Tribunal de Segunda Instância

- Função do sinal no contrato-promessa de compra e venda e consequência de impossibilidade de cumprimento definitivo de prestação prometida

I - A qualificação jurídica que as partes fazem dos factos a que cabe aplicar o Direito não vincula o tribunal (art. 567º do CPC), qualificação esta que determina o regime jurídico aplicável à relação contratual. No caso dos autos está em causa a aplicabilidade ou a inaplicabilidade da presunção legal de que é sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente vendedor em cumprimento do contrato-promessa de compra e venda (art. 435º do CCM).
II - A qualificação do contrato tem essencialmente por base a vontade negocial das partes plasmada no clausulado concretamente acordado relativamente às prestações a que se pretenderam vincular. É feita por comparação ou subsunção, tendo em conta os elementos do concreto contrato a qualificar e os elementos dos diversos tipos contratuais.
III - A prestação característica do contrato-promessa é a celebração de outro contrato, o contrato prometido. As partes comprometem-se a celebrar outro contrato (art. 404º do CCM). Nos factos provados faz-se referência conclusiva à expressão “promessa de venda”. No entanto esta referência não é decisiva, pois que a qualificação do contrato é questão de direito e não de facto. Numa situação em que, tal como se detecta no caso dos autos, se desconhece a vontade real das partes e estas a exteriorizaram por escrito em termos moldáveis (porque se usam expressões diversas, tais como “contrato-promessa de compra e venda” “prometer comprar e “prometida venda”, “promitente-vendedor” e “promitente-comprador”), a declaração das vontades negociais vale com o sentido que lhe atribuiria o normal declaratário colocado na posição do real declaratário (art. 228º do CCM).
IV – O sinal é um elemento eventual do conteúdo do negócio jurídico, sendo nesta perspectiva, em essência, uma estipulação contratual, uma cláusula negocial. Seja qual for a qualificação que lhe seja dada, o sinal é sempre também uma convenção das pastes contratantes. Depende, pois, da existência de vontades negociais concordantes. Para se concluir se foi ou não estipulado sinal é necessário interpretar as declarações negociais das partes contratantes.
V - No caso do contrato-promessa de compra e venda, como ocorre na situação sub judice, a parte que se quiser prevalecer da existência de sinal beneficia da presunção legal inserta no art. 441º do CCM que diz que se presume “que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço”. Ora, quem tem a seu favor uma presunção legal, está dispensado de provar o facto a que ela conduz, sendo a parte contrária que tem de provar o facto contrário ao facto presumido (art. 343º, nºs 1 e 2 do CCM).
VI - O artigo 801º/-1 do CCM manda que “a pedido do devedor, a pena convencional pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente…”, normativo este que rege directamente a cláusula penal, a pena convencionada pelas partes para sancionar o incumprimento. É aplicável ao sinal com as necessárias adaptações, sendo que o sinal, mesmo sendo confirmatório, também funciona, ainda que supletivamente, como pena aplicável ao incumprimento.
VII - É de sublinhar que o julgamento segundo a equidade é sempre o produto de uma decisão humana que visará ordenar o problema perante um conjunto articulado de proposições objectivas. A equidade não remete, de modo algum, para o simples entendimento pessoal do juiz ou para a sua íntima convicção, afastando-se decisivamente do puro arbítrio judicial, não estando igualmente em causa, na decisão segundo o critério não normativo da equidade, uma apreciação intuitiva puramente individual, mas antes racional e objectivável. A racionalidade e a objectivação dessa apreciação pressupõe a aquisição da indispensável base de facto.
VIII - Por regra, a indemnização fundada no incumprimento definitivo, que se cumula com a resolução, respeita apenas ao chamado interesse contratual negativo ou de confiança, visando colocar o credor prejudicado na situação em que estaria se não tivesse sido celebrado o contrato, e não naquela em que se acharia se o contrato tivesse sido cumprido. Nesta óptica, o regime de restituição do sinal em dobro em matéria de contrato-promessa pode classificar-se como um regime especial.

- Maioria exigida para aprovação de deliberação sobre o uso ou a afectação material das partes comuns do condomínio em face do regime instituído pela Lei n.º 14/2017, de 21 de Agosto

I - Face aos termos consagrados na Lei n.º 14/2017, diploma que regula a matéria da discussão e aprovação de deliberações, é de entender-se que a matéria é regulada pelos art.ºs 29.º e 30.º da Lei n.º 14/2017 (e não o art.º 1304.º do CCM).
II – Os factos assentes demonstram que, não obstante a oposição da Recorrente (que representa 10.065% do valor total do condomínio), o ponto 5 da ordem de trabalhos foi aprovado por 40.612% dos votos (do valor total do condomínio), com a abstenção de 0.413% e votação em branco de 0.987% (factos assentes das alíneas E), F), I) e K) ), daí que a deliberação constante do ponto 5 da ordem de trabalhos obteve a necessária aprovação por mais de metade dos votos dos condóminos presentes e que represente, pelo menos, 15% do valor total do condomínio. Foi assim cumprida a maioria exigida pelo art.º 29.º, n.º 1 da Lei n.º 14/2017, visto que não está em causa nenhuma situação de maioria qualificada exigida pelas demais normas dos art.ºs 29.º e 30.º do mesmo diploma legal.
III - Na deliberação sobre o ponto 5 não está em causa o uso ou a afectação material das partes comuns, mas sim encarregar a um terceiro para PLANEAR (no sentido de dedicar-se ao estudo) com o intuito de um melhor aproveitamento das partes comuns que reúnem condições para serem aproveitadas, não estando em causa a alegada alteração de utilização do espaço comum, nem violação do artigo 1302.° n.° 1 do CC, nem do regulamento de Condomínio, muito menos com a referia deliberação vir alterar o título constitutivo da propriedade horizontal.
IV - Nos termos do n.º 1 do art.º 1302.º do CCM, na falta de regulamento sobre o uso da coisa comum, “a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquela a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito”. No entanto, tal norma não obsta à eventual fruição de alguma das partes comuns do condomínio, pois decorre expressamente do n.º 2 do art.º 1.º da Lei n.º 14/2017 que na administração do condomínio estão incluídos “os actos tendentes a promover e disciplinar o uso, a fruição, a segurança, a conservação e o melhoramento das partes comuns do condomínio, bem como os demais actos que, nos termos da presente lei, caibam nas atribuições dos órgãos do condomínio”.
V - Da matéria de facto assente não resulta a existência de qualquer servidão radioeléctrica ou qualquer outro direito que permita ou imponha a instalação da Estação de Fiscalização Radioeléctrica ou de antenas ou outros equipamentos relacionados nas partes comuns do Edifício em causa, não estão assim sujeitos a qualquer imposição de direito público, nem havendo qualquer outro direito legal da Requerente (ora recorrente), não se vislumbra qualquer aparente ilegalidade na deliberação tomada pela assembleia geral de condóminos, o que impõe a manutenção da decisão recorrida que julgou improcedente o pedido da anulação da deliberação em causa.