderá, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, quando esse poder lhe seja atribuído nos termos gerais.
　　　　4. Na ausência de estipulação em contrário, e salvo o direito a indemnização pelo dano excedente quando este for consideravelmente superior, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste.
　　　　5. É igualmente aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 801.º
　　　　Depois, o artigo 801º do CCM manda:
(Redução equitativa da pena)
　　　　1. A pedido do devedor, a pena convencional pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente; é nula qualquer estipulação em contrário.
　　　　2. É admitida a redução nas mesmas circunstâncias, se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida.
　　　　Questão de danos excedentes:
　　　　
　　　　A propósito dos nº 4 e 5 do artigo 436º do CCM, anotou-se:
　　　　“15. No estudo global que se faça do problema, chega-se à conclusão que o nº 4 vem reforçar a ideia transversal consagrada no Código a respeito da natureza confirmatória do sinal (o próprio Menezes Leitão acaba por admitir que o nº 4 não tem natureza penitencial, em ob. cit., pág. 246). Ou seja, para lá da perda do sinal pelo tradens ou da devolução em dobro do sinal pelo accipiens, ainda pode haver lugar, salvo estipulação em contrário, a indemnização pelo dano excedente. Foi uma opção do legislador de Macau, que podia ter aproveitado a ocasião para ser mais generosa. Com efeito, não passou da criação dessa possibilidade indemnizatória pelo dano excedente, sem a estender a outra qualquer indemnização (nomeadamente, por danos não patrimoniais), tendo em conta que na parte final do nº 4 afirmou expressamente a impossibilidade de alargamento da extensão indemnizatória (habitualmente, alguns autores defendem que, sem limitação, pode haver a indemnização por perdas e danos no caso de sinal confirmatório).
　　　　　Pior é, apesar de tudo, a situação do parente próximo preceito português, pois nele se preceitua que "Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento".
　　　　　De qualquer maneira, há mesmo aí quem sustente que, para além dessa indemnização pelo não cumprimento, possa haver uma ou mais indemnizações fundadas noutras causas, como, por exemplo, nos casos de terem sido feitas benfeitorias na coisa (Ana Prata, Código ... cit., pág. 568).
　　　　　16. O nº 5 manda aplicar, com as necessárias adaptações, o disposto no art. 801º. Não é bem claro o propósio da disposição legal: se apenas se aplica aos casos em que os contraentes estabelecem no contrato uma indemnização para o caso de incumprimento por arrependimento (arras ou sinal penitencial), ou se também aplicação no caso de sinal confirmatório-penal.
　　　　　E se a resposta for no sentido de apenas cobrir a segunda hipótese de sinal confirmatório, ainda fica por saber se a redução por equidade (art. 801º) abrange somente as situações em que há dano excedente (nº 4), calculando-se aí a indemnização segundo critérios equitativos, ou se também atinge o dobro do sinal por incumprimento do accipiens.
　　　　　Por um lado, poderia parecer que a melhor solução seria, efectivamente, a que permite a aplicação do regime de redução no caso de incumprimento de contrato em que o sinal tem a função de arra confirmatória. Na verdade, se o sinal tiver o sentido penitencial, isso se deve ao facto de as partes, de livre vontade e por consenso, terem estabelecido os próprios limites indemnizatórios, não fazendo sentido que o tribunal os possa baixar apenas porque o devedor lho tenha pedido.
　　　　　Por outro lado, é de crer que a redução também não possa incidir sobre o dobro do sinal, porque isso seria contrariar a solução da lei (nº 2).
　　　　　Nesta óptica, pareceria ficar assim a remissão para o art. 801º circunscrita às situações em tiver que haver indemnização pelo dano excedente. Este dano pode ser, realmente, elevado, se tivermos em conta as diferenças de preços em mercados (por exemplo, imobiliários) que frequentemente se pautam por regras pouco saudáveis de especulação. Tendo em conta que o dano pode ser realmente avultado, a intervenção do juiz pode eventualmente justificar-se, se bem que a redução também pode funcionar como um prémio ao devedor.
　　　　Não temos, enfim, a certeza sobre o alcance da norma.
　　　　　Mas, se fizermos a conjugação dos artigos 436º, 801º (e o ambiemte da sua sistematização) e 820º, nº 2, (neste caso, para o contrato-promessa) talvez seja possível, afinal de contas, considerar que a remissão apenas faça sentido nos casos em que as partes contratantes tenham estipulado, por penitência, uma indemnização com caracter de pena no contrato para a hipótese de não cumprimento por arrependimento. A jurisprudência dirá o que for de justiça sobre o assunto. (Cfr. Código Civil de Macau, Anotado e Comentado, João Gil de Oliveira e José Cândido de Pinho, CFJJ, 2020, Vol. VI, pág. 506 e 507).
　　　　Efectivamente pode existir alguma dúvida na interpretação e aplicação das normas em causa.
