中級法院

居住租賃
酒店場所法律定義
非法經營公寓
單一獨立單位
行政機關的預先執行權

1. 以居住為目的而出租的樓宇，原則上是供承租人居住。如樓宇被第三者所使用，則發生了轉租或承租人從事酒店活動的情況。任一情況均構成解除租約的理由。然而，法律容許在原則中存在例外情況。首先，如承租人與其他以共同經濟方式跟其生活之人士一同居於承租樓房中，則不把這情況視為對租賃用途的違反，其次是容許承租人可在無任何法律後果下，讓最多不超過三名之住客住宿於承租樓房內。
2. 即使在以居住為目的之都市不動產租賃合同中，沒有訂定禁止讓客人住宿的條款，承租人讓多於三名的客人住宿以換取回報的行為，是可歸納於受4月1日第第16/96/M號法令監管的涉及經營酒店場所的情況。
3. 根據此法令第3條的規定，「酒店場所係指透過收費方式向公眾提供住宿，並提供或不提供膳食及其他輔助服務之場所」。
4. 正是基於酒店場所的法定定義，凡僅提供住宿但無任何輔助服務也無早餐供應的公寓，均毫無疑問地亦受第16/96/M號法令和相應的4月1日第83/96/M號訓令所定的規章所監管。
5. 故凡欲在本澳經營公寓的自然人或法人，應向旅遊局申請發牌（第16/96/M號法令第14條第1款），否則將被處以澳門幣六萬元罰金和被下令立即關閉公寓（同一法令第67條第1款、第2款b項和第3款）。凡被通知須立即關閉公寓而不在通知後的二十四小時內關閉場所者，須負上違令罪的刑責，並因此得被處以最高一年徒刑，或科以最高一百二十日罰金（見法令第68條第1款和《刑法典》第312條第1款a項的聯合規定）。
6. 而基於「推定行政行為合法」原則，旅遊局局長亦得行使行政機關所獨有的「預先執行權」，在利害關係人就其行政處罰決定或會提出司法爭執之前（包括在法院作出有關撤銷備受利害關係人爭議的行政決定、甚或宣告有關行政決定屬無效或屬在法律上不存在的行為的最終司法裁決之前），立刻預先執行關閉公寓的命令，以免行政當局對社會的日常必要管理工作因受利害關係人的倘有質疑而陷入困境。
7. 綜上，對未事先申請行政許可而在某一私人住宅單位經營公寓的行為，是適用第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款所定的處罰。
8. 事實上，第16/96/M號法令第3條就酒店場所的定義的行文，並沒有指明僅非涉及單一的獨立單位才可成為酒店場所。再者，根據作為該法令的規章之第83/96/M號訓令第1條和第3條第1款的規定，所有酒店場所（可以是酒店、公寓式酒店、旅遊綜合體或公寓），若要成為合法場所及獲正式發給行政執照，「應占整座樓宇或其完全獨立之一部分，其設施構成一個劃一之整體，並具有顧客專用之直接通往各層之通道」，以及尤其是要符合所有適用的安全措施，特別是防火安全措施的規定。因此，凡不符合此等法定條件的單一獨立單位，也完全有「資格」成為非法酒店場所。
9. 在本案中，原審法官已認定今被質疑的行政處罰批示所指的住宅單位被警方發現已被打通改建，當中三名以上的房間租客聲稱以日租租用房間。原審法官並認為有關場所是供旅客短途住宿之用，以謀利，而不是用於一般的民事不動產租賃，另亦認定承租該單位的司法上訴人未有就其在該單位從事的活動，向有權限當局提出過任何許可申請。
10. 故在此基礎上，本院得根據《民法典》第342和第344條的規定和經驗法則，在事實層面上推定上述經改建後的住宅單位，是承租該單位的司法上訴人用作同時向超過三名的客人提供住宿以換取回報的場所。
