第38/2024號案
(民事及勞動上訴)
澳門特別行政區終審法院合議庭裁判
概述
一、在原告甲(A)和乙(B)針對被告“丙”(“C”)和“丁”(“D”)(詳細身份和認別資料載於卷宗內)提起的通常訴訟程序宣告給付之訴中(第CV3-20-0081-CAO號案)，初級法院作出判決，基於部分獲證實而裁定訴訟理由部分成立：
「1. 撤銷第一原告與第一被告訂立於2020年04月21日的臨時買賣合約；
2. 撤銷第一原告與第一被告訂立於2020年04月28日的承諾買賣合約；
3. 撤銷兩名原告與第一被告透過2020年06月03日的買賣及抵押公證書所進行的買賣，並宣告兩名原告透過該公證書設定予第二被告的扺押行為無效；
4. 命令註銷兩名原告就上述舖位(標示編號XXX-AR/C)於物業登記局內的取得登記(取得登錄編號為XXXG)及第二被告的抵押登記(意定抵押登錄編號為XXXC)；
5. 判處第一被告向兩名原告返還37,500,000.00港元(折合38,625,000.00澳門元)的買賣價金，當中的11,250,000.00港元(折合11,587,500.00澳門元)須直接返還予兩名原告，其餘26,250,000.00港元(折合27,037,500.00澳門元)則須由第一被告存入開立於第二被告的編號為XXX的貸款賬戶當中；
6. 判處第一被告向兩名原告賠償100,000.00港元(折合103,000.00澳門元)，以及436,428.00澳門元的款項；
7. 兩名原告針對第二被告所提出的請求全部不成立，並就有關請求開釋第二被告；
(……)」 (見第662頁至第685頁背頁，連同將在下文提及的頁碼，相關內容為所有法律效力在此視為已轉錄)。
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在兩原告(甲和乙) 、第一被告(“丙”)適時針對上述決定提起的上訴中，第二被告(“丁”)亦提起了“從屬上訴” (見第713頁至第730頁背頁、732頁至第771頁背頁及第808頁至第813頁背頁)，中級法院於2023年11月30日(第733/2023號案)作出合議庭裁判，裁定上訴理由不成立，完全確認了被上訴的決定(見第906頁至第935頁)。
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第一被告(“丙”)仍不服，現向本終審法院提起本上訴，並在其上訴理由陳述中提出以下結論：
『1. 本上訴所針對的是中級法院於2023年11月30日作出的合議庭裁判，該裁判裁定其對2023年4月19日的判決提起的上訴敗訴，並維持了該裁判，該判決裁定由(i)甲和(ii)乙針對其(以及第二被告丁)提起的訴訟理由成立，並繼而撤銷了：(i)第一原告(現被上訴人)與第一被告(現上訴人)於2020年4月21日訂立的臨時預約合同；(ii)第一原告(現被上訴人)與第一被告(現上訴人)於2020年4月28日訂立的預約買賣合同；(iii)兩原告於2020年5月15日簽發的保付支票；(iv)兩原告(現被上訴人)與第二被告(丁)於2020年6月3日訂立的借貸合同；以及(v)兩原告(現被上訴人)與第一被告(現上訴人)和第二被告於2020年6月3日訂立的買賣及銀行信貸抵押公證書。
2. 因據稱存在出售瑕疵物的情況以及因此兩原告有權以錯誤的理由請求撤銷買賣合同而撤銷上述所有行為之後，作為廢止買賣及銀行信貸抵押公證書的後果，第一被告(現上訴人)被判處向兩原告返還他們已支付的38,625,000.00澳門元的價金，並命令註銷在物業登記局以兩原告名義登錄於第XXXG號的取得登記和以第二被告名義登錄於第XXXC號關於上述店鋪的抵押登記(登記編號XXX-AR/C)。
3. 上訴人指原審法院的合議庭裁判沾有無效的瑕疵(《民事訴訟法典》第571條第1款b項和d項)，因為原審法院沒有就被爭執的事實表明具備理由說明的立場，而可以肯定的是，上訴人特別指出了事實事宜中有哪些具體部分其認為所作的裁判不正確，以及卷宗中哪些證據方法導致應作出與被上訴決定不同的決定，而原審法院只是在被上訴裁判中載明：“(……)實際上，初審法院詳細說明了相關證據形成的原因，未發現初審法院在證據評估上存在明顯錯誤或偏差。相反，該評估符合法定證據原則和一般規則”(下劃線為我們所加)(被上訴合議庭裁判第41頁)和“基於不變更審判中查明的事實的前提，我們完全同意相關决定。因此，根據《民事訴訟法典》第631條第5款的規定，引用上述判决並據此認定，上訴理由在適用法律部分不成立”(被上訴合議庭裁判第53頁)。
4. 上訴人指稱，被上訴裁判存在違反法律的瑕疵，即在本案中未適用賦予公文書證明力的《民法典》第365條的規定，而可以肯定的是，卷宗內所載的公文書的真確性並未受到質疑，該等公文書足以證明所主張之事實 ——特別是獨立單位AR/C的法律性質(其組成、面積、相對於樓宇的份額百分比及其用途)——因此，根據《民事訴訟法典》第558條規定的自由評價證據原則，審理事實事宜的法官不得對該等證據材料進行審查。
5. 上訴人還指稱，被上訴的合議庭裁判錯誤解釋《民法典》第1313條(分層所有權之一般原則)和第1315條(分層所有權之標的)的規定，並在該裁判中贊同初級法院判決的依據，認為，“只有地面層通往閣樓的樓梯區域和閣樓區域才用於商業用途，而地面層其餘部分為汽車通道，該通道並不屬於店鋪所有”，存有違反實體法的瑕疵(被上訴裁判第43頁)。
