第170/2020號案
(民事及勞動上訴)
澳門特別行政區終審法院合議庭裁判
概述
一、甲(A)(原告)針對：
— (第一被告)乙(B)；
— (第二被告)丙(C)；
— (第三被告)丁(D)；
— (第四被告)戊(E)；以及
— (第五被告)“己”(“F”)(各被告身份資料詳見卷宗)向初級法院提起通常訴訟程序宣告給付之訴。
最終提出下列請求：
「a) 宣告於2016年2月8日簽署的授權書無效；以及
無論是否宣告授權書無效，都應
b) 宣告公證書(文件5)對原告不產生效力，並宣告原告擁有該單位的所有權，同時判處眾被告將有關單位在沒有責任及負擔的情況下返還給原告；
若不這樣認為，則
c) 宣告公證書無效(且可以憑此無效對抗眾被告)，宣告原告擁有該單位的所有權並判處眾被告將有關單位在沒有責任及負擔的情況下返還給原告；
在上指的任意一種情況下(宣告不產生效力或無效)，
d) 命令註銷在澳門特區物業登記局有關該單位的公證書中的所有登記；
若不這樣認為，則
e) 判處第一至第四被告向原告支付該單位的出售價款，附加法定利息。
在上指的任意一種情況下，
f) 判處眾被告向原告連帶支付前述第85條及第86條所指損害的賠償，具體金額在訴訟待決期間再行確定；
若法院認為本案不屬於因不法事實而產生之責任的情況，則
g) 判處眾被告根據不當得利制度支付上述金額；
……」(見第 2 頁至第 25 頁，連同將在下文提及的頁碼，相關內容為所有法律效力在此視為已轉錄)。
*
經進行正常的訴訟程序，法院作出判決，裁定訴訟因部分獲證實而部分勝訴，並最終決定：
「— 宣告於2016年4月7日在[私人公證處(1)]簽訂的、載於第XXX－A冊第134頁至第138頁的買賣位於澳門[地址(1)]、標示於澳門物業登記局BXXK冊第459頁XXXXX－IV號、聖安多尼堂區都市房地產記錄第XXXXX號的[大廈(1)]地面層“E”座的“ER/C”商業用途獨立單位的公證書對原告不產生效力，並繼而宣告有關該獨立單位的第XXXXXXG號登錄無效；
— 認定原告為位於澳門[地址(1)]、標示於澳門物業登記局BXXK冊第459頁XXXXX－IV號的[大廈(1)]地面層“E”座的“ER/C”商業用途獨立單位的租賃承批權和建築物所有權的權利人，判處眾被告承認以上內容，並在清空人和財物後將其交還給原告；
— 駁回原告針對眾被告提出的其他各項請求。
另外判處眾被告提出的附帶反訴請求理由不成立，駁回針對原告的請求。
(……)」(見第294頁至第306頁)。
*
(第一至第四)被告乙、丙、丁與戊針對上述決定適時提起上訴，中級法院透過2020年5月7日(第924/2019號案)的合議庭裁判(在對於本案而言屬重要的部分)裁定上訴勝訴，撤銷了被上訴的初級法院判決，裁定原告提出的各項訴訟請求理由不成立(見第456頁至第479頁)。
*
原告現提起本上訴，並在理由陳述中提出以下結論：
「第454頁的批示
A. 第454頁的批示違反了合作義務並侵犯了查閱卷宗的權利：《民事訴訟法典》第8條、第117條第2款和第200條第1款規定，況且它已被法院默示批准(《民法典》第209條)，而這構成對駁回批示的默示廢止。這樣，由於請求已被默示批准且駁回屬不法，因此判處支付訴訟費用的批示應被終審法院廢止。
被上訴合議庭裁判的程序性瑕疵
B. 被上訴的合議庭裁判沒有命令返還在簽署授權書之前支付的部分價金(800.000港元)，故此沾有遺漏審理的瑕疵[《民事訴訟法典》第571條第1款d項]。
C. 被上訴的合議庭裁判在一宗僅針對法律事宜的上訴中將其本不應認定的事實視為已認定事實(裁判書第32頁、第33頁及第40頁)，因此該裁判因違反了《民事訴訟法典》第3條、第5條、第575條、第582條及第599條的反義解釋而無效。
D. 被上訴的合議庭裁判未就於2020年4月27日文書的第3點及第4點中提出的無效作出裁決，因此根據《民事訴訟法典》第571條第1款d項的規定，該裁判因遺漏審理而無效。
E. 被上訴的合議庭裁判未就於2020年4月27日文書的第24點中提出的無效作出裁決，因此該裁判因遺漏審理而無效(《民事訴訟法典》第571條第1款d項)。
F. 被上訴的合議庭裁判在上訴階段提出屬抗辯事宜的濫用權利的問題，且沒有——按原告請求——給予其行使調查證據和反證權利的機會，故此因違反辯論原則而無效(《民事訴訟法典》第3條)。或者，因遺漏審理原告在2020年4月27日文書的第103點提出的調查證據請求而無效(《民事訴訟法典》第571條第1款d項)。
濫用權利
G. 原告並非故意為之(並未提出亦未舉證)，也未顯示出其意識到無效的存在(並未提出亦未舉證)。
H. 從整體上審視原告的行為，看不出存在任何的可譴責性，他只是在知悉重要的事實後，才來到澳門並採取司法行動。
I. 原告從未聯繫過眾被告，因此沒有誘導他們認為不存在無效， 更沒有誘導或說服他們相信其不會提出無效。
J. 原告從未從無效行為中獲利或尋求獲利，也未從無效行為中獲得任何款項或其他好處。
K. 原告沒有表現出任何前後矛盾的行為(即“出爾反爾”制度所要求的“行為”)，先是在無效行為對其有利時受益於無效行為的虛假有效性或效力(利用無效行為)，之後當宣告無效對其更為有利時再提出該無效：並未發現“出爾反爾”和“不可提出形式性無效”制度所要求的前後行為之間的矛盾。
L. 其前後矛盾的行為(並不存在，如前所述)並沒有持續很長時間，並伴隨著各種明示或默示的行為，向眾被告傳達了其永遠不會提出無效的想法。
M. 眾被告無論面對原告還是面對私人公證員，都表現出惡意，就支付款項作出了虛假聲明。
N. 眾被告從簽署預約合同之日起就知悉授權書的存在，但卻沒有盡他們的調查義務，在整個過程中以不作為或作為的方式違反了小心義務。
O. MENEZES CORDEIRO所提出的須同時具備的七項要件，加上此作者提出的關於對方當事人(眾被告)善意之要求的第八項要件，並未滿足(包括因為沒有證據證明不存在善意第三人，恰恰相反，倒有證據證明存在一名善意第三人)。
P. 如果我們將本案與前面第98點至第110點提及的學說和判例中引用的濫用權利的例子進行比較，就可以發現，從整體上來看，本案的事實與上述提及的濫用權利案例的事實之間的不同是顯而易見的，無法進行任何的類推，由此亦可得出結論認為，不存在“不可提出形式瑕疵”這一類型的濫用權利。
授權書無效
Q. 由於相關授權書所涉及之澳門不動產的買賣合同必須以公證書形式訂立(第866條及《公證法典》第94條第1款)，因此根據第255條第2款的規定，授權書也必須採用這種形式(但不妨礙《公證法典》第128條的規定)，無論從衝突規範中得出怎樣的結果。
R. 這是澳門特區實體法(第255條第2款)的直接後果，沒有必要通過分析決定授權書形式的衝突規範來對本案作出決定。這源於第255條第2款所明確規定的“買賣合同”與“授權書”之間的形式等同原則，而後者則是源於業主的意思表示載於授權書上，而非載於公證書之上。
S. 無論是初級法院還是中級法院都認為授權書由澳門法律規範(第38條第3款—初級法院；第38條第1款—中級法院)。原告認同基於《民法典》第21條、第35條、第38條第1款、第38條第3款、第45條、第255條第2款及《公證法典》第128條所載的原因，無論是規範授權書的實質內容還是規範其形式的法律都是澳門特區的法律。原告的理由已在其於2019年7月1日提交的上訴陳述的第13點至第89點中予以說明。這是一個原告無論在初級法院還是中級法院都獲得了法院支持的問題或依據。因此，除非嗣後取得或被法官給予就此問題的作出答辯的權利，否則原告不能對此問題作出陳述。
T. 正如《公證法典》第66條、第67條、第72條、第156條第2款及第157條所規定的那樣，買賣的形式和授權書的形式屬於實質性的形式，因此，遵守形式對於行為的有效性和效果的產生是必要的。
U. 澳門法律對用於出售澳門不動產的授權書形式的適用，首先是源於第21條的規定，因為第255條第2款和第866條的規定，以及《公證法典》第70條、第94條第1款和第128條第3款的規定是直接適用的規範(所以根本沒有必要適用《民法典》第24條至第62條的衝突規範)。
V. 這一立法解決方案符合交易的法律安全原則，主要是因為要及時查明眾多可能的國家——包括不同國家和語言(如烏克蘭、塞內加爾或阿塞拜疆)——的實體法規範和國際私法規則，對於澳門的公證員不是一件容易的事。
W. 適用澳門法律，根據《公證法典》第128條第1款a及b項的規定，並基於第866條及第70條第1款和128條第3款d項的規定，授權書必須採用公文書或經認證之文書的形式。由於授權書採用的僅僅是經公證認定之文書，因此根據《民法典》第212條及279條規定，授權書因違反了這些法律規定，存在形式瑕疵而無效。
X. 此外該授權書還違反了《公證法典》第55條、第57條、第58條第2款、第59條第3款、第66條第1款a項、c項、f項和m項、第67條第1款a項及第3款末段、第68條第2款、第70條第1款、第72條第1款及第3款和第78條的規定，並根據《民法典》第287條和第279條的規定，因違反法定手續而無效。
