Processo n.º 115/2009 Data do acórdão: 2011-5-12
(Autos de recurso civil)
Assuntos:
– entrega das chaves da fracção autónoma
– tradição da coisa
– art.o 820.o, n.o 2, do Código Civil
S U M Á R I O
1. Sem ter quesitado nem apurado previamente sobre o controvertido motivo da entrega das chaves da fracção dos autos pelo Réu à Autora, não pôde o Tribunal a quo decidir logo pela procedência do pedido de execução específica do contrato-promessa.
2. É que o mero facto da entrega das chaves pelo promitente-vendedor à promitente-compradora, em face da postura do promitente-vendedor de contestação do motivo dessa entrega, não pôde ser logo entendido judicialmente em sede de saneamento dos autos como um facto capaz de fazer concluir necessariamente pela existência da tradição da coisa exigida na parte final do n.o 2 do art.o 820.o do Código Civil de Macau como um requisito indispensável ao provimento da pretensão de execução específica do contrato-promessa de transmissão onerosa de direito real sobre fracção autónoma, mesmo que tenha havido convenção das partes em contrário.
O relator por vencimento,
Chan Kuong Seng
Processo n.º 115/2009
(Recurso civil)
Recorrente (Réu): A
Recorrida (Autora): B
ACORDAM NO TRIBUNAL DE SEGUNDA INSTÂNCIA DA REGIÃO ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE MACAU
I – RELATÓRIO
Inconformado com o saneador-sentença proferido a fls. 87 a 91 dos autos de acção ordinária n.o CV1-07-0036-CAO do 1.o Juízo Cível do Tribunal Judicial de Base, que julgou procedente o pedido principal deduzido por B na acção declarativa ordinária então movida contra o Réu A, casado com C no regime de separação de bens, para pedir a execução específica do contrato-promessa, de 8 de Dezembro de 2006, de compra e venda, pelo preço de trezentos mil dólares de Hong Kong, da fracção autónoma designada por “A4” do 4.o andar do prédio sito em Macau, com os n.os 89 a 89-F, da Rua do Almirante Costa Cabral, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.o 13935, ou, subsidiariamente, a declaração da resolução do contrato com consequente condenação do Réu a pagar à Autora quarenta mil dólares de Hong Kong como dobro do sinal, e trinta mil patacas como indemnização das benfeitorias necessárias realizadas pela Autora no dito imóvel, com simultâneo reconhecimento à Autora do direito de retenção sobre o mesmo imóvel pelo crédito equivalente a essas quantias, veio o Réu recorrer para este Tribunal de Segunda Instância, a fim de rogar, através da motivação de fls. 122 a 126, a invalidação da sentença recorrida, por ele ter sido induzido em erro, por dolo exercido pela Autora, na emissão da declaração negocial para a celebração do contrato-promessa, ou, se assim não se entendesse, por ter ocorrido abuso do direito por parte da Autora.
Ao recurso respondeu a Autora a fls. 131 a 133v, pugnando pela improcedência do pretendido pelo Réu, para além de pedir a condenação deste como litigante de má fé.
Subido o recurso, feito o exame preliminar e corridos os vistos legais, foi apresentado pelo Mm.o Juiz Relator à discussão e deliberação do presente Tribunal Colectivo ad quem o seginte douto de Projecto de Acórdão:
– <<[...]
Relatório
1. Por decisão proferida na acção proposta por B contra C, foi a mesma julgada procedente, declarando-se transmitidos para a A. os direitos de concessão por arrendamento, incluindo a propriedade da construção, da fracção autónoma designada por “A4”, do 4° andar A, para habitação, do prédio sito em Macau, com os n°s 89 a 89F da Rua Almirante Costa Cabral; (cfr., fls. 91 a 108).
*
Inconformado, o R. recorreu.
Em sede de conclusões, afirma, em síntese, que:
– é residente permanente de HONG KONG, desconhecendo o mercado imobiliário de Macau,
– que foi induzido em erro quanto ao preço do imóvel que prometeu vender ao A., sendo que o mesmo ascende a MOP$1.000.000,00; e que,
– a A. agiu com dolo, daí se devendo extrair as suas consequências quanto à validade do contrato-promessa celebrado; (cfr., fls. 121 a 125-v).