6. 正如下兩級法院所認定的那樣，將涉案樓宇的獨立單位“AR/C”分成兩部分是違法的，這種違法性導致該獨立單位不存在且無法納入法律交易中，因為只有包含在分層所有權的設定憑證中的實際情況才受法律保護。
7. 在分層所有權中，專屬所有權只可以對在設定憑證中予以完全區分的獨立單位行使，而不能對這些獨立單位的部分區域行使，因此，既然閣樓實際位於獨立單位“AR/C”的空間內，那麼根據兩審法院的決定，它(連同通往閣樓的樓梯)不能用於商業用途。
6. 上訴人認為在本案中要解決的關鍵問題是位於澳門[街道(1)]XXX-XXXA號、[街道(2)]XX-XX號的不動產地面層的獨立單位的法律性質，必須明確指出的是，在法律上，它不能被視為一個“獨立單位”，因為——正如下兩級法院就上述單位所裁定的那樣——它具有兩種用途：(i)用於商業用途(閣樓位於該單位內，由地面層進入而不是由外面進入)，同時(ii)用於車輛通道的用途(地面層)，其中，前者為私有財產，後者為共同部分(即大廈的共同部分)。
7. 之所以說解決上述單位的法律性質問題至關重要，是因為支持本訴訟的訴因是由此產生的，即所提出的一個獨立單位被分為兩部分：一部分是用於“汽車通道”的共同部分和另一部分是用於商業目的的私人部分(僅包括地面層的閣樓)，如果訴因不成立，那麼訴訟亦會敗訴，因為兩被上訴人所提出的關於撤銷位於[街道(1)]XXX及XXX-A號樓宇的獨立單位AR/C的買賣合同的請求的任何依據都未獲得證實。
8. 事實上，在認同第一審裁判的前提下，原審法院完全忽視了卷宗內所載的公文書，並以非公文書為基礎(土地工務運輸局的一份公函，該公函表達了簽署人的意見，以及兩份已過時的文件，該文件摘自土地工務運輸局存檔的不動產建造卷宗中)，認為“位於地面層通往閣樓的樓梯區域及閣樓區域只作商業用途，地面層的其餘部分為汽車通道，並非商鋪所擁有的”，因此，“考慮到該店舖合法所有人可使用地面層的面積，顯然該店舖地面層的實際空間不足以容納最少30人，更不能獲得餐廳執照”，可見存在出售有瑕疵之物的情況，因此原告可以因法律行為錯誤而撤銷買賣合同。
9.《物業登記法典》第1條規定，“物業登記之主要目的，為公開房地產之法律狀況，以保障不動產交易之安全”，上訴人無法理解下兩級法院為何根據在上述部門存檔的建築卷宗中所載的非屬公文書且已過時的文件來確定本案中所指不動產地面層單位(原告與上訴人訂立的買賣合同之標的)的法律性質。
10. 根據澳門物業登記局發出的證明書，本案所涉及的不動產是一幢標示於BX冊第4頁背頁第XXX號的分層所有權構成的都市房地產，由地面層和地上四層組成，其中獨立單位AR/C、地面層A由地面層和閣樓組成，面積為149,73平方米，用於商業用途，在分層所有權的設定方面，包括9個獨立單位，其中1個獨立為AR/C單位，其相對份額百分比為20.81%，用於商業用途，而另外8個獨立單位分別為A1、A2、A3、A4、 B1、B2、B3、B4，當中包含不同的相對份額百分比，用於居住用途，文件中沒有列出任何共同部分(雖然根據法律規定，天台及其相應的通道屬於共同部分)。
11. 根據載於卷宗第232頁至第244頁的物業登記證明，兩原告與第一被告/上訴人透過2020年6月3日由第二被告/丁參與的公證書訂立的買賣合同的標的(因為兩原告使用的是銀行貸款)是不動產，當中載明具體構成、面積、相對份額百分比及用途，不能認為存在瑕疵物的買賣，從而排除了原告因錯誤而請求撤銷買賣合同的可能性。
12. 沒有爭議的觀點是，根據《民事訴訟法典》第649條第2款的規定，當發現違反了訂定某一證據方法之證明力的法律規定時，終審法院有權對事實事宜的審理提出質疑。本案所涉及的是一項法律上賦予的權力，具有依職權行使的性質，即在出現違反訂定某一證據方法之證明力的法律規定的情況下，變更被上訴法院認定的事實事宜。
13. 從本理由陳述中所闡述的內容可以看到，下兩級法院認定上訴人出售給兩原告的不動產是一個具有混合用途的單位，因為它具有兩種用途(i)閣樓用於開展商業活動，(ii)地面層用於汽車通行，前者為私人財產，可由兩原告使用，後者則由其他分層建築物所有人共享，但該事實與上述公文書(即載於卷宗第232頁至244頁的物業登記證明)的內容不符(《民法典》第363條)。
14. 根據《民事訴訟法典》第649條第2款的規定，上訴法院可以變更這一事實，以便反映物業登記證明內所載的確切內容，並認定獨立單位AR/C、地面層A由面積149,73平方米的地面層和閣樓R/C組成，其用途為商業。
15. 雖然“涉案單位的法律性質”是本案要解決的核心問題，但第一審法院認定的其他一些事實也遭到了上訴人的質疑(根據訴訟法對此提出爭執——《民事訴訟法典》第599條)。
16. 上訴人認為，這一程序狀況並不能僅僅通過上訴法院對構成下兩級法院“已認定的事實”之組成部分的其中一項事實(即使對案件的解決屬重要的事實)所作的簡單變更予以解決。
17. 在此情況下，應將案件發回原審法院，以便對第一被告/上訴人在該案中所提出的上訴進行重新審理及作出決定。