　　　　Mas não é pela primeira vez que este TSI é chamado para se pronunciar sobre o conceito de danos ou prejuízos excedentes, o mesmo conceito encontra-se consagrado no artigo 1027º do CCM em matéria locatária que dispõe:
　　　　　
(Indemnização pelo atraso na restituição da coisa)
　　　　1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
　　　　2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro; à mora do locatário não é aplicável a sanção prevista no artigo 333.º
　　　　3. Fica salvo o direito do locador à indemnização dos prejuízos excedentes, se os houver.
　　　　A propósito deste conceito, ficou consagrado o seguinte entendimento no Proc. nº 646/2017, com o acórdão proferido em 26/07/2018:
　　　　　
　　　　“I - A Ré deve pagar a quantia equivalente ao dobro da renda que se praticava, como justa indemnização específica pela não restituição do imóvel, embora de natureza contratual, por continuar a usar a coisa, em prejuízo das locadoras, correspondente à renda que estava a ser praticada e que se traduz no valor de uso do imóvel.
　　　　II – Em relação à indemnização pelos prejuízos excedentes, uma vez verificados, a título de lucros cessantes, ela tem por fundamento o efectivo prejuízo causado, que pode já não se medir pelo valor da renda, não obstante ser o mesmo o respectivo facto gerador, mesmo que o montante dos danos causados às locadoras seja inferior ou equivalente ao quantitativo da renda, hipótese em que ao credor basta a indemnização contemplada pelo artigo 1027º/2 do CC.
　　　　III - A solução correcta só poderá ser conseguida mediante interpretação sistemática, lógica e teleológica da norma do artigo 1027º/3 do CCM. Não resta dúvida que, quer a sanção prevista no nº 2, quer no nº 3 do artigo citado, visa “forçar” o inquilino a devolver o locado ao senhorio com o mais cedo possível, sob pena de estar sujeito a sanções pesadas até que o locado seja devolvido a quem de direito.
　　　　IV - Por esta via, a leitura mais consentânea com a ratio legis da norma do artigo 1027º/3 do CCM é a de que a indemnização da mora entra em linha de consideração para efeitos da fixação da indemnização por prejuízo excedente, sob pena de se duplamente “sancionar” o inquilino!”
　　　　　
　　　　Não há razões bastantes para não seguirmos o entendimento acima referido, já que está em causa uma matéria de natureza idêntica: para além de pagar o dobro, pode pedir-se indemnização por danos excedentes, mas estes têm de estar devidamente demonstrados e comprovados, não bastam alegações abstractas ou provas indirectas.
　　　　“(…)”.
　　　　Voltando ao caso em análise, sublinhe-se aqui, é de verificar-se que a norma do nº 4 do artigo 436º é mais exigente do que a norma do artigo 1027º (que regula a matéria de locação), pois aquela norma fala de “dano consideravelmente superior’! O que exige provas mais rígidas e persuasivas!
*
　　　　Aqui, é de recordar-se que no processo nº 220/2024 fica também consignado o seguinte entendimento:
　　　　“從上述轉錄的內容可見，原審法院已詳細論證了第一被告的不履行責任，我們認同有關見解，故基於訴訟經濟原則及根據《民事訴訟法典》第631條第5款之規定，引用上述見解和依據，裁定這部分的上訴理由不成立。
　　　　事實上，本院在涉及“XXX”事件的案件中已多次強調(見中級法院在卷宗編號1142/2019、1145/2019、1150/2019及1192/2019內作出的裁判)，澳門特別行政區僅和土地承批人，即本案之第一被告，建立了法律關係；一切因應承批土地所作出的行為，均是針對土地承批人/第一被告而作出。因此，即使假設該等行為損害了土地承批人/第一被告的權益，例如無法如期利用土地而導致其需向預約買受人作出賠償，也只能是土地承批人/第一被告在履行其賠償義務後再向澳門特別行政區追討賠償，而非預約買受人可直接向澳門特別行政區追討因土地承批人/第一被告違反與其簽定的預約買賣合同的賠償責任。
　　　　只有在澳門特別行政區濫用權利，行為特別惡劣的情況下其才需負上相關賠償責任，然而本案並不存在該等情況。
　　　　4. 就賠償金額方面：
　　　　第一被告認為基於合同不履行非其責任，故只應按不當得利規則(《民法典》第784條第1款之規定)作出返還。
　　　　此外，亦認為即使假設其在相關的合同不履行存有過錯，雙倍的定金賠償是明顯過高，應根據衡平原則作出縮減。
　　　　我們在前述部分已認定第一被告需對合同的不履行負上責任，故不能適用《民法典》第784條第1款之規定，按不當得利規則作出返還。
　　　　就賠償金額方面，根據《民法典》第3條的規定，法院在下列任一情況下可按衡平原則處理案件：
　　　　a) 法律規定容許者；
　　　　b) 當事人有合意，且有關之法律關係非為不可處分者；
　　　　c) 當事人按適用於仲裁條款之規定，預先約定採用衡平原則者。
　　　　《民法典》第436條第5款明確容許經適當配合後適用第801條之規定，即容許法院當認為賠償金額過高時按衡平原則減少違約賠償金額。
　　　　為此，我們需考慮原告們的實際損失是多少，即其共付出了多少金錢以取得相關的合同地位來決定是否適用衡平原則作出縮減。
　　　　在本個案中，原告們向原預約買受人支付了港幣2,356,000.00元(900,000+1,456,000)以取得相關的預約買受人合同地位。
　　　　倘按平均年利率3.5%計算8年(2012-2019年)的利息，可獲得港幣659,680.00元的利息，即共有港幣3,015,680.00元。
　　　　原告們可獲得雙倍定金的賠償是港幣2,292,000.00元(1,146,000 x 2)，並不高於前述的金額。
　　　　由此可見，原審法院不以衡平原則對賠償金額作出縮減是正確的，應予以維持。”
　　　　3) – Voltando ao caso dos autos, uma leitura possível: ao contrário que se pretende defender, temos por certo que as quantias pagas pelos Autores à Ré a título de sinal, se fossem depositadas nas instituições bancárias, certamente eles receberão juros, facto este que temos por certo que os Autores deixaram de poder os receber, razão pela qual a Ré deve indemnizá-los por esta via.
