Tribunal de Segunda Instância

- Cláusula com teor particularizado inserido no contrato-promessa
- Sinal como arra confirmatória ou como arra penitencial
- Convenção em contrário e execução específica
- Cláusula resolutória e simultaneamente penal e com base nela resolver o contrato-promessa
- Reenvio do processo para apreciar o pedido subsidiário

I – Inserida no contrato-promessa uma cláusula com o seguinte teor: depois de assinado o presente contrato, se a Parte A não pretender vender, indemnizará à Parte B o dobro do sinal, impõe-se ao Tribunal uma tarefa de interpretar a vontade das partes e de proceder à sua qualificação jurídica.
II – Se o Tribunal recorrido defendesse e como efectivamente defendia que tal cláusula não era uma cláusula resolutiva, nem ela tinha por função afastar a execução específica, devia ter, de seguida, procedido à sua qualificação jurídica, uma vez que o Tribunal a quo não chegou a declarar a invalidade da cláusula em causa (nulidade ou anulabilidade), nem a qualificou como uma cláusula abusiva, simplesmente desaplicou-a na resolução do caso, verifica-se, assim, um salto de raciocínio e uma “omissão de pronúncia” em sentido impróprio, pois desconhece-se a razão de desaplicar tal cláusula, que resultou da vontade das partes.
III – No que toca ao sinal, para quem o oferece, o sinal pode ser tido como arra confirmatória da vontade de cumprir o contrato-promessa e, consequentemente, o propósito de celebrar o contrato definitivo. É essa a consideração que usualmente se tem do sinal, entre nós. Mas, o sinal também pode ser tido como arra penitencial. Quer dizer, o promitente que oferece o sinal assume que, caso não mantenha o interesse na celebração do negócio principal, porque desiste dele, ou porque se arrepende de o realizar, o perderá em favor do outro promitente. Esse arra penitencial funciona aí como indemnização, que pode coincidir total ou parcialmente com o valor do sinal entregue. Saber se o sinal tem uma ou outra função, isso depende do teor da cláusula que for inscrita no contrato-promessa.
IV – Vista outra face da moeda, agora por parte de quem recebe o sinal (o promitente comprador), é possível consignar, por convenção com a outra parte, que ela configure uma mera arra confirmatória. Nada dizendo sobre o assunto, e apenas ficando clausulado que como sinal e princípio de pagamento o promitente comprador entregou ao promitente vendedor determinado, essa entrega terá o valor de sinal confirmatório (isso resulta do artigo 436º/2 do CC).
V – É perfeitamente possível que ambos os promitentes consignem no contro-promessa que o promitente possa desistir, ou arrepender-se, de celebrar o contrato definitivo, pagando ao outro contraente uma determinada indemnização. Essa indemnização pode corresponder ao dobro do sinal recebido ou a qualquer outro valor, dentro do princípio da liberdade contratual. Neste caso, o accionamento de uma tal cláusula, livremente convencionada, não se confunde com o incumprimento propriamente dito por parte do promitente-vendedor, nem com o efeito que resulta da aplicação do artigo 436º/2 do CC. É outra coisa diferente: é uma convenção em que as partes acordam que uma delas (promitente vendedor, v.g.) desista do negócio, comprometendo-se, então, a pagar a indemnização acordada. É o caso dos autos.
VI - Trata-se de uma cláusula que corresponde a uma “convenção em contrário” do que habitualmente resulta do contrato-promessa com entrega de sinal. Logo, assume-se como uma cláusula resolutória, ou revogatória, como lhe chama Inocêncio Galvão Teles (in Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 132-133) e simultaneamente penal. Se o promitente vendedor se arrepender e desistir do negócio, não será obrigado a celebrá-lo; apenas terá que pagar a indemnização convencionada (será a convenção em contrário a que alude o artigo 820º/1 do CC), sem possibilidade, por exemplo, de o contraente fiel poder exigir a execução específica. É justamente o caso sub judice.
VII – Nestes termos, é de entender que os contratos-promessa foram resolvidos pela Recorrente/Ré com base na cláusula acima citada mediante notificação judicial avulsa, o que determina a procedência da reconvenção da Ré/Recorrente.
VIII - Como a Autora/Recorrida chegou a formular pedido subsidiário que não foi apreciado pelo Tribunal de primeira instância e como neste momento não dispomos de todos os elementos necessários à resolução desta questão, outra alternativa não haverá senão a de mandar baixar os autos ao Tribunal a quo para este apreciar o respectivo pedido subsidiário em tempo formulado pela Autora/Recorrida.

Contrato de arrendamento
Denúncia
Mora na restituição do locado (artigo 1027.º, n.º 2 do Código Civil)

Findo o contrato de arrendamento, o arrendatário é obrigado a restituir a coisa ao senhorio, sob pena de ter que pagar a este a renda que as partes tenham estipulado, a título de indemnização.
A indemnização é elevada ao dobro se o arrendatário se constitua em mora na restituição do locado.
No caso dos autos, as Autoras enviaram por correio, e com a antecedência prevista na lei, uma carta registada para o domicílio do Réu, e nessa carta, o Réu não foi informado apenas da denúncia do contrato de arrendamento para o termo do respectivo prazo, como também foi interpelado para devolver os imóveis no momento em que terminaria o contrato de arrendamento.
De facto, nada obriga a que essa interpelação terá que ser efectuada necessariamente depois do termo do contrato, se o senhorio desde o início jamais pretende a renovação do contrato de arrendamento.
Assim sendo, tendo o Réu sido interpelado para restituir os imóveis aos seus legítimos donos para o termo do prazo, mas não os devolveu após o seu termo, antes continuou a ocupá-los, temos que concluir que o mesmo se constituiu em mora a partir dessa data, devendo pagar às Autoras o dobro das rendas conforme o estipulado no n.º 2 do artigo 1027.º do Código Civil.