18. 正如貴院所理解的那樣，“中級法院不應僅僅審查第一審法官的證據評估是否存在‘明顯’錯誤，而應全面分析和審視導致形成被質疑的‘心證’的整個‘過程’，並根據所提出的主張，對第一審中產生的證據形成一個新的‘心證’”(見終審法院於2022年10月19日在第189/2020號案中所作的合議庭裁判)。
19. 在本理由陳述中，上訴人轉錄了下兩級法院認定的所有事實(已認定事實和未認定事實)。
20. 為使上訴法院能夠決定把卷宗發回原審法院以便重新審理上訴的請求是否成立，上訴人還在本理由陳述中轉載了其向被上訴法院提出的對事實事宜的質疑。
21. 根據《民事訴訟法典》第571條第1款b項和d項，結合第639條的規定，被上訴的合議庭裁判應被裁定為無效。』(見第949頁至第979頁背頁)。
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經進行法定的程序，且不存在任何妨礙審理的問題，現予以審理。
理由說明
事實
二、下列事實已獲認定：
“1. 涉案物業為：位於澳門[街道(1)]XXX-XXX-A，[街道(2)]XX-XX，於澳門物業登記局標示編號XXX，作商業用途的獨立單位AR/C，房地產紀錄編號XXX(以下稱”上述舖位”)(見卷宗第232頁至第244頁，其內容在此視為獲完全轉錄)。(已證事實A項)
2. 於2014年10月10日至2020年06月02日期間，第一被告為上述舖位之所有權人。(已證事實B項)
3. 第一原告曾聯同其委託的則師、工程師、上述有關房地產經紀一同前往上述舖位現場實地視察環境，以便了解上述舖位的實際空間大小及高度等重要因素，以及評估是否符合經營餐廳的要求。(已證事實C項)
4. 第一原告委託的則師及工程師在現場視察環境時亦認為上述舖位的實用總面積約為250平方米，樓底約6米高；其中樓上123平方米及樓高2.7米，樓下為127平方米及樓高3.3米，故場地的客觀環境可用於經營餐廳，並有條件獲得具權限的政府部門批准發出經營餐廳所需的牌照。(已證事實D項)
5. 在2020年04月21日簽署有關上述舖位的”臨時買賣合約”之時，第一原告已即時向第一被告之代表交付了一張金額為港幣壹佰伍拾萬圓整(HKD1,500,000.00)之丁支票(支票編號：XXX)作為購買上述舖位之定金，該支票的受款人為第一被告。(已證事實E項)
6. 第一被告已承兌由第一原告所交付的港幣壹佰伍拾萬圓整(HKD1,500,000.00)之丁支票。(已證事實F項)
7. 在2020年04月28日簽署有關上述舖位的”承諾買賣合約”之時，第一原告已即時向第一被告交付了一張金額為港幣貳佰貳拾伍萬圓整(HKD2,250,000.00)之丁本票(本票編號：XXX)作為購買上述舖位之補加定金，該本票的受款人為第一被告。(已證事實G項)
8. 為支付上述舖位的買賣價金，兩名原告共同向第二被告申請一筆金額為港幣貳仟陸佰貳拾伍萬圓整(HKD26,250,000.00)的銀行抵押貸款，並隨後獲得第二被告批准。(已證事實H項)
9. 應第二被告之要求，兩名原告於2020年05月15日向第二被告簽發了一張金額為港幣貳仟陸佰貳拾伍萬圓整(HKD26,250,000.00)的本票及責任聲明書用作擔保相關借款(見卷宗第273頁至第274頁，其內容在此視為獲完全轉錄)。(已證事實I項)
10. 於2020年06月03日，兩名原告、第一被告之代表及第二被告之代表共同到庚律師事務所簽訂了一份買賣及抵押公證書(以下稱：上述買賣及抵押公證書) (見卷宗第287頁至第295頁，其內容在此視為獲完全轉錄)。(已證事實J項)
11. 在簽署上述買賣及抵押公證書之時，兩名原告即時向第一被告交付了一張金額為港幣柒佰伍拾萬圓整(HKD7,500,000.00)之丁本票(本票編號：XXX)及一張金額為港幣貳仟陸佰貳拾伍萬圓整(HKD26,250,000.00)之丁本票(本票編號：XXX)作為支付購買上述舖位之買賣價金餘款；(已證事實K項)
12. 上述舖位的所有權登記在兩名原告的名下，而上述舖位的抵押權則登記在第二被告的名下(於物業登記局內的取得登錄編號為XXXG及意定抵押登錄編號為XXXC)。(已證事實L項)
13. 根據[公司]發出的物業估價報告，其中顯示出(見卷宗第325頁至第333頁，其內容在此視為獲完全轉錄)：
15. 實用面積：約245.23平方米或2,640平方呎(根據土地工務運輸局於二零一三年十月十三日發出的圖則副本量度計算)
16. 間格：地下：舖面閣樓：舖面
19. 店舖門面：該物業舖面面向[街道(2)]及[街道(1)]。
24. 一般意見：根據我司的現場外部考察所見，該物業現正空置。該物業有兩個門面，分別約16.40呎(5.00米)面向[街道(1)]及17.98呎(5.48米)面向[街道(2)]。物業內有一樓梯連接地下及閣樓。
27. 市值：HK$55,000,000.00(港幣伍仟伍佰萬圓整) (已證事實N項)
14. 第二被告作為澳門的信用機構，其在接受原告申請貸款前有向原告諮詢申請貸款之目的。(已證事實O項)
15. 第二被告是知悉原告是為了購買涉案舖位才向第二被告申請涉案的貸款。(已證事實P項)
16. 第二被告亦是基於原告申請相關貸款之目的是為購買涉案舖位才向原告借出相關具額款項。(已證事實Q項)
17. 第二被告對於價值超過港幣叁仟柒佰萬圓整(HKD37,000,000.00)的舖位(商業用途)，按揭成數為70%，即第二被告僅會貸出相當於按揭物業價值70%之款項。(已證事實R項)
