終院：訂立不動產租賃合同的正當性不取決於出租人是否具所有人身份

　　位於澳門福慶街無門牌的廟宇於1895年由乙和丙的高祖父等人建造。甲的配偶己被安排打理該廟宇的各項事務，其於1973年將之出租予丁和戊的父親辛。1993年，己和庚將處理廟宇事務的權力授予甲。甲於1999年宣告將廟宇租予辛。辛死後，甲、乙、丙與丁、戊達成協議，將廟宇的享益期間定為10年(2005年10月11日至2015年10月21日)，年租金為12,000.00澳門元。丁和戊於同日支付了120,000.00澳門元租金。2014年8月13日，甲、乙、丙透過掛號信告知丁、戊將在合同期滿時結束租賃。2015年4月23日，丁、戊通過律師寄出的信件得知合同將在期間屆滿時結束。2015年4月24日，己通過在報紙上刊登廣告再次告知丁、戊合同將在期滿時結束。之後，甲親自前往丁、戊處討論遷出事宜，但丁、戊仍沒有遷出。甲、乙、丙遂向初級法院提起勒遷的特別訴訟，請求宣告解除他們和丁、戊之間訂立的租賃合同，勒令丁、戊遷出並判處他們支付因遲延交付及損毀不動產合共3,032,000.00澳門元的損害賠償。其後，案件的主理法官批准己以主當事人身份參加訴訟。經審理，初級法院宣告上述不動產租賃合同無效，判處兩名被告向眾原告歸還不動產並支付因遲延交付不動產而產生的損害賠償。

　　眾原告、參加人和兩被告不服，向中級法院提起上訴。中級法院基於各原告不具正當性與被告訂定租賃合同而宣告合同無效，裁定兩被告的上訴部分勝訴，撤銷了初級法院的裁判。

　　眾原告和參加人不服中級法院的裁決，向終審法院提起上訴。

　　終審法院合議庭對案件作出了審理。合議庭指出，不動產租賃合同具有單純的債權效果，而不具有物權效果，其特點是出租人有義務將所租賃之房屋提供予承租人，使其能按該房屋的原定用途及雙方約定的期限享益，承租人則有義務向出租人支付租金。提供單純的享益意味著沒有發生任何移轉、轉讓和讓與。鑒於不動產租賃合同是單純的債權合同，所以訂立這種合同的正當性並不取決於出租人具有被出租之不動產所有人的身份。如果已經訂立租賃合同，出租人最終未能將不動產讓與承租人享益，那麼他就不能以相關合同因不具正當性而不生效力作為藉口，否則就屬於《民法典》第326條所指的濫用權利，同樣道理也適用於承租人的情況。

　　本案中，經初級法院認定且中級法院未予更改的事實已足以穩妥地顯示出上訴人在對涉案不動產的處分權方面具有正當性，因此具有就該不動產訂立租賃合同的正當性。由於本案合同的履行期已順利完成，現在承租人應履行將不動產返還給出租人的義務，因此，被上訴人主張租賃合同因上訴人不具正當性而無效的做法構成濫用權利。基此，即便採納不動產租賃合同因出租人不具正當性而非有效的觀點，也不應考慮這一主張，因為明顯構成濫用權利。

　　此外，合議庭指出，由於上訴人和被上訴人向中級法院提起上訴時都對事實事宜的裁判提出質疑，但中級法院沒有對相關質疑表明任何態度，根據澳門《民事訴訟法典》第639條和第640條的規定，終審法院不得審理對事實事宜提出的質疑，故須將本案卷宗發回中級法院，以便該院在不存在其他阻卻的情況下，對雙方當事人在上訴中提出的，除不動產租賃合同無效以外的其他問題作出審理。

　　綜上所述，合議庭通過評議會裁定上訴勝訴，將卷宗發回中級法院，以便該院按照以上所述作出審理。

　　參閱終審法院第90/2021號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2021年12月3日