(…)
　　　　4) - É de sublinhar que o julgamento segundo a equidade é sempre o produto de uma decisão humana que visará ordenar o problema perante um conjunto articulado de proposições objectivas, que se distingue do puro julgamento jurídico por apresentar menos preocupações sistemáticas e maiores empirismo e intuição. Portanto, a equidade não remete, de modo algum, para o simples entendimento pessoal do juiz ou para a sua íntima convicção, afastando-se decisivamente do puro arbítrio judicial, não estando igualmente em causa, na decisão segundo o critério não normativo da equidade, uma apreciação intuitiva puramente individual, mas antes racional e objectivável. A racionalidade e a objectivação dessa apreciação pressupõe a aquisição da indispensável base de facto (Cfr. António Menezes Cordeiro, “A decisão segundo a equidade”, in o Direito, Ano 122, 1990, Abril-Junho, pág. 272, e Manuel Carneiro da Frada, “A equidade (ou justiça com coração): a propósito da decisão arbitral segundo a equidade, in Revista da Ordem dos Advogados, 2012, Ano 72, Vol. I, pág. 143, e os Acs. do STJ de 31.01.2012 (875/05) e 07.10.2010 (3515/03). Ou seja, no caso, deve existir factos assentes no sentido de que os Autores tivessem a possibilidade de vender, pelo menos, pelos valores por ele alegados e comprovados (ex. mediante contratos-promessa de compra e venda celebrados) a uma terceira pessoa concreta, o que não se encontra devidamente demonstrado por factualidade assente.
　　　　5) (…)”.
*
　　　　Relativamente ao recurso interposto pela Ré:
　　　　　
　　　　A Ré alegou e concluiu da seguinte forma:
　　　　　“(…)
　　　　　Quanto ao quantum da Indemnização:
　　　　　35. Relativamente à indemnização a arbitrar, uma vez que a impossibilidade superveniente não é imputável à Recorrente, tem aplicação o disposto no artigo 779º/1 do CC: "A obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor."
　　　　　36. As consequências são as do artigo 784º/1 do CC: o interessado na aquisição fica desobrigado da contraprestação e pode exigir a restituição do valor que entregou ao alienante, em singelo, nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa, conforme o estipulado nos artigos 467º e 473º/1 do CC.
　　　　　37. A Recorrente recebeu HKD1.789.800,00 por conta do contrato em apreço, pelo que, salvo melhor opinião, o quantum final da indemnização a arbitrar cifra-se neste valor apenas: HKD1.789.800,00.
　　　　　38. Subsidiariamente a Recorrente pediu que a indemnização fosse arbitrada com base na equidade, tendo a douta sentença recorrida arbitrado uma indemnização a esse título no valor de HKD1.000.000,00.
　　　　　39. O Recorrido candidatou-se a uma fracção autónoma ao abrigo da Lei nº 8/19, de 12 de Abril, por via do Despacho do Chefe do Executivo 89/19, de 30 de Maio, o que foi deferido.
　　　　　40. Tal fracção é de tipologia, área e preço equivalentes ao da fracção objecto do contrato em discussão (arts. 7º e 9º do referido Despacho do Chefe do Executivo nº 89/2019)
　　　　　41. O Recorrido apenas poderá receber do Governo tal fracção nas condições descritas porque é comprador de uma fracção autónoma à Recorrente, a construir no mesmo terreno.
