TUI: Preferente não tem legitimidade para intervir na acção de execução específica do contrato-promessa de compra e venda

No dia 2 de Maio de 2007, o Autor celebrou com a Ré um contrato-promessa de compra e venda, através do qual esta prometeu vender àquele os prédios urbanos X e Y pelo preço de compra e venda global de HK$4.850.000,00. Na sequência da celebração do referido contrato, o Autor pagou à Ré a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia de HK$400.000,00. O remanescente do preço, i.e. HK$4.450.000,00 seria pago simultaneamente com a outorga da escritura de compra e venda. A escritura pública de compra e venda dos referidos prédios deveria ser celebrada até 90 dias após a resolução dos litígios existentes sobre eventuais direitos de propriedade do prédio Y. Finalmente, em 2014, a Ré foi declarada, através de acção judicial, proprietária de 1/2 do prédio Y. Segundo os dados do caso, se o Autor vendesse hoje o prédio descrito Y obteria por ele um preço nunca inferior a HK$22.000.000,00.

O Autor intentou no Tribunal Judicial de Base acção ordinária contra a Ré, pedindo a execução específica do contrato-promessa de compra e venda celebrado com a Ré. O TJB julgou parcialmente procedente o pedido, ordenando a execução específica do contrato-promessa de compra e venda respeitante a 1/2 do prédio Y e decidindo substituir-se à Ré na emissão de declaração no sentido de vender ao Autor metade indivisa do prédio urbano Y.

Inconformada, a Ré interpôs recurso para o Tribunal de Segunda Instância. Por outro lado, a interessada C (comproprietária do prédio Y objecto do contrato-promessa) também interpôs recurso por pretender exercer o seu direito de preferência. O TSI deu provimento ao recurso da Ré, revogando a sentença recorrida e declarando resolvido o dito contrato-promessa. E a Ré tinha de restituir o sinal recebido ao Autor.

Inconformado com o decidido, o Autor recorreu para o Tribunal de Última Instância, pedindo a revogação do Acórdão do TSI e a confirmação da sentença do TJB.

O TUI conheceu do caso, referindo que o direito de preferência da C não constitui motivo – nem de facto nem de direito – adequado para a decidida revogação pelo TJB da decretada execução específica e consequente resolução do aludido contrato. Apontou ainda que, nos termos do art.º 410.º do C.C.M. e do art.º 1220.º do C.P.C.M., o preferente pode exercer o direito de preferência perante a comunicação do projecto de venda. Mas, no caso dos autos, a venda, (ainda que através da decretada execução específica), está consumada, ultrapassada estando a fase da possibilidade do preferente aceitar ou não o projecto de venda, podendo, apenas, reagir à mesma. Acrescentou o mesmo Tribunal que uma vez violado o direito de preferência, ao preferente cabe o direito a uma indemnização pelos danos sofridos, podendo, em certos casos, recorrer à chamada acção de preferência nos termos do art.º 415.º e do art.º 1309.º do C.C.M..

Com efeito, o exercício do direito de preferência não constitui nenhum direito que confira ao seu titular a legitimidade de se introduzir na acção de execução específica, sem prejuízo do direito de se poder sub-rogar na posição do comprador através de acção de preferência. As preferências legais apenas conferem ao respectivo titular a faculdade de, em igualdade de condições – pelo mesmo preço – se substituir a qualquer adquirente da coisa sobre que incidam.

Na verdade, a referida Interessada C, não tinha tido intervenção no contrato-promessa de compra e venda entre o Autor e a Ré celebrado, nem é um terceiro nos presentes autos, não lhe assistindo legitimidade alguma para, nesta sede, reclamar do acordo celebrado entre o Autor e a Ré. E o recurso que da sentença do Tribunal Judicial de Base interpôs para o Tribunal de Segunda Instância não justifica, independentemente do demais, nenhuma consideração a título de exercício do seu direito de preferência, não podendo, como tal, constituir motivo para a revogação da sentença do TJB.

Visto que não existem motivos para a manutenção do decidido no Acórdão recorrido e são totalmente válidas e acertadas as razões que levaram à decisão proferida com a sentença do TJB, imperativo é pois decidir-se pela procedência do presente recurso com a revogação do aludido Acórdão recorrido para ficar a valer a dita sentença do TJB.

Nos termos e fundamentos expostos, em conferência, o Tribunal Colectivo do TUI acordou conceder provimento ao recurso, revogando-se o Acórdão recorrido do Tribunal de Segunda Instância.

Cfr. Acórdão proferido no processo n.º 57/2019 do Tribunal de Última Instância.

Gabinete do Presidente do Tribunal de Última Instância

26/10/2023