Y. 中級法院的立場是，澳門特區的實體法應根據行為是在澳門特區以內還是以外作出而對其作出不同的解釋，但這一立場並不成立，沒有考慮到這屬於實質性的形式，違背了衝突規範的目的(《民法典》第35條、第38條及第45條)，澳門特區實體法直接適用於本案的事實(《民法典》第21條及第255條第2款)，以及國際私法本身的宗旨。這樣的觀點會導致根據行為作出地的不同而產生兩個或多個澳門特區實體法，從而對法律工作者和法律交易造成巨大的不確定性和不安全性。
Z. 由於授權書因形式瑕疵或違反強制性手續的瑕疵而無效，故此“受權人”無權代理原告。因此，公證書上所登載的是無代理權之人出賣他人財產的行為。這既不是無效的出售(第882條)，也不屬於濫用代理的情況(第262條)，而是不產生效力的情況(第261條)。根據第261條第1款的規定，這種出售行為對原告不產生效力。不產生效力的宣告不取決於與所有權人有關的任何主觀要件(尤其是善意，見終審法院第39/2012號案)，因此善意不具重要性。
AA. 授權書因標的不確定而無效(第273條第1款)，因為權力必須特定而不能泛指，並且其中並未註明受權人被准許進行出售，也不包含“以其認為合適的價款和條件進行出售”的(自由決定)條款。
BB. 授權書還因標的在法律上不能而無效(第273條第1款)，因為原告將其身份限定為“共有人”，所以，授權書由於被解讀為授予“完全所有權人”的權力而導致標的在法律上屬不能。
CC. 正確解讀該授權書(第228條第1款)所得出的結論是，授權書並未授予出售不動產的權力，因此即便該授權書有效，它也不具有作出售賣行為的充分代理權，繼而應適用第261條第1款的規定。
DD. 若中級法院所持的授權書有效的觀點正確的話，那麼就完全無法解釋為何眾被告不向原告支付在簽訂授權書前所支付的那部分價款了，因為這是向無代理權的第三人作出且未經原告追認的一筆支付：《民法典》第759條、第760條和第787條。」(見第489頁至第549頁)
*
(第一至第四)被告乙、丙、丁和戊作出回應，稱：
「I. 本上訴針對的是中級法院2020年5月7日所作的合議庭裁判，該裁判裁定眾被告/上訴人適時提起的上訴勝訴，現上訴人/原告提出的擴大上訴標的請求理由不成立，撤銷了第一審判決。
II. 原審法院首先審理了眾被告/當時的上訴人在其上訴陳述的結論IV、XXV至XXVII中提出的權利濫用的問題(見上訴陳述第4點及第34至38點)，故已不必審理其他問題——授權書的形式瑕疵、買賣行為不產生效力和返還眾被告已支付的價款——所以，為預防上訴人/原告現在所提問題中的某項理由成立，眾被上訴人/被告根據《民事訴訟法典》第590條的規定補充請求審理上述其他問題，擴大本上訴標的範圍。
III. 本上訴的關鍵問題是判斷上訴人/原告是否濫用了權利，如果是，那麼其他所有問題就都不存在了。
IV. 當行為人基於一份可能不符合應有手續的授權書而在法庭上主張一個其擬實現的法律行為——買賣——非有效時，便存在惡意、權利濫用和濫用訴權的情況。
V. 在已經簽署了授予某些權力——其中包括簽訂實際出售不動產的必要文件和收取價款的權力——的授權書的情況下，卻在被自己自由選擇的受權人欺騙後向眾買受人提出形式瑕疵和書寫不正確或行文有瑕疵，主張法律行為非有效或要求支付價款，更針對其受權人提出民事請求的做法屬於品行不端，以及沒有誠實、正確、正當的方式提起訴訟。
VI. 一般認真的人只會在完全信任的情況下，才授予某人收取價款的權力，卻又不要求他將相關款項存入自己名下的賬戶內。
VII. 為此目的而向受權人授出權力會使對方相信，該名受權人得到了委託人的完全信任並按照後者的指示行事。
VIII. 在主體之間所建立的法律關係中奉行一項不可逾越的基本原則，即無論在建立還是執行對於法律秩序具重要性的合同和法律關係時，都應秉持善意和正直的價值觀。
IX. 濫用權利，作為不正確及在法律社會層面應予譴責的權利行使方式，會阻滯權利的行使，因為相關權利人所謀求的(積極)利益辜負了在實體法律層面穩定現行法律規定時所體現出的立法者擬實現的法律期待。
X. 形式就是表露當事人意思的方法，或者如CASTRO MENDES所說的那樣，“意思表示的外在方面，即表達意思的方法”。
XI. 現行一般原則——見澳門《民法典》第211條——是諾成原則，其含義是“意思表示的有效性一般來說不取決於遵守特定的手續”，對該原則的精簡解釋是，“只有在法律明確規定——法定方式——時才需要遵守某種特定形式，以此作為法律行為有效的條件”。
XII. 經過對不同的立場作出對比可以發現，主張某項形式瑕疵可能會導致：(1) 一種較為激進和限定性的立場，即只要證明了通過使相信可以不遵守特定方式去訂立法律行為的一方立約人遭受損失而獲取不正當利益的想法，便可阻止提出該主張的當事人實現權利；或者是(2)一種較為緩和及遷就性的立場，即不是不宣告無效，從而產生合同關係消滅的後果，而是主張人應該負責就消極合同利益賠償善意地相信只需簡單地就合同內容達成一致合同便告成立的一方當事人。
XIII. 本具體個案中，訂立法律行為的諾成規則應優於形式約束原則，從而阻止通過主張形式瑕疵而使法律關係的其中一個主體獲益的情況，尤其是通過主張欠缺形式而使法律行為無效。
XIV. 上訴人/原告的所作所為體現出惡意、濫用權利和對訴權的濫用，根據《民法典》第326條的規定，其訴訟理由不能成立。
XV. 根據澳門《民法典》第35條結合《公證法典》第62條第1款的規定，可以明確看到遵守公證書繕立地點的現行法律就已經足夠了。
XVI. 上訴人/原告的簽名已獲加利福尼亞的公共公證員認定，所以在該州簽署的授權書已經符合當地法律，尤其是《加利福尼亞州遺囑認證法典》第4120、4121和4123b)節的規定。
XVII. 澳門私人公證員——負責確認代理文書是否合規——基於上述授權書而制作了買賣公證書，他的做法是正確的。
XVIII. 涉案的授權書並不存有任何可能會影響其有效性或效力的形式瑕疵，其中的出售行為或價款的支付也是如此。
XIX. 根據澳門《民法典》第261條第2款的規定，“如基於考慮有關具體情況而斷定在客觀上存在應予考慮之理由，以致善意第三人信任該無代理權之人具有作出上述法律行為之正當性，且被代理人曾有意識促使此第三人對該無代理權之人產生信任，則由該無代理權之人作出之法律行為，不論是否經被代理人追認，均對被代理人產生效力”。
XX. 如果連一名具備專業資質的法律人士——公證員——都沒有發現該授權書存有任何形式瑕疵，那麼就更不能要求一個普通人發現該瑕疵了。
XXI. 如果授權書是由委託人/所有權人在公證員面前簽訂並由前者交給受權人，同時授予受權人簽訂公證書和收取價款的權力，則存在有力理由證明眾被上訴人相信代理人具有合理的正當性。
XXII. 案卷中沒有任何證據表明存在一宗針對受權人的刑事訴訟程序，以及受權人沒有將眾被上訴人支付的價款轉交給上訴人/原告。
XXIII. 即便相關授權書不符合授予買賣涉案不動產的充分權力的必要形式，根據經澳門《民法典》第288條轉用的第285條的規定，部分無效也不會導致整個代理非有效。
XXIV. 授權書授予受權人收取因出售不動產而被存入或支付的任何價款以及簽發相關受領證書的權力，因此雖然涉及簽訂買賣公證書的部分非有效，但其他權力的授予仍然有效且產生效力，所以根據《民法典》第1083條及後續條文的規定，上訴人/原告的受託人作出的行為在前者的權利義務範圍內產生效力。
XXV. 由於價款已經被支付給了為此效力而被正確授予權力的受權人，所以如果買賣合同最終被裁定為不產生效力或非有效，最終決定只能是命令返還已支付的價款。」(見第555頁至第567頁)
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沒有任何妨礙審理的問題，現予以裁決。
理由說明
事實
二、初級法院認定了以下事實：
「a) 在2016年4月13日之前，原告一直是位於澳門[地址(1)]、標示於澳門物業登記局BXXK冊第459頁XXXXX－IV號、屬分層所有權制度(登錄於第FXXK冊第XXXX號，登記編號XXXXXXG)的[大廈(1)]地面層“E”座的“ER/C”商業用途獨立單位在物業登記上的登記權利人(已確定事實a項)。
b) 原告同意為出售和出租該單位而僱傭房地產中介庚和辛以及此二人為股東及行政機關管理成員的房地產中介公司壬(“I1”)，其中辛受委託作出與該單位有關的房地產中介行為(已確定事實b項)。
c) 原告於2016年2月8日向辛簽署一份出售該單位的授權書，載於卷宗第42頁及第43頁，相關內容在此視為完全轉錄(已確定事實c項)。
d) 2016年2月29日，辛以原告代理人的身份與第一、第二、第三和第四被告訂立了一份預約買賣上述單位的合同(已確定事實d項)。
e) 2016年4月7日，辛代表原告簽訂了載於卷宗第51頁至第52頁的買賣及銀行信貸抵押公證書(已確定事實d項)。
f) 在簽訂上述公證書之後，為支付價款，向辛發出並交予了5張銀行支票和本票，具體如下：