　　　　　42. Actualmente o valor desta fracção é superior ao valor inicialmente pago pelos Recorrido.
　　　　　43. Daí que as instâncias, incluindo o Venerando Tribunal de Segunda Instância (TSI) no Processo n.º 22/2024, onde a questão ali apreciada coincide com a questão a apreciar nos presentes autos, tenha decidido que o caminho correcto a seguir é o de uma decisão com base na Equidade.
　　　　　44. Mais concretamente, a decisão proferida no douto Acórdão do TSI nº 22/2024 supra referido, entendeu que a solução prudente e equilibrada seria a de fixar o quantum indemnizatório no montante que a Recorrente deve restituir a título de enriquecimento sem causa, acrescido de uma compensação equitativa, correspondente ao número de anos compreendido entre a data da celebração do contrato e a presente data, multiplicado por uma taxa de 3,5% que, teoricamente, corresponderia à taxa média praticada pelas entidades bancárias de Macau durante aquele período, para os depósitos a prazo.
　　　　　45. Seguindo-se esta fórmula para se calcular uma similar indemnização por Equidade nos presentes autos, considerando que o contrato foi celebrado em 18/03/2013 e que estamos em Abril de 2025, tal período corresponderia a cerca de 12 anos.
　　　　　46. Assim, o valor da indemnização a arbitrar a título equitativo corresponderia a: HKD751.716,00 (1.789.800,00 x 3,5% x 12).
　　　　　47. No entanto, de acordo com os dados oficiais da Autoridade Monetária de Macau, a taxa de juros praticada pelos Bancos entre 2011 e 2023, foi, em média, a de 1,2655%, pelo que se afigura que deve ser essa a taxa aplicada ao cálculo do dano equitativo e não a de 3,5%.
　　　　　48. Os referidos dados constam dos Boletins Económicos de Macau publicados anualmente pela Autoridade Monetária de Macau (AMCM), sendo que as taxas de juros praticadas pelos bancos em Macau para os depósitos a prazo relativamente aos anos de 2011 a 2023, constam, respectivamente, das páginas 71, 72, 71, 71, 73, 77, 80, 80, 83, 83, 81, 83 e 83, dos anos a que dizem respeito.
　　　　　49. Consequentemente, caso se tomasse em conta o referido período de 12 anos, mas com referência à taxa de 1,2655%, o valor seria então o de HKD271.799,03 (1.789.800 x 1.2655% x 12).
　　　　　50. Assim, salvo melhor opinião, na senda do entendimento subjacente à decisão do Venerando TSI rectificado para uma taxa de 1,2655% ao ano e para um período de 12 anos, caso se perfilhe uma decisão equitativa enquanto solução mais correcta, afigura-se que um quantum indemnizatório arredondado para HKD300.000,00 seria o mais adequado, sem prejuízo de diferente entendimento por esse Venerando TSI.
　　　　　51. Quanto aos respectivos juros de mora, por força do artigo 794º/4 do Código Civil, afigura-se que a sua contagem teria início com a data da sentença até integral pagamento, posto que só com a sua prolação a obrigação da Ré se tornaria líquida, à taxa legal de 9,75% ao ano.
　　　　　52. Foi este, também, o entendimento do Venerando TSI no Acórdão supra citado.
　　　　　53. Ressalvado diverso entendimento, a douta decisão recorrida incorre na violação dos artigos 228º, 229º, 230º, 435º, 436º, 467º, 473º/1º, 556º, 560º/5º, 779º/1º, 784º/1, 795º e 801º do Código Civil.
　　　　　Nestes termos e nos mais de direito aplicável, sempre com o mui douto suprimento de V. Exas., deve o presente Recurso ser julgado procedente, com as legais consequências, assim se fazendo, serenamente, Justiça.”
　　　　　

　　　　O Tribunal a quo fundamentou a sua decisão nos seguintes termos:
　　　　　“(…)
　　　　　Da redução equitativa da indemnização determinada pelo valor do sinal prestado.
　　　　　Este tribunal também já decidiu esta questão em diversos litígios semelhantes ao que se discute nos presentes autos (“Caso X”, como denominado pelo despacho de fls. 1979). As partes, designadamente os seus ilustres mandatários conhecem a fundamentação das referidas decisões deste tribunal, razão por que, não advém redução das garantias processuais das partes se aqui não se reproduzir exaustivamente aquela fundamentação que também aqui tem pertinência.
　　　　　Vejamos.
　　　　　O nosso sistema de reponsabilidade civil assenta na culpa e no dano. Ocorrendo um dano na esfera jurídica de uma pessoa é possível criar na esfera jurídica de outra pessoa o dever de o reparar, o dever de indemnizar ou de tornar indemne. O dano e a imputação são, pois os dois pilares da responsabilidade civil. Salvo excepções especificadas na lei, a imputação do dano a quem não o sofreu é feita por via da culpa (art. 477º, nº 2 do CC). No caso da responsabilidade contratual que está em causa nos presentes autos a imputação dos danos decorrentes do incumprimento do devedor ou da impossibilidade superveniente da respectiva prestação é feita por via da culpa do mesmo devedor, culpa que se presume em relação ao devedor inadimplente e em relação àquele que viu a sua prestação tornar-se impossível (arts. 788º e 790º do CC).