18. 倘不存有借貸合同，第二被告不會要求原告簽發本票及與原告訂立抵押公證書。(已證事實S項)
19. 第一原告與第二原告為夫妻，其採用一般共同財產制的婚姻財產制度(見卷宗第245頁至第248頁)。(已證事實T項)
20. 第一被告為一間於澳門設立的有限公司，商業登記編號XXX SO，所營事業為房地產投資(見卷宗第20頁至第27頁，其內容在此視為獲完全轉錄)。(已證事實U項)
21. 2020年6月3日，第二被告與兩原告訂立了消費借貸合同(見與起訴狀一併提交的文件15，為一切法律效力，有關內容在此視為全部轉錄)。(已證事實V項)
22. 根據第二被告與兩原告訂立的消費借貸合同，第二被告向兩原告提供了金額為26,250,000.00港元的消費借貸，以購買一個不動產(已證事實W項)
23. 有關貸款的利率比優惠利率低2.75%(優惠利率-2.75%)，即實際利率2.5%。(已證事實X項)
24. 2020年6月3日，為履行第二被告與現兩原告訂立的消費借貸合同，第二被告發出了K項所指的本票並將之交予兩原告(已證事實Y項)
25. 根據消費借貸合同及編號為XXX的銀行本票，銀行本票的受益人為第一被告，第一被告直接從其銀行帳户收取了相當於26,250,000.00港元的餘款。(已證事實Z項)
26. 至目前為止(2020年12月2日)，第二被告從兩原告處收取了共計243,290.28港元作為利息(已證事實AA項)。
27. 1977年10月16日，戊以[街道(1)]XXX及XXX-A號樓宇所有人的身份向土地工務運輸局遞交了一份以分層所有權制度興建新樓宇的計劃(附於卷宗的文件二，共1頁，正反面)(已證事實BB項)。
28. 該文件是跟進由戊所擁有的[街道(1)]XXX及XXX-A號樓宇拆卸後土地上興建樓宇計劃的文件，關於其用途的內容如下： “擬興建的樓宇將被用作往車輛通道的地面層及作分層所有權制度居住的地上層”(附於卷宗的文件3，共5頁)。(已證事實CC項)
29. 1979年8月10日，負責領導和監督該樓宇建築工程的技術員向土地工務運輸局申請對該工程進行修改，即將“車輛通道”改為“舖位”，並遞交修改計劃。(已證事實DD項)
30. 同日，即1979年8月10日，技術工程師提交了“獨立單位明細表”，其中鋪面閣樓的地面層面積為149.73平方米，該獨立單位(鋪面閣樓)占樓宇總份額的20.81%，加上其他用於居住的面積，總面積達719.41平方米，在這一明細表中還提到“天台層和樓梯間是整座大樓的共有財產”(附於卷宗的文件六，共1頁)。(已證事實EE項)
31. 1979年10月16日，發出第XXX/79號證明書，為著各種效力，尤其為著在登記局登記的效力，由戊所擁有的、位於[街道(1)]XXX及XXX-A號的、屬分層所有權制度的樓宇拆卸後的土地上興建的房地產由地面層和四層地上層組成，地面層設有一間閣樓，每一層有兩個住宅單位，共9個獨立單位，各獨立單位的相對份額以百分比表示。(附於卷宗的文件7，共1頁，正反面)。(已證事實FF項)。
32. 同日，亦即1979年10月16日，發出了第386/79號證明書，證明書內容相同(附於卷宗的文件8，正反面)(已證事實GG項)。
33. 根據1979年9月3日發出的第XXX/79號佔用準照，戊獲准照佔用地面層鋪位連閣樓，作商業用途，該佔用準照還載明天台是該樓宇的共同部分——見本卷宗第311頁，在此視為完全轉錄。(已證事實HH項)
34. 第一被告委託“己”（以下簡稱“己一”）代理出售/租賃已認定事實A項所指的上述店舖。(對待證事實表第1條的答覆)
35. 第一被告向“己一”提供了其身份資料、法律狀況、用途、實用面積、不動產的組成及擬出售的價金。(對待證事實表第2條的答覆)
36. 第一被告向“己一”描述了上述店鋪：
a) 商舖；
b) 由地面層全層及整個閣樓組成，建築面積為4,604平方呎，實用面積為250平方米；
c) 正門位於[街道(1)]XXX至XXXA號，後車門位於[街道(2)]XX-XX號
d) 原租客使用該商舖經營一間汽車維修店。(對待證事實第3條的答覆)
37. 地產公司(“己一”)根據第一被告提供的資料和描述宣傳上述店鋪(對待證事實第4條的回答)。
38. 2020年初，第一原告擬在[某區]開設一間能容納不少於30人的餐廳，為此，第一原告尋找一間合適的店鋪經營該餐廳(對待證事實第5條的回答)。
39. 其後，第一原告獲悉位於澳門[街道(2)]17號 “[大廈]”地下A鋪正在通過“己一”出售/出租。(對待證事實第6條的回答)
40. “己一”地產經紀向第一原告提供了附於卷宗的房地產廣告小冊子，該小冊子載於卷宗第253頁至第258頁，其內容在此視為完全轉錄。(對待證事實第7條的回答)
41. 對疑問點7的回答獲得證實。(對待證事實第8條的回答)
42. 該宣傳小冊子還展示了經土地工務運輸局核准的圖則以及在該店鋪外牆位置拍攝的照片。(對待證事實第9條的回答)
43. 此外，該地產經紀還向第一原告表示該店鋪的正門位於[街道(1)]XXX至XXXA號。(對待證事實第10條的回答)
44. 上述地產經紀還告訴第一原告以下幾點：
－ 查屋紙上所載的店鋪面積僅為地面層的面積，而非閣樓的面積；