11. 如此，根據上述有關法律觀點，司法上訴人在本案住宅單位所從事的活動，已超越了現行法例容許的有關以居住為目的而出租的樓宇單位可在無任何法律後果下同時讓最多不超過三名之客人住宿的例外情況，司法上訴人因而必須就該單一獨立單位事先向旅遊局申領經營公寓的牌照。
12. 由於司法上訴人並沒有這樣做，本院得把其在該單位的活動定性為無牌經營公寓的行為，並得應旅遊局局長之最終要求，廢止原審判決今被具體上訴的部份，改判司法上訴人針對有關行政處罰批示而提起的司法上訴敗訴，因為該行政處罰決定祇是在依法適用着第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款的罰則。

居住租賃
酒店場所法律定義
非法經營公寓
單一獨立單位
行政機關的預先執行權

1. 以居住為目的而出租的樓宇，原則上是供承租人居住。如樓宇被第三者所使用，則發生了轉租或承租人從事酒店活動的情況。任一情況均構成解除租約的理由。然而，法律容許在原則中存在例外情況。首先，如承租人與其他以共同經濟方式跟其生活之人士一同居於承租樓房中，則不把這情況視為對租賃用途的違反，其次是容許承租人可在無任何法律後果下，讓最多不超過三名之住客住宿於承租樓房內。
2. 即使在以居住為目的之都市不動產租賃合同中，沒有訂定禁止讓客人住宿的條款，承租人讓多於三名的客人住宿以換取回報的行為，是可歸納於受4月1日第第16/96/M號法令監管的涉及經營酒店場所的情況。
3. 根據此法令第3條的規定，「酒店場所係指透過收費方式向公眾提供住宿，並提供或不提供膳食及其他輔助服務之場所」。
4. 正是基於酒店場所的法定定義，凡僅提供住宿但無任何輔助服務也無早餐供應的公寓，均毫無疑問地亦受第16/96/M號法令和相應的4月1日第83/96/M號訓令所定的規章所監管。
5. 故凡欲在本澳經營公寓的自然人或法人，應向旅遊局申請發牌（第16/96/M號法令第14條第1款），否則將被處以澳門幣六萬元罰金和被下令立即關閉公寓（同一法令第67條第1款、第2款b項和第3款）。凡被通知須立即關閉公寓而不在通知後的二十四小時內關閉場所者，須負上違令罪的刑責，並因此得被處以最高一年徒刑，或科以最高一百二十日罰金（見法令第68條第1款和《刑法典》第312條第1款a項的聯合規定）。
6. 而基於「推定行政行為合法」原則，旅遊局局長亦得行使行政機關所獨有的「預先執行權」，在利害關係人就其行政處罰決定或會提出司法爭執之前（包括在法院作出有關撤銷備受利害關係人爭議的行政決定、甚或宣告有關行政決定屬無效或屬在法律上不存在的行為的最終司法裁決之前），立刻預先執行關閉公寓的命令，以免行政當局對社會的日常必要管理工作因受利害關係人的倘有質疑而陷入困境。
7. 綜上，對未事先申請行政許可而在某一私人住宅單位經營公寓的行為，是適用第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款所定的處罰。
8. 事實上，第16/96/M號法令第3條就酒店場所的定義的行文，並沒有指明僅非涉及單一的獨立單位才可成為酒店場所。再者，根據作為該法令的規章之第83/96/M號訓令第1條和第3條第1款的規定，所有酒店場所（可以是酒店、公寓式酒店、旅遊綜合體或公寓），若要成為合法場所及獲正式發給行政執照，「應占整座樓宇或其完全獨立之一部分，其設施構成一個劃一之整體，並具有顧客專用之直接通往各層之通道」，以及尤其是要符合所有適用的安全措施，特別是防火安全措施的規定。因此，凡不符合此等法定條件的單一獨立單位，也完全有「資格」成為非法酒店場所。