*
Em Resposta, entende a A. que nenhuma censura merece a sentença recorrida, pedindo ainda a condenação do R. como litigente de má-fé; (cfr., fls. 131 a 133-v).
*
Cumpre decidir.
Fundamentação
Dos factos
2. Estão dados como provados os factos seguintes:
“A) A 8 de Dezembro de 2006 o Réu declarou prometer vender à Autora, que declarou prometer comprar, a fracção autónoma designada por "A4", do 4° andar "A", do prédio sito na Rua do Almirante Costa Cabral, com os n°s 89 a 89F, Macau, descrito na Conservatória do Registo Predial de Macau, sob o n° 13.935, pelo preço de HK$ 300.000,00.
B) Nessa data a Autora pagou ao Réu, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de HK$ 20.000,00.
C) Acordaram Autora e Réu que a escritura pública de compra e venda seria celebrada até 15 de Janeiro de 2007.
D) Nessa data, o Réu entregou à Autora as chaves da fracção.
E) Antes do prazo limite para a celebração da escritura pública de compra e venda, o Réu comunicou à Autora a sua não intenção em celebrar aquela, insistindo em devolver, em dobro, o sinal recebido.
F) A Autora mantém o interesse na celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida.
G) Pela apresentação n° 116 de 26 de Abril de 2007 foi inscrita provisoriamente por dúvidas a aquisição por sucessão hereditária da fracção em causa nos autos, a favor do Réu.
H) Pela apresentação n° 92 de 17 de Maio de 2007 foi aquela convertida em definitiva.
I) A 1 de Junho de 2007 foi inscrita provisoriamente por natureza na Conservatória do Registo Predial, sob o n° 31724F, a presente acção, conforme resulta de fls. 46 v°, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
J) A 30 de Julho de 2007 foi inscrita provisoriamente por natureza na Conservatória do Registo Predial, sob o n° 158093 G, a aquisição por parte de Li Ching Man da fracção em causa nos autos.
L) A Autora depositou a 23 de Maio de 2008 a quantia de HK$ 280.000,00 a favor do ora Réu.”; (cfr., fls. 88 a 88-v).
Do direito
3. Vem o R. recorrer da sentença proferida pelo Mm° Juiz do T.J.B., alegando o que atrás, em sede de relatório, se deixou consignado.
Analisados os autos, e ponderando no teor da decisão recorrida assim como nas alegações do recorrente e recorrida, cremos que não se pode manter a referida decisão.
Eis o porque do assim entendido.
Lendo-se a contestação pelo ora recorrente apresentada, verifica-se que o mesmo alegava, ainda que implicitamente, que tinha incorrido em “erro sobre o valor do imóvel que prometeu vender à A”; (cfr., art°s 19°, 20°, 44° e 45° da contestação, a fls. 18 a 19).
Certo sendo que tal matéria não foi ponderada na decisão recorrida, (onde se decidiu dar por assente os factos atrás retratados sem audiência de julgamento), e, podendo a mesma, em caso de se vir a provar, implicar outra solução que não a adoptada na decisão ora recorrida, há pois que decidir pela sua revogação, para após se apurar da dita matéria alegada em audiência de julgamento, se decidir em conformidade.
O assim decidido, implica, por sua vez, a improcedência da peticionada condenação do R., ora recorrente, por litigância de má-fé, pois que motivos não existem para tal.
Decisão
4. Nos termos que se deixam expostos, acordam:
– revogar a decisão recorrida, devendo o T.J.B., após julgamento sobre a já consignada matéria pelo ora recorrente alegada na sua contestação, decidir em conformidade; e,
– julgar improcedente o pedido de condenação do recorrente por litigância de má-fé.
Custas do recurso pelo vencido a final, suportando a A. as custas pela improcedência do seu pedido de condenação do recorrente por litigância de má-fé, e que se fixa em 2 UCs.
[...]>>.
