未就承租人的申請適時作出決定，解除社會房屋合同之決定被撤銷

　　2014年3月15日，A與房屋局簽訂社會房屋租賃合同，承租位於路環和諧廣場某社會房屋單位，家團成員只有A本人。2014年3月18日，A向房屋局提交暫時離開社會房屋生活的申請，表示其將於3月23日離澳繼續大學課程，直到7月初畢業回澳。2014年5月23日，房屋局透過公函回覆有關申請，當中強調若承租人出現不在該房屋居住超過四十五日，或不以該房屋作為永久居所，而不論其是否居住於另一房屋，房屋局將解除有關社屋租賃合同；該信函於同年7月3日因無人領取而被退回。此外A還曾於2014年5月26日透過電郵方式向房屋局查詢延長暫時離開社會房屋生活的申請方法，但未獲回覆。2014年8月19日，房屋局人員與A進行面談，A承認為繼續完成大學課程，於2014年3月23日離澳且沒有居住於社會房屋單位直至同年8月8日。2015年7月15日，房屋局副局長作出批示，指出雖然A已提交書面解釋，然而向該局作出告知絕不代表告知原因後其可將單位長期空置，且到外地升學並不構成不遵守第25/2009號行政法規的合理理由，認為解釋理由不成立，決定解除房屋局與A簽訂之社會房屋租賃合同。

　　2015年8月17日，A針對解除租賃合同的行為向房屋局局長提起必要訴願。2015年10月7日，房屋局局長作出批示，駁回A提起的必要訴願，維持房屋局副局長於2015年7月15日所作之批示，解除房屋局與A簽訂之社會房屋租賃合同。

　　A不服，向行政法院提起司法上訴。

　　行政法院於2016年10月31日作出判決，指出對於A於2014年3月18日書面提交的申請，房屋局於同年5月23日才予以回覆，已超逾第25/2009號行政法規第19條第2款(二)項上半部分所指之45日期間，且公函中亦沒有明確否定A之解釋；此外，卷宗沒有資料顯示房屋局有就A的電郵查詢作出跟進及回覆，反而是收集資料開展解除房屋局與A簽訂之社會房屋租賃合同程序。行政法院認為房屋局沒有適時就其早已認為不能接納之理由表明立場，令A錯誤認為其於所指定期間內不在承租之社會房屋單位居住之原因獲得接納，其後更以相同原因提出延長期間的請求，亦沒有獲得拒絕接納該原因之訊息。房屋局甚至待對A更為不利之客觀條件成就時，加以利用作為解除與其簽訂的社會房屋租賃合同之事實依據，行事方式明顯破壞A對其先前行為所寄予的信任或期待，違反《行政程序法典》第8條所規定且於行使自由裁量權時所應遵循之行政法的一般原則－善意原則。基於此，行政法院裁定A提起的司法上訴勝訴，撤銷了被訴行為。

　　房屋局局長不服，向中級法院提起司法裁判的上訴。

　　中級法院合議庭對案件進行審理。

　　合議庭認同原審法院判決提出的理據，還提出下列幾點：

　　首先，就A向房屋局作出的申請，房屋局沒有作出明確的決定。而根據《行政程序法典》第11條的規定，行政機關對於私人向其提出屬其權限之所有事項，有作出決定之義務。

　　其次，社會房屋租賃合同所賦予承租人的權利，只有當存在很強的理據時才能被剝奪或縮減，正如第25/2009號行政法規第19條的規定；此外，根據同一法規第22條的規定，行政當局如發現有導致或能導致解除合同的事實，需通知承租人並給予作出解釋的機會，租賃合同永遠都不會自動被解除。

　　綜上所述，合議庭裁定房屋局局長提起的司法裁判的上訴敗訴，維持行政法院的判決。

　　參閱中級法院第196/2017號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2018年8月29日