銀行
收款人
日期
金額
頁碼
[銀行(2)]
辛
2016年2月5日
800,000.00港元
57
[銀行(2)]
辛
2016年2月29日
700,000.00港元
58
己
辛
2016年4月6日
850,000.00港元
59
己
辛
2016年4月7日
5,810,000.00港元
60
己
辛
2016年4月7日
190,000.00港元
61
(已確定事實f項)
g) 2016年2月5日，向辛發出了編號為XXXXXX、金額為800,000.00港元，並以其為收款人的支票(已確定事實f－1項)。
h) 相關獨立單位被登記在眾買受人即第一、第二、第三和第四被告名下，並抵押給己(已確定事實g項)。」(見第298頁至第299頁及第458頁背頁至第459頁背頁) 。
法律
三、正如——我們相信——從前文所述中可以看到的那樣，主要考慮到原告/現上訴人所列出的“結論”，本上訴案的標的是中級法院裁判書制作法官所作的“載於卷宗第454頁的批示”，以及該院合議庭裁判中的裁決，後者決定廢止被上訴的初級法院判決，同時裁定原告/現上訴人提出的各項訴訟請求不成立。
那麼接下來——按照原告/現上訴人所提出之結論的順序——就讓我們首先來審查被質疑的“載於卷宗第454頁的批示”(其實並不需要花費大量篇幅就能證明上訴人是沒有道理的)。
讓我們來看。
上訴人不認同該批示，其內容為駁回上訴人提出的通過郵寄方式就訴訟文書作出通知的請求，並繼而判處其“支付訴訟費用”。上訴人認為該批示因“違反合作義務”和“侵犯查閱卷宗的權利”而違法(見澳門《民事訴訟法典》第8條、第117條第2款及第200條第1款)，另外還辯稱存在“默示同意”。
首先須指出，現上訴人請求就三份訴訟文書發出“郵寄通知”——其中的兩份文書甚至根本就不存在——同時要知道的是，在辦事處“檢閱卷宗的權利”(或取得卷宗內所載的任何文書複本或證明書的權利)，又或者一般意義上的“查閱卷宗的權利”與(其所主張的)“就卷宗內的任何資料接獲郵寄通知的權利”不能混為一談。
澳門《民事訴訟法典》第177條規定：
“一、如事先未有批示命令作出傳喚或訴訟以外之通知，則不得為之。
二、在訴訟程序待決期間，就某些人應到場或當事人有權在場之行為指定進行日期之批示一經作出，須對該等人作出通知；就判決、法律規定須作通知之批示，以及所有可能對當事人造成影響之其他批示，亦應作出通知，而無須經明示之命令。
三、如法律明文規定，當事人可就聲請作出答覆或可提供證據，或可行使任何無須經法官指定期間或經事先傳喚即可行使之訴訟權利，辦事處亦須對其作出通知，而無須事先獲得批示。”
另外還要知道，根據澳門《民事訴訟法典》第102條第2款的規定：“任一當事人所提交之聲請書、陳述書及文件，亦應按上款規定之複本數目，附具有關副本；該等副本須於提交後作首次通知時交予他方當事人”(下劃線為我們所添加)。
這樣，就可以合理地得出以下結論，即“當事人”並不享有“在待決的訴訟程序中申請訴訟外郵寄通知的權利”，該通知是按照以上轉錄的第102條第2款結尾部分的要求作出，換言之，即在法律要求必須通知或法官命令通知給當事人的隨後首個批示(本案中即合議庭裁判)的通知中一併作出。
由於(實際上)就是這麼做的，因此只有在想象力極為豐富的情況下才能從中看到並得出存在對所提出之申請的所謂“默示批准”的結論。實際情況是，法官只不過是在遵行前述第102條第2款結尾部分的規定。
因此，原告/現上訴人就“卷宗第454頁的批示”所提出的論據顯然不能成立。
— 接下來分析上訴人稱其為“被上訴合議庭裁判的程序性瑕疵”的問題，先來看上訴人就簽署授權書之前眾被上訴人支付800,000.00港元的部分款項而提出的“遺漏審理”的問題。
如果我們的判斷正確的話，那麼具體就“這一點”而言，我們認為不能忘記在目前這種性質的訴訟程序中，如果根本未曾就此提出任何請求，那麼法院不得命令對這800,000.00港元作出(任何)假定被要求的“返還”……
眾所周知，當判決“……未就澳門《民事訴訟法典》第563條第2款規定的法院應該審理的問題表明立場”時，則判決存有“遺漏審理”的瑕疵(見Antunes Varela著：《Manual de Processo Civil》，第二版，第690頁)，而這裡所說的問題指的是“……當事人提出的要求法官予以裁決的所有訴訟主張，以及在當事人之間實際爭論的一般性訴訟前提和任何一項特別(訴訟)行為的特別前提”(見A. Varela的文章，載於《Legislação e Jurisprudência》雜誌，第122年度，第112頁)。同時還有必要指出的是，“法官必須解決當事人交予其審理的所有問題並不意味著法官必然要審理當事人為某一問題的解決而提出的所有論據”(見Viriato de Lima著：《Manual de Direito Processual Civil – Acção Declarativa Comum》，第三版，第536頁)，而這也正是本終審法院的看法， 即“僅當法官未就其有義務審理的問題表明立場，而不是未就當事人所提出的依據、考慮或理由表明立場時，才導致相關判決無效”(見2019年2月20日第102/2018號案、2019年12月11日第21/2016號案和2022年2月23日第109/2019號案的合議庭裁判)。
鑑於前文所述的內容，我們無法理解如何能夠指責被上訴裁判存在這種“瑕疵”(更遑論認定其成立)，看不到原告/現上訴人(無論是在其起訴狀中，還是在其向中級法院提交的上訴答辯中)所提出的任何主張沒有得到完整且明確的回應。
有見及此，由於原告沒有就此提出(任何)請求，它是一個“(絕對的)新問題”，因此不能——嚴正——要求法院在未能具體查明對於一項並不存在的請求具重要性的事實事宜的情況下撤回對某些事實的推定……
至於上訴人在其結論的“C項至F項”中提出的其他“問題”，我們認為上訴人的所作所為仿佛本案中(實際上)所涉及的內容與(實際上)正討論的內容完全不同一般……
接下來我們就(試著)解釋為什麼會這麼說。
我們來看。
在卷宗第397頁的批示中，中級法院的裁判書制作法官僅僅認為(並指出)，在其看來，有迹象顯示原告/現上訴人在“濫用權利”，並特別指出這是基於“在本上訴和對上訴的回應中所提出的問題所處的整個背景，以及考慮到原告在其訴辯書狀中以及在本案的整個訴訟程序中表現出的態度”，同時亦是由於“行使訴權(本人認為屬不當)的目的是基於其向意定代理人簽發的授權書的形式瑕疵(完全不能歸咎於眾被告)而撤銷其意定代理人作出的法律行為，從而重新取得已經通過以該名意定代理人行使原告藉上述授權書所授予的權力簽署的公證書作為憑證的買賣合同而移轉給第一至第四被告的不動產”。
為——嚴格——遵守澳門《民事訴訟法典》第3條規定的“辯論原則”，該批示的內容已經被通知給了雙方當事人，以便他們在願意的情況下表明他們對於這個問題的立場。
因此我們認為，上述(第397頁的) “批示”是一份“單純事務性批示”，其目的只是為了確保遵守澳門《民事訴訟法典》第3條第3款規定的辯論原則，同時它也是一份“旨在使訴訟程序正常進行，而非解決當事人間的利益衝突(……)”的批示(見澳門《民事訴訟法典》第106條第4款)。
但無論如何都須指出，假如現上訴人因上述批示而感到(確實)“遭受了損失”(認為它不是一份單純事務性批示)，那麼他其實應——適時——向評議會提出聲明異議(見澳門《民事訴訟法典》第620條)，而不是對其提出無效爭辯。
而且，無論如何都不能忽略，由於並不存在就“當事人之間的利益衝突問題”所作的任何裁判，因此它不可能沾有澳門《民事訴訟法典》第571條第1款b項所規定那種與“司法裁判”本身相關的“瑕疵”，而且也看不到存在任何澳門《民事訴訟法典》第147條規定的“無效”，因為法院確保雙方當事人辯論的目的正是為了避免發生某種無效情況……
因此，中級法院最終所作的合議庭裁判並不存在任何(因未就一份僅僅旨在確保雙方當事人辯論的單純事務性批示的所謂——其實並不存在的——“無效”作出明確表態而生的)“遺漏審理”，同時亦不存在任何因“遺漏審理”就“卷宗第397頁的批示”提出的無效爭辯而產生的“無效”(因為正如上訴人所稱，既沒有提及“權利濫用”，也沒有援引“澳門《民法典》第326條”的規定)。
如前所述，這裡所涉及的是一份“單純事務性批示”，且上訴人完全知悉並理解其全部內容，這點從其所作“表態”的全部內容實際上只涉及“權利濫用”問題而(完整且毫無疑問地)顯露出來。
這樣就沒有必要就這個問題作出過多的闡述了，讓我們接著往下看。
上訴人還辯稱，被上訴法院拒絕其通過提交證據而行使“防禦權”(“透過第397頁的批示而不予批准”)，這違反了辯論原則，若不這樣認為，則因“遺漏審理”此問題而(再次)產生無效。
儘管對此觀點給予應有尊重，但我們認為這是一個(或者說又是一個)明顯的“偽命題”，其目的是暗示一些有待查明且可能會妨礙中級法院作出其所作之決定的“新事實”。