9. 在本案中，原審法官已認定今被質疑的行政處罰批示所指的住宅單位被警方發現已改建成六間房，當時單位內有一名租客，其聲稱以每月租金澳門幣3900元租用房間。原審法官並認為有關場所是供旅客短途住宿之用，以謀利，而不是用於一般的民事不動產租賃，另亦認定承租該單位的司法上訴人未有就其在該單位從事的活動，向有權限當局提出過任何許可申請。
10. 故在此基礎上，本院得根據《民法典》第342和第344條的規定和經驗法則，在事實層面上推定上述經改建後的住宅單位，是承租該單位的司法上訴人用作同時向超過三名的客人提供住宿以換取回報的場所。
11. 如此，根據上述有關法律觀點，司法上訴人在本案住宅單位所從事的活動，已超越了現行法例容許的有關以居住為目的而出租的樓宇單位可在無任何法律後果下同時讓最多不超過三名之客人住宿的例外情況，司法上訴人因而必須就該單一獨立單位事先向旅遊局申領經營公寓的牌照。
12. 由於司法上訴人並沒有這樣做，本院得把其在該單位的活動定性為無牌經營公寓的行為，並得應旅遊局局長之最終要求，廢止原審判決今被具體上訴的部份，改判司法上訴人針對有關行政處罰批示而提起的司法上訴敗訴，因為該行政處罰決定祇是在依法適用着第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款的罰則。

居住租賃
酒店場所法律定義
非法經營公寓
單一獨立單位
行政機關的預先執行權

1. 以居住為目的而出租的樓宇，原則上是供承租人居住。如樓宇被第三者所使用，則發生了轉租或承租人從事酒店活動的情況。任一情況均構成解除租約的理由。然而，法律容許在原則中存在例外情況。首先，如承租人與其他以共同經濟方式跟其生活之人士一同居於承租樓房中，則不把這情況視為對租賃用途的違反，其次是容許承租人可在無任何法律後果下，讓最多不超過三名之住客住宿於承租樓房內。
2. 即使在以居住為目的之都市不動產租賃合同中，沒有訂定禁止讓客人住宿的條款，承租人讓多於三名的客人住宿以換取回報的行為，是可歸納於受4月1日第第16/96/M號法令監管的涉及經營酒店場所的情況。
3. 根據此法令第3條的規定，「酒店場所係指透過收費方式向公眾提供住宿，並提供或不提供膳食及其他輔助服務之場所」。
4. 正是基於酒店場所的法定定義，凡僅提供住宿但無任何輔助服務也無早餐供應的公寓，均毫無疑問地亦受第16/96/M號法令和相應的4月1日第83/96/M號訓令所定的規章所監管。
5. 故凡欲在本澳經營公寓的自然人或法人，應向旅遊局申請發牌（第16/96/M號法令第14條第1款），否則將被處以澳門幣六萬元罰金和被下令立即關閉公寓（同一法令第67條第1款、第2款b項和第3款）。凡被通知須立即關閉公寓而不在通知後的二十四小時內關閉場所者，須負上違令罪的刑責，並因此得被處以最高一年徒刑，或科以最高一百二十日罰金（見法令第68條第1款和《刑法典》第312條第1款a項的聯合規定）。
6. 而基於「推定行政行為合法」原則，旅遊局局長亦得行使行政機關所獨有的「預先執行權」，在利害關係人就其行政處罰決定或會提出司法爭執之前（包括在法院作出有關撤銷備受利害關係人爭議的行政決定、甚或宣告有關行政決定屬無效或屬在法律上不存在的行為的最終司法裁決之前），立刻預先執行關閉公寓的命令，以免行政當局對社會的日常必要管理工作因受利害關係人的倘有質疑而陷入困境。
7. 綜上，對未事先申請行政許可而在某一私人住宅單位經營公寓的行為，是適用第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款所定的處罰。
