O TUI negou provimento ao recurso interposto por um proprietário da fracção que pediu a declaração de nulidade das deliberações tomadas pela assembleia geral do condomínio

No dia 17 de Novembro de 2019, realizou-se a reunião da assembleia geral do condomínio do ano 2019 do edifício X, e A, na qualidade de proprietário de uma fracção do mesmo edifício, não se encontrava presente na reunião. Após votação dos pontos 6 a 8 da ordem de trabalhos a respeito do arrendamento dos lugares do parque de estacionamento do edifício X, deliberou-se entregar o parque de estacionamento à comissão de administração do edifício X para o arrendamento, e à Companhia de Segurança e Administração de Propriedade Limitada B para a gestão. Depois, A intentou acção declarativa em processo ordinário junto do Tribunal Judicial de Base contra os condóminos incertos que votaram favoravelmente os pontos 6 a 8 da ordem de trabalhos (representados pela Administração do edifício X), pedindo a anulação das 3 deliberações em causa. A comissão de administração do edifício X apresentou a contestação, deduzindo a excepção da ilegitimidade activa; na sua réplica, o autor ampliou a causa de pedir e formulou o pedido subsidiário, solicitando a declaração de nulidade das supracitadas deliberações, o que foi admitido pelo tribunal.

Por sentença proferida pelo Juiz do TJB, decidiu-se não conhecer da excepção da ilegitimidade activa, julgar integralmente improcedente a acção intentada pelo autor, e absolver os réus dos pedidos formulados.

Inconformado com o assim decidido, A interpôs recurso para o Tribunal de Segunda Instância, que por sua vez, negou provimento ao recurso, mantendo a decisão recorrida.

Ainda inconformado, A recorreu para o Tribunal de Última Instância, afirmando que as 3 deliberações em causa não foram tomadas por votos legalmente previstos para o efeito, e deviam ser declaradas nulas.

O Tribunal Colectivo do TUI conheceu do caso, indicando que, a Lei n.º 14/2017 estabelece o regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio, onde se estatui, expressamente, que a administração do condomínio abrange os actos tendentes a promover e disciplinar o uso, a fruição, a segurança, a conservação e o melhoramento das partes comuns do condomínio. A assembleia geral do condomínio tem competência para deliberar sobre os assuntos relativos aos serviços de administração de condomínio, entre os outros. In casu, as 3 deliberações envolvidas incidiram sobre a gestão e o arrendamento dos lugares do parque de estacionamento, o qual faz parte das partes comuns do condomínio, pelo que é aplicável a Lei n.º 14/2017. Quanto aos votos necessários para a tomada de deliberações, não se encontra, expressa e especificamente, regulado nos artigos 29.º e 30.º da referida Lei, o arrendamento das partes comuns do condomínio, e o arrendamento dos lugares do parque de estacionamento não pertence às matérias para as quais a lei prevê um “quórum” mais exigente, sendo assim aplicável a regra geral estabelecida no n.º 1 do art.º 29.º, em vez da maioria simples na qual insistiu o recorrente. De acordo com os factos dados como provados pelo tribunal, as deliberações sobre os pontos 6 a 8 da ordem de trabalhos foram tomadas por votos que representaram uma proporção superior ao “quórum”. Por outro lado, segundo o que alegou A, devido à inexistência do regulamento do condomínio do edifício X, é necessária a interpretação extensiva e aplicação da al. 2) do n.º 3 do art.º 29.º da Lei n.º 14/2017, razão pela qual as respectivas deliberações devem ser tomadas por votos que representem pelo menos mais de metade do valor total do condomínio. Face a isto, indicou o Colectivo que, é verdade que a Lei n.º 14/2017 prevê, no n.º 1 do art.º 20.º, que nos condomínios devem existir os respectivos regulamentos, e na al. 2) do n.º 3 do art.º 29.º, que as deliberações relativas à alteração do regulamento do condomínio são tomadas por votos que representem mais de metade do valor total do condomínio, no entanto, são coisas diferentes a alteração do regulamento do condomínio e o uso e a fruição das partes comuns do condomínio, tratando-se de matérias que não exigem necessariamente votos iguais para que sejam tomadas as deliberações. Assim sendo, do facto de inexistir um regulamento relativamente ao uso e à fruição das partes comuns do condomínio não se pode retirar a conclusão de que as deliberações sobre tais matérias só podem ser tomadas por votos iguais aos exigidos para a alteração do regulamento.

Pelo exposto, acordaram no Tribunal Colectivo do TUI em negar provimento ao recurso.

Cfr. Acórdão do Tribunal de Última Instância, no Processo n.º 80/2021.

Gabinete do Presidente do Tribunal de Última Instância

28/06/2023