業主大會出席份額未達法定門檻 終院維持決議無效裁決

      2023年7月6日，某屋苑管理機關定於2023年7月27日晚上8時召開分層建築物所有人大會並討論三項議程，包括選出會議主席；單方終止及解除與某物業管理公司訂立的管理服務合同；授權管理機關在限額內自行處理大廈共同設施或共同部分維修工程，相關工程費用由共同儲備基金支付，倘前述基金不足時則由全體業主按單位所占樓宇之百分比共同攤分，並由管理機關主席就有關工程費用向房屋局申請資助。直至2023年7月27日晚上8時，出席的分層建築物所有人所占的份額仍未超過分層建築物總值的百分之二十五。於當晚8時後，因會議法定人數不足，管理機關派人前往大廈各單位，要求每家每戶小業主作出投票。約於夜晚11時，管理機關聲稱出席的分層建築物所有人已超過占分層建築物總值的百分之二十五，宣佈召開分層建築物所有人大會會議。事實上，無論是7月27日晚上8時還是晚上11時後，現場親身或透過代理人出席大會的所有人所占的分層建築物總值均未達到百分之二十五。大廈的五名小業主甲、乙、丙、丁、戊針對於上述大會中投下贊成票的分層建築物所有人向初級法院提起宣告之訴。初級法院於2025年5月27日裁定訴訟理由成立，宣告分層建築物所有人大會於2023年7月27日會議上作出的全部決議均屬無效。

      於該次大會中投下贊成票的分層建築物所有人不服，向中級法院提起上訴。中級法院於2025年11月6日裁定上訴理由不成立。

      投下贊成票的分層建築物所有人仍不服，向終審法院提起上訴，認為中級法院沒有完全審查上訴理據及提出投下贊成票的分層建築物所有人的正當性問題。

      終審法院合議庭對案件作出審理。合議庭認為，涉案大會決議事項屬於第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》第29條第2款所列舉之重大事項，必須由親身或透過代理人出席大會的所有人以過半數的贊成票通過，且出席的所有人或其代理人對應份額至少占分層建築物總值的百分之二十五。該兩項要件須同時滿足，缺一不可。根據已證事實，無論是當晚8時的會議初始階段，還是晚間11時後的延會階段，親身出席或透過合法代理人出席會議之分層建築物所有人，其所對應之權利份額合計均未達分層建築物總值百分之二十五之法定標準。相關法規所定之出席份額門檻為決議成立之前置要件，而非單純之表決多數要件。若出席份額未達法定標準，大會即欠缺合法議事之權限，後續所作之表決或決議均屬無效。

      至於在該次大會中投下贊成票的分層建築物所有人的正當性問題，合議庭指出，中級法院並沒有就有關問題作出審理，因此構成《民事訴訟法典》第571條第1款d項所規定的裁判無效。然而，本案的核心點不是相關單位所有人的投票意向，而是他們有否親身或透過代理人出席會議並投票，即相關的大會決議在通過時，在場出席的所有人份額是否達大廈占比的百分之二十五。無論有關單位所有人是否具備正當性、其投票是否計入出席份額、其授權是否存在瑕疵，均無法扭轉出席份額不足之事實。因此，中級法院之遺漏審理雖構成裁判無效，但該瑕疵不影響實體裁判結果。合議庭指出，民事訴訟不僅追求程序正義，亦兼顧訴訟經濟與司法效率。若程序瑕疵僅屬形式疏漏，即使糾正後亦無法改變實體裁判結論，則沒有必要發回重審。上訴法院可以確認瑕疵存在，同時維持實體裁判結果。

      綜上所述，終審法院合議庭裁定上訴理由不成立，維持被上訴的中級法院合議庭裁判。

      參閱終審法院第13/2026號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2026年7月22日