－ 然而，在樓宇興建期間，發展商遞交了該閣樓的建築計劃，該計劃已獲土地工務運輸局審議和核準(但在查屋紙上沒有提及)；
－ 因此，上述店鋪的實際面積不僅是在查屋紙上所記載的面積，而是總面積為4,064平方呎；
－ 上述店鋪(包括地面層及閣樓)具有商業用途。(對待證事實第11條的回答)
45. 在與上述地產經紀進行磋商時，第一原告明確告知其要經營一間食肆，地面層可容納不少於30人，即該餐廳須設有一層地面層，以便供顧客用餐。(對待證事實表第12條的回答)
46. 在現場視察期間，該名地產經紀在建築師及工程師的陪同下向第一原告透露以下情況：
a) 正門及後門設置有入口及出口，正門面向[街道(1)]XXX號至XXXA號，後車門則位於[街道(2)]XX-XX號；
b) 店舖由地面層及閣樓組成，經計算後，總面積為250平方米，樓高6米，地上層為123平方米，高度2.7米，地下層為127平方米，高度3.3米；
c) 上述店鋪(包括地面層和閣樓)具有商業用途。(對待證事實第13條的回答)
47. 第一原告參觀了現場，環境符合“己一”宣傳小冊子中的描述。(對待證事實第14條的回答)。
48. 第一原告與第一被告(透過代理人)簽訂了卷宗第259頁及第260頁所載的《臨時買賣合約》，其內容在此視為完全轉錄，於2020年4月21日，在上述“己一”地產經紀的安排下，透過訂立上述文件，第一被告承諾以叁仟柒佰伍拾萬圓正港元(HKD$37,500,000.00)的價格將上述商鋪出售予第一原告，而第一原告亦承諾以上述價格購買上述商鋪。(對待證事實表第15條的回答)
49. 雙方簽署了卷宗第257頁及第258頁所載的文件，確認上述鋪位出售的範圍包括地面層的空間，以及由卷宗第257頁的紅色方塊標示的閣樓空間，而卷宗第258頁所標註的大門面向[街道(1)]XXX-XXXA號。(對待證事實第16條的回答)
50. 2020年4月28日，第一原告與第一被告(透過其代理人)到庚律師事務所簽訂載於案卷第264頁及第265頁的《預約買賣合同》，相關合同的內容在此視為完全轉錄，當中規定買賣的標的為上述店鋪，價金為叁仟柒佰伍拾萬港元(HKD$37,500,000.00)，第一原告為買方，第一被告為賣方。(對待證事實第18條的回答)
51. 為履行納稅義務，第一原告於2020年5月4日向財政局遞交了因購入上述店鋪而需繳納的M/1印花稅申報書，並於同月7日繳納了壹佰壹拾伍萬叁仟陸佰捌拾捌澳門元(MOP$1,153,688.00)。(對待證事實第19條的回答)。
52. 在簽署了上述J項確定事實所指商鋪的買賣及銀行信貸抵押公證書之後，第一被告向兩原告交付了該商鋪。(對待證事實第20條的回答)
53. 同日，兩原告向“己一”的該名地產經紀支付了10萬港元(HKD$100,000.00)的佣金。(對待證事實第21條的回答)
54. 當日，兩原告已向庚律師事務所支付了簽署上述店鋪的買賣及銀行信貸抵押公證書的律師費及相關費用，金額為436,428.00澳門元。(對待證事實第22條的回答)
55. 第一原告取得及登記上述店鋪的所有權後，於未能查明之日期，與負責測量、規劃以及落實開設餐廳的建築師及裝修工程設計師一同前往該店鋪，並討論了餐廳執照的申請事宜。(對待證事實第23條的回答)
56. 2020年6月26日，土地工務運輸局向第一原告發出了附於案卷內第309頁至第323頁的證明書(其內容在此視為完全轉錄)，當中載有從相關樓宇的建造程序中所摘錄的文件。(對待證事實第24條的回答)
57. 根據土地工務運輸局的檔案資料，只有位於地面層、通往閣樓的樓梯間及閣樓作商業用途，而地面層其餘部份則為汽車通道。(對待證事實第25條的回答)
58. 已證事實A項中所指獨立單位的實際面積僅包括通往閣樓的樓梯間面積及閣樓面積，不包括汽車通道的空間。(對待證事實第26條的回答)
59. 該地鋪地面層的實際面積不足以容納至少30人，更無法取得餐廳執照。(對待證事實第27條的回答)
60. 如果店鋪地面層及閣樓的實用面積分別不超過127平方米和123平方米，總建築面積未達到427,7116平方米(4,604平方呎)，以及地面層不能為餐廳提供以容納不少於30人的客人的服務，那麼第一原告就不會購買上述地舖。(對待證事實第28條的回答)
61. 第二被告在批准兩原告的上述貸款前對上述店鋪進行了評估。(對待證事實第29條的回答)
62. 第二被告同意該店鋪的價值不少於叁仟柒佰伍拾萬港元(HKD$37,500,000.00)。(對待證事實第30條的回答)
63. 如果兩原告知道與第一被告訂立的買賣公證書由於某種原因會被廢止或撤銷，那麼兩原告將不會與第二被告簽署消費借貸合同。(對待證事實第31條的回答)
64. 如果兩原告知道與第二被告簽署的借貸合同無效，則兩原告不會與第二被告簽署抵押公證書及簽發一張本票以擔保債務。(對待證事實表第32條的回答)
65、第二被告在簽訂協議之前知道兩原告的上述想法。(對待證事實第33條的回答)
66、第二被告如果知道兩原告和第一被告之間訂立的買賣公證書因任何原因而被廢止或宣告無效，則不會發放貸款，也不會同兩原告訂立消費借貸合同。(對待證事實第34條的回答)
67、2020年12月2日，第二被告對兩原告的債權金額為18,199,334.44港元(為著稅務效力，相當於18,475,314.47澳門元)，即18,198,087.99港元的本金連同1,126.44港元的利息。(對待證事實第35條的回答)
