O TUI condenou o fiduciário que vendeu as fracções sem autorização a pagar a indemnização com base no preço de mercado

A reside nos Estados Unidos da América, e em 2005, começou a investir no mercado imobiliário de Macau, comprando fracções autónomas habitacionais de prédios em construção, a fim as revender para obter lucros. A e o mediador imobiliário B acordaram que B ficava responsável por prometer-comprar, comprar, prometer-vender e vender as fracções autónomas habitacionais de prédios em construção. Em Maio de 2013 e Julho de 2017, respectivamente, A e B celebraram dois contratos denominados por “acordos fiduciários”, que incidiam sobre 52 fracções autónomas de 4 prédios diferentes. Algumas fracções foram vendidas por B conforme instruções de A após celebração de contratos definitivos de compra e venda, e ainda ficaram registadas a favor de B as restantes 13 fracções. Foram pagas por A todas as despesas com a compra das supracitadas fracções, incluindo as prestações do preço, o imposto do selo de transmissão, os honorários do advogado, os emolumentos de registo predial, os emolumentos notariais dos diversos actos de registo envolvidos, os emolumentos notariais e selo dos contratos-promessa e escrituras públicas, as prestações periódicas de condomínio e outros encargos. Em Outubro de 2019, B, sem instruções ou autorização de A, hipotecou duas fracções (B3 e C3) dum edifício ao banco, como garantia de dois empréstimos, no valor total de HKD5.000.000,00, concedidos por este banco a favor da sociedade mutuante de que B é sócio. Porém, B não pagou ao banco o saldo em dívida do empréstimo garantido por hipoteca da fracção C3. Em Fevereiro de 2020, B, sob instruções dadas por A, vendeu a fracção B3 pelo preço de HKD3.980.000,00. Em Fevereiro de 2021, B, conforme instruções de A, vendeu a fracção B2 pelo preço de HKD3.800.000,00, mas do preço de venda recebido, ainda não devolveu o montante de MOP1.536.720,00 a A. Em Setembro de 2021 e Novembro de 2022, respectivamente, B, sem instruções ou autorização de A, vendeu as fracções P10 e C3 dum outro edifício, pelos preços de HKD5.230.000,00 e HKD3.500.000,00. B não deu conhecimento da venda da fracção P10 a A, pelo que A transferiu, durante os 15 meses entre Outubro de 2021 e Dezembro de 2022, MOP291.168,00 para a conta do banco, com o fim de amortizar o empréstimo. Quanto à fracção C3, B já recebeu a totalidade do preço, mas só transferiu a A a quantia de HKD278.736,00. A propôs, no Tribunal Judicial de Base, acção declarativa de condenação em processo ordinário contra B, pedindo a condenação de B a pagar-lhe a quantia de MOP1.536.720,00, acrescida dos juros contabilizados desde a data da venda da fracção B2; quanto à fracção P10, pediu a condenação de B a pagar-lhe o saldo do preço recebido pela venda da fracção, após dedução da quantia que se estima ser necessária à amortização total do empréstimo bancário garantido por hipoteca, ou seja, a quantia de MOP3.171.383,00, bem como as quinze prestações mensais indevidamente pagas para amortização do mesmo empréstimo, no valor de MOP291.168,00; relativamente à fracção C3, pediu a condenação de B a pagar-lhe a quantia de HKD3.500.000,00, acrescida dos juros contabilizados desde a data da venda da fracção. Após julgamento, o TJB julgou parcialmente procedente a acção. Inconformado com o decidido, A interpôs recurso da aludida condenação. O Tribunal Colectivo do Tribunal de Segunda Instância concedeu parcial provimento ao recurso, e A, ainda inconformado, recorreu para o Tribunal de Última Instância.

O Tribunal Colectivo do TUI conheceu do caso.

Relativamente à fracção B2, A entendeu que o acórdão recorrido tinha determinado erradamente a data do início de contagem dos juros do saldo do preço de venda da fracção B2, de MOP1.536.720,00. Indicou o Tribunal Colectivo que o TJB entendeu que os juros deviam ser contados desde a data da citação até integral pagamento, enquanto no acórdão do TSI não se fez nenhuma referência a essa decisão. O Tribunal Colectivo continuou a indicar que não ficaram provados os factos de B ter confessado a dívida e referentes às diversas datas de interpelação, invocadas por A, pelo que o acórdão recorrido não enferma de irregularidades. Quanto à venda da fracção C3, A não concordou com a quantia e os respectivos juros que B tinha sido condenado a pagar. Indicou o Tribunal Colectivo que, de acordo com os factos provados, A só queria vender a fracção C3 pelo preço de HKD3.800.000,00, mas essa fracção acabou por ser vendida por B sem autorização de A, razão pela qual o cálculo da indemnização não deve restringir-se ao preço real de venda de HKD3.500.000,00, mas deve basear-se no valor de venda de HKD3.800.000,00 pretendido por A. Depois de deduzida ao preço de HKD3.800.000,00 a quantia de HKD278.736,00 já transferida por B, é esta a quantia que deve B ser condenado a pagar, pelo que o Tribunal Colectivo julgou procedente o recurso nesta parte. A par disso, a referida fracção foi vendida sem autorização de A, o que constitui a situação da obrigação proveniente de facto ilícito, prevista pelo art.º 794.º, n.º 2, do Código Civil, pelo que deve ser sustentada a pretensão de A, no sentido de os juros serem contados desde a data da venda da fracção C3, ou seja, 17 de Novembro de 2022.

Em conferência, acordaram no Tribunal Colectivo do TUI em conceder parcialmente provimento ao recurso.

Posteriormente, A requereu a aclaração da aludida decisão para conferência, pedindo para confirmar se o acórdão acima referido condenou B a pagar-lhe a quantia de HKD3.800.000,00, deduzida da quantia de HKD278.736,00 que B já tinha transferido, ou se julgou integralmente procedente o pedido de condenar B a pagar a quantia de HKD3.500.000,00, acrescida dos juros contados desde a data da venda da fracção, sem dedução da quantia que já lhe foi entregue por B e do saldo do empréstimo hipotecário concedido pelo banco. Indicou o Tribunal Colectivo que, o pedido de A reside em esclarecer se à indemnização paga por B não se desconta o saldo do crédito hipotecário concedido pelo banco. De acordo com a certidão da Conservatória do Registo Predial, a hipoteca em questão já fora cancelada antes da proposição da acção por parte de A, no entanto, considerando que o TJB, face à aludida situação, ainda decidiu deduzir o respectivo empréstimo hipotecário à indemnização a pagar por B, o Tribunal Colectivo do TUI deferiu o pedido de esclarecimento de A, concedendo-lhe provimento, no sentido de condenar B a pagar-lhe a quantia de HKD3.500.000,00, acrescida de juros vencidos desde a data da venda da fracção (17 de Novembro de 2022).

Cfr. o Acórdão do TUI no Processo n.º 30/2025 e a sua decisão proferida no Processo n.º 30/2025-I.

Gabinete do Presidente do Tribunal de Última Instância

04/05/2026