　　　　　A culpa, enquanto juízo de censura dirigido a um agente por ter praticado um acto ou uma omissão que não deveria ter praticado e que causou danos a outrém, é graduável conforme o maior ou menor distanciamento que o agente teve em relação ao comportamento que deveria ter tido e que evitava ou reduzia o dano. O dano também é graduável em função da maior ou menor redução ocorrida na esfera jurídica lesada.
　　　　　 As partes de um contrato podem determinar previamente o valor da indemnização para o caso de ocorrer incumprimento e presume-se que o fazem se estipularem sinal (arts. 436º e 799º do CC). Esta liberdade das partes contratantes pode ser restringida e um dos casos em que pode sê-lo é aquele em que fixaram previamente o valor da indemnização do futuro incumprimento e em que esse valor se veio a revelar manifestamente excessivo (art. 801º do CC). Manifestamente excessivo em relação a quê? Em relação aos “pilares” da responsabilidade civil e da respectiva obrigação de indemnizar, em relação ao dano do lesado e à culpa do lesante devedor inadimplente.
　　　　　Normalmente, quando as partes fixaram previamente a indemnização para a frustração do plano contratual por incumporimento ou por impossibilidade superveniente imputável ao devedor, criaram uma sanção, uma cláusula penal que tem por função punir, podendo ter também a função de ressarcir danos decorrentes da frustração da prestação pretendida pelo credor.
　　　　　A redução equitativa da indemnização requer a certeza de que a indemnização determinada pelo valor do sinal é manifestamente excessiva em relação ao dano efectivo causado pelo incumprimento e em relação à culpa efectiva do devedor inadimplente. O montante da redução deve permitir que a pena civil cumpra ainda a sua natural função punitiva, pelo que a redução não deve ser feita para montante indeferior ao dano com nexo de causalidade com o incumprimento e deve deixar ainda margem sancionatória14.
　　　　　
　　　　　A perspectiva da culpa.
　　　　　A culpa da ré é leve, pois que a censura que lhe deve ser dirigida por se ter distanciado do comportamento que no seu lugar teria o “bom pai de família” não pode deixar de considerar que não lhe é censurável que quisesse e tentasse exercer a sua actividade comercial arriscando mesmo perante os obstáculos que se lhe depararam e que se vieram a revelar intransponíveis, pressão comercial que atenua o juízo de culpa que passa a assentar apenas na medida em que a ré inseriu terceiros na sua assumida situação de risco de não conseguir cumprir quando estes terceiros eram alheios a tal risco, que lhes era ignoto.
　　　　　Pela perspectiva da culpa justifica-se claramente o recurso à equidade para temperar o sinal que exceda o dano efectivo e a sanção equilibrada em função da culpa.
　　　　　
　　　　　A perspectiva do dano.
　　　　　Em consequência da impossibilidade da prestação da ré, o autor está definitivamente privado da fracção autónoma que acordou receber da ré. Trata-se do dano correspondente ao interesse contratual positivo insatisfeito ou à situação que o autor teria se o contrato tivesse sido cumprido pela ré. Porém, uma parte deste dano poderia ter sido evitada pelo autor. Com efeito, o autor tem direito a receber do Governo de Macau uma fracção idêntica à que pretendia adquirir da ré e por preço idêntico ao acordado com a ré (Lei n.º 8/2019, de 12 de Abril e Despacho do CE de 30/5). Porém, o autor desistiu desse direito e, por isso, não pode beneficiar dele, tendo também ficado provado que a fracção que poderia adquirir teria valor de mercado superior ao preço que o autor teria de pagar para a adquirir (pontos 98. e 99. dos factos provados). O autor não demonstrou qualquer razão para ter desistido da referida candidatura. Desta forma, o direito que o autor tem e não quer aproveitar, mas que poderia reduzir o seu dano, tem de ser ponderado em termos de equidade na busca do montante equitativo da idemnização.
　　　　　Numa certa perspectiva, o autor teve o domínio do processo causal do referido dano, podendo impedir que se verificasse. Como não impediu, esse dano perdeu nexo de causalidade adequada com o incumprimento da ré ou com a impossibilidade de cumprimento. Assim, sem nexo de causalidade adequada com a impossibilidade culposamente causada pela ré, esse dano não é indemnizável. Seja como for, esta situação de desistência da possibilidade de minimização do dano tem de ser valorizada em sede de equidade em sentido desfavorável ao autor. O dano do autor que continua a relevar é a privação da fracção entre o período que a ré deveria ter entregue e o período em que seria entregue ao autor aquela de cujo direito desistiu, período que se desconhece.