68、截至2020年12月2日，第二被告已經收取了兩原告支付的共計243,290.28港元的報酬性利息。(對待證事實第36及37條的回答)
69、DD項中所指的申請於1979年8月13日獲批。(對待證事實第38條的回答)
70、已證事實A項所指獨立單位的地面層最初僅由“汽車通道”組成，之後於1979年應樓宇建築商及業主的請求並為其利益，獨立單位變更為“帶閣樓的鋪位”，其面積和用途載於對疑問點25及26的回答。(對待證事實第39條的回答)
71、僅認定對疑問點25、26及39的回答中所載內容。(對待證事實第42條的回答)』(見第669頁背頁至第677頁及第918頁背頁至第925頁背頁)
法律
三、從上文所述可見，第一被告“丙”提起的本上訴針對的是確認前文轉錄的初級法院所作裁判的中級法院合議庭裁判(見本裁判第2頁及第3頁)。
根據上訴人在本上訴中提出的結論，其認為上述中級法院裁判存有以下瑕疵：
-“因未就被質疑的事實事宜以附理由說明的方式表明立場而無效(《民事訴訟法典》第571條第1款b項及d項)”(見結論第3條)；
-“因未對本案適用賦予公文書證明力的《民法典》第365條而違反法律”(見結論第4條)；及
-“因錯誤解釋《民法典》第1313條(標題為分層所有權的一般原則)及第1315條(標題為分層所有權之標的)而違反實體法”(見結論第5條)；最終請求：
“(a)根據《民事訴訟法典》第649條第2款的規定，裁定位於澳門[街道(1)]XXX-XXXA號和[街道(2)]XX-XX號不動產地面層獨立單位的法律性質應根據案卷第232頁至244頁的物業登記證明書而得出，該文件是一份公文書，其真實性沒有被推翻，並應基於這一事實前提對其餘被質疑的事實事宜進行重新審查和認定。
同時，
(b) 上訴人所提出的對事實事宜進行第二級審理的請求被駁回，但實際上已經符合進行審理的全部法定要件，故違反了《民事訴訟法典》第629條第1款a項，應撤銷中級法院2023年1月30日的合議庭裁判，繼而命令將案卷送回原審法院以便審理對事實事宜提出的質疑，認定獨立單位的法律性質由第232頁至第244頁的物業證明書所規定，並最終得出結論認為不構成瑕疵物的買賣，從而排除兩原告/兩被上訴人因錯誤而撤銷買賣合同的可能性。”(見第979頁至第979頁背頁)
明確了上訴人提出的“問題”，接下來讓我們來看應該給出怎樣的解決辦法。
— 先來看所提出的“因未就被質疑的事實事宜以附理由說明的方式表明立場而無效(《民事訴訟法典》第571條第1款b項及d項)”的問題。
對此“事宜”和“問題”，中級法院合議庭裁判指出以下內容：
『第一被告的上訴：
1. 對事實裁判提出之爭執
第一被告針對待調查基礎內容第25至26、39至42條事實提出爭執，有關內容如下：
25
按照澳門土地工務運輸局相關建築檔案文件所顯示，上述舖位的地面層面積僅包括通往閣樓的樓梯位置屬於商業用途，其餘部分則為一條車輛通道(PASSAGEM PARA AUTOMOVEIS)(見卷宗第324頁，其內容在此視為獲完全轉錄)？
26
上述舖位的地面層實際面積僅包括商舖部分(LOJA)的範圍，並不包括汽車通道(PASSAGEM PARA AUTOMOVEIS)的範圍？
39
位於[街道(1)]街XXX號和XXX-A號的樓宇地面層最初被用作“汽車通道”，1979年——應樓宇建築商及業主於1977年提出的請求並為著其利益——改為“帶閣樓的鋪位”，用途為商業？
40
僅“天台及通往天台的樓梯”屬於建築物(樓宇)的共同部分？
41
現第一被告在被傳喚參與訴訟之後才發現涉案樓宇的登記不準確，因為其認為該樓宇地面層獨立單位由帶閣樓的鋪位組成，面積近250平方米，作商業用途，在該樓宇地面層上不存在用作“汽車通道”的任何共同部分？
42
與物業登記所載內容相反，已經不存在[街道(2)]XXX號的任何入口(或出口)，該單位由鋪位和閣樓組成，在地面層上沒有用作“汽車通道”的任何空間？
原審法院就上述事實的裁判結果為：
調查基礎表第40至41條：“未證實”。
調查基礎表第25條：“證實土地工務運輸局的歸檔文件顯示，僅地面層通往閣樓的樓梯和閣樓作商業用途，地面層的其餘部分為汽車通道”。
調查基礎表第26條：“證實已證事實A項所指獨立單位的實際區域僅包括地面層通往閣樓的樓梯和閣樓，不包括汽車通道”。
調查基礎表第39條：“證實已證事實A項所指獨立單位的地面層最初僅由‘汽車通道’組成，之後於1979年應樓宇建築商及業主的請求並為著其利益，獨立單位變更為‘帶閣樓的鋪位’，其面積和用途載於對疑問點25及26的回答”。
調查基礎表第42條：“僅證實對疑問點25、26及39的回答中所載內容”。
第一被告認為待調查基礎內容第25、26及39條的事實不應獲證實，而待調查基礎內容第40至42條則應獲得證實。
現就有關問題作出審理。
眾所周知，原審法院依法享有自由心證，故上訴法院的事實審判權並非完全沒有限制的，只有在原審法院在證據評定上出現偏差、違反法定證據效力的規定或違反一般經驗法則的情況下才可作出干預。
