管理費糾紛中管理方僅獲部分勝訴

    初級法院輕微民事案件法庭對一宗追討管理費的案件進行了審理。

    案情顯示，某大廈單位業主在購置單位後，清楚知道其有義務與其他小業主一同按單位比例分攤大廈共同部分的管理費用，其接受並享用管理方提供的服務，卻因管理質素下降而不支付相關費用。於是，管理方因該業主拒交2011年4月至2012年9月期間的大廈及車位的管理費、天線費、分攤費及文件費向初級法院輕微民事案件法庭提起訴訟，要求判處被告支付合共12,963.10澳門元；此外，更要求被告支付法院訴訟費用及在將來為滿足其債權而實施必要措施所支付的一切費用及直至結算執行判決為止的延遲利息。

     管理方自1994年起至今為該大廈提供管理服務，法庭指出雖然其未受大廈所有人大會的委託而提供服務，然而可視為事實上的管理人，因其對被告單位所在大廈的公共部分提供管理服務，且本著被告和其他小業主的利益作出，則彼此間存在無因管理的法律關係，故根據《民法典》第462條第1款及第464條規定，原告有權向被告收取報酬。

  然而，有關原告要求的管理費方面，法庭認為其所訂定的每月四百多元的管理費與其所提供的服務不相符，於是，在參考原告所提供的支出單據、服務素質、原告的收益、大廈單位數量及《民法典》第464條及第1084條第2款的規定後，認為管理費應為每月130.00澳門元，且應扣除每月30.00澳門元以代替原告沒有提供完善的保安及清潔服務。此外，在車位管理費方面，因原告沒有提供任何有關被告持有該大廈車位的所有權人或用益人的證明文件，故該請求被法庭駁回。有關天線費及分攤費方面，因原告沒有明確指出相關費用的計算及依據，故法庭不接納該兩部分的請求。至於法院訴訟費用方面，法庭援用《法院訴訟費用制度》第4條及第22條的規定駁回原告的請求。最後，有關原告提出在將來為滿足其債權而支付的一切費用及直至結算執行判決為止的延遲利息之請求，法庭認為該等費用須於將來可能執行之訴案中另加考慮，且該請求金額亦沒有包含在本案之利益值中，故駁回該請求。

    綜上所述，被告應向原告支付上述18個月期間的大廈管理費合共1,800.00澳門元，另加自傳喚日起的法定延遲利息，直至完全支付為止。

    參閱初級法院輕微民事案件法庭第PC1-12-1187-COP號案。

終審法院院長辦公室

2014年1月8日