Entretanto, como o Mm.o Juiz Relator acabou por sair vencido da votação então feita sobre a sua douta Minuta de Acórdão, cabe decidir da presente lide recursória nos termos constantes do presente acórdão definitivo, lavrado pelo primeiro dos Juízes-Adjuntos.
II – DOS ELEMENTOS PROCESSUAIS PERTINENTES
A matéria de facto provada com base na qual a Mm.a Juíza a quo autora da sentença ora recorrida declarou, directamente em sede de saneamento dos autos, <> (cfr. o teor literal do saneador-sentença a fl. 91, com rectificação posterior a fl. 108), é a seguinte:
– <
A 8 de Dezembro de 2006 o Réu declarou prometer vender à Autora, que declarou prometer comprar, a fracção autónoma designada por “A4”, do 4o andar “A”, do prédio sito na Rua do Almirante Costa Cabral, com os nos 89 a 89F, Macau, descrito na Conservatória do Registo Predial de Macau, sob o no 13.935, pelo preço de HK$ 300.000,00.
B)
Nessa data a Autora pagou ao Réu, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de HK$20.000,00.
C)
Acordaram Autora e Réu que a escritura pública de compra e venda seria celebrada até 15 de Janeiro de 2007.
D)
Nessa data, o Réu entregou à Autora as chaves da fracção.
E)
Antes do prazo limite para a celebração da escritura pública de compra e venda, o Réu comunicou à Autora a sua não intenção em celebrar aquela, insistindo em devolver, em dobro, o sinal recebido.
F)
A Autora mantém o interesse na celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida.
G)
Pela apresentação no 116 de 26 de Abril de 2007 foi inscrita provisoriamente por dúvidas a aquisição por sucessão hereditária da fracção em causa nos autos, a favor do Réu.
H)
Pela apresentação no 92 de 17 de Maio de 2007 foi aquela convertida em definitiva.
I)
A 1 de Junho de 2007 foi inscrita provisoriamente por natureza na Conservatória do Registo Predial, sob o no 31724F, a presente acção, conforme resulta de fls. 46vo, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
J)
A 30 de Julho de 2007 foi inscrita provisoriamente por natureza na Conservatória do Registo Predial, sob o no 158093 G, a aquisição por parte de Li Ching Man da fracção em causa nos autos.
L)
A Autora depositou a 23 de Maio de 2008 a quantia de HK$280.000,00 a favor do ora Réu.>> (Cfr. o teor literal do saneador-sentença, a fls. 88 a 88v).
Outrossim, chegou a Autora a alegar o seguinte na sua petição inicial (constante de fls. 2 a 7):
– <> (cfr. o teor do art.o 4.o da petição);
– <> (cfr. o teor do art.o 25.o da petição);
– <> (cfr. o teor do art.o 33.o da petição).
Por outro lado, chegou o Réu a alegar o seguinte na sua contestação (de fls. 16 e seguintes):
– <<[...]
16. [...] o contrato-promessa celebrado nesse dia 08/12/2006 tinha por objecto um negócio jurídico sobre um bem que futuramente iria integrar a esfera jurídica do réu.
17. Nesse mesmo dia, a pedido da autora, o réu facultou-lhe a título devolutivo um molhe de chaves do imóvel e bem assim uma cópia do testamento emitido pelo Tribunal em Hong Kong ao referido Escritório do Advogado.
18. O molhe de chaves do imóvel foram facultadas à autora apenas para permitir-lhe aceder e visionar o imóvel. Foi-lhe dito expressamente que não lhe era dada qualquer autorização de ocupação ou de proceder a obras reparação ou trabalhos de decoração antes da celebração da escritura pública de compra e venda definitiva do imóvel>> (cfr. o teor sic dos pontos 16 a 18 da contestação).