其實我們要說，不明白為什麼上訴人明明認為“對辯論原則的違反”源自卷宗第397頁的批示(“拒絕其通過提交證據而行使防禦權[見原文]，即透過第397的頁批示不予批准”——上訴陳述第41點)，卻基於這一違反來質疑被上訴的合議庭裁判。但有一點是肯定的，即上訴人根本沒有根據澳門《民事訴訟法典》第620條的規定向評議會提出聲明異議……。
無論如何，從“第397頁的批示”中都可以清楚地看到，有鑑於卷宗內已查明的事實，本案所涉及的僅僅是一個“法律問題”，因此不論對任何問題進行證據調查都是沒有用處，也是沒有必要的。
事實上，值得注意的是，上訴人被邀請就一個“法律問題”表明立場，若其願意，可以就其正確與否作出回應，甚至可以在上訴中主張所作裁判在法律的解釋和適用上存有錯誤。
但若是主張自己本應被給予機會去提出“新事實”並就該等新事實進行“舉證”，那就是不恰當的了，因為這已經明顯超出了卷宗第397頁的批示的裁決範圍。
因此，一如所見，既不存在“對辯論原則的違反”，也不存在“遺漏審理”(此問題)的情況，那麼接下來就讓我們來分析本上訴案中真正的核心問題。
讓我們來看。
經分析已認定的事實，我們認為有必要強調(並回顧)以下內容。
本案中，上訴人無疑是在自願及有意識的情況下於2016年2月8日在與房地產中介人庚、辛和壬訂立的房地產中介合同範疇內簽署了已於卷宗內提交的向辛授予權力的“授權書”，其中辛負責就已在卷宗內標明的單位作出房地產中介行為(見前文轉錄的已確定事實“b項和c項”)。
另外，同樣顯而易見的是，“房地產中介合同”的簽訂和“授權書的簽署”與“上訴人出售上述單位的意願”有(直接)關係(這一點從其本人在起訴狀第3條至第6條的陳述中可以清楚地看到)。
另一方面，我們認為同樣可以確定的是(也是從上訴人本人陳述中看出的)，“房地產中介關係”開始的日期早於授權書簽署的日期(見起訴狀第3條至第4條，當中指出“香港居民辛於1月底左右通知原告有人有興趣購買相關單位並擬於2016年5月15日前完成購買”，以及“在此背景下，他請求簽發一份授權書，以便能夠以原告的獲授權代理人的身份與買家進行談判……”）。
由此(顯然)可見，上訴人自己清楚知道“授權書”是在“2016年1月底”請求發出的，因為有人有興趣購買單位並想要在“2016年5月15日”之前完成購買。
應該說，從這一(同樣包含在其起訴狀中的)“描述”的“邏輯性”、“合理性”和“事物正常規律”來看，只有罔顧所有的一般經驗法則，才能理解上訴人(有可能是)認為上述授權書是為了“完成買賣交易”以外的“其他目的”而申請的。
然而——非常不幸——我們注意到，上訴人始終堅持以這種仿佛其並不知道授權書的“目的”的方式作出陳述，並請求“宣告授權書因形式瑕疵而無效”，(因為授權書不符合澳門《民法典》第255條第2款結合同一法典第866條以及《公證法典》第94條及第128條的規定——見起訴狀第70條至第75條——而被上訴的兩級法院則認為，儘管授權書是在國外簽署的，但根據澳門《民法典》第38條規定，其應受澳門特區法律規範的約束)。
因此我們認為，為了正確審查所提出的問題，有必要分析“上訴人在本案中所采取的立場”，首先要注意到的是在起訴狀中，上訴人並沒有提出對於其“虛假受權人”辛所完成之交易有任何的“不同意”，也沒有提出其在所完成之交易的內容方面被後者所欺騙……
事實上，他試圖(盡可能地)避免對“交易的條款”表示明確的立場，只是就“(……)在等待談判的進行和確定可能簽署買賣公證書的日期，以便(……)前往澳門”的事實作了一些空泛且並不精確的說明(見起訴狀第6點)，以及辛“一直都跟原告講公證書只能在2016年6月10日左右簽署(文件11)”(見起訴狀第7條)，以及“與此同時，卒——相信這是一個筆誤，實際上應該是辛——告知原告買賣定於6月底進行，因此原告準備前來澳門和香港(在香港有其他事務處理)，以便在具備條件後，完成合同條款並簽署買賣公證書”(見起訴狀第9條)。
顯然——我們認為——根據“經驗法則”，如果沒有事先確定和談好相關合同的“內容”和“條款”，就不可能定下簽訂買賣公證書的日期。
因此，從中只能得出這樣的結論，即上訴人自己從來都不認為辛受其委託並以其名義達成之“交易的內容”有任何問題，他唯一反對的是買賣公證書是在“他不在場的情況下”簽訂的，因為在他看來，辛並不具備必不可少的代理權。
也就是說，上訴人為了出售其不動產而訂立了一份“房地產中介合同”，並為此(或至少是為實現這一目的提供便利)而簽署了一份“授權書”，然後便只是在等待確定簽署買賣公證書的日期(而這必然意味著其同意交易的內容)，而到了現在卻來主張該交易對其“不能產生效力”，因其“代理人”基於授權書存有的一項“形式瑕疵”而沒有代理權，從而根據澳門《民法典》第261條第1款的規定使得該代理人以其名義完成的交易對其沒有約束力，此外他還——令人費解地——辯稱他只是不動產的“共有人”，除他之外還有一名不僅沒有登載於物業登記之上，亦從未出現在出售相關獨立單位的整個交易中的神秘共有人，這種做法令人極為(至少是相當)震驚！
因此，正如已在前文提及並有必要在此重申的是，應當(而且是必須)考慮“上訴人的行為”(當然，也要考慮卷宗中內已認定的其他事實)。
其實，正如我們所知，一種被普遍認同的觀點是，“授權是一項不完整的行為。它只是整個行為的一部分。它的意義只有被放入整個行為中才能理解。(……)
跟讓與一樣，授權也不是一項抽象行為。如果只是單純發出一份授權書，除此之外再無其他，那麼該授權書將會因欠缺原因而沾有瑕疵。應該在一宗可能會討論其有效性的訴訟中作出相應宣告。(……)
法律其實明確提及了授權書相對於基礎關係的這種依賴性。
第265條第1款——在澳門是澳門《民法典》第258條第1款——規定當作為授權依據的法律關係終止時，授權亦宣告終止。因此授權並不是一項抽象行為。
更加清晰的還有關於受權人之替代的第264條第1款——在澳門是第257條第1款——它談及“導致授權的法律關係”(授權書)。
因此，授權必須始終與基礎關係相結合。但它並不因此而失去其自主性。尤其是，它並不因此而不再是單方法律行為。它可以通過設置在一個更廣泛的法律行為的文本內的一個包含單方法律行為的條款來表示”(例如，見Oliveira Ascensão著：《Direito Civil – Teoria Geral》, 第二冊,《Acções e Factos jurídicos》,第237頁及第238頁)。
Pedro Pais de Vasconcelos持與此相同的見解，他指出：“授權既不是一項抽象行為，也不是一項完整行為。授予代理權背後的基礎關係很多時候是委託，但也並非只有這一種可能。其他行為和法律關係也可能是授予代理權的基礎，並構成相應的基礎法律關係”(見《Contratos Atípicos》，第302頁及第303頁)。
其實，上訴人所簽署的授權書背後的基礎關係(正如前面已經看到的)是其與房地產中介人庚、辛和“壬”簽訂的一份“房地產中介合同”，由辛負責作出與在卷宗內標明之單位有關的中介行為(見已確定事實b項及c項)。
其實，上訴人自己在主張應當對其本人簽署的授權書適用澳門特區的實體法律制度時，指出相關受權人是一名房地產中介人，因此是澳門《民法典》第38條第3款所指的職業人士(見結論E，第382頁)，從而承認了“授權書背後的基礎關係——即房地產中介——的重要性”。
在澳門特區，從《商法典》第708條至第719條的法律條文和規定來看，“中介合同”是一種法定類型的合同，“中介人”的活動是這樣被定義的：中介人“係指充當兩個或兩個以上利害關係人之媒介以訂立法律行為，但與彼等無任何合作、從屬或代理之法律關係之人”。
另一方面，應該指出的是，澳門特區立法者似乎有意解決葡萄牙理論界在中介合同的“特徵性要素”方面所存在的爭論，規定中介人必須以“獨立”和“公正”的方式行事(“不與任何利害關係人通過合作、依賴或代理的法律關係相關聯”)。
實際上，在葡萄牙的法律體系中，中介合同並不是法定類型的合同，有作者認為中介合同是“一方(即中介人)通過合同受另一方(即委托人或請求人)的約束，以獨立的方式來準備和建立後者和第三人(被請求人)之間的談判關係，以期最終確定完成法律行為，並為此獲取報酬的合同”(見José Engrácia Antunes的著作：《Direito dos Contratos Comerciais》，2007年，第458頁)，以及“在其純粹拉近未來(可能的)立約人之間關係的活動中，中介人與他們中的任何一方都沒有依賴關係，因此其行為具有中立性，這一特點解釋了為何其報酬既可能由一方支付，又有可能由雙方支付，且無論其所推動的合同的執行情況如何”(尤見Carlos Lacerda Barata的著作《Sobre o Contrato de Agência》, 第 110頁及第111頁)，這一立場被該作者在以下這段話中予以重申：“中介合同是其中一方有義務以不偏不倚的方式推動兩個或多人關係的拉近，以便他們訂立某項法律行為，並為此而獲取報酬的合同”(見《Contrato de Mediação》，載於《Estudos de Direito de Consumo》，第192頁；同一見解亦見於Maria Helena Brito的著作《O Contrato de Concessão Comercial》，他認為中介是“以非偏向性的活動為前提”，見該著作第116頁)。
