卷宗編號: 409/2011
日期: 2012年02月09日
關健詞： 終止租賃合同的協議
摘要：
根據《民法典》第1016條第1款之規定，租賃雙方得隨時透過協議終止租賃合同。
裁判書制作人
何偉寧
民事及勞動上訴裁判書
卷宗編號: 409/2011
日期: 2012年02月09日
上訴人: A (原告)
被上訴人: B (被告)
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一. 概述
原告A，詳細身份資料載於卷宗內，不服初級法院民事庭於2010年12月07日駁回其提起之勒遷之訴訟請求，向本院提出上訴，理由詳載於卷宗第65至73頁，有關內容在此視為完全轉錄1。
被告B就原告之上訴作出答覆，有關內容載於卷宗第83至84頁，在此視為完全轉錄。
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二. 事實
已認定的事實載於卷宗第54背頁至55背頁，有關內容在此視為完全轉錄2。
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三. 理由陳述
原審法院判處原告的勒遷之訴不成立，理由在於其沒有遵守《民法典》第1039條所規定單方終止租賃合同須以書面作出的形式要件。
在尊重不同見解下，我們認為本個案並不適用《民法典》關於單方終止通知的規定，應適用同一法典第1016條關於當事人協議終止租賃合同的規定。
根據《民法典》第1016條第1款之規定，當事人得隨時透過協議終止租賃合同。
從已證事實可知，原告自2006年6月開始不斷和被告協商終止有關租賃合同，而被告於2007年8月16日書面承諾於2007年8月31日前離開有關單位及願意清還所有水費及租金。
被告的書面承諾是原告和其協商終止租賃合同的結果，故不應將之視為《民法典》第451條所規定的單方許諾。
在本個案中，原告多次向被告發出終止合同的要約請求，雖然被告多次拒絶，但最終於2007年8月16日以書面承諾於同月31日前搬出。
既然被告書面承諾於2007年8月31日搬出，則代表其同意及接受原告的終止租賃合同要求。
從上可見，隨著被告的書面承諾，原被告雙方已達成了終止租賃合同的協議，且是以書面記載，符合《民法典》第1016條第2款所規定的形式要件。
基於此，原被告間的租賃合同應基於雙方當事人協議而終止，不再是單方終止。
被告在同意搬出後仍繼續住在有關房屋裡，明顯違反了其與原告間的協議，同時也破壞了和諧社會中不可缺少的誠信和善意原則。該等原則，不只是存在於道德層面，同時也是合同履行的法定原則(見《民法典》第752之規定)。
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四. 決定
綜上所述，判處原告的上訴成立，同時命令被告立即搬離澳門路環......馬路......號......花園第......區......樓......樓......座，將有關房屋交還給原告。
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兩審訴訟費用由被告承擔。
作出適當之通知。
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2012年02月09日
裁判書製作人
何偉寧
第一助審法官
簡德道
第二助審法官
賴健雄
1 原告的上訴結論如下:
1. 法庭的裁決違反了澳門《民法典》209條、211條、215條、216 條、226條和1039條第1款b)項的規定。
2. 從法庭所證實的事實和以上的陳述中，上訴人與被上訴人的手寫承諾已完全符合1039條第1款b)項的規定的2個要件:1)2007年8月16日，視為提前通知的日子，已遵守提前90日通知。2)被上訴人已收到自己手寫的書面通知，已是以書面的方式通知被上訴人。
3. 此外，上訴人與被上訴人的手寫承諾完全符合澳門《民法典》209條、211條、215條、216條和226條之規定。
4. 還有，上訴人自被上訴人手寫承諾書後(由2007年8月16日起)堅拒被上訴人所存入的任何租金，要求被上訴人立即搬離租貸地址。
5. 初級法院法庭的裁決應被撤銷，上訴人的請求成立，被上訴人應立即搬離租賃標的。
2 已證事實如下:
1. 原告為位於澳門路環......馬路......號......花園第......區......樓......樓......座之業權人。
2. 上述物業於澳門物業登記局之標示編號XXXXX，簿冊B71K第XXX頁，獨立單位XX，登錄編號為XXXXXG，於2001年4月6日業權人A取得。
3. 於2004年5月27日，原告之代表C與被告簽署租約，將上述單位租予被告，租賃期由2004年7月1日至2006年6月30日止。
4. 原告追認其代表C與被告所簽署的租約。
5. 雙方訂明在租賃期內，每月租金為港幣3,800元，折合澳門幣3,914元。
6. 於2006年3月中旬，即租約屆滿前90日，原告致電被告之手提66XXXXXX，通知被告單方終止租約，被告同意。
7. 於2006年3月中旬，原告亦透過被告之朋友C通知被告，原告單方終止租約，被告同意。
8. 到2006年6月30日，被告並沒有搬離上址。
9. 其後原告不斷要求被告搬離上址，期間，被告未經原告同意，於2006年7月14日將一筆金額為HKD26,600元合共7期租金存入原告朋友C之澳門商業銀行港幣帳戶XXXXXXX號，但原告拒絶接受，要求以支票方式或現金方式退回予被告，但無法退還。
10. 此後，原告不斷以電話方式和通過朋友C要求被告搬離上址，並拒絶接受被告存入租金。
11. 於2007年3月，又向原告朋友C之上述銀行帳戶存入6期租金，合共HKD22,800元，原告仍拒絶接受。
12. 原告再與被告協商，要求被告立即搬離上址，於2007年8月16日，被告自行手寫下承諾書: “我本人B現居於黑沙......花園......第區......座，承諾於2007年8月31日前離開此地址及願意清還所有水費及租金。”被告簽署上述文件，並寫下自己之身份證號碼和簽署日期。
13. 但於文件4簽署第2天，即2007年8月17日，被告再向原告朋友C之上述銀行帳戶存入6期租金，合共HKD22,800元，原告仍拒絶接受。
14. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在2008年3月仍向原告朋友C之上述銀行帳戶存入HKD15,200元，共4期租金。
15. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在2008年5月仍向原告朋友C之上述銀行帳戶存入HKD7,600元，共2期租金。
16. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在2008年7月仍向原告朋友C之上述銀行帳戶存入HKD7,600元，共2期租金。
17. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在2008年9月仍向原告朋友C之上述銀行帳戶存入HKD7,600元，共2期租金。
18. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在2009年5月仍向原告朋友C之上述銀行帳戶存入HKD26,600元，共7期租金。
19. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在2009年8月仍向原告朋友C之上述銀行帳戶存入HKD11,400元，共3期租金。
20. 原告不斷與被告協商搬離上址，但被告在2009年12月仍向原告朋友C之上述銀行帳戶存入HKD15,200元，共4期租金。
21. 原告堅拒上述任何租金，要求被告立即搬離上址。
22. 但直至今日，被告仍未搬離上址。
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