業主請求宣告分層所有人大會的決議無效 上訴終院敗訴

      2019年11月17日舉行了X大廈2019年分層所有人大會，甲為該大廈某單位的所有權人，但其沒有出席該大會。該大會的第6項至第8項議程涉及X大廈的停車場出租行為，經投票，該大會決議並通過將停車場交由X大廈管理委員會負責出租，並由乙保安物業管理有限公司負責管理。隨後，甲針對在上述大會對第6項至第8項議程投下贊成票之不確定分層建築物所有人(由X大廈管理機關代表)向初級法院提起通常訴訟程序宣告之訴，請求撤銷該三項決議。X大廈業主管理委員會提交了答辯，提出了原告欠缺正當性的抗辯；原告對此提出反駁並追加了訴因及補充請求，要求法院宣告上述決議無效，該訴因及請求獲得法院接納。

      初級法院法官作出判決，決定不審理被告提出的涉及原告正當性的抗辯，並裁定原告的所有訴訟理由不成立，並就其針對被告提出的所有請求，開釋被告。

      甲不服並向中級法院提起上訴，中級法院裁定上訴敗訴，維持被上訴決定。

      甲仍不服，向終審法院提起上訴，認為涉案的三項議程未取得法定所需的票數通過，應被宣告無效。

      終審法院合議庭對案件作出了審理。合議庭指出，第14/2017號法律訂立了分層建築物共同部分的管理法律制度，當中明確規定了分層建築物的管理包括一切旨在促進及規範分層建築物共同部分的使用、收益、安全、保存及改良的行為。分層建築物所有人大會具職權就有關分層建築物管理服務的事宜以及其他事宜作出決議。在本案中，涉案的三項決議與大廈停車場的管理及車位出租事宜相關，而該停車場屬於大廈的共同部分，因此應適用第14/2017號法律的相關規定。關於通過決議所需的票數，該法律第29條及第30條均未就分層建築物共同部分的出租事宜作出明確及特別的規範，且車位出租事宜並不在法律要求更高“法定份額”之列，那麼應適用第29條第1款訂立的一般規則，而非上訴人堅持的過半數通過。根據法院認定的事實，第6項至第8項議程均獲得較“法定份額”為高的票數通過。另外，關於甲所提出的由於X大廈並未制定分層建築物規章，從而導致需要對第14/2017號法律第29條第3款(二)項作擴張解釋及適用，故此相關決議須至少取得分層建築物總值的過半數票方可獲得通過的上訴理由，合議庭指出，雖然第14/2017號法律第20條第1款規定分層建築物應具備相應規章，第29條第3款(二)項則規定修改分層建築物規章須至少取得分層建築物總值的過半數票方可獲得通過，但是修改分層建築物規章與分層建築物共同部分的使用及收益等分屬不同事宜，通過相關決議所需的票數亦並非必然相同，從欠缺用以規範分層建築物共同部分的使用及收益等事宜的分層建築物規章的事實並不能得出涉及該等事宜的決議亦須獲得與修改章程相同的票數方可通過的結論。

      綜上所述，終審法院合議庭裁定上訴敗訴。

      參閱終審法院第80/2021號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2023年6月28日