另一方面，Carlos Ferreira de Almeida則認為，“不應支持中介人既不為客戶著想也不為其利益行事的說法。客戶的利益顯而易見，甚至是法律行為的基礎。為客戶著想是源自中介人處於假使他是作出行為的客戶則將身處的法律地位的事實(參見上文III)，在這種情況下，該行為是否是法律行為並不重要。因此，不能贊同中介人具有中立性和非偏向性的普遍看法。在客戶面前，中介人承擔了一項義務，既可以是確保合同的履行，也可以不確保。而對於由其指明的或與其談判的第三人，中介人則並不承擔相應的義務，僅僅承擔具有消極內容的忠誠義務：不對其造成傷害，避免利益衝突。只有在雙重中介的情況下才並非如此，而雙重中介是由同類商品供求的單一合同或多個平行合同所產生”(見《Contratos》, 第二冊，第204頁，還可參閱Maria de Fátima Ribeiro 的著作《O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração》，Scientia Iuridica出版，第六十二卷，2013年，第331期，第78頁及後續數頁及第90頁至第92頁)。
Higina Orvalho Castelo持與此相同的觀點，她指出“學界普遍認同(儘管不是一致認同)的中介人的非偏向性通常是通過引用義大利《民法典》第1754條或外國學說，特別是義大利學說來證明，但是從來沒有透過實務上的合同數據來確認這一點，無論是以合同條款的名義，還是以商業慣例的名義。
我認為這種主張中介人負有不偏向任何一方或中立義務的說法是不恰當的。無論是從法律(一般法律或規範房地產中介合同的法律)，還是從司法見解，或者是從商業慣例來看，我們都無法得出一項這樣的規則”(見《O contrato de mediação》，第236頁至第237頁)。
也有人秉持一種“折中性”(或務實)的立場，就像António Menezes Cordeiro，他認為在不影響中介人獨立行事的情況下，應該區分廣義的中介和技術或狹義上的中介：“在廣義上，中介是自願將兩個或更多人的距離拉近，以便在他們之間建立談判關係，從而使得他們可能締結一份最終合同的行為或效果。從技術或狹義上講，中介還要求中介人不代表其中的任何一方，且與任何一方都沒有隸屬關係”(見《Do contrato de mediação》，載於《O Direito》雜誌，第 139期，2007年，第三卷，第517頁)。
澳門特區立法者在《商法典》中定義的中介活動明顯是狹義上的中介，而同時我們也不能不看到，第16/2012號法律是以廣義上的“中介”作為立法前提，而這其中亦包含了“房地產中介”。
實際上，第16/2012號法律《房地產中介業務法》將房地產中介業務定義為“(一) 房地產中介業務：為着客戶的利益透過房地產中介合同，促成他人訂立以下法律行為的商業活動：
(1) 取得或轉讓不動產物權；
(2) 不動產租賃；
(3) 商業或工業場所的取得或轉讓；
(4) 合同地位的讓與，而該合同的標的物為不動產，不論其形式為何”(下劃線為我們所添加，見第16/2012號法律第2條第1款1項)，將“房地產中介合同”定義為“房地產中介人與客戶訂立房地產中介範疇內的有償提供勞務合同，當中尤其訂定雙方的權利及義務”(見第16/2012號法律第2條第1款2項)。
因此，根據第16/2012號法律的規定，房地產中介業務在這方面接近於另一種“合作合同”，而後者又包括“分銷合同”和“代辦商合同”(在這方面，見José Engrácia Antunes的著作《Direito dos Contratos Comerciais》，以及Maria Helena Brito的著作《O Contrato de Concessão Comercial》，第4頁至第10頁)。
這是因為，“從根本上說，中介人和代辦商的共同點是他們都有義務“促進”合同的訂立，代辦商也有義務從事在市場上尋找有興趣採購某項財物的人這種實質性的活動(而非法律活動)”(見Maria de Fátima Ribeiro的著作《O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração》，Scientia Iuridica出版，第六十二卷，2013年，第331期，第88頁)，傳統學說通常從兩個方面來區分這些(商業)合同：“第一個方面與代辦商與委託人之間的連接紐帶的穩定性有關(參見上文)，而中介人的活動並不具備這個特點(……)。
中介合同在我們的法律體系中不是法定類型的合同，其區別於代辦商合同的第二個原因在於：與代辦商為委託人辦事相反(見上文)，中介人的活動具有非偏向性的特點”(尤見Carlos Lacerda Barata著：《Sobre o Contrato de Agência》，第109頁及第110頁)。
一如所見，這並不是房地產中介業務的情況，因為根據法律，房地產中介業務意味著中介人“為客戶的利益”行事，這與“代辦商”的情況類似。
最後，還應該指出的是，中介活動“不包含典型的代理權”(尤見Higina Orvalho Castelo的上引著作，第337頁)，這一立場得到了理論界的普遍認同(尤見Maria de Fátima Ribeiro的上引著作，第89頁；Carlos Lacerda Barata的著作《Contrato de mediação》，第219頁；Pedro Pais de Vasconcelos的著作《Direito Comercial》，第一卷，第197頁)，António Menezes Cordeiro曾就此指出，“(……)這將不再是真正的中介：我們可以稱其為非本義的中介”(載於《O Direito》，第139期，2007年，第三冊，第541頁)。
說完了“房地產中介”，讓我們回到目前的“情況”。
在本案中，上訴人對中級法院的合議庭裁判提出質疑，認為由於有關授權書受澳門特區法律的規範(正如下兩級法院所決定的那樣)，因此應當視其“因存有形式瑕疵而無效”，因為它並不是公文書，甚至不是經國外公證員認證的文書，而只是經認定簽名的私文書。
從本案的實際情況來看，毫無疑問，規範涉案授權書存在與否的是澳門特區的法律，特別是澳門《民法典》的第255條和《公證法典》的第128條。
而且要留意的是，《公證法典》第128條是一項與澳門《民法典》第255條第2款的規定相反的規則，例如，它規定包含簽署買賣公證書之代理權的授權書可以是載有認證語的單純私文書。
上述觀點被João Calvão da Silva在就葡萄牙《公證法典》中的類似條文發表意見時所認同(他甚至更為激進地認為這是一項例外規定)，該條其實可以移植到澳門特區的法律體系中，當然葡萄牙法典的容許範圍更廣：
“有鑒於此，立法者認為，公證員的介入確保了人的自由和對利弊的權衡，並保證了委託人清楚知悉授權的含義和涉及事項，從而免除了在需要以公證書訂立的代理行為中，授權書根據《民法典》第262條第2款的一般規則所必須遵守的形式。(52)
我們認為，法律免除實體法對授權書的形式要求是可以理解的，根據《公證法典》第116條第1款的規定：公證員是官員(53)，負責對合法性進行第一層把關，作為公信力的維護者，能夠為他所介入的以司法外途徑作出的法律行為提供真實性的保障(54)。
同理，由於公證員的介入，法律並不要求遵守《民法典》第262條第2款的規定，即當主要行為須以公證書的形式訂立時，允許透過由被代理人簽名且簽名和字迹經認證的文書或經認證的文書來繕立授權書。在《公證法典》第116條第1款規定的背後蘊含著一個清晰的邏輯，即公證員保證雙方當事人能夠權衡利弊，並確保當事人所表示的意思與真正意思相符，保證實體法在要求形式時所基於的謹慎方面的考量”(見《Procuração – art. 116° do Código do Notariado e artigo 38° do Decreto – Lei n.° 76 – A/2006, de 29 de Março》，載於《Revista da Ordem dos Advogados》，第67年度，第二冊，2007年)。
行文至此，我們認為有必要指出，“經認證的文書”是“私文書”，因為正如法律所規定的那樣，“當當事人根據公證法規定在公證員面前確認時，私文書被認為是經過認證的文書”(見澳門《民法典》第356條第3款)，同樣要注意的是，在展開這一概念時，《公證法典》第155條也規定，“私文書經當事人在公證員面前確認其了解文書內容且文書表達其意思後，即成為經認證之文書”。
這種“在公證員面前進行的確認”是通過公證員撰寫的“認證語”作出的，而認證語應遵守《公證法典》第157條規定的如下手續：
“一、除應符合經作出必要配合之第六十六條第一款之規定之適用部分外，認證語尚應載有：
a) 當事人所作之已閱讀文書或完全了解文書內容且該文書表達其意思之聲明；
