受託人擅自出售單位 終院裁定須賠償市場差價
甲居住在美國，自2005年開始投資本澳房地產市場，購入作居住用途的在建樓宇獨立單位以期轉售獲利。甲與房地產中介乙達成協議，由乙負責以預約購買、購買、預約出售及出售的方式，處置作居住用途的在建樓宇獨立單位。甲與乙分別在2013年5月及2017年7月簽訂兩份名為“信託協議”的合同，涉及位於四座不同大廈的共計52個單位。部分單位由乙根據甲指示簽訂確定性買賣合同後售出，其餘有13個單位仍登記於乙名下。購買上述所有單位的費用，包括價款的分期付款、移轉印花稅、律師費、物業登記手續費、各種相關登記行為的公證手續費、預約合同及公證書的公證手續費及印花稅、分層建築物的定期給付及其他費用，均由甲支付。2019年10月，乙在未經甲指示或許可的情況下，將位於澳門某大廈的兩個單位(B3和C3)抵押給銀行，以擔保該銀行向乙作為股東的借貸公司發放的兩筆共計5,000,000.00港元的貸款，然而，乙沒有支付以C3單位向銀行擔保的貸款的尚欠餘額。2020年2月，乙根據甲的指示，以3,980,000.00港元出售B3單位。2021年2月，乙根據甲的指示，以3,800,000.00港元出售B2單位，在收到的出售價款中，乙尚欠1,536,720.00澳門元未歸還甲。乙在未經甲指示或許可的情況下，在2021年9月及2022年11月分別以5,230,000.00港元及3,500,000.00港元出售另一幢大廈的P10及C3兩個單位。關於P10單位，由於乙未將出售一事告知甲，甲在2021年10月至2022年12月15個月期間，共向銀行匯入291,168.00澳門元，以便償還貸款。關於C3單位，乙已收取全部價款，卻只向甲轉帳278,736.00港元。甲針對乙向初級法院提起通常訴訟程序宣告給付之訴，就B2單位，請求判處乙向其支付1,536,720.00澳門元以及由出售單位日開始計算的利息；就P10單位，請求判處乙向其支付單位買賣價款的餘額扣除預計全數清償該單位向銀行抵押擔保貸款全額所需款項後之金額，即3,171,383.00澳門元，及判處乙支付甲為支付有關貸款而不當支付的15期每月分期供款，金額為291,168.00澳門元；就C3單位，請求判處乙向其支付3,500,000.00港元及由出售單位日開始計算的利息。初級法院經審理案件後裁定訴訟部分勝訴。甲不服，針對上述判決提起上訴。中級法院合議庭裁定上訴部份勝訴，甲仍不服，針對有關裁判向終審法院提起上訴。
終審法院合議庭對案件作出審理。
關於B2單位，甲認為被上訴裁判就計算出售B2單位的價款1,536,720.00澳門元的利息起算日之認定有誤。對此，合議庭指出，初級法院認為這些利息應當自傳喚之日起計算，直至完全支付為止，中級法院的合議庭裁判則完全沒有提及該決定。合議庭繼續指出，甲聲稱乙承認債務及其所主張的各次催告日期的事實均沒能獲得證實，因此，被上訴的裁決並無不當。關於C3單位的出售，甲不認同乙被判處支付的金額以及相關利息。對此，合議庭指出，根據已證事實，甲只願意以3,800,000.00港元的價格出售C3單位，考慮到已經證實乙在未經甲許可的情況下出售C3單位，因此在計算賠償時不應僅以實際售價3,500,000.00港元為限，而應以甲主張的價值3,800,000.00港元為準釐定其損失。以3,800,000.00港元扣除乙已經轉賬的278,736.00港元，就是乙應當被判處支付的金額，合議庭因此裁定上訴在此部分理由成立。另外，出售有關單位發生在未經甲許可的情況下，構成澳門《民法典》第794條第2款規定因不法事實而產生的債務的情況，因此，合議庭認為甲主張自出售C3單位之日，即2022年11月17日起計算利息，應予支持。
終審法院合議庭通過評論會裁定上訴部分勝訴。
其後，甲請求終審法院合議庭對上述裁判作出澄清，請求認定上述合議庭裁判裁定乙向甲支付3,800,000.00港元，但須扣除乙已經轉賬的278,736.00港元，即意味著乙向其支付3,500,000.00港元及自單位出售之日起開始計算的利息的請求完全理由成立，且無須扣除乙已向其支付的金額及銀行貸出的樓宇按揭貸款餘額。終審法院合議庭指出，甲請求的目的在於澄清甲無須在乙向其作出的賠償中扣除銀行貸出的樓宇按揭貸款餘額。根據載於卷宗的物業登記局證明書，該按揭在甲提起訴訟前其實已經註銷，考慮到初級法院在上述情況下，仍在判決中裁定乙向甲作出的有關賠償中須扣除有關按揭貸款，因此終審法院合議庭決定批准甲的澄清請求，並裁定甲關於乙向其支付3,500,000.00港元及自單位出售之日(2022年11月17日)開始計算的利息的請求理由成立。
參閱終審法院第30/2025號案的合議庭裁判及第30/2025-I號案就澄清請求作出的決定。
終審法院院長辦公室
2026年5月4日