Contrato deve ser cumprido rigorosamente – comerciante condenado a indemnizar proprietária por ter deixado o arrendamento da loja
A Autora é a proprietária duma loja no 1º andar do Centro Comercial “Macau Square” que se situa na Avenida do Infante D. Henrique, Macau. Em 2006, a Autora celebrou um contrato de arrendamento com o 1º Réu, pelo qual a Autora deu de arrendamento ao 1º Réu a loja mencionada, onde o 1º Réu ia instalar um estabelecimento de venda de artigos de telefone e pronto-a-vestir. O 1º Réu devia pagar à Autora a renda mensal de MOP8,850, acrescida da quantia mensal de MOP1,372, a título de despesas de condomínio. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de dois anos, com início em16 de Março de 2006. Segundo o contrato celebrado, a Autora não podia cessar antecipadamente o contrato no primeiro ano do arrendamento e, se o contrato cessasse no primeiro ano por iniciativa do 1º Réu, para além de ser obrigatória a comunicação, por escrito, da sua pretensão à Autora com a antecedência de 3 meses, o mesmo tinha que pagar à Autora uma indemnização correspondente às rendas vincendas até ao término da vigência do contrato, podendo, porém, qualquer dos contraentes pedir, por escrito, a partir do segundo ano, a sua cessação com a antecedência de 3 meses. Mas o 1º Réu deixou, a partir de Maio de 2006, de pagar à Autora as rendas e as despesas de condomínio devidas pelo arrendamento da loja, não obstante ter sido, por diversas vezes, instado pela Autora. No decurso de Janeiro de 2007, o 1º Réu comunicou à Autora, por escrito, a sua intenção de cessar o arrendamento, alegando, para o efeito dificuldades no seu negócio. Não obstante a oposição da Autora, o 1º Réu abandonou a fracção autónoma arrendada em 8 de Janeiro de 2007, razão pela qual a Autora intentou uma acção no Tribunal Judicial de Base contra o 1º Réu e a sua mulher (2ª Ré) para satisfação do direito obrigacional que lhe assiste.
O Tribunal Judicial de Base julgou parcialmente procedente a acção intentada pela Autora, condenando os dois Réus a pagar à Autora as rendas vencidas desde Maio de 2006 a Janeiro de 2007 e a indemnização pelo atraso no pagamento das rendas no valor global de MOP138.856,00, bem como as despesas de condomínio devidas no montante de MOP12.348,00, acrescidas dos respectivos juros de mora à taxa convencional de 15% ao ano. Além disso, os Réus devem pagar à Autora, conforme o acordado no contrato, uma indemnização pela cessação antecipada de contrato no valor de MOP119.475,00, que corresponde a 13 meses de renda.
Não se conformando com a decisão, recorreram os Réus da mesma para o Tribunal de Segunda Instância, alegando que no momento de celebração do contrato de arrendamento, a Autora estava a publicitar a inclusão e a abertura naquele centro comercial de lojas de grandes marcas, como a Louis Vuitton e a Zara, como chamativo e apelo efectuado a quem pretendesse fazer negócio naquela loja. E, na realidade, estas marcas não abriram lojas no dito centro comercial, pelo que a Autora não realizou a promessa de atrair mais clientela, não tendo cumprido, em consequência, o dever previsto no artigo 977º, alínea b) do Código Civil – “assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina”. Entenderam ainda que as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiveram sofrido uma alteração anormal, o que determinou a resolução do contrato – cfr. arts. 433º e 430º do Código Civil. Pelo exposto, requereram ao TSI a nulidade da sentença a quo e concede provimento ao recurso.
O Tribunal Colectivo do Tribunal de Segunda Instância apreciou o recurso, apontando que, em primeiro lugar, não se consideram notórios os factos invocados nas alegações, os tais factos essenciais carecem de ser sempre provados pela parte, pois de outro modo, não podia o Tribunal fundar a sua decisão nesses mesmos factos. E não ficou estipulado no contrato de arrendamento que a Autora, enquanto senhorio, se obriga a promover o centro comercial no sentido de atrair mais clientela. Em segundo lugar, nem sequer foi alegado na contestação que os tais factos constituem motivos determinantes da formação por parte do 1º Réu da vontade e da decisão de tomar de arrendamento a loja em causa. Antes pelo contrário ficou provado nos autos que a Autora efectivamente cedeu o gozo da loja ao 1º Réu e este não pagou atempadamente as rendas e as despesas de condomínio. Assim, bem andou o Tribunal a quo ao decidir condenar o 1º Réu e a sua mulher a pagar à Autora a quantia devida e indemnização.
Nos fundamentos acima expostos, o Tribunal Colectivo julgou improcedente o recurso interposto, mantendo na íntegra a sentença recorrida.
Cfr. Acórdão do Tribunal de Segunda Instância no processo nº 613/2010.
Gabinete do Presidente do Tribunal de Última Instância
17/06/2014