就同一見解，可見中級法院於2016年02月18日、2015年05月28日、2015年05月21日、2006年04月27日及2006年10月19日分別在卷宗編號702/2013、332/2015、668/2014、2/2006及439/2006作出之裁判，以及葡萄牙最高法院於2003年01月21日在卷宗編號02A4324作出之裁判(載於www.dgsi.pt)。
原審法院作出相關心證的理由說明如下：
「……
法院的心證是基於所附文件和證人證言。
具體而言，關於疑問點1至16、18、20、23、24及28，第253至258、260、264至265、309至323頁所附文件，結合證人辛、壬、癸、甲甲、甲乙、甲丙及甲丁的證言(尤其是以一致、自發和冷靜方式作證的房地產經紀甲丙的證言)，構成法院心證的基礎。上述證據充分表明第一原告有意開設一間具備疑問點中所描述之規模的餐廳，房地產經紀向第一原告提供並傳遞了疑問點中所指文件和資料(關於這一點須強調的是，第一被告在答辯中主張，在其看來涉案獨立單位由帶閣樓的鋪位組成，面積近250平方米，這一說法—結合第257頁及第258頁—加強了房地產經紀甲丙證言的可信性，即是賣方向其傳達了關於不動產的信息)，以及第一原告如果知道該不動產沒有疑問點中所指的接待一定數量顧客的面積和能力，是不會購買該不動產的。
法院根據第270頁、第272頁、第305頁、第306頁及第307頁所附文件審理了疑問點19、21和22。
基於案卷所附官方文件，尤其是第576頁起澄清解釋作用的公函，審理了疑問點25、26、38和39。關於疑問點27須指出的是，正如案卷所附官方文件證明的那樣，僅地面層通往閣樓的樓梯和閣樓作商業用途，地面層的其餘部分為汽車通道，該處通道不屬於鋪位。考慮到鋪位的合法業主可利用的地面層面積和證人辛的證言，完全可以想像到上述鋪位地面層的實際空間不足以容納至少30人，也無法獲發餐廳執照，因此疑問點27被視為已證實。
關於疑問點30至34，第325頁至第331頁所附文件及第二被告所列證人提供的證言(對此亦可見已證事實P、Q、R、S項)構成法院心證的基礎。在我們看來，兩原告和第二被告基於涉案鋪位買賣為有效的前提訂立了消費借貸合同和抵押公證書，因此，如果知道買賣無效，兩原告就不會申請貸款，第二被告也不會發放貸款。因此，疑問點31至34被視為已證實。基於第325頁至第331頁及第381頁所附文件審理了疑問點29、35、36和37，經逐條閱讀上述疑問點並結合第二被告所列證人的證言，須指出的是，疑問點36和37中的結論性事宜不被視為事實。
關於疑問點40，案卷中沒有證據表明僅“天台及通往天台的樓梯”構成樓宇的共同部分，因此該疑問點被視為未證實。
疑問點41也應被視為未證實，一方面是因為，與疑問點中所述內容相反，實際情況是不止存在登記的不準確(對此，第576頁土地工務運輸局給出的資料清楚顯示地面層的汽車通道不屬於鋪位)；另一方面是因為，案卷中沒有證據表明第一被告是在受到傳喚後才知悉該疑問點中所指的“登記不準確”(還要注意的是，根據第237頁的證明書，登記局依職權作出附註，而鋪位面積維持不變)。
關於疑問點42，首先須指出，根據證人辛、甲丙和甲丁的證言，並結合第258頁及第331頁的照片，涉案“鋪位”有兩扇卷簾門，其外觀類似於正常鋪位(這是因為地面層沒有被用於車輛行駛或通行)。但根據土地工務運輸局通過第576頁的公函所給出的信息，已核准的地籍圖所示，無疑除了兩扇門、正墻和背墻之外，地面層確實有汽車通道，但它不屬於鋪位。因此，無論不動產占有人如何具體使用，或者不動產當前的物理外觀如何，這都沒有改變也無法改變不動產的法律狀況。基於此，疑問點42不能完全被視為已證實，因為與疑問點中所指內容相反，按照已核准的地籍圖，地面層確實有用作“汽車通道”的區域。
最後，關於疑問點17須注意的是，沒有證據表明兩原告和第一被告之間有直接接觸。鑑於不存在現有證據證明第一被告知悉，因此該疑問點未獲證實。
……」
從上述轉錄的決定內容，可見原審法院對相關心證的形成作出了詳細的理由說明，當中我們並沒有發現原審法院在證據評定上出現明顯錯誤或偏差。相反，有關評定符合法定證據原則及一般經驗法則。
事實上，針對待調查基礎內容第25至26、39、40及42條事實方面，卷宗第458頁之文件(Discriminação das fracções autónomas)顯示地下R/C單位由Pass. + S/1組成，面積為248.16m2，佔大廈份額的24%。
上述資料清楚表明R/C由兩部分所組成，分別是地面層(即汽車通道passagem para automóveis)和閣樓所組成，總面積為248.16m2。
按照卷宗第313頁的圖則，閣樓面積為8.4m×16.1-16.3m，即約135.24-136.92m2。從總面積248.16m2減去135.24-136.92m2，可知地面層面積約為112.92-111.24m2。
原業主於1979年作出更改申請並獲批准，該R/C單位變為不再包括汽車通道(passagem para automóveis)，由Loja + S/1組成，面積縮減為149.73m2，佔大廈份額20.81%(卷宗第460頁)。
值得注意的是，1979年的更改只是將汽車通道(passagem para automóveis)從R/C中刪除(面積縮減了)，及將R/C用途變更為商業(Loja)。在閣樓沒有任何變動的情況下(約136m2)，地面層在刪除汽車通道後的面積只有約13.73m2 (149.73m2－136m2)，當中包含上落閣樓的樓梯。