　　　　　O dano do autor conhecido nos autos e que se pode valorar em termos de equidade é, pois, equivalente ao interesse contratual positivo de disponibilidade da fracção no período correspondente à mora na entrega da fracção, entre a data em que a ré deveria ter entregue e aquela em que o autor poderia receber a fracção nos termos da Lei n.º 8/2019, de 12 de Abril e do Despacho do CE de 30/5.
　　　　　O autor contratou em 18/3/2013 e a entrega deveria ocorrer em “1200 dias de sol” contados “desde que a edificação começasse a fazer sombra”15.
　　　　　O Venerando Tribunal de Segunda Instância já apreciou caso semelhante ao presente, embora a ali autora tivesse feito o seu pagamento no ano de 2015, e considerou que o dano equitativo corresponde à aplicação de uma taxa anual de 3,5% durante 8 anos sobre o valor efectivamente pago pela autora16. Perspectivou, pois o dano como interesse contratual negativo. Não o que a autora deixou de auferir através do que despendeu, como auferiria se o contrato tivesse sido cumprido (interesse contratual positivo), mas o que teve de despender em vão, sem nada auferir, e que não despenderia se o contrato nunca tivesse sido celebrado.
　　　　　Seguindo o entendimento do Venerando TSI, no caso presente seria de considerar o período de cerca de 10 anos, pois que o autor pagou à ré no ano de 2013.
　　　　　
　　　　　O valor do sinal prestado pelo autor é de HKD1.789.800,00. O autor está desde há vários anos privado da fracção autónoma que pretendia adquirir (o contrato foi celebrado em Março de 2013 e o prazo acordado para entrega da fração excederia cinco anos (1200 dias de sol contados de determinada fase da construção). A culpa da ré é leve e afigura-se evidente que a indemnização igual ao valor do sinal é excessiva em relação à culpa da ré e ao dano relevante do autor, pois que dificilmente a fracção autónoma produziria vantagens equivalentes a metade do valor do sinal entre a data em que devria ser entregue pela ré e aquela em que o autror poderia adquirir a “fracção sucedânea”.
　　　　　Desconhece-se o valor da renda que teria a fração autónoma prometida.
　　　　　Se a ré tiver de indemnizar pelo dobro do que recebeu a título de sinal relativamente a todos os contratos-promessa que celebrou ou a muitos deles, a pena será enorme, a qualquer luz.
　　　　　
　　　　　Pois bem, no caso dos autos que temos vindo a tentar peneirar pelo crivo da equidade para que mostre as suas particularidades a fim de saber se estas justificam a “fuga” à regra geral do “sinal em dobro” por ser manifestamente excessiva ao ponto de a segurança que oferece dever ceder por razões de justiça, temos que, depois de tudo ponderado, se afigura que condenar a ré a pagar o valor do sinal (HKD1.789.800,00) que seria a indemnização predeterminada para o caso de o autor nunca vir a obter a fracção pretendida e prometida, é , em face do grau de culpa da ré, manifestamente excessivo para indemnizar o dano sofrido pelo autor decorrente da privação temporária de capital e da fracção.
　　　　　
　　　　　Tudo visto e ponderado, afigura-se respeitador da equidade fixar a indemnização a cargo da ré em MOP1.000.000,00 (um milhão de Patacas).
　　　　　(…)”.
　　　　　
　　　　Ora, face à argumentação acima transcrita, entendemos que a decisão está bem fundamentada e representa uma aplicação correcta do Direito neste ponto, já que tem sido esta solução que vem a sendo defendida por este TSI nesta matéria, motivo pelo qual, na ausência de vícios invalidantes, ao abrigo do artigo 631º/5 do CPC, é de manter a decisão recorrida, julgando-se improcedente o recurso interposto pela Ré.
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　　　　Relativamente à argumentação tecida pelo Tribunal recorrido neste ponto, importa destacar ainda os seguintes aspectos:
　　　　a) – Em 9/03/2011 o contrato-promessa foi celebrado;
　　　　– A cláusula 10ª estipula: “"1200 dias de sol e trabalho (sem contar os domingos, feriados e dias de chuva) após a construção do primeiro piso, só a partir dessa data entrando a Recorrente em mora".
　　　　b) – Feitas as contas à luz do critério fixado na citada cláusula 10ª (em regra, cada mês tem 22 dias úteis (de trabalho), um ano tem 262 dias úteis, portanto, 1200dias/262 (dias) = 5 (anos). Ou seja, a Ré deveria entregar os imóveis em 2016 se tudo corresse bem.
　　　　c) – Em 29/01/2016 foi publicado no BO o despacho que declarou a caducidade do terreno;
　　　　d) – Em 23/05/2018 pelo TUI foi proferido o acórdão que negou provimento ao recurso contencioso interposto pela Ré.
