單方終止租約的提前期以最近一次續約的期限為計算基礎

      原告為某大廈單位的業主，其與被告訂立了租賃合同，合同訂明於2008年1月5日至2008年8月4日期間，原告以每月2,800澳門元的租金將上述單位租予被告。租約期滿後，雙方口頭約定合同再續期7個月。其後，每當租約期滿後，雙方均以相同方式續約，但期間多次修改合同租金，直到最後調升至每月5,500澳門元。其後，原告曾欲於2013年9月30日收回單位，但因被告沒有收取原告的掛號信，原告未能依法提前作出通知，該租賃合同自動續期至2014年6月3日。為了解除雙方租賃關係，原告透過律師樓分別於2014年1月14日及3月4日以掛號信通知被告單方終止租賃合同，但被告拒絕收信，於是，該律師樓於3月6日親自將相關信件送到被告的住所，並由其家人收件。然而，於2014年6月4日的期限過後，原告多番致電要求被告返還租賃單位但不果。此外，被告更自2014年2月起便不再交租。當原告致電被告催繳租金時，其僅回覆說“拖欠你的租金，當我想交時便會交”。

      2014年8月15日，原告針對被告向初級法院提起勒遷之訴。初級法院認為上述租賃關係存續期多於6年，原告對被告單方終止的通知並沒有遵守《民法典》第1039條第1款a項規定的180日的至少法定提前期間，因此不能產生終止合同的效力。故被告沒有必要返還租賃單位，原告亦無權因被告自2014年6月起仍未返還單位而要求其作出賠償。因此，初院裁定勒遷及返還租賃單位的請求不成立，但裁定賠償60,500澳門元的請求成立，作為所欠租金的賠償，駁回其他請求。

      原告不服，向中級法院提起上訴，認為被上訴法院錯誤解釋及適用法律，並認為應適用《民法典》第1039條第1款b項規定，亦即單方終止的通知僅需至少提前90日。

      中院指出，自上述合同開始直至最近一次續期為止，一共經過了6年5個月零6日的期間。然而，為確定單方終止之通知的至少提前期間，《民法典》第1039條各項所指的租賃期間是指單次合同期間或最近一次合同續期時所訂立的期間，而不是一直續期以來加總的期間。這是因為根據第1038條第2款的規定，從開始租賃時起計不足兩年不得單方終止合同，假如按照原審法院所理解的那樣需考慮合同的總期間，則第1039條c項和d項的規定將失去存在的意義。

      在本案中，最近一次租賃合同的存續期為7個月，因此應適用第1039條第1款c項的規定，單方終止之通知須至少提前30日，而並非按照原告或原審法院所認為的那樣，須提前90日或180日。鑒於最近一次續約期至2014年6月3日，原告於3月提出單方終止合同已滿足且超出上述所要求的提前30日的期間，故上訴人這部分的上訴理由成立。

      另外，鑒於上訴人適時提出單方終止合同，被告除須賠償原告原審法院所判處的金額外，仍須根據《民法典》第1027條的規定，賠償自2014年6月起直至被告將單位實際交還上訴人為止的租金，同時，當原告作出催告後被告仍未返還單位即屬遲延，而賠償的租金亦隨即提高為兩倍。

      綜上所述，中院裁定上訴理由成立，撤銷被上訴判決中裁定勒遷請求不成立的部分，並勒令被告立即遷出原告的單位；同時判處被告支付每月遲延返還單位的租金賠償，如被告在原告作出催告後出現遲延的情況，則賠償提高為兩倍。

      參閱中級法院第710/2015號案之合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2016年3月7日