占有心素轉變須讓權利受影響的人知悉才可獲得認可

      終審法院最近就兩宗涉及欲透過占有名義轉變而以時效取得房屋利用權或所有權的案件作出裁判。

      關於第一宗案件，丙於1970年透過買賣公證書買入X單位，該單位的利用權登記在丙名下。1996年，一名自稱為丙侄子的人士丁，將X單位以口頭方式租予甲及乙，甲及乙每月向丁支付1,200.00港元租金。1999年，甲及乙從鄰居口中得知丙早已去世，且未曾聽聞其在澳門有親屬繼承包括X單位在內的財產，遂自1999年1月起將X單位視為自己的物業來處理，再沒有向包括丙及丁在內的任何人士繳付單位租金，並對單位進行維修和保養工程，支付單位的水電費、管理費、政府稅項及雜費等費用，同時以單位業權人的身份出席分層建築物所有人大會及作出決議等。周圍的鄰居均認同甲及乙是X單位的主人。

      關於第二宗案件，己及庚在1981年購入Y單位。1992年，辛與壬聲明Y單位為庚之遺產，並將Y單位以180,000.00港元承諾出售予Z公司，並收取了10,000.00港元的定金。Z公司自此開始使用Y單位。癸為Z公司之股東兼董事。2004年，癸將Y單位交予其女友戊，讓其在裡面居住。戊將Y單位裝修，並繳清單位所欠房屋稅及逾期罰款。至少從2007年11月起，戊一直承擔Y單位的水費及在同年12月起一直使用該單位作為其手提電話賬單的郵寄地址。自2014年4月20日起至2021年10月31日，戊將該單位出租予他人。租約結束後，戊又搬回Y單位內居住。部份戊的朋友及向戊承租單位的人士認為戊是Y單位的所有人。

      甲及乙針對丙、不確定利害關係人及澳門特別行政區向初級法院民事法庭提起宣告之訴，欲取得X單位的利用權或所有權；而戊則針對己及庚、不確定利害關係人及澳門特別行政區，向初級法院民事法庭提起宣告之訴，欲取得Y單位的利用權或所有權。初級法院經審理後分別裁定兩宗案件訴訟理由不成立。兩宗案件均被上訴至中級法院，中級法院裁定第一宗案件原告的上訴成立，裁定第二宗案件原告的上訴理由不成立。在第一宗案件，澳門特別行政區不服中級法院的裁判，向終審法院提起上訴。在第二宗案件，戊針對中級法院的裁判向終審法院提起上訴。

      終審法院合議庭分別對兩宗案件作出審理。

      就第一宗案件，合議庭認為，雖然丙可能已死亡或下落不明，且不知悉其是否有繼承人，但這並不代表甲及乙不能作出《民法典》第1190條所規定的占有名義轉變之行為。例如他們可以透過在報章刊登公告的方式，宣告自己以所有人的身份管領有關單位。另一方面，既然是由自稱是房東侄子的丁把房屋出租給甲及乙並收取相關租金，那甲及乙至少應該向丁表達他們對房屋管領心素的轉變。雖然丁並非X單位的所有人，原則上不能自行將單位出租給甲及乙，但這點並不代表甲及乙會因租賃合同無效而獲得占有的心素。無可否認，根據已證事實，甲及乙自身存在心素的改變，但該心素轉變並沒有讓房屋的原占有人或所有人所知悉，故不足以據此認定存在占有名義的轉變，故他們直至在法院提起訴訟之日，仍是以持有人而非占有人身份管領有關房屋。

      就第二宗案件，合議庭指Y單位最初是由Z公司通過預約合同承諾購買，但僅支付了定金，尚未支付全數價金。身為該公司股東兼董事的癸在不遲於2004年3月1日的某天，將Y單位交由戊使用。根據已證事實，戊僅是獲癸准許在相關房屋內居住，故根據《民法典》第1177條之規定，戊不過是一名單純的持有人而非占有人。戊可能自身存在心素的改變，但該心素轉變並沒有讓房屋的原占有人或所有人所知悉，故不足以據此認定存在占有名義的轉變。

      綜上所述，就第一宗案件，合議庭裁定澳門特別行政區的上訴理由成立，廢止被上訴的裁判，維持初級法院的判決。就第二宗案件，合議庭裁定戊上訴理由不成立，並維持被上訴的裁判。

      參閱終審法院第128/2025號及第3/2026號案的合議庭裁判。

終審法院院長辦公室

2026年7月8日