8. 事實上，第16/96/M號法令第3條就酒店場所的定義的行文，並沒有指明僅非涉及單一的獨立單位才可成為酒店場所。再者，根據作為該法令的規章之第83/96/M號訓令第1條和第3條第1款的規定，所有酒店場所（可以是酒店、公寓式酒店、旅遊綜合體或公寓），若要成為合法場所及獲正式發給行政執照，「應占整座樓宇或其完全獨立之一部分，其設施構成一個劃一之整體，並具有顧客專用之直接通往各層之通道」，以及尤其是要符合所有適用的安全措施，特別是防火安全措施的規定。因此，凡不符合此等法定條件的單一獨立單位，也完全有「資格」成為非法酒店場所。
9. 在本案中，原審法官已認定今被質疑的行政處罰批示所指的住宅單位被警方發現已改建成六間房，與原本正常單位有很大差異，並發現房間內置有獨立電視機、傢俬、冷氣機、雪櫃、睡床及廁所等配套設施。原審法官並認為有關場所是供旅客短途住宿之用，以謀利，而不是用於一般的民事不動產租賃，另亦認定承租該單位的司法上訴人未有就其在該單位從事的活動，向有權限當局提出過任何許可申請。
10. 故在此基礎上，本院得根據《民法典》第342和第344條的規定和經驗法則，在事實層面上推定上述經改建後的住宅單位，是承租該單位的司法上訴人用作同時向超過三名的客人提供住宿以換取回報的場所。
11. 如此，根據上述有關法律觀點，司法上訴人在本案住宅單位所從事的活動，已超越了現行法例容許的有關以居住為目的而出租的樓宇單位可在無任何法律後果下同時讓最多不超過三名之客人住宿的例外情況，司法上訴人因而必須就該單一獨立單位事先向旅遊局申領經營公寓的牌照。
12. 由於司法上訴人並沒有這樣做，本院得把其在該單位的活動定性為無牌經營公寓的行為，並得應旅遊局局長之最終要求，廢止原審判決今被具體上訴的部份，改判司法上訴人針對有關行政處罰批示而提起的司法上訴敗訴，因為該行政處罰決定祇是在依法適用着第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款的罰則。

居住租賃
酒店場所法律定義
非法經營公寓
單一獨立單位
行政機關的預先執行權

1. 以居住為目的而出租的樓宇，原則上是供承租人居住。如樓宇被第三者所使用，則發生了轉租或承租人從事酒店活動的情況。任一情況均構成解除租約的理由。然而，法律容許在原則中存在例外情況。首先，如承租人與其他以共同經濟方式跟其生活之人士一同居於承租樓房中，則不把這情況視為對租賃用途的違反，其次是容許承租人可在無任何法律後果下，讓最多不超過三名之住客住宿於承租樓房內。
2. 即使在以居住為目的之都市不動產租賃合同中，沒有訂定禁止讓客人住宿的條款，承租人讓多於三名的客人住宿以換取回報的行為，是可歸納於受4月1日第第16/96/M號法令監管的涉及經營酒店場所的情況。
3. 根據此法令第3條的規定，「酒店場所係指透過收費方式向公眾提供住宿，並提供或不提供膳食及其他輔助服務之場所」。
4. 正是基於酒店場所的法定定義，凡僅提供住宿但無任何輔助服務也無早餐供應的公寓，均毫無疑問地亦受第16/96/M號法令和相應的4月1日第83/96/M號訓令所定的規章所監管。
5. 故凡欲在本澳經營公寓的自然人或法人，應向旅遊局申請發牌（第16/96/M號法令第14條第1款），否則將被處以澳門幣六萬元罰金和被下令立即關閉公寓（同一法令第67條第1款、第2款b項和第3款）。凡被通知須立即關閉公寓而不在通知後的二十四小時內關閉場所者，須負上違令罪的刑責，並因此得被處以最高一年徒刑，或科以最高一百二十日罰金（見法令第68條第1款和《刑法典》第312條第1款a項的聯合規定）。