b) 就文書內未經適當作出更改聲明之訂正字、插行書寫之字、塗改字、刪除之字或劃綫所作之更改聲明。
二、如擬認證之文書係由別人代為簽名，則認證語除載有上款所指內容外，尚應載明代簽人之身分資料，以及註明被代簽人在認證行為中確認該代簽行為，而被代簽人應在認證語內按上指模。”
考慮到這些規則，同時注意到涉案的授權書上載有“委任人藉此表示接受上述授權書的內容”(見“己”答辯狀的第25條)，我們認為有迹象顯示這是一句“認證語”。
但是，鑑於《公證法典》第66條和第157條的規定，這對於認證而言還是不夠的，因為公證員本人所作的認證行為並未遵守公證法的所有要件，而這種不遵守不能被歸結為單純的不合規範。
因此我們的看法是，授權書是一份經認證上訴人簽名的私文書，從而不符合《公證法典》第128條的規定，根據澳門《民法典》第212條的規定，這意味著授權書“無效”。
既然授權書是無效的，那麼代理權從源頭上來講也就不存在了(尤見Rui Paulo Coutinho de Mascarenhas Ataíde著：《A Responsabilidade do “Representado” na Representação Tolerada – Um problema de representação sem poderes》，第18頁)。
然而，這一“結論”對於本上訴案所要採取的解決辦法而言並不重要。
不能忘記的是，在澳門特區的法律體系中有關於“保護表象”或“保護信任”的規範，它們允許在某些沒有代理權情況中，虛假受權人所訂立的法律行為仍然可以對抗“被代理人”。
那麼，接下來讓我們來看看它們是否適用於本案的情況。
如前所述，在上訴人與房地產中介人庚、辛及“壬”簽訂的房地產中介合同中，他(上訴人)向中介人辛簽發了一份授權書，以便出售於卷宗內標明的單位(如已認定事實b項及c項所述)。
而從上訴人打算將“代理權”授予房地產中介人辛的這一“行為”中可以清楚地看到，參與買賣交易的雙方——從中介人/受權人到衆被上訴人——都“本著善意行事，且深信該受權人擁有其所聲稱的權力”，因為這些權力可以通過上訴人簽署的授權書得到證實(且該授權書的充分性已在簽署買賣公證書時以應有的方式得到了公證員的證實)。
然而，儘管如此，上訴人仍主張該授權書因存有“形式瑕疵”而無效，並認為這種無效意味著房地產中介人所作的行為對他沒有約束力，根據澳門《民法典》第261條第1款的規定對他不產生效力，因為這屬於一種“無權代理”。
我們不同意這種理解，因為我們認為澳門《民法典》第261條並不(直接)適用於本案。
如前所述，“授權書”的基礎關係是房地產中介合同，而房地產中介是一項具有顯著商業特點的活動。
另外，雖然中介合同屬於一種法定類型的商業合同，但無法否認的是，雙方當事人在合同的執行上引入了一項非典型要素，即授予其中一名中介人(辛)代理權，以便其以客戶的名義簽署買賣單位的公證書。
有鑒於此，我們認為，本案的“合同”顯然是一個“非法定類型的混合合同”(尤見Pedro Pais de Vasconcelos著：《Contratos Atípicos》，第211頁至第230頁)。
事實上，我們可以看到，至少在該房地產中介合同的執行方面，雙方對有關合同的法定內容進行了修改，雙方約定為執行該中介合同，有必要由客戶向中介人簽發一份授權書(見起訴狀第4條及第5條，毫無疑問後來確實簽發了這份授權書)。
因此，這是一個“非純正的”或“混合式的”中介合同，正如António Menezes Cordeiro所定義的那樣：
“還要注意的是，混合中介可以是一種有利害關係的行為，像代理人那樣，而中介人也可能通過機構或者合同與代理人建立聯係，甚至還可能會取得代理權。這已經不是真正的中介：我們可以稱之為非純正的中介”(見上引著作，第541頁)。
那麼現在的問題就是要知道應由何種法律制度來規範這項非典型要素，即一份以房地產中介合同為基礎關係的授權書，特別是當面對該授權書無效的情況時。
有人對這個問題的理解是這樣的：“正如我們所知，根據定義，中介合同並不允許中介人代表客戶參與合同的訂立。如果存在類似的許可，那就屬於有代理權的委任，或者具有中介和代理委任特徵的非法定類型的合同了”(見Higina Orvalho Castelo的上引著作，第402頁)。
然而，正如Pedro Pais de Vasconcelos所言，不容忽視的是：“只要一個合同完全符合法定類型中的定義性“概念”——即真正意義上的法定類型合同——那麼涵攝的過程便已足夠，原則上不會產生困難。然而，當具體簽訂的合同偏離了法律的定義時，為定性合同而進行的法律涵攝就會顯得不再恰當和充分。
嚴格來說，在進行法律涵攝的過程中，應將那些不屬於真正意義上的法定類型合同排除在由相關概念所清晰設定的“限制”之外。其制度除了由合同當事人制定之外，還必須在一般規則和類推適用最為接近的合同類型的制度中予以找尋。然而，類推適用最為接近的合同類型，需要有實質操作的標準和類推程度的標準，如果沒有這些標準，那就等於是在適用通過剛剛進行的涵攝過程而被排除在外的合同類型的規範。只有通過對合同類型中法律“概念”的類型學解讀和對合同進行歸類的過程，才能找到類推的標準”(見《Contratos Atípicos》, 第178頁至第179頁)。
這樣，我們認為首先必須要承認，授權書的存在並不會使雙方原本擬訂立的房地產中介合同變成一份“有代理權的委任合同”，理由很簡單，那就是後者並不是雙方當事人想要訂立的合同。
這樣，為了實現類推適用與之最為接近的合同類型的目標，我們認為“房地產中介合同”與“代辦商合同”相類似，因為中介人是“為客戶著想並為客戶的利益”行事。
其實，正如António Menezes Cordeiro所言，“在實踐中，中介和代辦可以結合起來”(見上引著作，第546頁，參考葡萄牙最高司法法院1993年12月9日的合議庭裁判，載於B.M.J.雜誌第432期第332頁)。
同時還應注意的是，有些作者認為，“代辦商合同”和“中介合同”(房地產中介合同是其中的一個分支)都屬於“合作與分銷合同”(尤見José Engrácia Antunes著：《Direito dos Contratos Comerciais》，2007年，以及Maria Helena Brito著：《O Contrato de Concessão Comercial》)，兩者都在典型商業活動的範疇之內。
因此，考慮到前文所述的“中介合同”和“代辦商合同”在整體上的相似性，以及它們都是商業性質的合同，我們認為，由於基礎關係具有商業性質，因此對於(非典型地)賦予中介人(表見)代理權的情況應採取與代辦商相同的解決辦法，即類推適用《商法典》第643條和第644條的規定(這種類推總是被《商法典》第4條所允許)。
通過採用“吸收理論”和“結合理論”所提出的法律規範結合適用的方法，我們可以得到與此相同的解決辦法(尤見於Pedro Pais de Vasconcelos的著作《Contratos Atípicos》，第230頁至第236頁，特別是第231頁第467點)，另外還需要注意的是，如果認同“房地產中介合同”和“代辦商合同”都屬於“合作合同”的範疇，那麼以上所述的類推同樣被Pedro de Albuquerque所支持：
“X – 從機會的角度看，基礎關係與授權書兩者之間也不是相互獨立的。(……)
授權書相對於基礎行為的非獨立性並不妨礙在某些情況下，即儘管欠缺基礎關係，或基礎關係已經過時、不復存在或被證實非有效，但被代理人仍可能受誤想代理人行為的約束，即使不在《民法典》第266條和第269條的直接適用範圍之內。
應當接受第178/86號法令第23條為代辦商合同而設置的表見代理制度(及該制度的相關要件)對合作合同，甚至是經營合同的類推適用。
但除了這些前提之外，還需要附加另外一項要件，即相關表象是被有意識地造成，以便與《民法典》第246條中對意思表示的認知的要求保持在價值判斷方面的必要和諧與一致”(以上內容見《A representação voluntária em Direito Civil (Breve Síntese de um Ensaio de Reconstrução Dogmática)》，載於《Código Civil – Livro do Cinquentenário》，第二冊，第63頁)。
總而言之，此處涉及到《商法典》第643條(以及澳門《民法典》第261條，充其量只能以轉用的方式適用)和第644條的(可能)適用的問題。
眾所周知，授權書“是一項只需要授權人作出意思表示便能完成的單方法律行為，不需要對方接受。給予授權的意思表示在對方收到後即產生其效力：目的是讓行為的相對人知悉。這些相對人，一方面是被授予代理權的受權人，另一方面則是權力行使的對象。不論是受權人還是權力行使的對象，都有可能是一個人或多個人：授權人可以將權力授予多於一位的受權人，所授予的權力也可以向一個人或多個人行使。(……)
授權書是通過一個意思表示而訂立。在多數情況下，這種意思表示為明示。授權人表示委任其所指明的某人為其受權人，並表示授予此人以自己的名義作出特定行為或進行特定交易的代理權。(……)