另一方面，卷宗第312頁圖則顯示汽車通道的尺寸為5.5-6.7m×16.3m，面積約為98m2。
將原來的248.16m2減去98m2，可得出150.16m2的面積，基本上相等於1979年R/C單位作出更改後的面積(149.73m2)。
從上可見，原審法院對相關待調查基礎內容作出的事實裁判是正確的，應予以維持。
就待調查基礎內容第41條事實方面，第一被告並沒有提供其他充份的證據證明該待調查基礎內容所載的事實應獲得證實。』(見第925頁至第928頁背頁及附卷第57頁至第65頁)
只需要簡單閱讀一下前文轉錄的中級法院合議庭裁判的決定部分，便可以毫不費力發現，所指的“無效”並不存在，因為被上訴裁判對現上訴人(當時)所質疑的初級法院事實事宜的裁判作出了明確、清楚且有理有據的審查和裁決。
可以不認同所作的分析和決定，但這種“不認同”(或“不服”)顯然不構成所指“無效”，因此本上訴在此部分理由不成立。
我們繼續。
— 現在我們來分析上訴人提出的“因未對本案適用賦予公文書證明力的《民法典》第365條而違反法律”。
是否有道理？
儘管對此觀點給予完全尊重，但我們認為上訴人的理解顯然有誤(對一個在我們看來十分簡單的情況產生了巨大混淆)。
實際上，首先要指出的是，完全不存在“違反澳門《民法典》第365條”的情況，因為上訴人就此所陳述的內容不符合事實，尤其是：“下兩級法院認定，上訴人向兩原告出售的不動產是混合單位，原因是其具有兩種用途[(i)開展商業活動的閣樓和(ii)作為汽車通道的地面層空間]，前者是兩原告可利用的私有財產，後者是同其他分層建築物所有人分享的共同財產，因此是不符合上述公文書——案卷第232頁至第244頁的物業登記證明——內容的事實(《民法典》第363條)”(見結論第13條)。
為證明這一點，(在此也)只需考慮的是，“事實事宜”中的任何一部分都沒有稱涉案“獨立單位”具有“兩種用途……”，反而只是(在已證事實A項中)稱：“涉案物業為：位於澳門[街道(1)]XXX-XXX-A、[街道(2)]XX-XX，在澳門物業登記局的標示編號為XXX，作商業用途的獨立單位AR/C，房地產紀錄編號XXX(以下稱‘上述鋪位’) (見卷宗第232頁至第244頁，其內容在此視為完全轉錄)”。須注意並強調的是，上述“卷宗第232頁至第244頁”正是現上訴人所指的“物業登記證明”。
因此，在我們看來很容易得出的結論是，與上訴人的說法相反，實際情況是下兩級法院(完全)遵守了上述法律規定——關於“公文書證明力”的澳門《民法典》第365條，甚至明確提到將上述文件——即上訴人所指的“證明”——內容視為完全轉錄於事實事宜的裁判之中。
因此，我們十分不理解現上訴人對於該“事宜”(及問題)所主張的內容，反而更傾向於認為，上訴人在所指瑕疵——如前所述，並不存在——的“掩蓋”之下企圖通過——無所不用其極地(包括使用“分散注意的詭計”)——反轉前文轉錄的對其不利的裁決這一無謂的努力來隱瞞(或掩飾)其應該知道(或本該知道)的事情。
最後，不再贅言，還是要(試著)以簡短的方式解釋一下我們的這種觀點。
如前所述，(概括而言)可以看到，初級法院撤銷了第一原告和現上訴人之間訂立的涉案“獨立單位”的買賣行為，命令註銷相關取得登記，並判處上訴人返還出售該單位的價款(37,500,000.00港元)，同樣如前所述，該裁決得到了中級法院的完全確認。
面對這一決定，我們認為還是有必要解釋一下它的“理由”。
正如在初級法院判決中所指，上述裁判“撤銷了”上述行為，原因是通過審理“證實了”起訴狀中提出的關於“涉案單位的買賣”屬“瑕疵物買賣”行為的部分，還解釋稱：
『(…)
按照獲證事實第58點，涉案舖位是由閣樓，以及地面層的樓梯位置所組成，而地面層的行車道位置並不屬於有關舖位。
然而，如上所述，透過卷宗第257至258頁文件，第一被告向兩名原告保證涉案舖位是由整個地面層及閣樓所組成。
(……)』(見第677頁背頁、第929頁及附卷第67頁)
對此，沒必要將問題複雜化，因為要採取怎樣的解決辦法已經顯而易見。
其實，本案實際涉及的內容很簡單：就是正確識別作為所訂立之買賣行為標的的“獨立單位”，具體而言，即“地面層”的區域，它實際上——根據有關“登記”——僅由“通往閣樓的樓梯空間”所構成，但作為出售方的被告/現上訴人卻保證其是由“整個地面層”所組成(包括汽車通道的空間)。
有鑒於此，由於發生了澳門《民法典》第905條第1款的“情況”——其中規定，“如出賣物之瑕疵減低該物之價值或妨礙實現該物之原定用途，或出賣物不具備出賣人所確保之品質或不具備實現上述用途之必需品質，則上節之規定中未被以下數條規定變更之部分，經作出適當配合後，適用之”，並轉用了該法典第896條，其中規定了“撤銷行為”的可能性——故顯然應得出以下結論，即初級法院所作裁判以及現被上訴的中級法院合議庭裁判之後對其作出的確認都是正確的，由此亦可見，現上訴人在本上訴中提出的“第三個問題”(關於“發回重審”)是無用的“偽問題”，只能裁定其理由完全不成立。
決定
四、綜上所述並根據前文所載的理由，合議庭通過評議會裁定本上訴敗訴。
訴訟費用由上訴人承擔。
作出登記及通知。
澳門，2025年2月26日
法官︰司徒民正（裁判書制作法官）
宋敏莉
蔡武彬
00第38/2024號案 第1頁