　　　　Ou seja, o tempo mais cedo possível para calcular as indemnizações devia ser a partir do ano 2016. Nestes termos, existe um período de cerca de 5 anos relativamente ao qual a Autora não pode reclamar juros moratórios. Ou seja, usando o raciocínio seguido este TSI, desde a data da celebração do contrato-promessa até ao momento em que se verifica a impossibilidade de prestação definitiva, há-de descontar tal período de 5 anos, portanto, o período de 2011 a 2018, se se considerasse que a Autora ficava privada de gozo do imóvel, só se contam 2 anos.
　　　　Na sequência de argumentação acima por nós tecida, por força do acordo à luz do qual a Ré gozava de 1200 dias úteis para cumprir as obrigações contratuais, os juros calculados não devem reportar-se a 12 anos, mais sim 7 ou 8 anos ao máximo, pelo que o o valor da indemnização equitativa do interesse contratual positivo não deve ser tão elevado nos termos reclamados pelos Autores, nomeadamente no que se refere à perda de “interesses” pela privação de fundos pela Ré.
　　　　Eis um valor que pode servir de referência.
　　　　Pelo que, o valor fixado pelo Tribunal a quo não se mostra desproporcional ou inadequado, e como tal é de manter a decisão em análise.
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　　　　Face ao exposto, é de negar provimento ao recurso interposto pela Ré, mantendo-se a sentença recorrida.
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　　　　Síntese conclusiva:
　　　　I - A qualificação jurídica que as partes fazem dos factos a que cabe aplicar o Direito não vincula o tribunal (art. 567º do CPC), qualificação esta que determina o regime jurídico aplicável à relação contratual. No caso dos autos está em causa a aplicabilidade ou a inaplicabilidade da presunção legal de que é sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente vendedor em cumprimento do contrato-promessa de compra e venda (art. 435º do CCM).
　　　　II - A qualificação do contrato tem essencialmente por base a vontade negocial das partes plasmada no clausulado concretamente acordado relativamente às prestações a que se pretenderam vincular. É feita por comparação ou subsunção, tendo em conta os elementos do concreto contrato a qualificar e os elementos dos diversos tipos contratuais.
　　　　III - A prestação característica do contrato-promessa é a celebração de outro contrato, o contrato prometido. As partes comprometem-se a celebrar outro contrato (art. 404º do CCM). Nos factos provados faz-se referência conclusiva à expressão “promessa de venda”. No entanto esta referência não é decisiva, pois que a qualificação do contrato é questão de direito e não de facto. Numa situação em que, tal como se detecta no caso dos autos, se desconhece a vontade real das partes e estas a exteriorizaram por escrito em termos moldáveis (porque se usam expressões diversas, tais como “contrato-promessa de compra e venda” “prometer comprar e “prometida venda”, “promitente-vendedor” e “promitente-comprador”), a declaração das vontades negociais vale com o sentido que lhe atribuiria o normal declaratário colocado na posição do real declaratário (art. 228º do CCM).
　　　　IV – O sinal é um elemento eventual do conteúdo do negócio jurídico, sendo nesta perspectiva, em essência, uma estipulação contratual, uma cláusula negocial. Seja qual for a qualificação que lhe seja dada, o sinal é sempre também uma convenção das pastes contratantes. Depende, pois, da existência de vontades negociais concordantes. Para se concluir se foi ou não estipulado sinal é necessário interpretar as declarações negociais das partes contratantes.
　　　　V - No caso do contrato-promessa de compra e venda, como ocorre na situação sub judice, a parte que se quiser prevalecer da existência de sinal beneficia da presunção legal inserta no art. 441º do CCM que diz que se presume “que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço”. Ora, quem tem a seu favor uma presunção legal, está dispensado de provar o facto a que ela conduz, sendo a parte contrária que tem de provar o facto contrário ao facto presumido (art. 343º, nºs 1 e 2 do CCM).
　　　　VI - O artigo 801º/-1 do CCM manda que “a pedido do devedor, a pena convencional pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente…”, normativo este que rege directamente a cláusula penal, a pena convencionada pelas partes para sancionar o incumprimento. É aplicável ao sinal com as necessárias adaptações, sendo que o sinal, mesmo sendo confirmatório, também funciona, ainda que supletivamente, como pena aplicável ao incumprimento.
　　　　VII - É de sublinhar que o julgamento segundo a equidade é sempre o produto de uma decisão humana que visará ordenar o problema perante um conjunto articulado de proposições objectivas. A equidade não remete, de modo algum, para o simples entendimento pessoal do juiz ou para a sua íntima convicção, afastando-se decisivamente do puro arbítrio judicial, não estando igualmente em causa, na decisão segundo o critério não normativo da equidade, uma apreciação intuitiva puramente individual, mas antes racional e objectivável. A racionalidade e a objectivação dessa apreciação pressupõe a aquisição da indispensável base de facto.
