已焚毀之大廈的獨立單位不能被占有或時效取得

      1978年3月16日，一場大火焚毀了位於澳門馬場海邊馬路100號的一幢工業大廈。1987年4月14日，該大廈各獨立單位的業主經開會討論最終決定將整幢大廈出售。1987年7月29日，在上述決議的基礎上，張某(原告)及何某以大廈業主會代表的身份與原告訂立預約買賣合同，承諾將大廈出售給後者。然而實際上，該大廈的所有權人A公司並沒有委託業主會訂立上述預約合同，也不同意將大廈出售。1988年3月，張某聘請公司對大廈進行安全維護。從1990年開始，張某開始處理所有與該大廈E2和F2兩獨立單位有關的事務，並負擔維修和其它費用。2002年10月29日，該工業大廈被拆除。

      2002年，原告張某針對A公司、檢察院和不確定的利害關係人向初級法院提起訴訟，請求法院宣佈其以時效取得的方式獲得上述大廈E2和F2兩獨立單位的所有權，並於2005年獲法院裁定勝訴。判決確定之後，張某作出了取得登記，並於同年6月4日以所有權人的身份將這兩個單位出售給了B公司。

      2007年，A公司以未被傳喚為由針對上述判決提出再審上訴並獲得勝訴。經再審，初級法院重新作出判決，認為：由於涉案的兩個單位所在的大廈已於1987年被燒毀，因此不存在獨立性和個體性，不能成為占有或物權的客體；即便認為火災並沒有令相關單位失去獨立性，鑒於原告是從1988年3月聘請公司對大廈進行安全維護開始才對單位行使占有，因此到大廈於2002年10月29日被拆除之前，原告的占有即使屬善意，也僅僅持續了14年8個月，並不滿足《民法典》第1221條規定的15年的時間要件。因此，駁回了原告的訴訟請求。

      原告不服，向中級法院提起上訴，指出根據《民法典》第1337條第1款的規定，大廈雖然被燒毀，仍可以按照業主會所指定的方式被出售，從而可以成為占有和時效取得的標的。在本案中，她從1987年7月29日與大廈業主會的代表訂立預約買賣合同開始便對相關土地及E2、F2兩個獨立單位行使實際的占有，因此到該大廈於2002年10月29日被拆毀之前，占有已持續了15年3個月，滿足時效取得的時間要件。另外，即便無法以時效取得所有權，由於被告提起再審上訴時，原告已經將相關單位出售，因此判決結果的更改不能影響其已對善意第三人所產生的效力，原審法院沒有依職權審理這個問題，構成遺漏審理。

      中級法院在對案情作出分析後指出，《民法典》第1337條第1款所提到的可以被出售的部分是被損毀之建築物的物料，而不是建築物本身，因此可以被占有或轉讓的也只是物料，而不是建築物或其中的獨立單位。至於大廈所在的土地則是以租賃的形式批出，獨立單位的業主並不是土地的占有人，更不能以時效的方式取得土地的所有權。

      合議庭指出，即便認為原告在大廈被拆毀之前的一段時間內對相關獨立單位行使占有，也不滿足時效取得的時間要件，原因在於，雖然她於1987年7月29日與大廈業主會的代表訂立了預約買賣合同，但是由於一方面該大廈的所有權人A公司並沒有參與決定將大廈出售的會議，也沒有簽署或委託他人簽署上述預約買賣合同，另一方面不動產的預約買賣合同本身也並不具備轉移占有的效力，因此在沒有其它事實資料能夠顯示大廈業主會或所有權人已經將大廈交付給原告的情況下，原告對獨立單位的占有絕不能從1987年7月29日開始計算。

      最後，關於原告所提出的遺漏審理的問題，中院指出，購買相關獨立單位的B公司是否存在善意應該在另外提起的訴訟中予以審查，而不應該在本案中審理。更何況，即便是另外提起訴訟，由於相關獨立單位所在的大廈已被拆除，原告與B公司於2005年6月4日所訂立的買賣合同的標的在客觀上並不存在，因此該合同必然會被宣告無效(《民法典》第273條)。

      綜合以上理由，中院裁定原告提起的上訴敗訴。

      參閱中級法院第73/2013號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2015年1月15日