授權的範圍可大可小。小到作出某項行為，大到一般性的管理，授權人的自主性使得其擁有較大的自由。有些時候，代理權的實質限制被明確記錄在作為授權之憑證的文件之上，從而使另一方當事人(中間人、公證員以及一般而言授權書被出示給的第三人)能夠知悉。(……)”(見Pedro Pais de Vasconcelos著︰《Teoria Geral do Direito Civil》，2012年，第七版，第296頁及第297頁)。
由此可見，本案的問題不像被理論界歸類為“表見授權”或“默許授權”的情況那樣令人產生諸多疑問，這兩者指的是“被代理人知悉代理人的行為，並給予默許，而按照善意原則和交易習慣，這種默許可以被對方當事人理解為代理人已經取得了被代理人的授權以便為其辦事”(見Paulo Mota Pinto著：《Declaração Tácita e Comportamento Concludente no Negócio Jurídico》，第115頁)。
因此，雖然“授權書(在形式上)無效”，但它顯然完整地顯示出實際上存在一個由現上訴人向其代理人辛(以及向那些“權力的行使對象”)作出的(清晰)“意思表示”，並在其中認可了代理人所作行為的全部效果，如同這些行為是由其本人作出一樣。
換言之，授權書——在形式上——無效並不意味著上訴人在這份文件中——實際——作出的“意思表示不存在”。其實，上訴人自己在“其上訴陳述的第283點”中也承認這一點，他指出：“原告是授權書的表意人，眾被告是受意人”。
實際上，正如Baptista Machado(精闢)指出的那樣：「(……)每一個行為(有意義的傳達意思的行為)都伴隨著一份“責任”——即要對該行為所傳遞信息的真實性、可靠性或真確性“負責”。這就是我們作為具有判斷力、有信用的人所必須有的擔當。與此同時，從我們的表意行為所固有的這種“自我約束”中還衍生出基本的行為準則，這也是法律本身不能不保護的人與人之間共存和交往的基本要求，因為若不遵守這種規則，那麼無論是這種共存秩序還是法律，都將化為泡影。
由此我們可以得出以下結論：“認知性意思表示”本身或者簡單的話語(還沒到達承諾的程度)已經可以具備約束力，不但因為它們意味著表意人既要為其真實性負責，也要為其對相信這些意思表示的其他人的行為可能產生的效果負責。以上這些有關認知性意思表示的論述在作出必要修改後也可適用於某人用來自我表達的表意行為(無論是口頭行為，還是具有同等效力的非口頭表示，如廣告消息、社會角色的象徵、令人相信行為人的可靠性和‘個人身份’的行為等)，因為這些行為本身就暗含著外在形象的真實性及其與實際情況相符的意思。
綜上，我們還可以得出結論，信任原則是一項最基本的道德法律原則，法律秩序不能不維護建立在他人行為之上的正當信任。必須如此，因為正如我們所見的那樣，可以信任是人與人之間和平共處以及相互合作的基本條件。」(見《Tutela da Confiança e “Venire Contra Factum Proprium”, Obra Dispersa》，第一冊，第351頁及第352頁)。
其實，我們認為以下就在“表見代理”的情形中“對第三人給予保護的依據”而發表的評論是合理且恰當的，即「應當承認，被代理人不可以利用虛假受權人所訂立之行為的相對不產生效力，至少是在相關主張的提出構成《民法典》第334條規定的權利濫用時(……)。但是，若要阻止被代理人提出無權代理人的行為對自己不產生效力的主張，代理行為中受權人的對方當事人顯然應該是善意的，換言之，他必須是無過錯地不知悉代理人欠缺正當性——且任何程度的過錯都會使其不受保護。
另外，他的所作所為應該是由其寄予信任的表象所引致。(……)
這樣的話，被代理人受相關法律行為的約束就不會顯得不合理，因為是他有意識地制造了一種表象。既然他知悉代理人的行為，那麼讓他來承擔其自己所作所為的後果就是公平合理的，不能到現在再來作出與之前自相矛盾的行為。這屬於一種不可接受的出爾反爾(但我們並非不知道通常作為保護表象的例子而被提及的“表見代理”與可能完全不存在任何表象的禁止前後矛盾行為之間的區別)。」(見Paulo Mota Pinto的著作《Aparência de Poderes de Representação e Tutela de Terceiros, Reflexão a propósito do artigo 23º do Decreto－Lei n.º 178/86, de 3 de Junho》，載於《科英布拉大學法學院學報》，第69期，1993年，第635頁至第637頁)。
如果說對於絕大部分可以從“被代理人”的作為或不作為中推斷出其已接受或默許了“虛假代理人”的行為的情況而言都是如此的話，那麼對於“被代理人”明示想要並——已經實際——通過授權書向其“代理人”授予了代理權以便其訂立一項(具體的)法律行為，之後卻主張該“代理人”訂立的法律行為因“授權書”存有一項“形式瑕疵”而不產生效力的情況而言就更是如此了，這種行為構成一種明顯的“出爾反爾”(中級法院也是作出了這樣的正確判斷)。
其實，「“言而有信”是一種深植於社會意識中的人類共識。因此，通過法律條文去強制規定在滿足特定條件的情況下——特別是當某人相信了這些言語，對此深信不疑並以此來規劃自己的行為，從而因此遭受損失時——不允許作出與其言語相矛盾的行為屬於法律制度本身所蘊含的道德層面的要求。(……)
因此，在防範兩類不可接受的權力行使方式上有著不可估量的理論用途。無論是權利的消滅(suppressio)還是權利的生成(surrectio)，作為圍繞主體法律地位的動態變化而進行的理論構建，都從前後矛盾的行為中提煉出了一種獨有的法律觀點，其靈感源自涵蓋範圍更廣、因而不甚精確的“禁止出爾反爾”制度，同時也從源頭上體現出社會觀念對於某人背棄自己先前自願作出之承諾的強烈譴責，即便他並不清楚合同法所給予的保護。
因此，同樣亦從未摒棄對給予信任者和令人產生信任者兩方面都作出綜合考量的觀點，從而維持“權利消滅/權利生成”這種合二為一的表達。
從本質上講，其實就是前後矛盾的行為。
權利人的首個行為，根據主流觀念，相當於給予一項授權——即自身行為(factum proprium)。當知悉了欠缺權力之後，因權利人的先前和現在行為給人留下的整體感覺使得其必須根據善意原則作出追認。若是拒絕追認，則代表反悔(venire)，被第334條所禁止。」(見Rui Paulo Coutinho de Mascarenhas Ataíde的前引著作，第282頁至第285頁)。
另外不容忽視的是，“被代理人”不受“虛假代理人”的行為約束這一制度的理論基礎是為了確保前者“不在違背自己意願的情況下受約束”和確保“其權利義務範圍不在自己不同意的情況下受影響”(見Paulo Mota Pinto的前引著作第596頁及第597頁)。
其實我們要思考這樣一個問題：是“被代理人”自己尋求發出一個有效的意思表示，即向自己的房地產中介人授予代理權，那麼此時他有什麼利益值得保護呢？
可能有人會對此提出反對意見，認為立法者之所以基於擬訂立之法律行為的性質而要求相關授權書具備一個嚴謹的形式，是為了使被代理人能夠三思而行，認真考慮該行為的重要性及其可能產生的後果，而如果沒能遵守這種嚴謹的形式，那麼這一點將無法得到保障。
然而，我們認為這種觀點並不能成立。
首先要指出的是，要求具備一種特別嚴謹的形式並不僅僅關乎考慮及保障訂立行為之人的需要，還受到“法律交易之安全性”這一普遍憂慮的影響。
無論如何都不能忽略，“因不符合形式所引致的無效”和由此衍生的(嚴重)“不公”一直以來都被研究此問題的絕大多數學者所不認同，他們認為這是一項應予“摒棄”的制度，下面讓我們來看看Pedro Pais de Vasconcelos對於各著名學者就此所持立場的綜述：
「法律行為和交易因欠缺法定形式而無效的一般制度導致的不公時常令法律工作者感到震驚。
Manuel de Andrade就曾指出，因不遵守法定形式而無效的制度“可能會導致不公，原因是雙方當事人實際上完成了交易，但卻因未能遵守法定形式(因為不知道、沒有被提醒或為了逃避費用)而使得其沒有辦法有效成立”。Mota Pinto認同此看法，他表達了同樣的擔憂，同時也提出了一種頗具啟發性的解決辦法。他的言論深深地影響了Castro Mendes，以至於後者在其著作中引述了其觀點。
Oliveira Ascensão直接談及此問題並拒絕挽救法律行為的有效性，但仍接受法律中規定的不可主張形式無效的情況，儘管他本人對此並不認同。