　　　　VIII - Por regra, a indemnização fundada no incumprimento definitivo, que se cumula com a resolução, respeita apenas ao chamado interesse contratual negativo ou de confiança, visando colocar o credor prejudicado na situação em que estaria se não tivesse sido celebrado o contrato, e não naquela em que se acharia se o contrato tivesse sido cumprido. Nesta óptica, o regime de restituição do sinal em dobro em matéria de contrato-promessa pode classificar-se como um regime especial.
*
　　　　Tudo visto e analisado, resta decidir.
* * *
V ‒ DECISÃO
　　　　Em face de todo o que fica exposto e justificado, os juízes do Tribunal de 2ª Instância acordam em negar provimento ao recurso, mantendo-se a sentença recorrida nos seus precisos termos.
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　　　　Custas pela Recorrente.
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　　　　Registe e Notifique.
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RAEM, 09 de Outubro de 2025.
Fong Man Chong (Relator)
Tong Hio Fong (Primeiro Juiz-Adjunto)
Rui Pereira Ribeiro (Segundo Juiz-Adjunto)
1 Luís Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume II, 11ª edição, pgs. 117.
2 “… o não cumprimento definitivo, que é o resultado de uma impossibilidade definitiva de cumprir, não tem de derivar de uma impossibilidade absoluta de cumprir, no sentido de não poder em caso algum desaparecer. … A impossibilidade da prestação considera-se definitiva não apenas quando toda a probabilidade da sua remoção está excluída, mas também quando ela só pode ser removida mediante circunstâncias especiais que não são de esperar de antemão. … Isto é o mesmo que dizer que também é definitiva a impossibilidade que só possa cessar por um facto extraordinário com que não seja legítimo contar” - Vaz Serra, RLJ, Ano 100º (1967 – 1968), p. 254.
3 Meneses Cordeiro, Tratado de Direito Civil, volume IX, 2ª edição, p. 324.
4 Não é uniforme o juízo de culpa noutras situaçãos jurídicas, designadamente e por mero exemplo, em matéria criminal ou de violação dos deveres conjugais.
5 Um elemento natural ou típico do conteúdo do contrato-promessa para Manuel Trigo, Lições de Direito das Obrigações, p. 144. Um acto jurídico real quoad constitutionem, podendo constituir uma cláusula acessória de um negócio jurídico para Nuno Manuel Pinto Oliveira, Ensaio Sobre o Sinal, págs. 10 e 11.
6 Acórdão do Venerando TSI de 04/04/2019, proferido no processo nº 327/2017, Relator: Dr. Fong Man Chong, acessível em www.court.gov.mo e João Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 11ª edição, p. 94.
7 O autor terá dois títulos para o mesmo direito (receber a quantia que pagou): a restituição em consequência da resolução contratual e a devolução indemnizatória do sinal. É, portanto, infrutífero escolher um dos títulos. Porém, sempre se dirá que a resolução de apresenta com precedência lógica sobre o regime do sinal.
8 “…a indemnização pelo dano excedente constituiria a indemnização pelo dano efectivo …” - Professor Manuel Trigo, Uma Uma Mudança de Paradigma: A Indemnização pelo Dano Excedente, em Especial nos Casos de Perda do Sinal ou de Pagamento do Dobro Deste e a Jurisprudência Recente (estudo em homenagem a João Calvão da Silva), Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Macau, Ano XXV, nº 49, 2021, p. 151.
9 Assim, também Pinto Monteiro, Cláusula Penal e Indemnização, 1990, p. 730. E, do mesmo autor, “A Cláusula Penal no Ordenamento Jurídico de Macau”, Um Diálogo Consistente, Olhares Recentes Sobre Temas do Direito Português e de Macau, 2016, Vol. I, Edição da Fundação Rui Cunha, pgs. 38 e 39 – “Ora, qual será o critério que deve pautar a actuação do juiz, quer para decidir se pode reduzir a pena, quer para determinar, simultaneamente, em caso afirmativo, a medida dessa redução?
Naturalmente que a diferença entre o valor do prejuízo efectivo e o montante da pena é, desde logo, o primeiro factor, de cariz objectivo, a considerar”.
10 Um caso em que a indemnização pode ser inferior ao dano efectivo e causal é o regulado no art. 487º de responsabilidade fundada em mera culpa.
11 “Contados a partir da conclusão do 1º piso para habitação das obras da superestrutura – ponto 19. dos factos provados.
12 Acórdão do Venerando TSI nº 22/2024, de 9/5/2024, Relator: Dr. Ho Wai Neng, acessível em www.court.gov.mo.
13 Ac do STJ, Proc. 3292/20.5TBLRA/C1.S1., de 11/02/2025.
14 Um caso em que a indemnização pode ser inferior ao dano efectivo e causal é o regulado no art. 487º de responsabilidade fundada em mera culpa.
15 “Contados a partir da conclusão do 1º piso para habitação das obras da superestrutura – ponto 19. dos factos provados.
16 Acórdão do Venerando TSI nº 22/2024, de 9/5/2024, Relator: Dr. Ho Wai Neng, acessível em www.court.gov.mo.
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