6. 而基於「推定行政行為合法」原則，旅遊局局長亦得行使行政機關所獨有的「預先執行權」，在利害關係人就其行政處罰決定或會提出司法爭執之前（包括在法院作出有關撤銷備受利害關係人爭議的行政決定、甚或宣告有關行政決定屬無效或屬在法律上不存在的行為的最終司法裁決之前），立刻預先執行關閉公寓的命令，以免行政當局對社會的日常必要管理工作因受利害關係人的倘有質疑而陷入困境。
7. 綜上，對未事先申請行政許可而在某一私人住宅單位經營公寓的行為，是適用第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款所定的處罰。
8. 事實上，第16/96/M號法令第3條就酒店場所的定義的行文，並沒有指明僅非涉及單一的獨立單位才可成為酒店場所。再者，根據作為該法令的規章之第83/96/M號訓令第1條和第3條第1款的規定，所有酒店場所（可以是酒店、公寓式酒店、旅遊綜合體或公寓），若要成為合法場所及獲正式發給行政執照，「應占整座樓宇或其完全獨立之一部分，其設施構成一個劃一之整體，並具有顧客專用之直接通往各層之通道」，以及尤其是要符合所有適用的安全措施，特別是防火安全措施的規定。因此，凡不符合此等法定條件的單一獨立單位，也完全有「資格」成為非法酒店場所。
9. 在本案中，原審法官已認定今被質疑的行政處罰批示所指的住宅單位被警方發現已改建成六間房，當時單位內有四名租客，均聲稱分別以月租澳門幣3000元、3900元、3240元及4500元租用房間。原審法官並認為有關場所是供旅客短途住宿之用，以謀利，而不是用於一般的民事不動產租賃，另亦認定承租該單位的司法上訴人未有就其在該單位從事的活動，向有權限當局提出過任何許可申請。
10. 故在此基礎上，本院得根據《民法典》第342和第344條的規定和經驗法則，在事實層面上推定上述經改建後的住宅單位，是承租該單位的司法上訴人用作同時向超過三名的客人提供住宿以換取回報的場所。
11. 如此，根據上述有關法律觀點，司法上訴人在本案住宅單位所從事的活動，已超越了現行法例容許的有關以居住為目的而出租的樓宇單位可在無任何法律後果下同時讓最多不超過三名之客人住宿的例外情況，司法上訴人因而必須就該單一獨立單位事先向旅遊局申領經營公寓的牌照。
12. 由於司法上訴人因堅持自己乃在從事普通的民事不動產租賃活動，並沒有申領經營公寓牌照，本院得把其在該單位的活動定性為無牌經營公寓的行為，並得應旅遊局局長之最終要求，廢止原審判決今被該行政機關具體上訴的法律審部份，改判司法上訴人針對有關2008年9月3日的行政處罰批示而提起的司法上訴敗訴，因為該行政處罰決定祇是在依法適用着第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款的罰則。
13. 如此，司法上訴人的二審上訴理由便不可成立。

居住租賃
酒店場所法律定義
非法經營公寓
單一獨立單位
行政機關的預先執行權

1. 以居住為目的而出租的樓宇，原則上是供承租人居住。如樓宇被第三者所使用，則發生了轉租或承租人從事酒店活動的情況。任一情況均構成解除租約的理由。然而，法律容許在原則中存在例外情況。首先，如承租人與其他以共同經濟方式跟其生活之人士一同居於承租樓房中，則不把這情況視為對租賃用途的違反，其次是容許承租人可在無任何法律後果下，讓最多不超過三名之住客住宿於承租樓房內。
2. 即使在以居住為目的之都市不動產租賃合同中，沒有訂定禁止讓客人住宿的條款，承租人讓多於三名的客人住宿以換取回報的行為，是可歸納於受4月1日第第16/96/M號法令監管的涉及經營酒店場所的情況。