Menezes Cordeiro則秉持一種雖然謹慎但卻更為開放的立場。他在此前已經發表過的觀點的基礎上，深入研究了不可主張形式瑕疵的解決辦法。在排除了使用善意制度(因為無效總是會被第三人主張或被法官依職權審理)和對於那些要求形式的規範進行目的性縮減(因為他認為，相對於那些無法從中發現可知的法律價值和宗旨的規定而言，這些規範屬於“完整規範”)這兩種途徑之後，他指出了一條採用民事責任制度的道路，這在原則上屬於一種自然或特別的解決辦法，即要求主張無效之人必須補救無效，使法律行為變為有效。“這一責任若未履行，則可以被法院特定執行。”但又提醒稱，這個解決辦法“只有在特別有這個需要時才能使用，並避免予以常態化”。最後他總結稱：“但在面對不公正的情況時，法律這門學科不應對此束手無策，不能使自己被單純的形式所裹挾。從整體上看，所有嘗試的方法都會導致形式及其規則某種程度的‘相對化’，應予謹慎探索。”
Carvalho Fernandes持謹慎態度。他將法定形式要求的公共秩序特性與制度的諾成性質作對比，傾向於“對法定形式要求的效果作限縮性解讀，讚成保留法律行為以及保護對方當事人的信任” (……) “但是只有在具極其重大的理由時才能如此。除此之外，儘管對法定形式的要求具有例外性質，但既然這樣要求了，那就只能認為是基於整體利益這一更高層級的理由”。
Baptista Machado也談到過這個問題，並以其看待問題的獨有深度指出：“如果基於保護信任原則而最終賦予一個無效的法律行為假定該行為有效時所具有的相同效果，那麼這些效果無論如何都應被視為屬於法定效力，而此時無效法律行為就相當於引發信任狀態或情形的單純事實。」(見前引著作，第619頁至第621頁)。
總之，作為對剛剛提出的反對立場的回應，我們可以得出一個相當可靠的結論，即“對表象的保護”與“保護信任、善意、善良風俗和禁止前後矛盾的行為”密切相關，其宗旨就在於消除因欠缺一個授予代理權的“要式”行為所引致的不公正。
在澳門特區，“對信任的保護”不僅體現在《商法典》中規範“代辦商合同”的第644條，還體現在澳門《民法典》的第261條第2款(因此可以說，在商法領域不存在任何“偏離一般規則”的情況或“特別規定”)。
本案中，根據卷宗內所載的資料，尤其是“已確定事實的A項至G項”，我們認為至少應該把上訴人的所作所為定性成“投機行為”。
可能還是會有反對意見認為，《商法典》第644條或澳門《民法典》第261條第2款訂立的制度所要求的要件並未全部成立，因為從表面上來看並沒有證據顯示眾被上訴人是“善意第三人”。
但我們認為這是沒有道理的，因為正如Paulo Mota Pinto所說的那樣：“在這方面可能提出的另一個問題是關於舉證責任：一種普遍為人所接受的看法是，若第三人能夠證明存在表象，則推定其為善意。換言之，訂立合同的第三人只是必須證明存在一個表象(構成該表象的事實)以及其知悉該表象，之後便推定其不知悉真實情況——這種觀點見J. Leauté的前引著作第171頁和法國司法見解，後者在過錯責任範疇內僅就因果關係強調善意，但卻為了將舉證責任倒置而推定存在因果關係，這點與一般規則相反。在意大利，一般規則也是推定存在善意。亦可參閱C. – W. Canaris的前述著作第507頁及第514頁，作者在書中將推定擴展至表象和“Vertrauensdisposition”(即法律行為的訂立)之間的因果關係。也許會有人主張把舉證責任倒置，理由是此處涉及到難以證明的消極心理事實，而且(除了比較法的論據和一個有可能與之相類似的占有善意的情況之外——第1260條第2款；亦可見Vaz Serra的《民法典草案》的第431條第2款)尤其是考慮到表象實際上就是創設性事實，而善意僅僅是補充性要件，即一旦存在惡意即排除對第三方立約人的保護。”(見前引著作第637頁，註解95的後續)。
在本案中，要知道是上訴人自己提出了構成這個“表象”的全部事實(包括向自己的房地產中介人簽發授權書，以便達成一項出售單位的潛在交易，見起訴狀第3條至第5條)，為的是該名中介人可以“向買受人表明自己是獲得了原告授權的代理人並將談判進行到比較深入的階段”(見起訴狀第4條)，這樣也就免除了眾被上訴人主張及證明“表象”的責任。
另外，鑑於“舉證責任”和“事實的證明”兩者不能混為一談(見澳門《民事訴訟法典》第436條)，且卷宗內已經證實構成“表象”的全部要素(如前所述，這些要素其實是上訴人自己所主張及承認的)，故不得不認定眾被上訴人是“善意”的，因為正如Paulo Mota Pinto所言，他們的善意基於表象而被推定，用我們的話說就是，道德上的主觀善意是表象被證實之後的結果，因此應該由上訴人負責主張及證明能夠顯示眾被上訴人(儘管存在上述“表象”但卻仍)為惡意的其他事實。
然而在整個訴訟的進行過程中，上訴人根本沒有這麼做，所以現在他在向本終審法院提起的上訴中所作的暗示或結論毫無意義。
這樣，與上訴人的主張相反，我們的結論是，他的中介人——屬於一個非典型且(基於一份因形式瑕疵而無效的授權書而)從表面上來看擁有代理權的中介人——所訂立的法律行為是“生效”的，可以根據《商法典》第644條或澳門《民法典》第621條第2款規定，通過(間接)適用“權利濫用”制度來“對抗”上訴人。
我們在此要重申，眾所周知，授權書的“目的是讓相對人知悉。這些相對人，一方面是被授予代理權的受權人，另一方面則是權力行使的對象”。
該“授權書”是上訴人基於自由及自願的意思而簽署，同樣被中介人所自願接受，亦被眾被上訴人理所當然及有意識地接受為賦予房地產中介人以上訴人的名義訂立買賣公證書的正當性的“行為”。
所有這些“情節”不能僅僅因為授權書在採用不同法律制度的外國簽署從而導致存在有可能影響到該行為的正式訂立的(單純)“形式瑕疵”就被否認(或抹殺)。
另一方面，與上訴人想要暗示的相反，卷宗中並沒有任何事實能夠顯示眾被上訴人存有惡意。正如我們之前所談到的，應該是由上訴人來負責主張及證明能夠顯示眾被上訴人存有惡意的事實。
其實，眾被上訴人是合理地相信了上訴人在外國簽署的一份授權書，該授權書上面的簽名已經由(外國)公證員在帶有批註的文件上予以認證，只不過是因為在自願代理方面基於澳門特區的國際私法規則而受澳門特區實體法的約束(就此類行為要求授權書中必須包含一句“認證語”)才使得該授權書因“形式瑕疵”而無效。這樣的話，如果法律不去保障眾被上訴人的地位，那將是令人難以理解的。
至少是一種(十分)不符合立法精神的解讀。
況且，這個“問題”全部都是由上訴人提出的，而我們並不是十分理解他想要維護什麼利益，因為上訴人甚至沒有表現出他“反對”由他的房地產中介人所訂立的法律行為。
其實，正如我們所看到的，上訴人在其起訴狀的第6條中就曾提到，“他在等待談判的進展和確定簽署買賣公證書的可能日期，以便(……)來澳門完成合同條款並簽訂公證書”(並在起訴狀的第9條中補充稱“同時，卒——應為辛——告知原告，買賣被安排在六月底進行，所以原告準備前來澳門和香港……”)。
總之，如果上訴人真的像他自己所說的那樣只是在等待確定簽訂公證書的日期，那麼我們無法理解他出於什麼原因不接受其表見“代理人”所訂立的法律行為。
根據“善意”原則的要求，上訴人只能“追認”眾被上訴人與假定“代理人”所訂立的法律行為(當然這並不影響上訴人對其房地產中介人所可能享有的權利)。
綜上所述，無論是根據《商法典》第644條，還是根據澳門《民法典》第261條第2款，相關法律行為都對上訴人產生效力。
解釋清楚以上這些問題之後，還有必要在此作出一項最後說明。
上訴人還反對將其行為定性為“濫用權利”，稱Menezes Cordeiro就所謂“不可主張形式瑕疵”而提出的幾項要件並不成立。
儘管對這一觀點給予應有尊重，但我們認為上訴人“顯然混淆了概念”及/或“存有明顯錯誤”。
首先，雖說“不可主張形式無效”的學說是以“濫用權利”和“出爾反爾”為基礎，但同時亦不能否認，從其要件和前提來看，該制度實際上是以“合同”或者說“雙邊法律行為”為參考而設立的，但“授權書”並不是合同或雙邊法律行為。
另外，一如所見，理論界研究出了一些方法，通過強制要求相關法律行為對制造了代理之表象的被代理人產生效力來消除因“默許授權”而生的不公正，這些方法最終被規定在《商法典》第644條和澳門《民法典》第261條第2款中，其中規定了它的適用前提，並且如前文所述的那樣是以“出爾反爾”所引致的“權利濫用”作為其理論基礎。
另外，上訴人還稱自己只是涉案單位的“共有人”，並不是完全所有人(辯稱卷宗中有一份資料“明確顯示存在一個有利害關係的第三人，此人不是授權書的當事人，因未在其中被指明身份，因而他對於所提出的權利濫用必然存有善意”)。然而在我們看來，這樣的陳述就彷彿是當作《物業登記法典》第7條和第8條的規定並不存在(或根本不重要)一樣。
有鑒於此——同時由於授權書並未授予“代理人”自行作出法律行為的權力，僅准許其作出“準備出售的行為和售後行為，而這在房地產中介領域實屬常見”以及“要留意，授權是向一名房地產中介人作出，後者的職責是為出售提供便利及處理行政手續，而不是進行出售”(見上訴陳述第271及272點)這兩項論據完全站不住腳，因此——本上訴案的解決辦法已經顯而易見，只能作出如下裁判。
決定
四、根據以上所述的全部理由，合議庭通過評議會裁定本上訴敗訴。
訴訟費用由上訴人承擔，司法費訂為20個計算單位。
作出登記及通知。
澳門，2022年10月26日
法官︰司徒民正（裁判書制作法官）
岑浩輝
宋敏莉
第170/2020號案 第24頁