III – DO DIREITO
Juridicamente falando, e independentemente da questão de saber se o Réu pode suscitar no presente recurso a questão de vício de vontade na celebração do contrato-promessa por dolo exercido pela Autora e a questão de abuso do direito pela Autora, afigura-se a este Tribunal ad quem necessário decidir, desde já, pela ampliação oficiosa da matéria de facto então fixada pela Mm.a Juíza a quo, no sentido de determinar a quesitação, pelo menos, do real motivo pelo qual o Réu entregou as chaves da fracção autónoma dos autos à Autora, porquanto do teor das passagens já acima transcritas da petição inicial e da contestação, resulta claramente que esse motivo de entrega das chaves é matéria concretamente controvertida, que carece de ser investigada ainda através da audiência contraditória, para efeitos de emissão de uma decisão justa sobre a causa: Pois, para a Autora, a entrega das chaves representou a antecipação do cumprimento do contrato-promessa por parte do Réu e, como tal, a tradição da coisa, enquanto o Réu defende que entregou as chaves à Autora apenas a título devolutivo, para esta poder visionar a fracção.
De facto, sem ter quesitado nem apurado previamente sobre o realmente controvertido motivo da entrega das chaves da fracção dos autos pelo Réu à Autora a que alude a alínea D) dos Factos Assentes descritos no saneador-sentença, não pôde a mesma Mm.a Juíza decidir logo pela procedência do pedido principal de execução específica do contrato-promessa, visto que o mero facto da entrega das chaves pelo promitente-vendedor à promitente-compradora, em face da postura do promitente-vendedor de contestação do motivo dessa entrega, não pôde ser logo entendido judicialmente em sede de saneamento dos autos como um facto capaz de fazer concluir necessariamente pela existência da tradição da coisa exigida na parte final do n.o 2 do art.o 820.o do Código Civil de Macau (preceito este precisamente invocado pela Autora no art.o 25.o da petição inicial para sustentar a procedência do seu pedido principal), como um requisito indispensável ao provimento da pretensão de execução específica do contrato-promessa de transmissão onerosa de direito real sobre fracção autónoma, mesmo que tenha havido convenção das partes em contrário.
Desta feita, é mesmo de ampliar oficiosamente a matéria de facto então julgada pela Mm.a Juíza a quo, através da inclusão, pelo menos, de um quesito respeitante ao motivo da entrega das chaves da fracção, atenta a matéria alegada no art.o 4.o da petição inicial e nos pontos 17 e 18 da contestação (e sem prejuízo, porém, e naturalmente, da faculdade e necessidade de o Tribunal a quo vir a quesitar também outros pontos fácticos alegados nos articulados então apresentados, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, em prol da justa composição do litígio das partes, nomeadamente da questão de benfeitorias colocada no pedido subsidiário da petição inicial, mas também materialmente contestada pelo Réu), cabendo, depois, ao Tribunal a quo responder, mediante a necessária realização de audiência contraditória, ao referido quesito novo e a outros quesitos a formular segundo o seu prudente arbítrio, e, em seguida, proferir nova decisão jurídica sobre a causa subjacente à presente lide recursória.
Assim sendo, já não se torna mister conhecer da questão da alegada litigância de má fé do Réu.
IV – DECISÃO
Em sintonia com o exposto, acordam em ampliar oficiosamente a matéria de facto então fixada pelo Tribunal a quo no saneador-sentença ora recorrido, através da inserção, pelo menos, de um quesito respeitante ao motivo da entrega das chaves da fracção dos autos pelo Réu à Autora, cabendo, pois, ao Tribunal a quo responder, através da necessária realização de audiência contraditória, a esse quesito novo e a outros quesitos a formular segundo o seu prudente arbítrio, e, em seguida, proferir nova decisão jurídica sobre a causa, com o que já não se torna necessário o conhecimento das questões levantadas pelo Réu no presente recurso, e da pretensão da Autora de condenação do Réu como litigante de má fé.
Sem custas nesta Segunda Instância.
Macau, 12 de Maio de 2011.
______________________
Chan Kuong Seng
(Primeiro Juiz-Adjunto)
______________________
Lai Kin Hong
(Segundo Juiz-Adjunto)
______________________
José Maria Dias Azedo
(Relator do processo)
(Vencido nos termos do projecto de acórdão que – em 12.03.2009 – apresentei à conferencia e que foi incorporado no presente veredicto).
Processo n.o 115/2009 Pág. 16/16
Processo n.o 115/2009 Pág. 1/16