終院：優先權人並不具備介入特定執行預約買賣合同之訴的正當性

      2007年5月2日，原告與被告訂立了一份預約買賣合同，被告承諾將X及Y房產出售予原告，兩個不動產的買賣總價為4,850,000.00港元。在訂立上述合同後，原告向被告支付了400,000.00港元的訂金，餘下的4,450,000.00港元將在簽署買賣公證書時再予支付。根據預約合同條款規定，上述房地產的買賣公證書應在解決Y房地產倘有之所有權爭議後90日內訂立。通過司法訴訟，被告最終在2014年被宣告為Y房產一半的所有權人。案情顯示，假如原告現出售Y樓宇，其所獲得的價款絕對不低於22,000,000.00港元。

      原告針對被告向初級法院提起通常訴訟程序，請求法院判處特定執行其與被告訂立的預約買賣合同，初院裁定訴訟理由部分成立，命令特定執行Y房產一半的預約買賣合同，並決定取代被告作出聲明，將Y房產的一半出售予原告。

      被告不服，向中級法院提起上訴；同時，利害關係人丙(作為預約合同標的之Y房產的共有人)欲行使其優先權，故亦提起上訴。中院裁定被告的上訴理由成立，廢止被上訴的判決，並宣告解除涉案的預約買賣合同，被告須將所收取的訂金退還給原告。

      原告不服，向終審法院提起上訴，請求廢止中院裁判及確認初院的判決。

      終院對案件作出了審理，認為丙的優先權並不構成廢止初院所宣告的特定執行並繼而解除上述預約買賣合同的事實及法律的適當理由。終院指出，根據《民法典》第410條及《民事訴訟法典》第1220條，優先權人可在獲通知出賣之計劃時行使優先權，然而在本案中，出賣已處於完成狀態(雖然是通過初院所宣告的特定執行)，且優先權人選擇是否接受出賣之計劃的可能性階段已過，只能對其作出反對。終院指出，若優先權受到侵犯，優先權人有權就所遭受的損害獲得賠償的權利，在滿足特定前提情況下，根據《民法典》第415條及第1309條的規定，可提起優先權之訴。

      事實上，行使優先權並不賦予其權利人介入特定執行之訴的正當性，但不妨礙其透過優先權之訴，使其代位行使買受人的位置。法定優先權僅賦予相關權利人以相同價格在同等條件下取代原取得人取得有關物的權利。

      實際上，上述利害關係人丙沒有參與原告與被告訂立的預約買賣合同，更不是本案中的第三人，故在本案中，沒有任何正當性就原告和被告之間達成的協議提出爭議，就初級法院的判決向中級法院提起上訴明顯不能作為行使優先權的合理理由，因此，不能構成廢止初院判決的依據。

      鑒於不存在維持被上訴的裁判中所作決定的理由，且初院作出判決的理由是完全正確的，因此必須裁定本上訴的理由成立，廢止被上訴合議庭裁判，維持初級法院的判決。

      綜上所述，終院合議庭通過評議會裁定上訴理由成立，廢止被上訴的中級法院裁判。

      參閱終審法院第57/2019號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2023年10月26日