3. 根據此法令第3條的規定，「酒店場所係指透過收費方式向公眾提供住宿，並提供或不提供膳食及其他輔助服務之場所」。
4. 正是基於酒店場所的法定定義，凡僅提供住宿但無任何輔助服務也無早餐供應的公寓，均毫無疑問地亦受第16/96/M號法令和相應的4月1日第83/96/M號訓令所定的規章所監管。
5. 故凡欲在本澳經營公寓的自然人或法人，應向旅遊局申請發牌（第16/96/M號法令第14條第1款），否則將被處以澳門幣六萬元罰金和被下令立即關閉公寓（同一法令第67條第1款、第2款b項和第3款）。凡被通知須立即關閉公寓而不在通知後的二十四小時內關閉場所者，須負上違令罪的刑責，並因此得被處以最高一年徒刑，或科以最高一百二十日罰金（見法令第68條第1款和《刑法典》第312條第1款a項的聯合規定）。
6. 而基於「推定行政行為合法」原則，旅遊局局長亦得行使行政機關所獨有的「預先執行權」，在利害關係人就其行政處罰決定或會提出司法爭執之前（包括在法院作出有關撤銷備受利害關係人爭議的行政決定、甚或宣告有關行政決定屬無效或屬在法律上不存在的行為的最終司法裁決之前），立刻預先執行關閉公寓的命令，以免行政當局對社會的日常必要管理工作因受利害關係人的倘有質疑而陷入困境。
7. 綜上，對未事先申請行政許可而在某一私人住宅單位經營公寓的行為，是適用第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款所定的處罰。
8. 事實上，第16/96/M號法令第3條就酒店場所的定義的行文，並沒有指明僅非涉及單一的獨立單位才可成為酒店場所。再者，根據作為該法令的規章之第83/96/M號訓令第1條和第3條第1款的規定，所有酒店場所（可以是酒店、公寓式酒店、旅遊綜合體或公寓），若要成為合法場所及獲正式發給行政執照，「應占整座樓宇或其完全獨立之一部分，其設施構成一個劃一之整體，並具有顧客專用之直接通往各層之通道」，以及尤其是要符合所有適用的安全措施，特別是防火安全措施的規定。因此，凡不符合此等法定條件的單一獨立單位，也完全有「資格」成為非法酒店場所。
9. 在本案中，原審法官已認定今被質疑的行政處罰批示所指的住宅單位被警方發現已改建成四間房，每間房間內置獨立電視機、傢俬、冷氣機、睡床及廁所，當時單位內有兩名租客，聲稱分別以日租金澳門幣130元租用房間。原審法官並認為有關場所是供旅客短途住宿之用，以謀利，而不是用於一般的民事不動產租賃，另亦認定承租該單位的司法上訴人未有就其在該單位從事的活動，向有權限當局提出過任何許可申請。
10. 故在此基礎上，本院得根據《民法典》第342和第344條的規定和經驗法則，在事實層面上推定上述經改建後的住宅單位，是承租該單位的司法上訴人用作同時向超過三名的客人提供住宿以換取回報的場所。
11. 如此，根據上述有關法律觀點，司法上訴人在本案住宅單位所從事的活動，已超越了現行法例容許的有關以居住為目的而出租的樓宇單位可在無任何法律後果下同時讓最多不超過三名之客人住宿的例外情況，司法上訴人因而必須就該單一獨立單位事先向旅遊局申領經營公寓的牌照。
12. 由於司法上訴人並沒有這樣做，本院得把其在該單位的活動定性為無牌經營公寓的行為，並得應旅遊局局長之最終要求，廢止原審判決今被具體上訴的部份，改判司法上訴人針對有關行政處罰批示而提起的司法上訴敗訴，因為該行政處罰決定祇是在依法適用着第16/96/M號法令第67條第1款、第2款b項和第3款的罰則。